Что делать, если при межевании земли оказалось больше?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если при межевании земли оказалось больше?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

До 2008 года при проведении межевания не использовались высокоточные спутниковые технологии, а до 2001 года межевание не производилось вовсе (участки распределялись на основе имеющихся картографических планов).

Можно ли при межевании увеличить площадь участка

Действующее законодательство позволяет добавить к исходному земельному участку несколько квадратных метров. Например, если расширение площади планируется осуществить за счет присоединения земли, которая принадлежит одному и тому же владельцу, никаких ограничений со стороны государственных служб или иных организаций не предусмотрено.

Однако, когда планируется расширение владений за счет участка, расположенного по соседству, возникает необходимость соблюдать такие условия:

• Увеличению подлежит лишь тот надел, площадь которого меньше установленных норм для определенной категории земель, так для участков ИЖС этот норматив составляет шесть соток, а для ЛПХ 10;
• Расширение участка допускается, если не будут ущемлены личные интересы и права собственников смежных наделов в пользу заказчика услуги ‒ нельзя ликвидировать в ходе увеличения размера надела проезд к соседним землям или территорию общего пользования;
• Размер законной бесплатной прирезки составляет 10% от исходной площади участка ‒ превысить этот показатель можно, но только путем выкупа земли.

Расхождение при межевании уточнённой площади земельного участка с площадью по правоустанавливающим документам

Местоположение границ земельного участка и площадь — его уникальные характеристики. Об этом говорится в федеральном законе «О О кадастровой деятельности» (№ 221-ФЗ).

В ряде случаев требуется провести уточнение характеристик ЗУ:

• кадастровые сведения не отвечают требованиям к описанию местоположения границ ( пункт 3 статьи 25 и пункт 4 статьи 27 № 221-ФЗ )
• фактическая площадь, установленная при межевании, не соответствует сведениям в правоустанавливающих документах

Уточнённая площадь земельного участка, указанная:

• в документах
• в ГКН
• в акте органа местного самоуправления

• не должна быть больше установленного предельного минимального размера ЗУ.
• Предельные площади ЗУ соответствующего целевого назначения устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ).
• В Санкт-Петербурге — Законом № 405-53

• Smin = 300 м2 = 3 сот = 0.03 га — для участков ИЖС
• Smin = 200 м2 = 2 сот. = 0.02 га – для участков для ведения огородничества
• Smin = 200 м2 = 2 сот. = 0.02 га — для ведения садоводства
• Smin = 18 м2 — для индивидуальных гаражей
• Smin = 5 м2 — для временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения объектов недвижимого имущества

• Проблемы с межеванием могут возникать из-за ошибки специалиста, который устанавливал границы земельной территории, или из-за желания соседа забрать себе часть чужой земли.
• Иногда соседи приглашают специалиста по межеванию, не оповестив о предстоящих работах владельцев других участков, расположенных рядом. И в таком случае он действует в своих интересах.
• Возможно, у собственника земли возникают возражения на результаты работ специалиста по геодезии, он считает, что его интересы нарушены. В таком случае он также может обратиться в судебные инстанции.
• Суды решают спорные вопросы по межеванию участков в тех случаях, когда живущие рядом люди не могут договориться между собой, не доверяют друг другу. В таком случае, если нет взаимопонимания, лучше не тратить время и нервы, работники суда разрешат конфликт грамотно, профессионально, соблюдая законодательство в земельной сфере.

По суду возможна отмена старого межевания и назначение новых работ по установке правильных границ между территориями соседних участков.

Суды рассматривают также иски, касающиеся границ земельной площади тех, кто делит имущество после его наследования или после развода, например. Такие конфликты также являются сложными, затяжными, самостоятельно решить их практически невозможно. Особенно, если стороны конфликта к мирному решению не стремятся.

Решение проблемы, составление акта согласования

И вот кадастровый инженер окончил свою работу и ставит в известность стороны о наличии смещения, наложения, пересечения и т.д. относительно данных в официальных документах.

В подавляющем большинстве случаев, можно вполне мирно разрешить сложившуюся ситуацию. Для этого нужно прийти к соглашению, каким образом все-таки изменятся очертания границ двух соседских участков. Или оставить всё лишнее соседу.

