Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Завышение стоимости квартиры при ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Главный плюс ипотеки с нулевым взносом для заемщика — не нужно копить деньги на покупку жилья, можно быстрее выйти на сделку и зафиксировать его стоимость. Это особенно актуально на рынке с активным ростом цен, отметил СЕО онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.Online. «Кроме того, свободные деньги можно направить на что-то другое. Например, на ремонт квартиры, на который многие заемщики часто вынуждены брать новый кредит», — добавил эксперт.

Использование в качестве первоначального взноса государственных выплат или субсидий

Самый распространенный пример такого подхода – программа федерального материнского (семейного) капитала. По правилам для первоначального взноса или погашения ипотеки маткапитал можно использовать сразу после рождения ребенка, а для покупки жилья без ипотеки или строительства дома – через три года.

Справочно

Размер этой социальной выплаты в 2022 году составляет от 524 527,90 до 693 144,10 руб. – в зависимости от состава семьи и времени рождения детей. С учетом цен на недвижимость в столицах сумма кажется несерьезной, но в региональном миллионнике, а тем более в небольшом городке или сельском поселении, она достаточна для внесения первоначального взноса в 10–25%

.

Существенной является и возможность использования маткапитала в различных госпрограммах льготных жилищных займов, ставки по которым ниже, чем у рыночной ипотеки. Например, эти деньги можно направить в качестве первоначального взноса при оформлении льготной ипотеки под 9%, семейной ипотеки под 6%, дальневосточной ипотеки под 2%.

Помните, что жилая недвижимость, купленная или построенная с использованием материнского капитала, обязательно должна быть оформлена в общую долевую собственность обоих супругов и всех детей.

Молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут претендовать на социальную выплату для покупки недвижимости: ее тоже можно использовать как первоначальный взнос. В таком случае государство вносит за семью часть стоимости квартиры, а остальное она выплачивает сама. Главной сложностью оформления этой субсидии является само попадание в программу. Нужно, чтобы семью признали нуждающейся в улучшении жилищных условий по учетной норме площади имеющейся недвижимости. Ее размер устанавливается для каждого субъекта отдельно.

Прежде всего, необходимо найти продавца, который будет готов на такую сделку. Далее следует обратиться к специалистам, способным правильно оформить документы на ипотеку и помочь на всех этапах такой процедуры. Ипотечные брокеры компании «Роял Финанс» досконально изучают кредитную историю клиента, оказывают содействие по сбору бумаг, находят независимых экспертов, которые оценят недвижимость с завышением, и подбирают выгодный ипотечный продукт.

Сотрудничество с нами позволит вам сэкономить собственное время, деньги и быстрее приобрести жилье в ипотеку без аккредитационного платежа. Наши специалисты — профессионалы своего дела, которые хорошо разбираются в ипотечном кредитовании. При их поддержке вы минуете «подводные камни» и не допустите ошибок, которые могут негативно повлиять на решение банковских работников.

И кому дают такую ипотеку?

Каждый банк предъявляет свои требования к заемщику и к залогу по ипотеке. Как правило, основные моменты, которым должен соответствовать заемщик, такие:

• Возраст не меньше 18 лет и не больше 85 лет на момент окончания выплат по кредиту.
• На момент обращения за кредитом работа у одного работодателя от 1 месяца, общий стаж должен быть не меньше 3 месяцев, но чаще банки требуют стаж продолжительностью 6 месяцев или 1-2 года.
• Достаточная зарплата заемщика и уровень дохода семьи в целом – ипотечный платеж должен быть не выше 40% от зарплаты заемщика, хотя некоторые банки, например ВТБ, допускают размер платежа до 65% от дохода. В Сбербанке рассчитывают так: вычитают из дохода действующие кредитные обязательства, оставляют на проживание семьи, независимо от состава, примерно 6-7 тысяч, оставшаяся сумма может стать ежемесячным платежом по ипотеке. Допустим, если доход семьи – 20 тысяч рублей, максимальный платеж может составлять около 13 500.
• Наличие других кредитов допускается с ограничениями – общая ежемесячная сумма по займам, включая ипотечный платеж, не должна превышать 40-65% зарплаты. Размер ограничения зависит от конкретного банка. В ежемесячной сумме учитываются и кредитные карты – по ним вычитается 5-10% лимита карты. В некоторых банках есть ограничение по числу кредитов, к примеру, не более 5 действующих договоров и карт на семью без учета запрашиваемой ипотеки.

