Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию в 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае одобрения ходатайства, уполномоченный орган составляет акт (не позднее 5 дней с момента принятия решения). Далее документ передается в Росреестр для фактической замены статуса. Сотрудники службы вносят соответствующие изменения в базу данных, присылают уведомление собственнику земли.
После смены категории земли, владельцу нет необходимости лично посещать Росреестр и заниматься получением новой документации. Все имеющиеся документы действительны, меняется лишь сам статус. Их использование не ограничено, возможно проведение любых сделок с землей, включая куплю-продажу, дарение и наследование.
Получение положительного решения о переводе категории земли
Когда можно перевести земли в другую категорию
Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).
Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).
При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.
Основанием для отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую могут быть:
- Установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
- Наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
- Установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Как поменять категорию наделов сельхозназначения, водного, а также лесного фондов?
У части наделов возможно изменить категорию только, если строго придерживаться всех правил проведения процедуры. К таким наделам относятся участки земли сельхозназначения, водного, лесного фондов, зоны, находящиеся под особыми условиями охраны.
Как перевести землю сельхозназначения в другую категорию?
Итак, сделать перевод надела сельхозназначения возможно только, если он связан с:
- добыванием природных богатств;
- прокладкой дорожного полотна, линий электрических передач и т. п.
- сохранением надела;
- предоставлением территории для обороны государства.
Как изменить категории наделов, относящихся к лесному фонду?
Изменение категорий наделов, относящихся к лесному фонду производится только тогда, когда их дальнейшая эксплуатация больше невозможна, в связи с чем проведена соответствующая экологическая экспертиза, и на руках владельца есть решение эксперта.
Как поменять категорию наделов, относящихся к водному фонду?
Изменить категории наделов, относящихся к водному фонду, возможно, если:
- возникла потребность в организациисерьезно охраняемых объектов;
- участок больше не существует;
- случились серьезные перемены на территории населенного пункта;
- появилась нужда в размещении наделов муниципалитета или госназначения.
Как поменять категорию наделов спецназначения?
При изменении категории наделов спецназначения необходимо:
- восстановить территорию, если на ней был разрушен слой почвы в процессе осуществления определенной деятельности;
- создать проект, обеспечивающий проведение рекультивации наделов при их загрязнениях, застройке или разрушениях.
Можно ли перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС напрямую зависит от индивидуальных обстоятельств. Соответствующее решение принимает только уполномоченный орган, чаще – местная администрация.
Перевод с/х участка в земли населенных пунктов осуществляется путем изменения границ поселения. В связи с этим, на практике такая процедура проводится достаточно редко. Ведь, заявителю нужно не просто соблюсти все условия, собрать массу документов, но и обосновать целесообразность мероприятий.
Кроме этого, при расширении границ поселения, администрация принимает максимальное участие. Местным органам власти легче отказать в переводе, чем заниматься составлением и утверждением документов территориального планирования, и изменением генерального плана.
Лес становится населенным пунктом
1. Особый интерес вызывает вопрос о переводе земель лесного фонда, находящихся в пределах населенного пункта, в земли населенного пункта. Суды считают, что Закон не предусматривает возможности без соблюдения надлежащей правовой процедуры перевода земель лесного фонда в земли поселения в случае изменения городской черты. То есть при изменении черты города в данном случае следует одновременно подавать ходатайство о переводе земли лесного фонда в землю населенного пункта.
2. На практике часто возникают вопросы: вправе ли орган местного самоуправления изменить черту поселения таким образом, что в результате часть единого участка окажется в новой черте города, а часть — за чертой? Является ли это основанием для перевода части земельного участка, оказавшегося в черте города, в категорию земель поселения, в то время как оставшаяся часть этого участка сохраняет прежнюю категорию (земли промышленности) или иную категорию?
ФАС СКО отметил, что землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель иных категорий (ст. 83 ЗК РФ). Землями промышленности и иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений (ст. 87 ЗК РФ). Земли поселений, земли промышленности и иного специального назначения составляют самостоятельные категории земель РФ (ст. 7 ЗК РФ). Черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий (ст. 84 ЗК РФ). Установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации.
Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.
Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам, поэтому орган государственной власти не вправе изменить черту поселения таким образом, что часть земельного участка окажется в новой черте поселения, а часть — за чертой (ст. 84 ЗК РФ).
Разделение земельного участка, в результате которого часть участка будет отнесена к земле другой категории, приведет к невозможности использования части участка по целевому назначению. Поскольку черта поселения не может быть изменена таким образом, что часть земельного участка окажется за его чертой, то отсутствуют основания для перевода части земельного участка из земель поселений в земли промышленности.
Установление или изменение черты поселений является переводом земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли поселений (ст. 8 Закона N 172-ФЗ). Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 5).
В современный период в условиях научно-технического прогресса земля не потеряла ни одного из своих назначений. Наука и производство, достигнув успехов в освоении природы, все же не нашли замены земле. Более того, за последние годы пришло понимание ценности земель как незаменимого элемента единого мира природы, участвующего в поддержании необходимого для выживания человека экологического баланса.
Долгое отсутствие специального закона, который регулировал бы процедуру перевода земель из одной категории в другую, создавало правовые проблемы однообразного ее использования. Однако в связи с принятием Закона N 172-ФЗ многие проблемы были решены.
Вместе с тем анализ судебно-арбитражной практики показал, что Закон N 172-ФЗ уже сегодня требует доработок, и в этих целях хотелось бы предложить следующие пути совершенствования законодательства по переводу земель в иные категории.
1. Дать определение таким оценочным категориям, как «заинтересованное лицо», «правообладатель», «ненадлежащее лицо», в целях осуществления перевода; разграничить понятия «земля» и «земельный участок».
2. Сократить сроки рассмотрения ходатайства: для Правительства РФ — до двух месяцев, для исполнительных органов государственной власти субъектов РФ — до одного месяца.
3. Дополнить Закон N 172-ФЗ положениями, касающимися перевода отдельных видов земель сельскохозяйственного назначения, например занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных факторов и т.д.
4. Законодательно уточнить, распространяется ли закрытый перечень прилагаемых к ходатайству документов при подаче его в орган государственной власти субъекта РФ для перевода земель с/х назначения.
5. Установить для перевода земли из земель запаса требование об экологической экспертизе и планах рекультивации земель.
Порядок рассмотрения вопроса
Для подготовки материалов о переводе земли из одной категории в другую, собирается комиссия на федеральном, региональном или местном уровне управления. В ее состав входят должностные лица геодезической и землеустроительной службы, охраны окружающей среды, природных ресурсов, МЧС, лесного хозяйства, санитарного надзора, а также представители исполнительной власти того уровня, на котором идет рассмотрение ходатайства.
В течение 10 рабочих дней, комиссия проводит обследование территории, заявленной на перевод, после чего составляет акт осмотра, который направляется органам исполнительной власти. В данном акте указывается кадастровый номер участка, соответствие границ этой территории с данными, указанными в кадастре, а также соблюдение (несоблюдение) правил пользования территорией владельцем.
Перейти к следующей статье
Земельный кодекс Российской Федерации подразделяет земли на несколько категорий. Условно можно выделить несколько групп таких категорий.
Земли, используемые в хозяйственной деятельности максимально интенсивно, на которых протекает основная часть жизни и осуществляется трудовая деятельность большинства населения страны, ─ это земли населенных пунктов и носящие самое длинное среди всех категорий название ─ земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
Земли лесного фонда, земли водного фонда, земли особо охраняемых территорий и объектов наиболее ярко олицетворяют то, что называется окружающей средой.
Земли сельскохозяйственного назначения занимают промежуточное положение. Стратегический земельный резерв формируют земли запаса.
Земли различных категорий (иногда не совсем корректно для их названия используются словосочетания «категории назначения земель» или «категории использования земель») используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Категории земель и разрешенное использование (последнее принимается в соответствии с зонированием территорий) в решающей степени определяют правовой режим земельных участков. Собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории.
