Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально, даже наличие у квартиры зарегистрированного залога не лишает собственника возможности подарить квартиру любому выбранному субъекту. Однако для этого потребуется получить официальное разрешение на распоряжение объектом недвижимости у лица или органа, в пользу которого зарегистрирован залог.
Договора приобретают юридическую силу только при соблюдении всех норм законодательства. Так, сделки дарения и ренты, в дополнение к соблюдению всех условий в соглашении, должны быть еще и зарегистрированы в соответствующем органе. Только после этого договор считается заключенным и вступает в законную силу.
Дарение с обременением не всегда возможно, поскольку существуют запреты и ограничения на определенные действия в части отчуждения имущества, созданные для того, чтобы оно оставалось в собственности у хозяина.
Сервитут, являясь обременением, не препятствует отчуждению собственности. Проживание на постоянной основе дарителем так же не ограничивает собственника в правах распоряжения имуществом. В тоже время, бытует мнение о том, что подарок в виде недвижимости, которая остается местом жительства прежнего собственника, является обременением. Поэтому, такая сделка имеет риск быть признанной недействительной.
Дарственная с обременением: плюсы и минусы
Преимущества и недостатки дарения с обременением представлены в таблице.
|
Плюсы |
Минусы |
| 1. Сохранность имущества в случае возникновения непредвиденных ситуаций.
2. Возможность дарителю передать имущество желаемому лицу. 3. Для оформления не требуется больших финансовых затрат (особенно, если стороны – близкие родственники). 4. Несмотря на ограничения, одариваемый сможет пользоваться недвижимостью. |
1. В некоторых случаях под сомнение может поставится безвозмездность сделки, а значит, есть риск признания ее недействительной.
2. Возможны сложности с продажей имущества. 3. Есть риск лишиться подарка. |
Тем не менее, дарственная с обременением может помочь сторонам выйти из трудной жизненной ситуации. Однако оформление такой сделки лучше доверить специалистам со знаниями юриспруденции.
Получить консультацию можно на нашем сайте. Расскажите о своей ситуации юристу и узнайте о «подводных камнях» сделки и способах минимизации рисков.
Обременение в виде аренды
Сейчас многие сдают свои квартиры в аренду с целью получения дохода от свободной жилой недвижимости. Однако этот факт может стать серьезной помехой при оформлении дарственного договора. Если владелец жилья решит оформить дарственную, то она будет обременена арендным соглашением. Но при этом не стоит пугаться этой проблемы, так как собственнические права на арендную недвижимость остаются у дарителя, но никак не находятся у арендаторов. Единственным минусом такой сделки является то, что одаряемый не сможет заселиться в квартиру до того, пока срок аренды не истечет.
Дополнительную информацию, включая сам образец договора с арендным обременением, можно получить обратившись за консультативной помощью к юристу или нотариусу.
Оформление дарения недвижимости, имеющей обременение
Все основные аспекты, непосредственно связанные с оформлением договора дарения квартиры, у которой уже есть обременение, отражены в статье 613 ГК РФ. Главный нюанс заключается в том, что сама передача квартиры с обременением в собственность другому лицу, не освобождает его от предъявления к нему претензий со стороны третьих лиц. Как только договор на передачу квартиры с обременением будет заключен между сторонами, все обязанности перейдут к новому владельцу собственности. Следовательно, именно к нему теперь будут предъявляться и все претензии от других лиц.
Если в отношении конкретной недвижимой собственности был официально оформлен арест, она все равно может стать полноценным объектом договора дарения, заключаемого между сторонами.
Еще одним важным нюансом будет являться тот факт, что текущий собственник при оформлении договора дарения обязательно должен уведомить будущего владельца о том, что в отношении квартиры оформлено то или иное ограничение. Причем данное уведомление обязательно должно быть зафиксировано в письменной форме. В противном случае, составленный договор будет признан недействительным.
Серьезные сложности могут возникнуть в том случае, если какое-либо обременение в отношении собственности возникло уже после момента заключения договора дарения. В таком случае к текущему собственнику могут быть применены различные взыскания вплоть до выселения из данного жилья. Пострадавшее лицо вправе претендовать на получение определенной компенсации. Однако для этого придется обращаться в судебное учреждение и представлять все необходимые доказательства.