Условия выдачи ипотеки без первоначального взноса в разных банках будут отличаться не так уж сильно. В основном банки готовы давать примерно одинаковые суммы на примерно одинаковые сроки, отличаться будет только процентная ставка. Когда определитесь, какие банки дают ипотеку без первоначального взноса в вашем регионе, в первую очередь сравнивайте предложения по ставкам.

Банк выдает ипотеку без взноса, но только в рамках специальной программы и на определенные жилые комплексы. Купить недвижимость разрешается только от застройщиков: ГК «ПИК», «Интеко», ГК «Девелопмент-Юг». Сумма ипотечного кредита — до 20 млн руб. Ставка на весь срок кредитования — от 10,9%. Банк предъявляет к заемщикам требования: возраст — от 21 до 65 лет, стаж на последнем месте работы — от четырех месяцев, подтвержденный доход, общий трудовой стаж — от года.

Условия по ипотеке.

• Срок кредитования — до 25 лет.

• Страхование жизни и здоровья, объекта недвижимости.

• Для ИП — время существования бизнеса от двух лет.

• Возраст заемщика — не старше 65 лет.

• Постоянная или временная регистрация.

Банк ВТБ одобряет ипотеку без первоначального взноса для семей с детьми по госпрограмме. Процентная ставка — от 5,7%. Разрешается купить недвижимость на первичном и вторичном рынке жилья. Для получения ипотеки заполните заявление по форме банка, прикрепите справку с работы о доходах. Общий трудовой стаж — от шести месяцев и стаж на последнем месте работы — от трех месяцев.

Условия по ипотеке.

• Срок кредитования — до 30 лет.

• Страхование жизни и здоровья.

• Поручительство не требуется.

• Сумма — до 30 млн руб.

• Комиссия за выдачу ипотеки отсутствует.

Теперь давайте изучим известные методы, позволяющие взять недвижимость в кредит без предварительного взноса. В итоге вы поймете, как можно оформить договор без первоначального платежа конкретно в вашей ситуации. Все изложенные ниже предложения актуальны на июнь 2019 года.

• Воспользоваться программой банка.

Стандартную ипотеку без первоначального платежа в 2019 году предложил «Промсвязьбанк», можно воспользоваться его программой «В ипотеку – налегке!».

Сама программа довольно проста. Вы берете кредит на полную стоимость недвижимости по ставке от 11,9% годовых.

Без первоначального взноса ипотеку могут брать только наемные работники (не индивидуальные предприниматели), сумма займа – от 500 тысяч до 4 миллионов, срок – не более 25 лет. Оформление договора на строительство жилого дома по этой программе не предусмотрено.

Обратите внимание! Ежемесячный взнос по кредиту не должен превышать половину дохода вашей семьи (за вычетом кредитных платежей и трат на иждивенцев). Допустим, если прибыль семьи из двух взрослых и ребенка составляет 50 тысяч рублей, есть кредит с ежемесячным взносом 5 тысяч рублей, то максимальная сумма займа, на которую может рассчитывать эта семья, — около 1 миллиона 450 тысяч рублей.

• Программа «Переезд» и аналоги.

Что значит «без первоначального взноса»

Разобраться с процедурой покупки квартиры в ипотеку с завышением стоимости поможет понимание, почему практически каждый банк так настаивает на пресловутом первоначальном взносе.

