Признание сделки купли-продажи недействительной

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание сделки купли-продажи недействительной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Продавец и покупатель вправе расторгнуть сделку по соглашению сторон в досудебном порядке. Когда достигнуть согласия путем проведения переговоров не удается, гражданин или юридическое лицо может обратиться за судебной помощью в разрешении спора. В подготовленном исковом заявлении нужно указать основание по которому суду предлагается признать сделку недействительной, сославшись на соответствующую статью Гражданского Кодекса. Лучше воспользоваться услугами профессионального юриста-практика во избежание ошибок при составлении и подаче обращения, предупредить оставление иска без движения или отказ в принятии к рассмотрению. Практикующий юрист устранит замечания, проследит за соблюдением сроков вынесения определения, примет участие в судебном слушании, заявит несогласия с доводами оппонентов или подаст релевантные ходатайства.

В каких случаях сделка с недвижимостью является ничтожной?

В юриспруденции существует два сходных, но отличающихся между собой понятия – оспоримая и ничтожная сделка. Главная разница между ними в том, что признание оспоримой сделки с недвижимостью недействительной происходит по решению суда, а ничтожной сделка является с момента заключения и специального признания не требует. По сути, ничтожная сделка – это частный случай недействительной сделки, но нарушение законодательства является настолько явным, что это не требуется специально доказывать.

В каких же случаях сделку можно назвать ничтожной? Вот основные причины:

1. Прямое нарушение Конституции, федеральных или местных законов, других нормативных актов – каждая заключаемая сделка должна соответствовать действующему законодательству в данной сфере. Если это не так, такая сделка не может рассматриваться как законная.
2. Сделка является мнимой – то есть, на самом деле не порождает юридических последствий и правоотношений, которые декларируются при ее заключении. В качестве примера можно упомянуть распространенную схему, когда должник якобы продает недвижимость знакомому или родственнику, но денег на самом деле не получает и продолжает пользоваться объектом. Но кредитор при этом не может отобрать имущество, поскольку у него уже другой владелец.
3. Сделка является притворной – то есть, заключается с целью прикрыть собой другую, условия которой разглашать не хочется. К примеру, часто люди, продавая квартиру, не хотят уплачивать налог, поэтому формально оформляется дарственная, а деньги за недвижимость передаются негласно.
4. Одна из сторон не имеет достаточной дееспособности – по закону сделку могут заключать только стороны, которые достигли определенного возраста, не имеют психических заболеваний. Если это условие не соблюдается, такая сделка является ничтожной.
5. Сделка противоречит основам правопорядка и нравственности – хотя такая формулировка является достаточно размытой, она нередко применяется для оспаривания сделок и признания их ничтожными.
6. Не соблюдена форма сделки – даже если сделка выглядит вполне законной, но не отвечает существующим требованиям (например, договор купли-продажи квартиры не прошел обязательную государственную регистрацию), она является ничтожной по факту.

Кроме того, стоит упомянуть отдельное условие для юридических лиц. Не все организации имеют право заключать сделки с недвижимостью, соответственно, договоры, заключенные такими компаниями, также являются ничтожными.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.

Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

1. признать сделку недействительной;
2. применить последствия недействительности сделки.

Кто может оспорить сделку с недвижимостью

Суд может признать договор купли-продажи квартиры недействительным по заявлению одной из сторон сделки или иного лица, чьи интересы были нарушены, либо государственного или муниципального органа, действующего в интересах такого гражданина. Например, если квартира приобретена с использованием средств материнского капитала, оспорить сделку с недвижимостью может орган опеки и попечительства в интересах несовершеннолетних детей, если их родители не получили разрешения на продажу.

Кто ещё может оспорить сделку купли-продажи квартиры:

• супруг или супруга продавца — если недвижимость была в совместной собственности, а он или она не давали своего разрешения на продажу;
• наследники умершего собственника — если сделка нарушает их имущественные интересы;
• конкурсный управляющий или кредиторы — если продавец недвижимости признан банкротом;
• опекун или попечитель — если продавец недееспособен, ограниченно дееспособен либо был признан таковым уже после заключения сделки, но в момент её совершения не осознавал своих действий;
• родители или законные представители — если продавец несовершеннолетний;
• другие собственники — если не получено их разрешение на продажу доли в недвижимости;
• иные лица, чьи права или законные интересы были нарушены в результате сделки.