Документы для оформления сделки дарения
Для того чтобы составить и зарегистрировать соглашение о дарении недвижимости, заинтересованным лицам необходимо будет представить следующие документы:
- паспорт каждого гражданина, который принимает участие в данной сделке. Если квартира передается в пользование несовершеннолетнему лицу, ему необходимо будет представить свое свидетельство о рождении. Если же сделка заключается в пользу гражданина, не обладающего дееспособностью, потребуется паспорт его законного опекуна, а также нотариально заверенная доверенность с указанием соответствующих полномочий по участию в сделках
- документ, подтверждающий наличие права собственности у дарителя (это может быть договор купли-продажи, социального найма и т.д.). Только при наличии права собственности, зарегистрированного и оформленного надлежащим образом, законный владелец сможет распоряжаться своей квартирой по собственному усмотрению
- документ, подтверждающий оплату установленной государственной пошлины. Обязанность по оплате, как правило, возлагается на дарителя, однако положения договора могут устанавливать и иной порядок в зависимости от решения сторон
- письменное заявление от дарителя, выражающее его намерение по безвозмездной передаче жилья в собственность другого лица
- выписка из ЕГРЮЛ (только в том случае, если одной из сторон является коммерческая организация)
- кадастровый паспорт на объект имущества, который является непосредственным предметом договора дарения
- выписка из домовой книги, сообщающая о количестве лиц, прописанных в квартире
Обременение в виде залога доверенному лицу
На жилую недвижимость может быть оформлен любой тип обременения. Даритель, чтобы свести к минимуму риск потерять свое жилье, проводит процедуру оформления обременения на доверенного человека, состоящего с ним в близкой степени родства. Это самый распространенный тип залога, оформляемого на доверенное лицо. Зачастую в виде доверенного лица выбираются либо родители, либо дети. Если присутствует именно этот вариант обременения, то владелец жилья, перед любой процедурой с недвижимостью должен будет обсудить этот вопрос с ее залогодержателем.
Комментарий специалиста
Леонов Виктор
Юрист
Подобный тип обременения, оформляется в любой нотариальной или юридической конторе после предоставления нужного пакета документов от обоих участников дарственного договора с этим типом обременения.
Что такое обременение
Законодательство определяет обременение как официальное ограничение права собственности на недвижимый объект. Такие ограничения могут создавать препятствия для распоряжения жилым помещением, в том числе по безвозмездным сделкам.
В состав возможных обременений, регламентированных гражданским законодательством, входят:
- залог, который выступает в качестве способа обеспечения обязательства (в том числе, залог по результатам ипотечного договора);
- сервитут, который оформляется в отношении участка и предоставляет право ограниченного пользования землей сторонними лицами;
- арест, который является мерой обеспечения требований, рассматриваемых в суде.
Указанные виды обременений подлежат официальной регистрации в органах Росреестра, о чем будут содержаться сведения в ЕГРН. Факт наличия таких ограничений может быть установлен еще на стадии подготовки текста договора путем запроса указанного документа.
Также законодательство рассматривает в качестве скрытых обременений наличие правоотношений пожизненной ренты или аренды. Данные виды договоров подразумевают наличие ограниченных прав пользования жилым помещением на протяжении определенного или неопределенного периода времени.
Еще одним прямым обременением, которое полностью исключает возможность совершения дарения, является наличие в составе собственников квартиры несовершеннолетних граждан. Если продажа жилых помещений, находящихся в собственности несовершеннолетних детей, допускается при согласовании с органами опеки, то подарить такое имущество будет невозможно по причине полного запрета.
Наиболее простым вариантом дарения при наличии зарегистрированных обременений будет являться снятие любых ограничений. Для этого необходимо выполнить следующие действия:
- исполнить надлежащим образом денежное обязательство, для обеспечения которого устанавливался залог;
- устранить исковые требования, чтобы снять судебный запрет.
Если стороны решили оформлять документы при наличии существующего обременения, им предстоит решать дополнительные вопросы, связанные с обеспечением интересов лица или органа, в пользу которого установлено ограничение.
Дарения жилого помещения, обремененного залогом
По закону, наличие залога не мешает собственнику реализовать квартиру другим лицам. Главное – получить письменное разрешение у субъекта, права которого затронуты залоговыми отношениями.
Чаще всего залог на недвижимое имущество оформляется в пользу банковской организации. Снять такой тип обременений можно следующими способами:
- перенести залог на другой недвижимый объект, которым владеет собственник;
- переоформить залог на вторую сторону договора дарения.
Даритель не принимает решения относительно переоформления обременения на другой объект или гражданина. Это решает банк-кредитор. Если банк отказал, гражданин может заключить договор обещания будущего дарения. Моментом его исполнения можно указать день снятия ипотечного обременения с квартиры.
Полезно знать:
- Договор обещания дарения в 2021 году
- Дарственная с правом пожизненного проживания в квартире
- Чем отличается дарственная от договора дарения?