На это есть две серьезные причины:

1. Кредитная организация страхует себя от убытков.
2. Банк заинтересован давать кредиты только по-настоящему платежеспособным лицам.

Рассмотрим обе причины подробнее:

1. Банк опасается давать займы в размере 100% рыночной стоимости залогового имущества. Ведь если заемщик по каким-либо причинам не будет платить по кредиту, а предмет залога подешевеет, кредитор не сможет вернуть свои деньги.
2. Клиент, у которого нет сбережений на первоначальный взнос, для банка — это либо человек нерационально распоряжающийся своими доходами, либо имеющий очень скромные доходы. Стоит ли давать кредит такому лицу? Тем более практика свидетельствует, что самые недобросовестные плательщики – это именно заемщики, получившие ипотеку без первоначального взноса.

Первая причина весомее второй, к тому же ипотека с завышением обычно привлекает покупателей недвижимости, которые имеют деньги, но делать первоначальный взнос не хотят. Доказать свою платежеспособность такой заемщик может, его задача – добиться, чтобы банк одобрил ипотеку в размере 80-90% стоимости квартиры.

Можно ли вернуть первоначальный взнос по ипотеке?

Часть средств, которые были уплачены по ипотечному кредиту (в том числе средства, вложенные в качестве первоначального взноса) можно вернуть при условии расторжения ипотечного договора с банком.

Сумма, которую можно вернуть, будет зависеть от конкретной жизненной ситуации и порядка расторжения ипотечного договора (досудебного или судебного).

В случае расторжения договора, квартира, которая предоставлена банку в качестве залога продается (заемщиком самостоятельно или банком с торгов), часть суммы переходит банку на оплату оставшейся задолженности, остальная часть переходит заемщику.

Для чего необходим первоначальный взнос

Первый взнос позволяет снизить величину кредита по отношению к стоимости недвижимости. Это необходимо для того, чтобы кредитор смог продать залог с применением дисконта в случае невыполнения клиентом долговых обязательств. В качестве примера можно привести ситуацию: заемщик купил квартиру за 4 млн рублей, но по каким-либо причинам перестал выплачивать долг. В этом случае банк вправе продать залог, но рыночная цена такого объекта будет ниже. Авансовый платеж, внесенный на этапе оформления, позволит банку реализовать жилье без убытков.

В зависимости от того, какой первоначальный взнос при покупке квартиры в ипотеку планирует вносить заемщик, банк формирует представление о платежеспособности клиента. Чем больше сумма, тем привлекательней условия кредитования. Выражается это в уменьшении общего долга и, соответственно, переплаты. Кроме того, заемщик может рассчитывать на снижение ежемесячных платежей и продолжительность кредитования.

Риски продавца при завышении по ипотеке

Нужно отметить, что в таком раскладе, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, риски продавца весьма существенные.

Неправильно составленная расписка может привести к убыткам. А если дело касается крупных сумм, то доверять рукописным бумажкам между частными лицами и вовсе не стоит.

Вы же помните, что продавец пишет расписку, что им была получена энная сумма в качестве авансового платежа? Если вдруг банк откажет в ипотеке, а незадачливый покупатель окажется непорядочным, то он может стребовать с продавца уже «уплаченный» им аванс.

Поэтому в расписке обязательно должно быть условие, что в случае расторжения сделки аванс останется продавцу в качестве «морального и материального» ущерба. Правда, этот факт также вызывает существенные подозрения – кто в здравом уме и трезвой памяти согласится подарить тысячи рублей только за то, что сделка не состоялась?

Ещё один риск касается тех продавцов, которые владеют недвижимостью менее трёх лет – им необходимо заплатить тринадцатипроцентный налог в казну государства. Естественно, завышение стоимости увеличит и размер налоговых отчислений.

Если квартира побывала «в руках» не одного хозяина и несколько раз продавалась-перепродавалась, то проверить её юридическую чистоту может быть затруднительно. В случае когда появляется скрытый собственник и отсуживает себе недвижимость, принадлежащую ему по праву, то сделка купли-продажи в судебном порядке признаётся недействительной – продавцу придётся вернуть покупателю полную сумму, указанную в договоре (а вы же помните, что она завышена?).