Порядок перевода — примеры
Сам порядок достаточно прост и не предусматривает уплату каких-либо пошлин. Необходимо подать заявление в уполномоченный муниципальный орган, предоставить заявление (ходатайство), документы на собственника (его согласие, если обращается не сам владелец). В самом ходатайстве необходимо указать кадастровый номер, категорию и обоснование перевода: цель, необходимость использования в составе испрашиваемой категории, финансово-экономическое обоснование.
Куда обращаться непосредственно? К примеру, в Приказе Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 17.12.2013 N 34 утвержден Административный регламент по предоставлению государственной услуги «Прием и рассмотрение ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую».
Согласно этому документу в Ленинградской области необходимо обращаться в Леноблкомимущество, структурные подразделения, непосредственно предосатвляющие государственную услугу: общий отдел Леноблкомимущества; сектор по землеустройству Леноблкомимущества. Сайт Госуслуги также предлагает возможность подать заявление при помощи сети Интернет. Как в Московской области, так и в Ленинградской области и в иных областях, можно обратиться в МФЦ.
Смена категории земельного участка: порядок проведения
Перечень категорий земель:Земли населенных пунктов.
- Земли сельскохозяйственного назначения.
- Земли лесного и водного фонда.
- Промышленные земли.
- Земли охраняемых зон и запаса.
Перевод земли из одной категории в другую разрешен только для земель, расположенных близ населенного пункта, промышленного и сельхозназначения. При этом, не важно кто является владельцем: государство или частное лицо.
Возведение жилых зданий на их территории запрещено в связи с нарушением экологического баланса.
Порядок перевода одной категории земли в другую закреплен в Федеральном законе под номером 172. Основная процедура заключается в подаче ходатайства (прошения) и документов в уполномоченный государственный или муниципальный орган власти. Строгая форма прошения не предусмотрена. Оно составляется в произвольной форме, однако должно содержать информацию о:
- Действующей категории земельного участка и ее замене на иную форму.
- Кадастровый номер земли.
- Обоснование просьбы.
- Подтверждение полномочий заявителя.
Ходатайство передается на рассмотрение в уполномоченный орган. В случае принятия положительного решения, создается соответствующий акт. Далее происходит передача документов в Росреестр для смены статуса земли на законных основаниях.
Составить ходатайство можно самостоятельно, скачав типовую форму ниже, либо прибегнув к помощи юриста.
Категории земель в Российской Федерации
Для учета и рационального использования земельных ресурсов все земли в пределах границ Российской Федерации делятся на категории по целевому назначению. Они определены в п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) [1].
Согласно основному законодательному акту в земельной сфере земли по целевому назначению делятся на следующие СЕМЬ категорий:
1) земли сельскохозяйственного назначения – земли за границами населенного пункта предоставленные для нужд сельского хозяйства;
2) земли населенных пунктов – земли для застройки и развития населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения (далее земли промышленности и иного специального назначения) – земли за границами населенных пунктов, предоставленные в установленном порядке предприятиям, учреждениям, организациям для осуществления возложенных на них специальных задач;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов (ООПТ) – земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты из хозяйственного оборота и для которых установлен особый правовой режим;
5) земли лесного фонда – лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления) и нелесные земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства (просеки, дороги, болота и другие);
6) земли водного фонда – земли, занятые водоемами, ледниками, гидротехническими, водохозяйственными сооружениями, а также выделенные под водоохранные зоны и полосы отвода по берегам водоемов;
7) земли запаса – земли в государственной или муниципальной собственности, не предоставленные гражданам или юридическим лицам.
Справка. Впервые в России попытка классифицировать земли по целевому назначению была предпринята в Декрете ВЦИК 1918 г. «О социализации земли». Тогда было выделено 4 категории земель: земли, предоставляемые для культурно-просветительных целей, для занятия сельским хозяйством, с целью застройки, для устройства путей сообщения. В 1968 г. в Законе СССР «Об утверждении основ земельного законодательства союза ССР и союзных республик» введено 6 категорий земель. Земли промышленности и транспорта были объединены в одну категорию с землями курортов, заповедников и землями иного несельскохозяйственного назначения. В 1991 г. в Земельном кодексе РСФСР появилось уже деление земель на категории по целевому назначению в современном виде.
