Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать договор аренды нежилого помещения?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В первую очередь вам потребуется собственно договор аренды. Он должен содержать подробное описание помещения и его кадастровый номер, а также паспортные данные обеих договаривающихся сторон и их подписи. К договору прилагается подписанный акт передачи.
Обязательно ли нужно регистрировать договор аренды нежилого помещения?
Если договор аренды не зарегистрирован, то в соответствии со статьёй 651 Гражданского кодекса он не имеет юридической силы. Поэтому регистрировать договор аренды помещения нужно в обязательном порядке.
При этом есть небольшой, но очень важный нюанс правоприменительной практики. Если стороны подписали акт передачи и арендатор уже занял помещение, то выгнать его нельзя даже в том случае, если договор не был зарегистрирован в Росреестре. Правда и платить он также обязан.
Согласно 433 статье ГК договора аренды нежилого помещения без регистрации недействителен в отношении третьих лиц. Таковым считается, например, новый собственник помещения, получивший его по наследству или в результате сделки
Регистрация также необходима, если арендатор планирует получение лицензии на осуществление своей коммерческой деятельности.
Обязательна ли государственная регистрация договора аренды недвижимости, перенос его сроков до момента регистрации, продление договора
- Обязательна ли государственная регистрация договора аренды недвижимости, перенос его сроков до момента регистрации, продление договора
- Согласно действующему законодательству государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
- Из нижеприведенного материала читатели узнают о том, обязательно ли нужна государственная регистрация договора аренды недвижимости, а также об особенностях продления договора аренды.
- В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
- В договоре аренды должны быть четко указаны данные (наименование объекта аренды, его характеристика, для недвижимого имущества – его место нахождения и иные сведения), позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
- При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
- Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор.
Как снять приостановку в регистрации договора аренды
Как снять приостановку в регистрации договора аренды? – для этого необходимо устранить допущенные нарушения при подаче документов на регистрацию. Если вам Росреестр указал на несогласованную перепланировку – обычно, ее надо согласовать, в случае, если вы не подали на регистрацию аренды части помещения технический план – его следует заказать в уполномоченной компании, в случае неправильного оформления документов – ошибки надо исправить.
Все исправления и дополнительные документы надо предоставить в Росреестр (обычно – через МФЦ) и «прикрепить» их к ранее поданному комплекту. Это вариант для тех, кто заинтересован в скорейшем получении результата в виде зарегистрированного договора аренды. Но мы встречаем и такие случаи, когда собственники, а чаще – их представители, говорят, что они будут судится с Росреестром по приостановке и доказывать свою правоту в арбитраже. Этот вариант имеет право на существование, но суд с Росреестром обычно длится от одного года и более. Не думаем, что такой вариант устроит обе стороны договора аренды. Если вам юрист предлагает обойти требования Росреестра в приостановке, учтите, с чем вы в дальнейшем можете столкнутся.
Для своих клиентов компания «Смарт Вэй» предлагает все же устранить замечания Росреестра, тем более, что если вам помогают квалифицированные специалисты – вопрос решится быстро и качественно.
Какие последствия влечет приостановка
Если регистрация приостанавливается, у сторон возникает возможность устранить допущенные нарушения. Для этого в решении специалиста Росреестра указывается срок приостановки – в большинстве случаев, он будет составлять не более трех месяцев. Если арендодатель и арендатор своевременно учтут все претензии регистратора и представят обновленные или дополнительные документы, регистрация продолжится по общим правилам. При несоблюдении указанный предписаний в предоставленный срок, последует отказ в совершении регистрационной процедуры.
Какими способами можно устранить выявленные нарушения? Для этого арендодатель или арендатор могут выполнить следующие действия:
- представить новую версию договора, в котором будут учтены замечания регистрационной палаты;
- представить документы, подтверждающие полномочия собственника или арендатора;
- подтвердить наличие прав на совершение сделки;
- оформить технический план для постановки объекта на кадастровый учет;
- устранить реестровые ошибки в кадастровых сведениях и технической документации;
- представить соглашение о внесении изменений в договоре.
Если нарушения устранены сразу после вынесения решения, приостановка будет аннулирована. Поэтому при возникновении проблем с регистрирующим органом, сразу обращайтесь за помощью к опытным специалистам в сфере недвижимости и кадастра.
Зачем проверять комплект документов перед подачей на регистрацию?
Неполный пакет документов или неверно составленные документы в поданном комплекте могут привести к отказу в регистрации, и, как следствие, к потере госпошлины (22000 рублей) и потере времени (месяц и более). Раньше УФСГРКК делало приостановку регистрационных действий, отправляло заявителю соответствующую бумагу, в которой указывались недостатки, и можно было исправить недочеты. Сейчас все чаще по «плохим» пакетам документов выдают отказы в регистрации, пропадает госпошлина. Причем, стало не с кем спорить.
