Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как налоговики будут бороться с нелегальной арендой квартир в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Конечно, проживание в квартире посторонних лиц вовсе не означает, что собственник получает с этого какой-то доход, — ведь человек вправе пустить пожить своих родственников. То есть налоговой нужно не просто установить факт, что квартира сдается, но и доказать получение денег.
Налоговая легко может узнать, что вы сдаёте квартиру неофициально
Отсутствие регистрации в Росреестре не делает доход невидимым для государства. Да и доказать факт сдачи жилья, как правило, нетрудно. Помогают в этом, что закономерно, бывшие арендаторы, с которыми вы не очень мирно разошлись, или даже соседи.
Известны случаи, когда сотрудники госслужбы узнавали о факте получения денег с аренды вообще совершенно случайно.
Например, вы сдаёте квартиру компании – соответственно, в ней проживают её сотрудники. Налоговая проверяет эту организацию и находит договор аренды. В данном случае они могут установить арендодателя и выяснить, что за прошлые периоды он налог не выплачивал.
Кроме того, такую информацию в налоговую инспекцию способен сообщить участковый. Он имеет право составлять акты нахождения в квартире посторонних людей, фиксировать договоры аренды жилья и брать объяснения у арендаторов в письменной форме.
Налоговики проверяют счета. Если на них ежемесячно приходят одинаковые суммы от одних и тех же людей, может быть проведена проверка.
Как платить налоги с дохода от сдачи квартиры в аренду
Самый простой способ узаконить сдачу квартиры в аренду — оформить самозанятость и указать соответствующий вид деятельности. Для получения такого статуса необходимо установить на смартфон приложение «Мой налог», загрузить скан-копии паспорта и ИНН и подать заявку на регистрацию. Процедура занимает несколько минут.
С этого момента законопослушный гражданин может начинать платить налоги. Если квартиру сдают частным лицам, то величина взноса составляет 4% от суммы. При работе с юрлицами налог выше: 6% от стоимости аренды.
Получая деньги от арендаторов, самозанятый указывает сумму в приложении, и система автоматически рассчитывает, сколько нужно уплатить в казну. Ежемесячно в 10 числах в личный кабинет присылают квитанцию. Для оплаты требуется привязать банковскую карту. Можно настроить автоматическое списание или каждый раз проводить трансакцию вручную.
СПРАВКА:
| К тем, кто исправно платит налоги, у ФНС не возникнет вопросов. |
Что грозит тем, кто не платит налоги со сдачи квартиры в аренду
Что произойдет, если собственника заподозрят в сокрытии доходов? Сначала его вызовут в ФНС для объяснения. Затем рассчитают налог, пени и штраф. Максимальный срок, который учитывают при расчетах, — 3 года. Придется уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы, полученной за все время (льготная ставка для самозанятых в таких случаях не действует).
Какие еще взыскания грозят нарушителю:
- штраф за нарушение сроков подачи декларации 3-НДФЛ, а это 5% от неуплаченной суммы налога за каждый просроченный месяц (минимум — 1 тыс. рублей, максимум — 30% от неуплаченной суммы);
- штраф за неуплату налога (20% или 40% от накопленной суммы, в зависимости от отсутствия или наличия злого умысла);
- пени за просрочку — 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый просроченный день.
Можно ли собственнику квартиры запретить сдавать квартиру в наем
Многие соседи, столкнувшиеся с процедурой сдачи в аренду жилья, находящегося по соседству, задаются вопросом: можно ли запретить собственнику жилого помещения осуществлять сдачу его в наем?
Законодатель дает на этот вопрос категоричный ответ – запретить сдавать квартиру или иное жилое помещение собственнику нельзя.
Связано это с тем, что гражданское законодательство дает лицу, которое обладает правом собственности на объект, возможность распоряжаться этим правом по своему усмотрению.
Если собственником было принято решение передать жилое помещение для проживания третьим лицам, то на нем лежит обязанность оформить эту передачу письменным соглашением и перечислять от получаемого дохода обязательные платежи. В случае, когда эта обязанность не исполняется, собственник привлекается к ответственности, которая установлена законодательством.
Ни административное, ни уголовное законодательство, такой санкции, как запрет сдавать имущество не предусматривает.
Соседи незаконно сдают квартиру посуточно – как бороться?
