Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у пожилого человека». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Главной опасностью при заключении сделки с пожилым человеком или лицом, которое входит в «группу социального риска», является высокая вероятность ее оспаривания (как самим продавцом, так и третьими лицами — дальними и близкими родственниками, органами опеки и попечительства и т.д.) по причине недееспособности или ограниченной дееспособности продавца, не понимания серьёзности всех совершаемых им действий и их последствий”. Такие сделки в дальнейшем становятся недействительными и аннулируются, при этом существует большой риск того, что деньги, полученные по договору за проданный объект недвижимости к моменту судебного разбирательства уже потрачены и пострадавшая сторона – покупатель может рассчитывать только на минимальную компенсацию — 25 % денежных средств из пенсии продавца, который, вряд ли, сможет выплатить долг полностью.
Квартиры на аукционах
К рискованным объектам на вторичном рынке можно отнести квартиры, которые реализуются на аукционах. «Зачастую их выставляют на торги банки, получившие недвижимость в собственность из-за того, что ее владелец не смог погасить ипотечный кредит. Обычно потенциальные покупатели опасаются приобретать такое жилье, чтобы не быть замешанными в чьей-то личной трагедии, связанной с потерей квартиры. Кроме того, бывшие собственники иногда продолжают бороться за жилплощадь — они пишут жалобы по поводу действий банка, обращаются в суд, пытаются выйти на связь с новыми владельцами квартиры. Для новых собственников жилья разбирательства с ними могут обернуться серьезным стрессом», — рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
В чем заключаются риски?
Говоря в общем, риск один — уже после покупки недвижимости сделку признают недействительной, и вы будете долго возвращать свои деньги обратно, а вероятно, — не получите вообще. Почему такая ситуация возможна?
1. Продавец не отдавал отчёт в своих действиях
Например, в силу каких-либо заболеваний продавец имеет статус недееспособного (такое постановление может быть вынесено только судом). В данном случае сам человек не может принимать решения о сделке, за него действует попечитель. Документы, подписанные недееспособным, не являются законными.
Однако даже без данного статуса сделку могут отменить. Например, после тяжёлой болезни или эмоционального потрясения человек мог не понимать, что он продаёт квартиру, тем самым теряя место жительства. При этом он будет считаться здоровым, но имевшим на момент подписания договора временное расстройство психики.
2. Продавец был обманут
Нередки случаи мошенничества, когда пожилых людей запугивают, вводят в заблуждение, принуждают продавать квартиры. Схемы обмана различны. Если в будущем это раскрывается в суде, то недвижимость вернут изначальному собственнику.
Обратите внимание, если жилье выставлено по существенно заниженной цене. Сделки, в которых квартира предлагается по невыгодной продавцу цене, называют кабальными. Речь о том, что покупатель воспользовался тяжёлым материальным положением человека, например, когда тому требовались деньги на лечение.
3. Собственник не понимал, что делает
В разных ситуациях, где причинами может быть и возраст, и влияние мошенников, человек может просто не понимать, что он именно продаёт квартиру, то есть лишается места проживания. Подписание договора он трактует как-то иначе.
Получение ипотеки пенсионером
Купить квартиру, сразу оплатив ее полную стоимость, пенсионеру сегодня не под силу. Покупка в кредит, при всех явных недостатках, все-таки представляется более доступным вариантом.
Долгое время банки не рассматривали пенсионеров, как потенциальных клиентов на ипотеку на квартиру. Впрочем, и люди пожилого возраста настороженно относились к приобретению чего-либо в долг. Большинство располагало собственным жильем, выделенным еще советской властью.
Но времена меняются. Сегодня некоторые банки пробуют расширять возрастные рамки для получения займа на покупку жилья, выставляя ряд жестких условий клиентам в возрасте.
Требования к заемщикам
У каждого банка есть свой список требований к потенциальному заемщику. Стоит выделить ключевые пункты, общие для всех финансовых учреждений:
Возраст. Граничный возраст для обращения в банк за ипотекой – 60-65 лет.
Банки склонны здраво подходить к оценке собственных рисков, поэтому заемщику преклонного возраста не стоит рассчитывать на получение долгосрочного кредита, максимум до 10 лет.
Состояние здоровья. Сотрудник отдела ипотечного кредитования обязательно поинтересуется состоянием здоровья пожилого заявителя. Так что справку о прохождении профилактического осмотра стоит заранее получить в местной поликлинике.