Признать куплю продажу недействительной можно через суд общей юрисдикции районного или городского уровня. В суд субъекта (областной, краевой и т.д.) обращаться не нужно – это вышестоящая инстанция.

Документы можно сдать лично или почтовым отправлением. В последнем случае день отправки письма будет днем подачи заявления – очень часто это правило выручает, если от срока давности остался один день. После поступления документы распределяются судье, который в течение 5 рабочих дней назначает подготовительное заседание.

Если в иске есть ошибки (например, не оплатили пошлину), судья выносит определение, в котором описывает, что нужно поправить. После исправления недочетов заявление с требованием признать куплю продажу недействительной принимается к производству.

Юридические услуги по оспариванию сделок купли продажи

Юридические услуги по оспариванию сделок купли продажи включают расширенный спектр операций, направленных на защиту прав истца. Для признания договора недействительным, необходимо проработать ситуацию, изучить сам документ и провести экспертную оценку.

Юридические услуги по оспариванию сделок купли продажи включают следующие операции:

• консультирование по жилищным вопросам (оспаривание, признание недействительности, признание ничтожности)
• консультирование в режиме онлайн/устно/письменно по конкретному направлению
• комплексный анализ договора
• выявление оснований для оспаривания сделки
• подкрепление действий на законодательном уровне
• организацию экспертизы для доказательства факта противозаконности действий
• обращение в органы первой инстанции (суд)
• составление искового заявления
• предоставление требуемого пакета документов в сочетании с доказательной базой.
• представительство в суде

Споры, возникающие после заключения договора купли-продажи – довольно частое явление. Причем, инициатором может быть, как одна из сторон сделки, так и третье лицо, чьи права нарушены.

Чаще всего суды рассматривают конфликты, связанные с неисполнением одним из субъектов своих обязательств по договору. Также встречаются случаи, когда одним из участников сделки является лицо, не способное осознавать свои действия в силу возраста или состояния здоровья, не признанное недееспособным.

После того, как в силу вступили изменения, допускающие регистрацию права собственности Росреестром без нотариального согласия второго супруга на сделку, увеличилось число споров, связанных с продажей совместно имущества без уведомления об этом жены или мужа.

На самом деле, признать сделку недействительной, можно в случаях, когда договор изначально заключался с нарушением норм действующего законодательства или суд признал ее таковой.

Срок оспаривания договора купли-продажи напрямую зависит от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной.

✅ Порядок признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Перед судом необходимо предпринять пытки досудебного урегулирования спора. Для этого в адрес ответчика направляется уведомление об отмене договора. Вторая сторона может не торопиться с решением, ей отведен срок 30 дней. Если ответа нет или он отрицательный, можно обращаться в суд.

Чтобы отстоять свои права и добиться признания следки недействительной, необходимо действовать поэтапно:

1. Собрать доказательства, подтверждающие нарушение закона, несоблюдение условий договора, игнорирование интересов третьих лиц.
2. Оформить исковое заявление.
3. Оплатить госпошлину.
4. Обратиться в суд по месту нахождения имущества.
5. Принять участие в судебном процессе.
6. Получить решение суда. Если оно положительное — обратиться в Росреестр для перерегистрации права собственности.