Не забывайте, что продавец является полноправным участником сделки. Если он поддаётся на уговоры покупателя о завышении стоимости жилплощади, то вступает в мошенническую схему по собственному желанию, а значит, и отвечать за мошенничество будет в равной мере с подстрекателем.

Условия сильно зависят от выбранной ипотечной программы.

Если заемщик решил обратиться к банкам, предлагающим прямое получение ипотеки на вторичное жилье под залог приобретаемой недвижимости (например, программа «Ипотека 0-7-7» от Транскапиталбанка), условия будут довольно жесткими:

• Приобрести вторичное жилье можно только по определенному, заранее установленному банком адресу. Перечень доступных квартир выдается сотрудниками банка в отделении.
• Максимальный срок кредитования — 25 лет.
• Необходимо предоставить как официальную справку о доходах по форме 2-НДФЛ, так и справку по форме банка. Более того, нужно принести сотрудникам банка заверенную копию трудовой книжки с записью об общем рабочем стаже не менее года, а на последней должности — не менее трех месяцев. Только подтвердив платежеспособность заемщика, банк может быть более или менее уверен в отсутствии значительных рисков.
• Процентная ставка именно в Транскапиталбанке — от 7% годовых.
• Максимальная сумма займа — 20 млн рублей.

Если заемщик уже имеет в собственности недвижимое имущество и он обращается в банк по программе «Кредит под залог недвижимости», банком выдвигаются следующие условия:

1. Клиенту понадобится предоставить максимум документации, подтверждающей наличие денежных средств и стабильного дохода — официальная справка о доходах по форме 2-НДФЛ, копия трудовой книжки с записями о стаже (см. выше), выписка со счета, если на нем имеются средства, справки о доходах за предыдущий год и так далее.
2. Сотрудники банка могут прямо сказать заемщику — если не будут привлечены поручители или созаемщики, шанс на выдачу кредита очень мал. Банк так поступает для наличия хотя бы минимальных гарантий полного и своевременного погашения задолженности.
3. Процентная ставка по кредиту, по сравнению со стандартными условиями, повышенная — от 11,9% годовых и выше.
4. Максимальный срок погашения задолженности установлен в среднем на уровне 25 лет.
5. Максимальная сумма займа сильно ограничена по сравнению со стандартными ипотечными условиями — в среднем 7-15 млн рублей.

Таким образом, банк предпринимает много усилий для того, чтобы всячески минимизировать свои риски. Именно по этой причине условия кредитования без первоначального взноса более жесткие по сравнению со стандартной ипотекой.

Порядок действий: как получить ипотечный кредит?

1. Для начала потенциальному заемщику нужно определить, в каком банке и по какой программе он будет брать ипотечный займ. От этого зависят конечные условия ипотеки. Более того, не будет лишним предварительно выяснить, имеет ли заемщик право на какую-либо субсидию или материальную помощь.

   Внимание: стоит также обратиться к сотрудникам банка за консультацией — каждый случай они рассматривают отдельно и индивидуальном порядке, используя свой многолетний опыт и квалификацию.