Условия ипотеки для военных пенсионеров
Военнослужащим, вышедшим на пенсию, повезло больше. Министерство обороны поддерживает программу военной ипотеки, начиная с 2005 г.
Чтобы стать ее участником, нужно пройти регистрацию в накопительно-ипотечной системе (НИС). На имя заявителя открывается накопительный счет, на который государство переводит средства из федерального бюджета.
Через три года после регистрации участник программы может претендовать на оформление ипотеки. Взносы по ней поступают с именного счета.
20-летняя выслуга дает право на использование накопленных средств для приобретения жилья.
Документы для оформления ипотеки
Чтобы оформить военную ипотеку, необходимо заполнить анкету заявителя в банке и представить следующие документы:
- паспорт;
- свидетельства о браке и рождении детей;
- согласие супруга на покупку недвижимости;
- свидетельство участника НИС.
Это общий перечень для всех банков. Кроме того, у каждого финансового учреждения могут быть собственные дополнительные требования, с которыми потенциального заемщика ознакомит менеджер банка. В расчет берутся и субсидии на жилье, которые могут получить военные пенсионеры.
Что проверяют юристы?
- Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости
- Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)
- Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)
- Наличие обременений и арестов
- Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру
- Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)
- Законность сделки, прав и полномочий участников сделки
- Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)
- Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки
Психиатр для сделок с недвижимостью
Покупая недвижимость, стоит помнить о многих подводных камнях. Существует множество ситуаций, когда сделку можно оспорить, и суд встанет на сторону продавца. Например, если продавец является недееспособным из-за психического заболевания, или он здоров, но не осознавал своих действий на момент заключения договора купли-продажи. В таком случае сделка может быть расторгнута в судебном порядке, в соответствии со статьей 177 ГК РФ. Покупатель потеряет недвижимость. По закону он должен получить обратно свои деньги, но чаще всего оказывается, что продавец успел их потратить, и ему нечем возместить такую сумму. Остается рассчитывать только на небольшие отчисления с пенсий и социальных выплат.
Эту схему часто используют мошенники. Иногда недееспособный человек продает недвижимость без злого умысла, но потом оказывается, что он передумал, или объявляются родственники. Чтобы защититься от таких ситуаций, можно самостоятельно инициировать проверку продавца психиатром:
- Если психиатр признает продавца недееспособным, то это оградит вас от заключения опасной сделки.
- Если же продавец будет признан здоровым, но в будущем станет это оспаривать, то в суде у вас будет надежный аргумент — бумага, подписанная врачом-экспертом.
Чем рискует покупатель, приобретая квартиру у пожилого человека?
Главной опасностью при заключении сделки с пожилым человеком или лицом, которое входит в «группу социального риска», является высокая вероятность ее оспаривания (как самим продавцом, так и третьими лицами — дальними и близкими родственниками, органами опеки и попечительства и т.д.) по причине недееспособности или ограниченной дееспособности продавца, не понимания серьёзности всех совершаемых им действий и их последствий”. Такие сделки в дальнейшем становятся недействительными и аннулируются, при этом существует большой риск того, что деньги, полученные по договору за проданный объект недвижимости к моменту судебного разбирательства уже потрачены и пострадавшая сторона – покупатель может рассчитывать только на минимальную компенсацию — 25 % денежных средств из пенсии продавца, который, вряд ли, сможет выплатить долг полностью.
В Гражданском кодексе Российской Федерации есть статья (ст.302 ГК РФ), которая защищает покупателя и дает определение «добросовестного приобретателя», которым является лицо, не знающее о том, что продавец, не обладал правом отчуждать имущество и в свою очередь сделал все возможное для того, чтобы проверить чистоту и безопасность сделки.
На что опираться при покупке квартиры
Третье условие, на которое необходимо обратить внимание при покупке квартиры – это сама квартира, а точнее ее месторасположение. Не рекомендуется приобретать угловую квартиру, так как она будет холодной, и вам необходимо будет утеплять стены. Этажность квартиры для некоторых тоже является важным условием при покупке жилья. Пожилым людям подойдут квартиры на нижних этажах, особенно, если в доме нет лифта или в данном подъезде постоянные проблемы с лифтом. Если напротив квартиры, которую вы решили купить стоит многоэтажный дом, то обратите внимание, на наличие солнечного света поступающего в квартиру, ведь жить в полумраке тоже неприятная перспектива.