Если все вышеуказанные условия соблюдены, то для оформления взаимного наложения наделов, составляется акт согласования.

Сторонам соглашения требуется обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган.

В заявлении указываются:

1. фамилия, имя и отчество заявителей,
2. место жительства,
3. паспортные данные,
4. кадастровые номера участков, подлежащих перераспределению,
5. данные проекта межевания,
6. контактные данные для связи с гражданами – участниками сделки.

К заявлению прилагаются:

• документы, подтверждающие право сторон на участки,
• схема территориального расположения (при наличии),
• подтверждение полномочий представителя (если вопрос решается с помощью такого помощника),
• заверенный перевод на русский язык всех представленных документов (если заявитель иностранное лицо),
• паспорта сторон.

Переправить всё вышеуказанное в уполномоченную организацию, граждане могут на личном приеме, посредством почты России, в виде электронных документов при помощи сети Интернет.

Также, в срок не более, чем тридцать дней, по результатам рассмотрения, выносится вердикт:

1. принять решение и утвердить схему и выдать это решения сторонам,
2. направить согласие на заключение соответствующего соглашения по проекту межевания,
3. решение об отказе, который должен быть мотивированным с указанием на нормы права, и разъяснениями.

Основная проблема, возникающий при межевании земельного участка — превышение фактической площади. Федеральный Закон ФЗ № 93 от 30 июня 2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», гласит, что размер вашего участка может быть уточнен в сторону увеличения не более чем на минимальный размер участка, установленный в соответствии с нормативными правовыми Актами органов самоуправления или субъектов Федерации и только при наличии согласия этих самых органов.

Важно! Для присоединения дополнительной земли к имеющемуся участку одного желания собственника участка мало:

• потребуется заручиться согласием собственников смежных участков. Если кто-либо из соседей возражает, то оформить дополнительную площадь земли мирным путем не получится,
• следует учесть, что присоединением дополнительной территории запрещено создавать препятствия в эксплуатации соседями своих участков,
• Федеральным законом о кадастровой деятельности предусмотрен предельно допустимый размер участка, который можно присоединить к существующему,
• региональными и муниципальными нормативными документами могут быть предусмотрены свои особенности касательно земельных участков.

Если при оформлении дополнительной земли возникают осложнения или помехи со стороны собственников смежных участков или органов власти, то разрешить их можно только с помощью суда.

Нужно ли межевание земельного участка при продаже в 2018 году?

Участок слишком маленький, как увеличить надел?

Перераспределение земель возможно в связи с принятыми изменениями в законодательную базу с 1 марта 2015 года. Оно регулируется вышеназванной статьёй Земельного кодекса.

Положение относится к:

• дачным ЗУ;
• садовым участкам;
• наделам для строительства частных жилых домов.

Правила перераспределения участков, закреплённое в кодексе, действует в отношении пустующих земель (смежных участков), находящихся в государственной (муниципальной) собственности. Это не могут быть земли, изъятые из оборота или с установленным сервитутом.

Условия перераспределения земель:

1. Должны быть уточнены границы ЗУ – уточнить это вы можете в кадастре недвижимости (ГКН) по отмеченным координатам.
2. Площадь вновь образованного участка должна соответствовать максимальному размеру, установленному законодательной базой конкретного населённого пункта. Ищите «Правила землепользования и застройки» на сайте администрации.
3. Пустующая земля должна иметь общественный характер – не принадлежать никому на условиях частной собственности.
4. Не должно быть других претендентов на желанный участок.

Порядок уточнения границ участка

• возникновению споров с соседями;
• отказу в регистрации участка в кадастровом реестре;
• административной ответственности за самовольное захватывание не принадлежащих лицу площадей;
• юридическое увеличение площади земельного надела.

Проведение такой процедуры, в свою очередь, может понадобиться при осуществлении плановых проверок сотрудниками кадастровой службы или по желанию собственника земельного владения. При предъявлении претензий со стороны третьих лиц относительно границ участка также может быть проведена процедура уточнения.

Процедура проводится специально аттестованными инженерами, имеющими соответствующее образование и лицензию на осуществление своей деятельности. Итоговые значения выясняются в соответствии с результатами размежевания данного и при наличии споров смежных участков.