Большинство владельцев квартир сдают их на долгий срок или посуточно без уплаты налога с вырученных денег, а квартиросъемщики могут доставлять проблемы остальным жильцам. Данный факт является показателем для борьбы за спокойную жизнь и основанием для подачи жалобы на собственника. Чтобы добиться быстрого решения с незаконной сдачей и шумными квартиросъемщиками, необходимо обращаться в официальные органы власти – налоговую.
Перед обращением в отдел ФНС гражданам обнаружившим нарушения стоит собрать доказательства данного факта:
- доказательство посуточной сдачи квартиры соседями (фото и видео материалы);
- зафиксированный факт передачи денег нанимателем и собственником;
- запись разговора с собственником о сдаче квартиры, отсутствия договора аренды, расспрос о стоимости и условиях сдачи;
- отсутствие налоговых отчислений.
Может ли налоговая узнать, что раньше квартира сдавалась нелегально?
Хочу сдавать квартиру как самозанятая. Будет налоговая выяснять, сдавала ли я ее раньше, и пытаться получить налог? Если да, каких санкций ждать?
И еще вопрос про приложение «Свое дело». Правильно ли я понимаю, что оно дублирует приложение «Мой налог» и только в нем сейчас можно зарегистрироваться?
Будет или нет налоговая инспекция выяснять, сдавали ли вы квартиру раньше и платили ли налоги, зависит от решения налоговой. Здесь можно только гадать.
Но такой исход маловероятен. Налог на самозанятость ввели в том числе для того, чтобы дать людям возможность выйти из тени, получать доходы законно и платить налоги.
Однако если вы опасаетесь проверок, расскажу, как ИФНС выявляет тех, кто сдает квартиры и не платит налоги. Это будет полезно знать.
Что будет, если не платить налог с аренды квартиры?
evgenyataman/Depositphotos
Кажется, на территории России нет такого арендодателя, который не задавался бы этим риторическим вопросом. Действительно, налоговая система в нашей стране для многих оказывается весьма сложной и непрозрачной, и, наверное, поэтому люди в большинстве как-то без большого рвения платят налоги. Факт остается фактом: на основании статьи 208 НК РФ налогоплательщики обязаны декларировать доход от сдачи квартиры в аренду.
Платить налоги или уклоняться от них — это уже выбор каждого гражданина. И, как следствие, на него ложится и ответственность за принятое решение.
- Как вы понимаете, на этом можно было бы закончить рассказ, если бы не одно но: слишком часто арендодатели в России решают, что налоги все-таки можно не платить.
- 3 способа легально сдавать квартиру в аренду
- Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать?
Можно ли сдать комнату без согласия соседей
Собственник имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Но его права могут быть ограничены правами других граждан.
Поэтому необходимость получения согласия соседей перед сдачей жилплощади напрямую зависит от самого помещения:
- Комната в коммунальной квартире – разрешение не требуется. Каждый объект является отдельным помещением во владении определенного собственника. Поэтому каждый из владельцев вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
- Комната в квартире, которая находится в долевой собственности – сдача объекта в аренду запрещена. Долевая собственность считается идеальной. Поэтому у гражданина нет прав на конкретную комнату. Он может пользоваться всей квартирой в целом, но не имеет право сдать комнату.
- Комната в квартире, с определением права пользования – комнату можно сдать с согласия сособственников. Как правило, они такое согласие не дают.
- Часть квартиры, выделенную в натуре – согласие совладельцев не требуется. С момента выделения в натуре, объект считается самостоятельным объектом собственности. Владелец не зависит от мнения сособственников.
- Отдельная квартира – получать согласие соседей не нужно.
Как написать заявление в налоговую о незаконной сдаче квартиры в аренду
Если квартиранты пожаловались на сдачу квартиры без договора, это усложняет всю процедуру доказательства.
После обращения налоговый орган проведёт проверку. Это наиболее эффективный способ выявления возможных правонарушений. Она проводится на основании решения компетентного должностного лица.
Важно
В ходе этих действий все нарушения, совершаемые недобросовестным арендодателем, будут выявлены.
Проверки бывают нескольких типов. Камеральная проверка на основании жалобы в налоговую касается тех документов, которые обязан предоставлять налогоплательщик (а данном случае – арендодатель).
Выездная проверка по жалобе арендаторов на незаконную сдачу – процедура, при которой инспектор работает на территории арендодателя, проверяя договоры, документы, которые связаны с финансово-хозяйственной активностью. У налогоплательщика не будет прав препятствовать проведению всех процедур, поэтому шансов на то, что нарушения будут обнаружены, очень много.