2. Заполняется и подается в банк первичная заявка. Ее можно как заполнить от руки в отделении, так и выслать через личный кабинет на официальном сайте банка. В том случае, если заемщик решил использовать субсидии в качестве первого взноса, это необходимо указать в заявке; там же необходимо отметить выбранную ипотечную программу. Если заявка была принята, начинается сбор документов.
3. Каждый банк вправе устанавливать свой регламент требуемых к предоставлению документов, однако существует перечень основных бумаг:
   • Оригинал и копию внутреннего паспорта РФ. Документ также должны предоставить поручители и созаемщики, если они имеются.
   • Справка о доходах по форме 2-НДФЛ, иногда требуется дополнительная справка по форме банка. Сотрудники также могут сделать запрос на справки о доходах за предыдущий год.
   • Нотариально заверенное согласие супруга на приобретение вторичного жилья в ипотеку.
   • Заверенная бухгалтерией и работодателем копия трудовой книжки с общим трудовым стажем не менее года и со стажем на последней вакантной должности не менее трех месяцев.
   • Для программ, предполагающих оформление в залог имеющейся у заемщика недвижимости, необходимо также предъявить залоговые документы.
   • В исключительных случаях могут потребоваться справки из наркологического и психоневрологического диспансеров (если у банка имеются подозрения о вменяемости заемщика); результат медобследования КЭК или МСЭК и так далее. Перечень может дополняться или сокращаться по желанию банка, а также по мере необходимости.

   Пакет документов направляется в службу безопасности банка, после чего выносится решение о предварительном одобрении или отказе в выдаче кредита. Срок рассмотрения в среднем составляет 3-6 рабочих дней.

4. Если заемщик получил одобрение, необходимо найти вторичное жилье, удовлетворяющее все три стороны сделки — банковскую организацию, продавца и покупателя недвижимости.

   После предварительного согласования выбранной квартиры с банком, документы продавца направляются в банк на рассмотрение (технический паспорт квартиры, выписка из ЕГРН/кадастровый паспорт и так далее). Если жилье юридически окажется чистым, клиенту посылается уведомление об утверждении квартиры.

5. Заемщику необходимо обратиться к независимым специалистам-оценщикам или к аккредитованным компаниям, чтобы провести оценку недвижимости. Готовый отчет направляется в банк — на его основе вносятся последние правки в ипотечный договор.
6. После подписания ипотечного договора с продавцом недвижимости заключается договор купли-продажи — окончательный или предварительный, в зависимости от договоренностей.
7. Далее покупатель и продавец переоформляют права на недвижимость в Росреестре, на квартиру тут же накладывается обременение, а продавцу, в соответствии с договором купли-продажи, переводятся денежные средства от банка.
8. После всего вышеперечисленного подписывается акт о приеме-передаче, на чем и завершается сделка.

О том, как взять ипотеку без первоначального взноса, рассказывается в этой статье.

Как взять ипотеку без первоначального взноса в Москве

Любая проблема предполагает решение, порой неочевидное, но действенное. Для читателей, у которых нет денег на первый взнос по ипотеке, есть следующие варианты решения вопроса:

• найти банк, который дает ипотеку без первоначального взноса. Какие банки дают такой кредит – об этом читайте ниже;
• воспользоваться нецелевым займом под залог уже имеющейся недвижимости – проценты сравнимы с ипотекой;
• взять потребительский кредит на сумму первого взноса – ставки выше ипотечных, но требования ниже;
• воспользоваться материнским капиталом, но, как правило, банками одобряется только частичное погашение первоначального взноса;
• воспользоваться субсидиями от государства по различным социальным программам;
• провести в сделке завышение цены недвижимости, чтобы обойти требование банка о первоначальном взносе.

Завышение стоимости жилья

Этот способ приобретения недвижимости без первоначального взноса один из самых популярных и рассчитан на широкий круг потенциальных покупателей жилья в ипотеку. Если в остальных способах, рассмотренных ниже, есть масса ограничений, то здесь их меньше.

Суть способа заключается в следующем:

• Находим квартиру по цене, желательно ниже рынка. Это может быть квартира, которую нужно срочно продать, или без ремонта, или в спальном районе и т.п.
• Делаем оценку квартиры для банка по завышенной цене.
• Договариваемся с продавцом, чтобы он подписал расписку, что мы ему уже внесли первоначальный взнос.
• Предоставляем документы в банк и получаем ипотеку.

Похожие записи:

• Какие нужны документы для возврата налога после покупки машины в 2024 году
• Порядок увольнения военнослужащего
• Перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию в 2023