От сбора доказательств зависит, будет ли принят иск, признают ли сделку недействительной. В качестве подтверждения нарушений выступают:

• Фальшивые документы. Подлинность каждого паспорта, свидетельства может проверить нотариус. Сведения о том, кому и когда продавалась недвижимость, можно получить из выписки ЕГРН.
• Данные о наличии зарегистрированных в квартире лиц. В домовой книге указано, кто прописан в квартире. Если в эту категорию входят дети, не достигшие 18 лет, супруг, неимущие граждане, которым жилье было предоставлено в качестве служебного до 2005 г., получатели ренты, сделка оспорима. Продавец не мог продать квартиру, выселив указанных лиц и не получив согласия на продажу от них лично или их представителей.
• Справка о психическом здоровье Продавца (Покупателя). Контрагент должен произвести запрос в психоневрологический диспансер для получения данных о вменяемости и дееспособности второй стороны соглашения. Если в больнице отказывают в предоставлении информации, можно запросить данные через суд путем подачи ходатайства.
• Сведения о невыполнении условий договора. Если контрагент не вносит оплату в установленные сроки, необходимо предоставить выписки со счета об отсутствии поступлений на счет.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

• 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
• 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Сложности находятся в самом процессе доказательства обстоятельств сделки. Например, если одну из сторон напоили и сделка была совершена в невменяемом состоянии. Либо если одной из сторон угрожали.

Сложности встречаются и при доказательстве сделки, совершенной под влиянием обмана. Такие судебные процессы могут быть запутанными и длиться долго. Такой обман сложно доказать, т.к. нужно определить является ли он намеренным со стороны другой стороны либо неправильное понимание относится к внутренним убеждениям истца.

ВАЖНО: Под обманом понимается умышленное введение в заблуждение относительно характеристик объекта либо умалчивание о тех характеристиках, которые могли заставить другую сторону отказаться от сделки.

Процесс продажи и покупки недвижимости довольно сложный. Чтобы не было необходимости обращаться в суд, лучше заранее проверить все нюансы, связанные с квартирой. Также необходимо вносить в договор купли-продажи квартиры условия и порядок его расторжения в случае проблемных ситуаций.

Договор купли-продажи

В законодательстве РФ существует такое понятие, как договор купли-продажи. Суть понятия состоит в том, что акт является документальным подтверждением совершения правового деяния связанного с передачей собственного имущества от одного гражданина (или юридического лица) другому (или организации).

Этот документ заключается между участниками соглашения: продавцом и покупателем. Продавец – это дееспособное лицо, достигшее совершеннолетнего возраста и владеющее передаваемым имуществом на правах собственности. В качестве покупателя может выступать совершеннолетний, дееспособный гражданин, который обладает достаточным количеством денежных средств для оплаты передаваемого имущества. В случае передачи аванса или задатка допускается составление предварительного договора.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Правовые отношения, которые представляет договор купли-продажи, регламентируются ГК РФ, в части статьи 455.

Какие сделки считаются ничтожными

Законодательство РФ отличает оспоримые операции от ничтожных. Ко второму типу относят операции, которые были незаконными или недействительными с самого начала. При этом факт признания таковой по суду не имеет никакого значения.

К ним относят соглашения, которые не соответствуют законным требованиям (как по форме, так и по своему составу), нарушая общественные или личные гражданские интересы. Также сюда относят документы, нарушающие нравственные вопросы и установленный в стране правопорядок.

Продажа состоялась «для вида»? Это мнимая операция. Она тоже считается ничтожной. Как и соглашения, оформленные для прикрытия другой юридически значимой операции. Дети, не достигшие возраста 14 лет, не могут самостоятельно распоряжаться имуществом. Исключение — мелкие бытовые ситуации, вроде похода в магазин за продуктами.

Сроки для оспаривания договора

Чтобы признать договор купли-продажи недействительным, важно соблюдать установленные законом временные промежутки. Они называются «исковая давность». В рассматриваемом вопросе действует статья 181 ГК ПФ. Сроки меняются в зависимости о того, какой именно является соглашение — ничтожным или оспоримым.

Как оспорить договор купли-продажи автомобиля

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости бывает труднее, чем в отношении автомобиля.

Для этого придется действовать следующим образом:

1. Подготовить некий пакет документов. Он обычно включает в себя паспорт, ДКП, ПТС на авто (копию, при наличии), справки, свидетельствующие о права собственности на движимое имущество.
2. Составить исковое заявление. Можно справиться с поставленной задачей самостоятельно или обратиться к нотариусу/юристу.
3. Подготовить доказательную базу. Она зависит от конкретной ситуации.
4. Внести госпошлину за обращение в уполномоченные органы.
5. Подать иск с подготовленными заранее бумагами.
6. Дождаться заседания и принять в нем участие.
7. Получить на руки постановление.