Договор дарения квартиры с обременением
Если ограничение наложено до момента заключения сделки, то напрямую в названии договора нужно указать вид обременения. Сам договор заключается в письменном виде в присутствии всех заинтересованных сторон. Помимо этого отдельным пунктом выделяется суть ограничения, где описаны все необходимые подробности.
Главные составляющие в таком договоре:
- самыми важными его пунктами являются «Предмет договора», «Обременение» и «Права и обязанности сторон»;
- если заключен договор ренты, то он именуется именно так, помимо этого вносится пункт с условиями сделки вместо описания ограничений;
- если нарушить эти условия, сделка может быть признана недействительной.
Может ли даритель вернуть квартиру себе?
Когда вы получаете квартиру в дарственную, вы распоряжаетесь ею по своему усмотрению. Но если даритель жив, он вправе вернуть имущество себе. Это возможно в следующих случаях:
-
в дарственной прописан пункт, что даритель вправе в любой момент забрать недвижимость обратно;
-
одариваемый попытался убить дарителя или совершил преступление по отношению к его родственникам;
-
ухудшилось имущественное положение дарителя или ему негде жить, он вправе забрать квартиру себе и отозвать дарственную.
Отличие дарственной от наследства
Дарственная подразумевает передачу прав собственности другому человеку. Одаряемый после подписания договора распоряжается имуществом. И если даритель прописан в квартире, одаряемый имеет основания выселить его, если выиграет дело в суде. Если дарственная составлена с пунктом, что одаряемый не будет распоряжаться имуществом при жизни дарителя — это не наделяет документ юридической силы. Дарственная означает, что одаряемый вправе распоряжаться имуществом даже при жизни дарителя.
Наследство возможно получить только после смерти владельца имущества. Иногда составляется завещание, в котором прописано, что именно и в каком объеме будет распределено между наследниками. Когда составлено завещание, владелец вправе его отозвать. Отличие дарственной от наследства в том, что одаряемый распоряжается имуществом даже при жизни дарителя.
Это определенные материальные блага, которые даритель безвозмездно передает одаряемому. Подарок может представлять собой любое имущество, начиная от мелких бытовых вещиц и заканчивая целостными имущественными комплексами предприятий. Могут быть предметом сделки ценные бумаги, доли в уставном капитале юридического лица.
Важно, чтобы предмет договора обладал оборотоспособностью (ст. 129 ГК РФ). Очевидные ограничение дарения касаются наркотических веществ, охотничьего оружия. На основании ч. 3 ст. 15 ЗК РФ сотрудники ЕГРП откажут в регистрации дарения земельного надела на приграничной территории иностранцу.
Бесплатная консультация юриста Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Задать вопрос
Можно подарить имущественные права, не имеющие личного характера. Например, права авторства на литературное творение подарить нельзя — они неотчуждаемы. Но можно безвозмездно передать исключительные права на произведение для его использованию и извлечения прибыли.
Бесплатная консультация юриста
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Задать вопрос
С соблюдением требований ст. 382, 383 ГК РФ можно передать в дар право требования.
Предметом дарения может стать долг. Даритель вправе избавить одаряемого от его исполнения в отношении себя либо перед сторонними кредиторами, заменив одаряемого в долговых правоотношениях. Перевод долга урегулирован ст. 391 ГК РФ и требует согласия кредитора.
По нормам российского законодательства, обременение это ограничение права владения на объект недвижимости, оформленный в официальном порядке. Ограничения могут выражаться в появлении препятствий в распоряжении помещением даже по сделкам, заключаемым безвозмездно.
Перечень обременений включает следующие варианты ограничений:
- залог, выступающий способом обеспечения исполнения обязательства (например, залог по договору ипотеки);
- сервитут, оформляемый в отношении земельного участка, который выражается в предоставлении права ограниченного использования участка посторонними людьми;
- арест, накладываемый в качестве меры обеспечении требований, который рассматривается в судебном порядке.
Дарение с правом пожизненного проживания
Дарение подразумевает абсолютное отчуждение прав в отношении подарка, после которого новый собственник имеет право совершать любые юридические действия: продавать, обменивать, закладывать новую недвижимость. Поэтому, прежний хозяин может подстраховаться в вопросе своего дальнейшего места жительства.
Каждый гражданин, желающий передать все права на жилище, в котором он прописан и живет, имеет возможность оставить за собой право проживания и пользования этой недвижимостью. Такой нюанс вызывает вопрос возмездности и, как следствие, правомерности договора. Рассмотрим его более детально.