Прием документов на регистрацию стали вести, с недавнего времени, МФЦ (многофункциональные центры районов СПб). В МФЦ принят на работу большой штат новых сотрудников, не работавших в УФСГРКК (ГБР). Операторы мало знакомы или не знакомы вовсе с требованиями юристов самого УФРС и Минюста по договорам аренды. И никто не подскажет, какой пакет документов надо подавать, и что в пакете правильно или неправильно. Операционисты принимают все, что им приносят. Затем отправляют в Регистрационный центр, там юристы УФРС проводят экспертизу. И, в зависимости от комплектности и качества (юридической чистоты) предоставленных документов, заявитель может получить зарегистрированный договор или отказ в регистрации.
Правовая экспертиза документов — залог успешной регистрации договора аренды (субаренды). У нас есть 15-летний опыт регистрации договоров любой сложности.
А вот некоторые советы.
Что делать, если сторона уклоняется от регистрации сделки
Арендодатель или арендатор могут просто не подать нужные бумаги в Росреестр. Кроме того, один из участников сделки может уклоняться от регистрации, не передавая другому нужные документы.
Решить эту проблему можно двумя способами.
Направить другой стороне претензию лично, по почте или в электронном виде — как удобно. Конкретной формы для документа нет. Главное — подписать претензию, поставить дату и указать:
- название документа (претензия), Ф.И.О. и место жительства заявителя и получателя;
- сведения о договоре (в чём суть, когда, между кем и в отношении какого объекта заключался);
- требования (например, зарегистрировать сделку или передать оригинал соглашения об аренде);
- последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды квартиры;
- приложения (например, договор аренды).
Зачем регистрировать договор аренды?
Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?
Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.
Первый документ, который понадобится — это заявление на регистрацию договора аренды. Его может подать и арендатор, и собственник помещения. С этим документом связан один нюанс: сторона, которая подаёт заявление, должна оплатить госпошлину. Это требование часто вызывает разногласия, поэтому мы рекомендуем заранее зафиксировать в тексте договора, кто берёт на себя расходы. К заявлению нужно приложить следующие документы:
- договор аренды в трёх экземплярах: по одному для съёмщика и арендодателя и один для Росреестра. Что должно быть в тексте: кадастровый номер и подробное описание объекта;
- акт приёма-передачи помещения — желательно вместе с заверенной описью всего передаваемого имущества. Опись страхует арендатора от необоснованных претензий и даёт владельцу возможность требовать возмещение какого-либо ущерба;
- квитанция об оплате госпошлины. Для физических лиц и ИП она составляет 2000 рублей, для юридических лиц — 22 000 рублей.
Дополнительные документы, необходимые для регистрации
В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.
- для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
- арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;
- арендатору для заключения договора аренды необходимо предоставить протокол заседания кворума о согласии на проведение крупной сделки. Такой протокол должен содержать 100% голосов, участвующих в заседании. При отсутствии хотя бы одной сотой части голосов, сделка не может быть одобрена.
Распространенные ошибки договоров аренды
Первая ошибка – это игнорирование существенных условий контракта. Например, соглашение может подписать неуполномоченное лицо. Или же у одной из сторон нет прав собственности на объект. Серьезной ошибкой будет не указать и срок действия договора, порядок его изменения, продления, расторжения. В тексте должны быть четко обозначены условия оплаты, штрафов и неустойки.
Договор аренды имеет четкие требования, при игнорировании которых его можно признать незаключенным. Подписанный контракт должен соответствовать требованиям закона и делового оборота.
Вторая распространенная ошибка: нет полного описания предмета договора и не указаны его индивидуальные данные. В таком случае невозможно установить предмет аренды, а значит, контракт легко оспорить.
Третья ошибка – отсутствие актов приема-передачи. На практике при отсутствии приема-передачи (возврата) объекта контракт считается действующим (даже если сроки действия договора истекли).
Четвертая ошибка: попытка расторгнуть контракт в одностороннем порядке, если это не предусмотрено самим документом. В соответствии с действующим законодательством, если в договоре аренды не указана возможность одностороннего отказа от исполнения с предварительным письменным уведомлением, то такие договоры расторгаются только в судебном порядке.
Также не следует считать, что, если предусмотрены штрафы за досрочное расторжение договора в виде обеспечительных платежей, с этим ничего нельзя сделать. На самом деле данные штрафы можно оспорить, если вы предварительно за 3 месяца (в зависимости от условий договора) уведомили арендодателя о расторжении договора.