Использование земель не по целевому назначению запрещается. Но качество земельных участков, их характеристики, а также наиболее рациональные и экономически выгодные виды использования земельных участков могут меняться со временем. Поэтому довольно часто для продолжения хозяйственной деятельности на земельных участках или изменения их функционального предназначения необходимо изменить целевое назначение земель или отдельных земельных участков в составе таких земель.
Перевод земель из одной категории в другую регулируется Земельным кодексом Российской Федерации [1], законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»[2], а также другими законами и нормативно-правовыми актами.
Закон о переводе земель из одной категории в другую
Рассмотрим основные положения Федерального закона № 172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» далее Закон о переводе земель из одной категории в другую.
Общий порядок перевода земель или земельных участков из одной категории в другую изображен на рис. 1. Ниже приведены комментарии.
Рисунок 1. Процедура перевода земель или земельных участков из одной категории в другую.
Заключение и предложения по совершенствованию действующего законодательства
В современный период в условиях научно-технического прогресса земля не потеряла ни одного из своих назначений. Наука и производство, достигнув успехов в освоении природы, все же не нашли замены земле. Более того, за последние годы пришло понимание ценности земель как незаменимого элемента единого мира природы, участвующего в поддержании необходимого для выживания человека экологического баланса.
Долгое отсутствие специального закона, который регулировал бы процедуру перевода земель из одной категории в другую, создавало правовые проблемы однообразного ее использования. Однако в связи с принятием ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» многие проблемы были решены.
Вместе с тем анализ судебно-арбитражной практики показал, что этот Закон уже сегодня требует доработок, и в этих целях хотелось бы предложить пути совершенствования законодательства по переводу земель в иные категории.
1. Дать определение таким оценочным категориям, как «заинтересованное лицо», «правообладатель», «ненадлежащее лицо», в целях осуществления перевода. Разграничить понятия «земля» и «земельный участок».
2. Сократить сроки рассмотрения ходатайства: для Правительства РФ — до двух месяцев, для исполнительных органов государственной власти субъектов РФ — до одного месяца.
3. Дополнить ФЗ N 172-ФЗ положениями, касающимися перевода отдельных видов земель сельскохозяйственного назначения, например занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) явлений, и т.д.
4. Следует законодательно уточнить, распространяется ли закрытый перечень прилагаемых к ходатайству документов при подаче его в орган государственной власти субъекта РФ для перевода земель с/х назначения.
5. Установить для перевода земли из земель запаса требование об экологической экспертизе и планах рекультивации земель.
Когда требуется изменить категорию
Каждый надел можно использовать в рамках его назначения, которое связано с установленной государством категорией. Неважно, собственник гражданин или простой арендатор, ему надо следовать требованиям закона.
К примеру, на территории с/х назначения можно заниматься растениеводством или животноводством, разбить огород. А земли под ИЖС застраивать домами: одноэтажные, многоэтажные или устанавливать нежилые постройки.
Законодательство допускает возможность изменения категории. Согласно планам гражданина. Порядок определен ФЗ-172. Заинтересованному лицу надо подать ходатайство, адресовав его в муниципалитет. Результат зависит от решения, принимаемого местными органами. Свое обращение гражданин дополняет комплектом документов.
Сложнее присвоить участку категорию «населенный пункт» или же вывести с нее. Тогда происходит изменение существующих границ, это надо закрепить документально.
Основная причина, вынуждающая человека инициировать данную процедуру – не соответствие назначения земли его планам использования.
Например, семье государство передало участок для ведения там хозяйства. Однако, граждане хотят построить дом, прописаться и жить постоянно. Для чего им нужна территория с разрешением ИЖС. Иначе построенный ими дом будет признан самостроем и администрация вправе снести его. А пользователя объявить нарушившим предписания. Ему грозит штраф, возможно, изъятие надела.