При выявлении нарушений к арендодателю будут применены определённые санкции.
Арендодатель обязан каждый год отправлять декларацию о своих доходах в налоговую службу.
Стоит также немного отойти от темы и сказать, что очень часто от действий арендодателя могут страдать его соседи. Например, от нарушений общественного порядка и т.д. Они также могут подать жалобу в налоговую, но ничем, кроме визита инспектора, это не закончится. Почему сложится такая ситуация, будет пояснено ниже. Если же соседи подозревают арендодателя в сдаче квартиры незаконно проживающим на территории РФ гражданам, то от жильцов в миграционную службу (УФМС) на квартирантов и хозяина квартиры можно пожаловаться.
Начать следует с того, что доказать наличие такой сделки, как правило, может только сам арендатор. Помимо этого, ему понадобится предъявить доказательства, такие как: выписки с банковского счета, которые подтверждают постоянные денежные переводы арендодателю.
Прежде чем переходить к решительным действиям и начинать подавать различные жалобы, стоит поговорить с арендодателем и попробовать убедить его не нарушать закон и начать выплачивать налоги, однако, это далеко не всегда окажет должное воздействие на последнего.
Что может грозить в случае неуплаты налогов
Для начала ФНС посчитает всю сумму, которую вы ей должны, — это 13% за весь период, в который вы сдавали квартиру. Например, если речь идет о двух годах, когда вы ежемесячно получали 30 тысяч рублей, вы будете должны 93 600 рублей.
Еще вам насчитают пени и штрафы: есть определенные периоды, когда вы должны сдавать декларацию и указывать, какие доходы вы получили. Сроки сдачи деклараций прописаны в налоговом кодексе, и если вы их нарушили — а вы нарушили, поскольку не оплатили налог — на эту сумму будут начислены проценты: 5% от неуплаченного налога за каждый месяц (но не более 30% от всей суммы налога).
Пеня считается по довольно сложной формуле: неуплаченный налог × количество дней неуплаты × 1/300 × ставка Центробанка. Ставка периодически меняется, поэтому для расчетов проще воспользоваться калькулятором расчета.
Кроме того, не забывайте и о штрафе за уклонение от уплаты налогов: он составляет 20% от неуплаченной суммы. А если дело дойдёт до суда, и тот посчитает, что вы уклонялись умышленно, штраф может быть увеличен до 40%.
Если выяснится, что вы не заплатили налогов на большую сумму — речь идет более чем о 900 тысячах рублей в течение трех лет подряд — будет возбуждено уголовное дело. Максимальный срок тюремного заключения при этом составляет один год. Задолжали более 4,5 миллионов рублей — значит, это уже особо крупный размер долга, и посадить могут на три года.
Если вы сдаёте не одну, а несколько квартир и не указываете это в декларациях, то могут вменить незаконное предпринимательство.
Как доказать незаконную сдачу квартиры?
Управление недвижимостью, Финансовая грамотность
Самым непрозрачным является рынок жилищной аренды, сделки на нем никем не регулируются и не подлежат регистрации. По этой причине возникает проблема нелегальной аренды квартир, когда собственники недвижимости не афишируют наличие квартиросъемщиков. В результате те находятся на жилплощади незаконно.
- Что такое нелегальная аренда и как ее легализовать?
- Как вычисляется нелегально сдаваемая в аренду жилплощадь?
- Список документов для легализации
- Какое наказание предусмотрено за нелегальную сдачу жилья в аренду?
Нелегальной считается такая сделка по найму жилья, при которой собственник избегает уплаты налогов на полученные доходы, а квартиросъемщики не регистрируются по месту временного пребывания. В итоге между ними есть устная или письменная договоренность, но ни одна из контролирующих инстанций об этом не знает, а значит, такая сделка заключается вне правового поля.
При правильном подходе и грамотном отношении к своим обязательствам собственник жилья, переданного в аренду, должен передавать ежегодно в ИФНС договор аренды жилого помещения в 3 экземплярах для регистрации. Затем по итогам отчетного периода заполнять соответствующую налоговую декларацию и уплачивать один из налогов.