Если в итоге площадь окажется больше на показатель, равный или меньше 10% от заявленного изначального размера, а соседи не предъявляют претензии, то такое увеличение площади будет считаться законным. Кроме того, если площадь, вошедшая в состав участка, по итогам уточнения является частью участка, принадлежащего третьим лицам, то собственник уточнённого участка может быть привлечён к ответственности в административно-правовом порядке.

После межевания участок стал больше как оформить? Еще один частный случай, когда границы надела могут увеличиться после межевания, – это оформление «прирезок», которые фактически уже используются или которые собственник только хочет присовокупить к своей земле.

Право увеличить свою территорию таким путем для владельцев дач, частных домов, садовых участков, огородов и подсобных хозяйств предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 39.28 ЗК РФ.

Это возможно, если с такой территорией граничат государственные или муниципальные земли, не отнесенные к землям общего пользования и не изъятые из оборота.

Порядок оформления «прирезки» следующий:

• землевладелец обращается в уполномоченный орган с заявлением о перераспределении участков, находящихся в частной и публичной собственности;
• орган направляет ему согласие на такое перераспределение, если нет оснований для отказа (земля не изъята из оборота, не предоставлена другому лицу и т.д. – всего 13 оснований для отказа);
• заявитель нанимает кадастрового инженера для учета образуемых земель и регистрирует их в ЕГРН;
• подписывается соглашение о перераспределении, в котором указывается и плата, за которую земли переходят из публичной собственности в частную.

Заявления о перераспределении земельных участков.

ВНИМАНИЕ! Участок, полученный в результате оформления «прирезки», не должен оказаться больше установленного максимального размера для землевладений такого типа.

Оформление «прирезки»

Чтобы понять, каким образом можно увеличить площадь надела земли путем перераспределения (прирезки), обратимся к указанным выше правовым нормам.

Это станет возможным, если с дачным участком, землей под частным домом, огородом и т. д. граничат участки земли, принадлежащие государству или муниципалитету. Кроме того, эти земли не должны иметь статус «земель общего пользования» и не должны быть изъяты из оборота.

Для оформления такой земли во владение необходимо предпринять следующие действия:

• обратиться в орган государственной власти, уполномоченный на принятие решения о перераспределении земли;
• написать заявление о перераспределении участков, которые находятся в частной и публичной собственности.

Важное в процедуре изменения границ

Изменение границ земельного участка имеет свои особенности, которые заключаются в двух следующих способах:

• Без внесения корректировок в площадь территории. Представляет собой проведение межевых линий на местности с уточнением всех поворотных углов без сдвигов сторон участка. Возможно некоторое перераспределение земельных участков со сдвигом, в ходе которого площадь участка остается прежней. В таком случае границы могут передвигаться, как в длину, так и в ширину.
• С изменением площади. Такое возможно при объединении, разделении, а также выделении отдельной доли надела. В результате после проведения изменения границ появится новая площадь территории. В некоторых случаях один участок разделяется на две-три части. Обычно такое происходит при возникновении спорных вопросов между наследниками пая или придомовой территории. В случае выделения определенной доли, участок, из которого изъяли некую площадь, остается основным, а новый (доля) считается второстепенным.

Обратите внимание, что заказать изменение границ земельного участка может непосредственный владелец или человек, недовольный захватом площади. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо.

В каких случаях можно увеличить площадь ЗУ

Законодатель допускает наращивание размера ЗУ в следующих случаях:

• сведения о наделе содержатся в ГКН, то есть, его границы уточнены;
• площадь не превышает максимальную величину, установленную правилами застройки и землепользования;
• пустующая земля, которая прилегает к участку и никому не принадлежит;
• участок предназначен для, ведения подсобного или дачного хозяйства, огородничества или садоводства, ИЖС согласно 35 ст. ЗК РФ.

Важно! Вновь образуемое землевладение не должно превышать на минимальный размер площадь основного надела, установленный правилами застройки и землепользования.