Вторым важным моментом является дом, в котором расположена квартира. Обратите внимание на то, в каком состоянии находится сам дом и подъезд в частности, так как старые, давно не ремонтированные дома не сулят своим хозяевам ничего хорошего. К тому же по подъезду можно судить о тех соседях, с которыми вам впоследствии предстоит жить. Примите во внимание, что наркоманы и алкоголики, это не лучшие соседи, с которыми вы могли бы рядом селиться.
Покупка квартиры у пожилого человека риски
Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу
Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств
Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться
Цена, планировка, вид из окна, возраст дома, транспортная доступность — при выборе жилья граждане стараются учесть как можно больше факторов. И с трудом отыскав идеальный вариант, легко закрывают глаза на другие нюансы сделки.
Например, на поведение и личность продавца. С виду приличный, документы в порядке, а в остальном — мне с ним детей не крестить, — из-за подобных рассуждений покупатели нередко в одночасье теряют и деньги, и недвижимость.
По доверенности
Если продажей жилого помещения занимается доверенное лицо собственника, а сам хозяин всячески избегает прямых переговоров, от сделки лучше отказаться. Безусловно, посредник может быть вполне порядочным человеком и даже не помышлять об обмане. Но проверять это на практике — довольно сомнительное удовольствие.
Судебная практика знает сотни примеров, когда доверенности составлялись от имени недееспособных, ограниченно дееспособных и даже умерших людей либо их заверяли нотариусы, лишенные лицензии. Нередко после заключения договора купли-продажи и расчетов вдруг обнаруживалось, что доверенность липовая или владелец жилплощади давным-давно ее отозвал.
Иногда хитрят сами собственники, обращаясь к нотариусу с заявлением об отмене документа накануне сделки. Опять же всегда есть риск, что доверителя ввели в заблуждение, а то и насильно заставили подписать бумагу.
Финал у таких историй, как правило, один: доверенность признают недействительной, сделку аннулируют, квартиру передают прежнему владельцу или его наследникам. Покупателю же остается вести долгие разбирательства в попытках вернуть потраченные на недвижимость средства.
Типичный случай недавно произошел в Москве. Женщина приобрела «однушку» у поверенного, сделала дорогостоящий ремонт, а спустя пару месяцев ей пришла повестка. Выяснилось, что бывший собственник находился в отъезде и санкций на продажу жилья никому не давал: сделку от его лица провернули мошенники, мастерски подделавшие документы.
Суд не признал обманутую москвичку добросовестным приобретателем и вернул квартиру законному хозяину. Но вот получить свои деньги жертве аферистов до сих пор не удалось — преступников нашли, приговорили к реальным срокам, только взять с них оказалось нечего.
Очень пожилой продавец
Также настоятельно рекомендую не связываться с пожилыми продавцами. Особенно если их возраст перевалил за 65–70 лет, а состояние здоровья вызывает вопросы. Как говорится, выйдет себе дороже.
Во-первых, у многих престарелых людей есть родственники, которые впоследствии могут обжаловать сделку в судебном порядке. Вот классический сценарий: старушка, будучи в здравом уме и трезвой памяти (по заверению нотариуса), продает квартиру, а сама переезжает к старшему сыну. Ему же достаются деньги, вырученные от сделки.
Через год пенсионерка умирает, и обделенные наследники идут в суд, где хором настаивают на незаконности договора купли-продажи. Якобы бабушка давно страдала старческим слабоумием — соответственно, не могла осознавать значение своих действий. Стоит судебно-психиатрической экспертизе подтвердить этот факт, и покупатель лишится законно приобретенного жилья.
Во-вторых, не надо недооценивать самих пенсионеров. Несколько лет назад жительница Красноярска вернула себе квартиру, которую до этого продала приезжей семье. В ходе разбирательства пожилая женщина заявила, что в момент совершения сделки у нее было обострение гипертонии. К тому же она переживала из-за болезни сына-инвалида, а потому не осознавала смысла и правовых последствий своих поступков.
Экспертиза обнаружила у истицы признаки сосудистого поражения головного мозга, и суд аннулировал сделку. Крайним снова оказался покупатель: старушка успела потратить его деньги и возвращать многомиллионную сумму решила по частям из своей пенсии. Сколько десятков лет займет этот процесс, догадаться нетрудно.