Будет ошибкой не соблюдать претензионный порядок рассмотрения споров. Если данное условие имеется в договоре, то оно обязательно для сторон, заключивших договор. В противном случае суд оставит исковое заявление без рассмотрения.
Также ошибкой будет считать, что обратиться к юристу нужно только после возникновения спора. Если вы обратитесь за консультацией и правовым анализом сделки до ее заключения, то ообезопасите себя от навязанных и невыгодных условий аренды.
Право на односторонний отказ и долгосрочная аренда
Виды приостановок регистрации договоров аренды можно сгруппировать по основным ошибкам, допускаемым заявителями. Несмотря на развитую фантазию регистраторов Росреестра, есть общие многочисленные нарушения собственников и арендаторов, которые приводят к приостановлению регистрационных действий. Основные из них рассмотрим ниже.
Отказ в согласовании или узаконивании перепланировки может происходить на разных стадиях – при оформлении проекта и технического заключения в экспертной организации, на этапе приемки выполненных работ, либо в процессе кадастрового учета. Как правило, перед вынесением решения об отказе, происходит приостановка рассмотрения документов. Это дает возможность устранить выявленные нарушения и продолжить процедуру согласования. Рассмотрим наиболее типичные случаи отказов, которые сопровождают процесс согласования перепланировочных работ.
Договор аренды для регистрации составляют в виде единого документа на бумаге. К договору прикладывают акт передачи помещения. Оба документа стороны подписывают.
Если в аренду сдают не целое помещение, а часть, понадобится подготовка технического плана.
Приостановка в регистрации аренды и перепланировки в 2021 году
1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации* обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).
Условия о возможности одностороннего изменения арендной платы включается в договоры аренды достаточно часто. Такой односторонний порядок распространен, например, в договорах аренды государственного или муниципального имущества. В данном случае, в договоре, как правило, предусматривается, что об изменении арендной платы арендодатель информирует арендатора путем направления письменного уведомления.
Согласно сформированной на настоящей момент позиции судов, одностороннее изменение арендной платы следует толковать не как изменение договора аренды, а как реализацию арендатором одного из условий ранее зарегистрированного договора аренды. А поскольку реализация условия об одностороннем пересмотре арендной платы не изменяет договора аренды, то, следовательно, подписание дополнительного соглашения об изменении арендной платы и его государственная регистрация не требуются (Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2015 № 310-ЭС14-6794 по делу № А62-8257/2012; Определение Верховного Суда РФ от 22.08.2016 № 308-ЭС16-9526 по делу № А53-21597/2015; Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 № 310-ЭС16-19880 по делу № А62-9551/2015).
Необходимо, однако, учитывать ряд требований к изложению условий об одностороннем изменении размера арендной платы, соблюдение которых необходимо для признания судом данного порядка согласованным (реализация которого не требует заключения дополнительного соглашения и осуществления государственной регистрации изменений в договор аренды):
- В договоре аренды должно быть прямо прописано право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.
Условие о том, что стороны согласуют изменение размера арендной платы при наступлении определенных событий, не признается судами условием, наделяющим сторону договора правом требовать внесения таких изменений или вносить их в одностороннем порядке.
- В договоре аренды необходимо предусмотреть периодичность одностороннего изменения арендной платы; размер, на который она может быть изменена, или порядок его определения; а также условия для такого одностороннего изменения.
Так, например, если право на одностороннее изменение размера арендной платы возникает в связи с изменением арендной ставки, устанавливаемой нормативным актом соответствующего уполномоченного органа, то необходимо прямо указать об этом в договоре аренды.
В части регистрации изменений в договор при переходе прав и обязанностей по данному договору в результате реорганизации юридического лица можно выделить два вопроса:
-
Требуется ли регистрация обременения правом аренды в пользу юридического лица, ставшего стороной договора аренды в результате реорганизации прежней стороны договора.
-
Достаточно ли для регистрации изменений представить документы, подтверждающие реорганизацию прежней стороны договора аренды и возникновение ее правопреемника, или необходимо заключать соответствующее дополнительное соглашение.
По первому вопросу Верховный суд РФ выразил свое мнение в Определении от 25.07.2017 № 304-ЭС17-3429 по делу № А70-5203/2016, отменив акты судов нижестоящих инстанций, обязавших арендатора, ставшего правопреемником по договору аренды в результате реорганизации, зарегистрировать обременение объекта недвижимости правом аренды данного юридического лица. Суд также отразил в Определении, что возложение указанной обязанности на арендатора повлекло для него возникновение убытков в размере свыше 20 000 000 рублей, образовавшихся в результате уплаты пошлины.
Необходимо отметить, что по второму вопросу об обязательности заключения и предоставления для регистрации дополнительного соглашения о замене стороны договора аренды, в судебной практике нет единства мнений.