Виды налогов:
- 13% — налог на доходы физических лиц
- 30% — НДФЛ, если арендодатель является иностранцем
- 6% от дохода, в случае, когда арендодатель является ИП
- Патент для предпринимателя стоимостью 48,2 тыс. рублей на год
Борьба с теневым рынком съемного жилья предусматривает наказание для нарушителей законодательства. Собственника квадратных метров, решившего уклоняться от налогообложения, могут ожидать неприятные последствия в рамках административной и даже уголовной ответственности.
Как доказать или опровергнуть, что квартира сдается в аренду
В настоящее время по-прежнему не является редкостью ситуация, когда владелец жилья передает его в пользование за плату, которую не хочет показывать государству и, соответственно, с которой не платит налоги. Вывод «из тени» данных доходов остается актуальной задачей для государства.
Подтверждением тому — многочисленные кампании, проводимые различными органами посредством и «кнута» (об ответственности напоминают, штрафами пугают), и «пряника» (ставку налога снизили, упростили отчетность индивидуальных предпринимателей и прочее).
Тем не менее, проблемы есть – и для государства (как выявить, убедить, заставить?) и для «несознательных» граждан (как не попасться? а если…?).
Логично, что первая задача – установление (или, глядя с другой позиции, сокрытие) факта передачи помещения в пользование другому лицу за деньги. Говоря формальным языком, наличие данного факта говорит о том, что владелец (наймодатель) и временный новый жилец (наниматель) вступили в договор найма (глава 37 Гражданского кодекса РФ).
Куда жаловаться, если соседи сдают квартиру шумным арендаторам?
Соседка под нами сдает квартиру молодым китайцам. Они очень шумные. Разговоры с соседкой не помогают: она сообщает, что квартиру снимает одна тихая девушка, хотя там реально компания молодых ребят. Пробовал переговорить с ними — ненадолго шум снизился, но спустя неделю все повторилось снова и снова.
Теперь собственница перестала отвечать на звонки, а китайцы просто не открывают дверь. Предполагаю, что хозяйка не соблюдает законодательство и сдает квартиру без уплаты налогов.
Как повлиять на квартирантов и собственницу? Вызвать полицию, участкового? Написать заявление в полицию? Пожаловаться в прокуратуру и налоговую?
Евгений, в этой ситуации все средства хороши. Чем больше законных способов вы одновременно используете, тем быстрее будет эффект. Расскажу, куда конкретно жаловаться и что делать, если ситуация никого не заинтересует, а вам начнут слать отписки.
Жаловаться в налоговую инспекцию
Если есть основания считать, что хозяйка шумной квартиры сдает ее без договора, можно пожаловаться в налоговую.
Налоговая может доначислить 13% налога за весь период аренды, который сможет доказать, но не более чем за три года. За умышленную неуплату налога также грозит штраф — 40% от суммы неуплаченного налога. Помимо самого налога и штрафа собственник обязан заплатить пени — 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки уплаты налога.
Соседку могут вызвать на комиссию в ФНС. Если она не придет, за это тоже положен штраф. Так, житель Белгородской области решил не ходить на комиссию, куда его вызвали из-за незаконной аренды жилья. После этого пришла повестка в суд. В итоге собственника оштрафовали на 600 Р за «неповиновение законному распоряжению должностного лица органа, осуществляющего государственный налоговый контроль».
Скорее всего, ФНС подключит полицию, чтобы получить объяснения от квартиросъемщиков. Многое будет зависеть от их показаний: если они подтвердят, что платили деньги, у налоговой будут основания наложить санкции. Но квартиросъемщики могут заявить, что их пустили пожить бесплатно, и собственница это подтвердит. Еще они могут назвать символические суммы или вообще отказаться что-либо объяснять.
Исходя из судебной практики, можно сделать вывод, что дела о незаконной аренде в налоговой не поставлены на поток. Штрафы и доначисления оформляют в основном в очевидных случаях. Например, если арендатор в отместку за резкое повышение платы даст письменные показания, что несколько лет передавал деньги хозяину без договора.
Говорят, политика ФНС больше направлена на легализацию теневых отношений: хозяев квартир вызывают на комиссии, пугают штрафами и требуют оформить все по закону.
Судьбу вашего заявления о незаконной сдаче квартиры в аренду, возможно, будет тяжело узнать. ФНС, как и любой госорган, обязана ответить в течение 30 дней. Я видел несколько таких ответов, во всех было написано: «Ваша информация принята к сведению».