Правовые и налоговые последствия

Если сделка признаётся недействительной, то стороны обязаны произвести возврат всех полученных ценностей, а при невозможности вернуть в натуральном выражении подключается компенсация в денежном эквиваленте. На юридическом языке процедура называется двусторонней реституцией.

На каких основаниях может быть отменена купля-продажа

Сделка купли-продажи считается завершенной после того как стороны подпишут договор, произведут взаиморасчет, а также проведут перерегистрацию объекта недвижимости (квартиры), а точнее, зарегистрируют переход права собственности от прежнего владельца к новому в ЕГРП (Едином государственном реестре прав). Подтверждением регистрации является выписка из ЕГРП, взамен выдаваемого ранее Свидетельства о праве собственности.

Если регистрация уже произведена, обратный ход можно дать только чрез суд. Однако, стороне, желающей отказаться от купли-продажи, не стоит затягивать с таким решением, так как на дела такого рода распространяется срок давности, зависящий от различных обстоятельств:

• 1 год – для оспоримых сделок (совершено нарушение любого из пунктов ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимостью). Отсчет следует вести от даты, когда истцу стало известно о том, что есть обстоятельства, в силу которых сделка может быть признана недействительной. Дату эту необходимо подтвердить документально.
• 3 года – для ничтожных сделок. Если сделка не прошла должную регистрацию, не были произведены взаиморасчеты, то есть стороны совершили куплю-продажу только на бумаге, тогда ее можно признать ничтожной. Отсчет срока давности нужно вести от даты подписания договора.
• 10 лет – срок оспаривания недействительных сделок третьими лицами, не входящими в число участников купли-продажи. Таковыми могут быть совладельцы, в обход которых была продана квартира, несовершеннолетние, зарегистрированные на данной жилплощади и т.д. Вести отсчет срока давности необходимо от момента, когда истец получил информацию об основаниях, в силу которых сделка признается недействительной.

Одного желания оспорить сделку недостаточно, поскольку подписав документ, вы тем самым заверили свое твердое намерение приобрести данную квартиру в собственность. Все основания, по которым суд вправе признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, изложены в ГК РФ:

1. Ст. 168 ГК РФ признает сделку недействительной, если она противоречит любому действующему закону и нормативному акту.
2. В отсутствии взаиморасчетов между сторонами сделка носит фиктивный (ничтожный) характер, что и отражено в ст. 166 ГК РФ.
3. Ограниченные в дееспособности лица, полностью недееспособные, а также недееспособные в момент подписания договора купли-продажи не вправе совершать сделки с недвижимостью, поэтому этого основания достаточно для признания такого договора недействительным.
4. Лица младше 18 лет и старше 14 лет вправе покупать недвижимость и продавать, но сделка будет признана действительной только в том случае, если хотя бы один из родителей поставить свою подпись в знак согласия на договоре. Отсутствие такой подписи – это основание для аннулирования купли-продажи.
5. Нельзя заключать сделки под действием угроз, насилия, шантажа, обмана, а также на заведомо кабальных условиях. Подтвердить такое основание сложнее всего, поэтому чаще к нему прибегают, когда выявляют недостатки в квартире, не обнаруженные до подписания договора, поскольку объективная экспертиза будет веским аргументом в суде.
6. Мошенничество. Продавец может злонамеренно сговориться с агентом недвижимости и ввести в заблуждение покупателя об истинной ценности квартиры, ее истинном техническом состоянии и других важных особенностях. Доказывать придется умышленный характер действий ответчика, а также подтверждать нарушение интересов истца.

Похожие записи:

• Программа «Молодая семья» – как принять участие в Тобольске в 2023 году
• Пенсии по случаю потери кормильца в 2023 году: как оформить, кому положено
• Льготы и права инвалидов 2 группы в России в 2023 году