Асоциальные элементы
К категории опасных продавцов относятся и так называемые асоциальные элементы — алкоголики, наркоманы, психически больные люди.
Здесь работает тот же принцип, что и с пенсионерами: если при подписании договора хозяин жилья находился в неадекватном состоянии, то он сам либо его близкие легко смогут оспорить сделку. Причем для победы в подобном споре бывшему собственнику не надо полжизни состоять на учете у психиатра или нарколога. Хватит заключения судебной экспертизы, протоколов полиции о регулярных вызовах, выписок из истории болезни и свидетельства соседей.
В прошлом году на Урале рассматривалось характерное дело. Во время очередного запоя истица «случайно» продала свою единственную квартиру. В тот же день женщине стало плохо, и ее госпитализировали в наркологическую больницу. Выписавшись, гражданка подала иск о признании договора купли-продажи недействительным. Дескать, покупателя она знать не знает, деталей сделки не помнит, денег не получала.
В доказательство своих слов истица предъявила свежую справку из медучреждения, а также результаты почерковедческой и психиатрической экспертиз. Те подтвердили, что продавец в период заключения сделки страдала алкогольной зависимостью, плохо осознавала происходящее и подписывала документы нетвердой рукой. Суд удовлетворил требования прежней собственницы в полном объеме.
Квартира по наследству
Не менее рискованно приобретать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству. Вариантов развития событий тут множество: объявятся родственники, которым вовремя не сообщили о смерти наследодателя, найдутся претенденты на обязательную долю, всплывет новое завещание или выяснится, что старое — подделка.
Чтобы сохранить за собой право на недвижимость в таких обстоятельствах, покупателю придется потратить уйму времени, денег и нервов на судебные тяжбы. И нет никаких гарантий, что решение окажется в его пользу.
К примеру, жителю столицы два года назад выиграть процесс не удалось. Купив «двушку» у наследницы по закону, москвич через некоторое время получил иск от наследника по завещанию. О том, что покойный оставлял соответствующий документ, ни продавец, ни нотариус, выдавший свидетельство о праве на наследство, не знали. Но это не помешало суду признать сделку, совершенную со спорным имуществом, недействительной и истребовать жилое помещение у новоиспеченного владельца.
После развода
Наконец, не стоит заключать договор купли-продажи с человеком, который недавно развелся. Ведь если жилое помещение приобреталось в браке, то по общему правилу оно является совместно нажитым имуществом, и значит, для его реализации продавец должен сначала заручиться согласием бывшего мужа или жены.
Однако граждане часто игнорируют это требование законодательства. В результате происходит следующее: при разводе пара делит собственность «на словах», затем официальный владелец решает распорядиться недвижимостью втайне от экс-супруга и забирает все полученные средства себе. Узнав об обмане, партнер обращается в суд — и тот признает продажу квартиры незаконной сделкой. Чем именно такое решение обернется для покупателя, думаю, объяснять не надо. Из приведенных выше примеров уже все ясно.
🤷 Что это значит для покупателя
Будем считать, что покупатель – не мошенник и действует добросовестно (на практике так чаще всего и бывает). К сожалению, если продавец решит через суд оспорить сделку, добросовестность покупателя не будет иметь значения.
Оспорить сделку может как сам пожилой продавец (в том числе по наущению мошенников), так и его наследники, которые могли бы претендовать на проданную жилплощадь.
В идеале при оспаривании сделки договор купли-продажи признается недействительным, и стороны должны вернуть друг другу изначальное имущество: продавец возвращает деньги, а покупатель – квартиру. Проблема в том, что получить с продавца деньги может быть сложно или даже нереально – они уже потрачены или присвоены мошенниками, а доходов у старика нет.
Что такое дееспособность?
Дееспособность — это способность приобретать права и выполнять обязанности. Например, покупать и продавать квартиру, тратить деньги, жениться.
По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали.
Максимум, что может гарантировать нотариус, — это то, что продавец достиг возраста дееспособности. Это понятно из документов.
А еще нотариус может поговорить с продавцом, чтобы понять, в себе ли он и не под давлением ли совершает сделку. Если нотариус заверяет договор купли-продажи, это не значит, что он подтверждает психическое здоровье человека. Это всего лишь означает, что у него нет сомнений в психическом здоровье.