Согласно ст. 572 ГК РФ, дарение это процедура, согласно которой одна сторона, даритель , передает или обещает передать другой стороне, одаряемому , вещь или имущественное право.
Законодатель выделяет два вида указанных соглашений:
- реальное — при нем подарок переходит к новому хозяину сразу, путем передачи документов или ключей.
- консенсуальное — это такой договор, который будет совершен в будущем. Обычно, даритель ставит условие при наступлении которого, вторая сторона обретет права собственности (например, совершеннолетие или свадьба).
Дополнительно Характерными признаками таких сделок являются отсутствие встречных имущественных предоставлений и условий по распоряжению, владению и пользованию имуществом для нового хозяина. Поэтому в отношении дарения с правом пожизненного проживания дарителя сложилась неоднозначная ситуация.
С одной стороны, проживание лица совершающего дар, не является условием или признакам возмездности, потому что не несет в себе изменений или чего-то нового в отношении имущества на момент передачи. Лицо было прописано и уже проживало в этом жилище. Поэтому, это скорее способ защиты своих прав, чем условие.
С другой стороны, право пожизненного проживания фактически ограничивает возможности нового собственника по распоряжению полученным имуществом. Исходя из этого, некоторые суды признают подобные договора дарения недействительными.
При составлении таких соглашений рекомендуется делать акцент на владении жилищем и отражать это в договоре, потому что круг прав при пользовании значительно снижен, нежели при владении. Статья 12 ГК РФ содержит только обязательственные способы защиты права таких как, возмещение убытков в натуре или компенсация морального вреда. Являясь пользователем квартиры, бывший хозяин не может воспользоваться вещно-правовыми способами отстаивания своих имущественных интересов.
Пример
Гражданин Арбузов В. А. подарил Гражданину Сидорову Д. Л. двухкомнатную квартиру. В договоре отчуждения недвижимости в пункте о правах дарителя было включено следующее:
- После перехода права собственности к одаряемому, даритель сохраняет за собой пожизненное право владения и пользования одной комнатой (14 м кв.) и правом пользования ванной комнаты, кухни, санитарным узлом, балконом и общим коридором.
- Даритель наделяется правами пользования и владения бесплатно, то есть без несения каких-либо финансовых затрат за вышеуказанные правомочия.
- За дарителем сохраняется право состоять на регистрационном учете квартиры пожизненно и не может прекратиться даже после отчуждения к третьим лицам объекта одаривания.
- Одаряемый не имеет право чинить препятствий в осуществлении одаряемым его правами в отношении приобретенного имущества, при этом последний, в случае реализации квартиры обязан предупреждать новых собственников о существующем положении дарителя в жилище.
Понятие и стороны договора дарения
Договор дарения является двусторонней гражданской сделкой. Посредством его заключения управомоченная сторона (одно из двух): безвозмездно передает либо обязуется передать другой стороне вещь или имущественное право; освобождает или обязуется освободить другую сторону от исполнения имущественных обязательств в отношении себя или сторонних кредиторов.
Относительно каждой из договорных сторон возможна множественность. Например, жилая недвижимость может быть подарена супружеской паре и перейти в общую совместную собственность.
Для заключения рассматриваемой сделки даритель и одаряемый должны быть наделены надлежащим уровнем гражданской дееспособности.
Возможность юридических лиц участвовать в правоотношениях дарения определяется организационно-правовой формой и учредительными документами; физических лиц — возрастом, умственным развитием и психическим здоровьем. Ограничение дарения в связи с двумя последними факторами производится через суд в порядке, оговоренном гл. 31 ГПК РФ.
По правилам гл. 32 ГК РФ, не могут выступать дарителями малолетние дети и лица, признанные недееспособными в судебном порядке.
Ограниченно дееспособные и несовершеннолетние вправе делать дорогостоящие подарки (в понимании ст. 575 ГК РФ это вещи и имущественные права стоимостью более 3 тыс.
руб.) с позволения родителей, опекунов/попечителей, органов опеки.
В целях гарантирования интересов кредиторов и государства в лице налоговых органов ст. 575 ГК РФ запрещает дарение между субъектами хозяйствования. Однако закон не возбраняет им делать пожертвования на общественные нужды, дарить подарки сотрудникам.
Гражданский кодекс установил перечень случаев, когда дарение запрещено либо ограничено (ст. 575 и ст. 576 ГК РФ соответственно). Например, невозможна безвозмездная передача имущества в пользу госслужащих в связи с исполнением ими должностных функций.
Дополнительные условия и обременения могут существенно снизить ценность подарка в глазах одаряемого. Статья 573 ГК РФ наделила последнего правом отказаться от заключения договора дарения.