Перераспределение земельных наделов не допускается в следующих случаях:

• ЗУ не соответствует требованиям законодательства;
• из присоединяемого надела можно сформировать самостоятельную единицу;
• имеет место быть несоответствие вида разрешенного использования участка и территориальной зоны его месторасположения.

Кадастровая карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.

Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.

Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют юридическому положению дел.

Исправление ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.

Как правильно рассчитать: используемые формулы

Величина S рассчитывается путём измерения расстояния между двумя самыми отдалёнными друг от друга поворотными точками участка, а для расчёта D измеряется расстояние от опорного пункта межевых сетей до самой близкой к данному пункту поворотной точки.

ВАЖНО! Величина погрешности при межевых работах увеличивается по мере возрастания значения отношения S/D, которое растёт по мере приближения границ участка к опорным межевым сетям.

К основным методам определения погрешностей, применяемых при межевании, относят следующие:

• метод среднеквадратичной погрешности;
• метод допустимой площади;
• диагональный метод.

Этап №3 — Если наши фактические границы совпадают с планом из ГФДЗ, предлагаем соседям провести межевание без суда

Покажите соседям распечатанную карту со слоями из планов (из этапа №2) и скажите им, что ваши фактические границы совпадают с планом из архива Росреестра. Следовательно их границы не совпадают. Совпадение наших границ с планом — это хороший козырь в споре, если соседи намерены судиться. Предложите им не доводить до суда, пусть они проведут межевание своего участка, чтобы фактические границы их участка внесли в кадастровый учет. По сути их границы на местности будут не тронуты, изменятся лишь их кадастровые границы в ЕГРН. Проще говоря, их участок на карте «сдинется» на место.

Чаще всего соседи отказываются что-либо делать и говорят примерно такое — «Это ваша проблема, а не моя. Нам уже делали межевание, границы оформлены, а правильно или неправильно — это вам нужно доказать». В таком случае есть смысл оплатить повторное межевание их участка. Мое мнение — проще, быстрее и дешевле заплатить за межевание соседа, чем судиться с ним. Межевание стоит около 10 000 — 20 000 рублей и оформляется около 1 — 1,5 месяца. Если дойдет до суда, тогда: 1) Услуги юриста за оформление документов и представительство выйдет дороже минимум в 1,5 — 2 раза. 2) Суд только первой инстанции займет 3 — 4 месяца + 1 месяц на вступление в силу судебного решения. А если соседи подадут апелляцию, это займет еще больше времени и денег.

Если соседи согласятся провести повторное межевание своего участка (даже если и за наш счет), проще всего обратиться к тому же кадастровому инженеру, который проводил межевание нашего участка. В итоге инженер оформит один межевой план — на исправление кадастровой ошибки при межевании соседа и установление границ нашего участка. Данный план подаем на регистрацию в Росреестр. Сначала кадастровые границы соседнего участка «передвинутся» по фактическим координатам. Следовательно наложение/разрыв исчезнет. Затем зарегистрируют наши границы. По сути проблема с границами решена.

Когда нельзя оформить дополнительную землю к своему участку

Важно понимать, что не все категории земли допускается присоединить к собственному участку в случае отсутствия у таких земель владельца. В ЗК РФ существует перечень ограничений на свободное обращение земельных участков, относящихся к определенным категориям земли и ВРИ участков.

Запомните перечень земель, которые нельзя приобрести путем оформления в собственность бесхозной территории:

• Участки земли, располагающиеся в границах охраняемых зон;
• Территории, относящиеся к землям лесного массива;
• Участки, расположенные в непосредственной близости к водным объектам, которыми владеет государство или муниципальное образование;
• Земли, относящиеся к территории, используемой под объекты транспорта или связи;
• Участки, которые совпадают территориально с землями, выделенными под нужды государства;
• Участки земли, которые являются территорией, выделенной для питьевых нужд населения и для бытового водоснабжения.

Знайте, что необходимо соблюдать нормы Водного кодекса РФ, на основании которых выведены из оборота земли прибрежной полосы с расположенными водоемами и карьерами. Если земли лесного фонда расположены в непосредственной близости к участку собственника, которым он пользуется более 15 лет, этот факт не позволяет гражданам забирать в собственность земли с лесным массивом.

Лесные территории допускается брать в аренду и только на определенный срок на основании Лесного кодекса РФ.