Нотариус не может провести экспертизу, что продавец не в наркотическом опьянении, не перенес тяжелую болезнь, не принимает затуманивающие сознание препараты, не увлекается азартными играми, не страдает алкоголизмом или в его жизни не случились тяжелые обстоятельства. А всё это может стать поводом для оспаривания сделки.
Покупка квартиры у пожилого человека
документы на квартиру хорошо проверяйте, чтобы там не было выписанных в никуда.
Стоимость квартиры ниже рынка всегда очень подозрительно. Я однажды столкнулась с тем, что квартира всего тысяч на 100 была дешевле рынка (это всего 2,5% при стоимости квартиры 4 миллиона, а не 20% как в вашем случае). И то при проверке оказалось, что раньше в квартире жил мужчина, который сейчас за убийство сидит в колонии. При этом он был выписан из квартиры до ее приватизации.
12, к сожалению риск никуда не девается, когда есть наследство в передаче, если точно не проверяли, были ли обойденные наследники и пр, в этом и проблема, что могут появляться нюансы и через много лет, и неучтенные наследники заявляют на права, и бывшие несовершеннолетние. Именно момент «наследство от какого-то дяди» тонкий какой-то, все торопились поскорее избавиться от квартиры, кто знает, какие подводные камни были, может стечение обстоятельств, а может не все так просто — поэтому и считаются такие сделки рискованными, риски не исчезают после оформления вами собственности
Какие документы нужны для купли продажи квартиры — список необходимых бумаг
Как видите, несмотря на то, что список документов для сделки достаточно внушителен, на их сбор понадобится не так уж много времени. Обычно больше половины документов у собственника уже имеются, вторую же половину можно получить очень быстро, если воспользоваться услугами госорганов по срочному оформлению. Они стоят чуть дороже, но могут пригодиться, если вы собираетесь выходить на сделку в ближайшее время.
- Справка об оценочной стоимости объекта жилья. Оплачивает оценку, как правило, покупатель, но с вашей стороны потребуется обеспечить оценщикам доступ в квартиру в назначенное время. Помните, что оценочная стоимость объекта может отличаться от той, которую вы установили при продаже.
- Справка из ПДН и НД (психоневрологический и наркологический диспансеры). При ипотечной сделке строго обязательна к предъявлению, так как это требование банка.
- Договор страхования объекта недвижимости. Страховку оплачивает покупатель непосредственно перед выходом на сделку. Обычно это страхование рисков утраты права собственности и порчи жилья.
- Брачный контракт. Если вы состоите в браке, и квартира приобреталась вами в этот период. Предъявляется при его наличии.
Как получить военному дотацию на приобретение недвижимости?
Для этого ему нужно:
- Написать заявление.
- Собрать пакет документов.
- Обратиться в департамент исполнительной власти субъектов РФ.
- Ждать ответа.
Какие нужны документы:
- Копии и оригиналы паспортов/свидетельств о рождении всех членов семьи военнослужащего.
- справки, подтверждающие продолжительность службы.
- Пенсионное удостоверение и его копия.
- Копии и оригинал свидетельства о браке или его расторжении.
- Финансовую отчетность лицевых счетов за 5 лет, предшествующих подаче заявления, выписку из домовой книги.
- Копии документов, подтверждающих права на иные социальные льготы или выплаты.
- Заполненное заявление.
Чем рискует покупатель, приобретая квартиру у пожилого человека?
Главной опасностью при заключении сделки с пожилым человеком или лицом, которое входит в «группу социального риска», является высокая вероятность ее оспаривания (как самим продавцом, так и третьими лицами — дальними и близкими родственниками, органами опеки и попечительства и т.д.) по причине недееспособности или ограниченной дееспособности продавца, не понимания серьёзности всех совершаемых им действий и их последствий”. Такие сделки в дальнейшем становятся недействительными и аннулируются, при этом существует большой риск того, что деньги, полученные по договору за проданный объект недвижимости к моменту судебного разбирательства уже потрачены и пострадавшая сторона – покупатель может рассчитывать только на минимальную компенсацию — 25 % денежных средств из пенсии продавца, который, вряд ли, сможет выплатить долг полностью.
В Гражданском кодексе Российской Федерации есть статья (ст.302 ГК РФ), которая защищает покупателя и дает определение «добросовестного приобретателя», которым является лицо, не знающее о том, что продавец, не обладал правом отчуждать имущество и в свою очередь сделал все возможное для того, чтобы проверить чистоту и безопасность сделки.