Так, например, Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 18.01.2017 по делу № А68-3677/2016 признал отказ Росреестра в регистрации изменений в договор аренды земельных участков, связанных с заменой арендатора на его правопреемника, возникшего в результате реорганизации прежнего арендатора, законным. Суд указал, что поскольку заявителем не было представлено дополнительное соглашение о внесении соответствующих изменений в договор аренды, то у Росреестра не было оснований для регистрации таких изменений.
Вместе с тем, существует и противоположная судебная практика.
Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.04.2017 по делу № А60-34773/2016 указано, что при реорганизации юридического лица в форме присоединения, а также при смене фирменного наименования юридического лица заключение дополнительных соглашений к договору аренды не требуется. При этом суд подкрепляет свою позицию ссылкой на пункт 12 «Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2016)», утвержденного Президиумом ВС РФ от 19.10.2016. В связи с этим суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации изменений в части наименования арендатора по причине непредставления дополнительного соглашения к договору аренды.
Остановимся на вопросе о правомерности регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, если на момент обращения с соответствующим заявлением срок аренды и (или) срок действия договора истек.
По мнению Росреестра, регистрация изменений к договору аренды в данном случае является неправомерной. Суды, однако, придерживаются противоположной позиции, согласно которой истечение указанного в договоре срока само по себе не является препятствием для государственной регистрации представленного дополнительного соглашения, поскольку из положений статей 450, 452, 610, 621 Гражданского кодекса РФ не следует невозможность изменения по соглашению сторон условий договора аренды, возобновленного по истечении определенного с нем срока (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2017 по делу № А56-52192/2016; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2017 по делу № А21-5227/2016).
Таким образом, с учетом рассмотренных в настоящей статье вопросов, рекомендуем сторонам договора аренды при принятии решения касательно регистрации изменений договора аренды учитывать описанные выше подходы судов.
- Недвижимость. Земля. Строительство
Получите консультацию прямо сейчас!
Полномочия по совершению регистрационных действий с объектами недвижимости переданы уполномоченному государственному ведомству – службе Росреестра. Тем не менее, подать документы для регистрации возможно через систему Многофункциональных центров, поскольку данная процедура входит в состав государственных услуг.
Регистрация арендных отношений осуществляется по правилам, предусмотренным в Федеральном законе № 218-ФЗ. Для проведения регистрации может обратиться один из контрагентов или обе стороны договора – арендодатель и арендатор. Для этого в уполномоченный орган Росреестра представляются следующие документы:
- арендный договор, подписанный обоими контрагентами;
- передаточный акт, согласно которому недвижимый объект передан арендатору во временное пользование;
- документы, удостоверяющие личность или полномочия заявителей – общегражданские паспорта, доверенности, приказы на руководителя и т.д.;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости – свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
- документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение регистрационных действий.
Обратите внимание! Если контрагентами по арендному договору выступают юридические лица, им необходимо дополнительно представить выписку из ЕГРЮЛ.
Госпошлина за регистрацию договора аренды оплачивается с учетом следующих особенностей, предусмотренных Налоговым кодексом РФ:
- если на регистрацию обращается одна сторона, сумма госпошлины будет составлять 2000 рублей для граждан и 22000 рублей для предприятия;
- при обращении в службу Росреестра обеих сторон, указанный размер пошлины будет делить пропорционально количеству участников;
- если договор оформлен между предприятием и гражданином, указанные суммы пошлин также делятся пропорционально составу участников с каждой стороны.
Пошлина уплачивается по реквизитам местного учреждения, куда обращаются заявители. Для совершения регистрационных действий представляется оригинал платежного документа об оплате пошлины.
Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного способа обращения:
- через службу Росреестра – не более семи рабочих дней;
- при подаче документов через Многофункциональный центр – не более девяти дней.
Таким образом, обращение напрямую в службу Росреестра позволит на несколько дней сократить максимальный срок регистрационных действий.
После представления документов должностными лицами Росреестра проводится проверка на предмет соответствия нормативным правовым актам. Если в ходе экспертизы будут выявлены нарушения, может последовать приостановка регистрационных действий, а впоследствии и отказ в регистрации. Основания для вынесения решения о приостановке и отказе регистрационных действий регламентированы Федеральным законом № 218-ФЗ.
После правовой экспертизы представленных документов должностные лица Росреестра выполняют следующие действия:
- вносят в реестр ЕГРН сведения о регистрации сделки аренды недвижимости и обременения права;
- оформляют выписку из ЕГРН и ставят удостоверяющую регистрационную отметку на экземпляре договора аренды;
- выдают документы заявителям.
С момента внесения информации в реестр ЕГРН сделка признается зарегистрированной и влечет правовые последствия для контрагентов и третьих лиц.