Что делать, если площадь участка больше, чем по документам

Если выясняется, что площадь участка по факту сильно превышает размер земли по документам, то получите первым делом справку из кадастровой службы в отношении участков соседей. В случае отсутствия плана по межеванию, такие данные пригодятся.

Для приобретения данной информации отправляйтесь в местную кадастровую комиссию или земельный комитет. Перед этим наведите справки о собственниках смежных земель, чтобы быть уверенным в том, что они не имеют претензий по поводу захвата их территории.

Чтобы претендовать на землю, узнайте следующее:

• Межевые работы на этом участке не осуществляли;
• Владельца земли не найдено, информация о таком лице отсутствует в открытых источниках;
• Земельный участок не сдается в аренду администрацией поселения;
• В отношении участка не проводится аукцион, и нет заявлений на его приобретение.

Если вышеуказанные пункты соблюдены, то необходимо поторопиться с оформлением текущих границ участка. Для этого надо оформить заявку на проведение работ кадастровым инженером в администрации или земельных службах, существующих при администрации поселения.

Убедитесь, что выбранный специалист для проведения геодезических работ имеет соответствующую лицензию и может осуществлять работы по межеванию.

Как составить акт согласования границ земельного участка с соседями

Чтобы претендовать на дополнительные метры земли, необходимо соблюсти процедуру составления акта согласования границ с соседями, что иногда становится нерешаемой проблемой в процессе оформления земельного участка.

Изучите правила составления акта согласования:

• Личные данные участников соглашения, при этом обязательно требуется присутствие каждого соседа, чей участок граничит со спорной территорией;
• Сделайте копии их документов, на основании которых можно идентифицировать личность;
• Итоговый документ о согласовании границ, который необходимо зафиксировать на межевом плане, на обороте надо написать координаты итогового варианта расположения границ участка, лучше дополнить документ схематическим изображением границ участка;
• В случае наличия противников заключаемого соглашения, необходимо приложить письменные возражения, на основании которых нельзя согласовать оформляемый акт;
• Подпись каждого участника соглашения, если он согласен с информацией и результатами пересмотра границ участка;
• Печать с расшифровкой фамилии специалиста по межевым работам и его печать на документе.

Как оформить фактические границы земельного участка через суд

Знайте, что по закону можно присоединить территорию, которая не больше 10% от размера текущего участка земли. Однако, если присоединяемый участок несоизмеримо больше текущего, находящегося в собственности, при этом земля в собственности муниципалитета, можно попробовать оформить земли на основании фактического длительного непрерывного использования территории для личных нужд.

Учтите, что доказывать такое право на расширение участка за счет территории города придется в суде. По данным юристов в таких случаях суд выносит решение обычно в пользу собственника земли, который полностью соблюдает правила эксплуатации земельных ресурсов. Сильно облегчит принятие решения для суда факт владения и пользования участком земли в течение 15 лет.

Чтобы грамотно составить иск и выступить в суде, соблюдайте следующие правила:

• Оформите иск об установлении границ участка в суд;
• Заранее наведите справки обо всех гражданах, которые могут быть заинтересованными сторонами в иске, наведите справки о третьих лицах, которые могут представлять собой свидетелей или иных граждан;
• Обязательно в иске укажите точные координаты границ участка, которые необходимо сохранить по решению суда, приложите к иску межевой план, составленный инженером в виде копии;
• Если есть данные о географическом положении участка, представьте их суду в доступной форме, если данных нет, напишите обращение к суду в форме ходатайства о наведении справок и предоставлении суду материалов, подтверждающих положение участка на карте местности;
• Заранее узнайте, как заявить о необходимости проведения экспертизы в отношении участка земли;
• После получения данных землеустроительной экспертизы, скорректируйте исковые требования в суд.

Данные в межевом плане могут не совпадать с результатами проведенной экспертизы. Используйте данные экспертов, чтобы повысить шанс на положительный результат судебного разбирательства.

Похожие записи:

• Уплачиваем страховые взносы с выплат сотрудникам-иностранцам
• СОГЛАСИЕ НА ОБРАБОТКУ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
• Квартирный вопрос: аренда и проверка документов