Приватизация земли под частным домом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация земли под частным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Какие земли можно получить бесплатно?

2. Прекращение права на пожизненное наследуемое владение

3. Возможно ли проведение приватизации земли под домом на двух или трех собственников

4. Когда могут не дать приватизировать земельный участок?

5. Правовые основания переоформления и вопрос сохранения права

6. Возможно ли наследование?

7. Кому и когда были предоставлены участки на праве постоянного (бессрочного) пользования?

8. Порядок оплаты госпошлины

9. Приватизация земельного участка под частным домом в 2021 году

В наибольшей степени «Дачная амнистия», касается как раз земельных участков, которые с советских времен носят названия «дача». Те самые «пять соток» в садоводческом товариществе, которые росли, как грибы, вокруг городов, начиная с 70-х годов.

Какие земли можно получить бесплатно?

Итак, «Дачная амнистия» предполагает безвозмездную передачу в собственность земельного участка, фактически принадлежащего семье или гражданину. Но не всех. Реестр участков, подлежащих бесплатной передаче, четко определен. Это:

Участки, на которых располагаются приватизированные объекты недвижимости

То есть, если на неприватизированном участке находятся приватизированное жилое строение и хозпостройки, вы имеете право безвозмездно получить в собственность землю, находящуюся под ними и территорию, необходимую для их эксплуатации и обслуживания. Важно, чтобы они были построены раньше вступления в силу Земельного кодекса. То есть, до 2001 года.

Если постройки не приватизированы, земля под ними в собственность не переходит. Ее придется либо выкупить, либо взять в аренду.

Участки, находящиеся в долгосрочной аренде

Как правило, долгосрочный договор аренды заключается на 20 + лет. Но уже через три года после его заключения можно претендовать на бесплатную приватизацию арендованного участка.

Участки, полученные под садоводство, ИЖС, ЛПХ

Если участок изначально брался под строительство частного жилого дома, любительское садоводство (по сути, «для дачи») или для того, чтобы вести на нем подсобное хозяйство (но не фермерскую деятельность), то вы уже обладаете всеми законными правами на его бесплатную приватизацию. Осталось лишь оформить все законным образом.

Участки под гаражами

Этот пункт реестра касается, скорее, не «дачников», поскольку приватизированный гараж на даче ничем не отличается от прочих хозпостроек. Речь идет о членах гаражных кооперативов, многие из которых возникли еще во времена СССР. Теперь хозяин каждого бокса может стать полноправным владельцем надела, на котором тот расположен. Оформляется приватизация через правление кооператива.

Земля, находящаяся в бессрочном пользовании

Огромное количество частной недвижимости в России расположено на земле, принадлежащей государству. С многоквартирными домами все понятно, в этом случае выбора нет. А вот землю под частным домом можно и нужно приватизировать. Пока владелец дома этого не сделает, земля останется на балансе государства. Следовательно, распоряжаться ею домовладелец не может. И в случае отчуждения (например, для строительства государственного объекта) получит компенсацию лишь за жилое строение.

Так что приватизировать землю, на которой стоит частный дом, все-таки стоит. Вам предстоят затраты, но, по крайней мере, выкупать участок по рыночной стоимости не придется.

Итак, какие расходы потребуются для приватизации земли под ИЖС

Наименование	Стоимость
Техпаспорт на строение	1500 рублей
Выписка из ЕГРН	300 рублей
Проведение процедуры межевания	От 7000 рублей
Госпошлина	350 рублей за землю под домом и 2000, если приватизируются и другие участки
Услуги нотариуса	От 1000 рублей

Любое изменение прав собственности фиксируется в ЕГРН. Таким образом завершают процедуру оформления – записью о новом владельце в соответствующей базе данных. По действующим правилам сотрудник «Росреестра» вправе не принимать заявление (отказать в регистрации) при выявлении следующих фактов:

землю до приватизации участка вывели из оборота;
она переведена в категорию недвижимости стратегического значения федерального уровня;
невозможно точное определение границ;
имеются обременения и запреты (долги, судебные решения, территория природоохранной зоны);
нарушен порядок передачи на стадии создания дачного (садового) товарищества.

Бесплатная приватизация дачного участка предусмотрена для следующих лиц:

оформивших официально права пользования до конца октября 2001 г.;
получивших недвижимость после раздела имущества соответствующего общества;
пользовавшихся арендованной бессрочно землей по целевому назначению в течение 5 последних лет.

Аналогичные условия (без оплаты) предоставляются:

ветеранам;
участникам боевых действий;
многодетным семьям, иным льготникам.

Уточнить необходимость этой процедуры можно в дистанционном режиме на сайте «Росреестра». В тематическом разделе по карте (адресу) можно быстро найти соответствующий объект недвижимости на территории РФ. Сопроводительная документация содержит:

общее описание;
географические координаты;
план и размеры площади.

Если соответствующие сведения отсутствуют, необходимо сделать межевание. В ходе этой процедуры профильный специалист (кадастровый инженер) уточняет границы дачного участка. Одновременно проверяется отсутствие претензий со стороны соседей. Если спорные вопросы не получилось решить полюбовно – обращаются в суд с исковым заявлением. Заявление корректируют с учетом нормативов ФЗ № 218:

неточное определение границ (ст. 43);
ошибки в базе данных «Росреестра» (ст. 61);
требования к составу документа (ст. 22).

Как сделать межевание, описано подробно в отраслевых рекомендациях для органов землеустройства. Типовой порядок действий кадастрового инженера после заключения договора:

изучение предоставленных правоустанавливающих документов, имеющихся геодезических планов;
подготовка предварительного проекта в соответствии с утвержденным техническим заданием;
уведомление владельцев соседних участков, если права последних изменяются по результатам выполненных работ;
уточнение границ земельного участка непосредственно на местности;
профессиональная съемка и фиксация базовых параметров с применением геодезических инструментов;
составление межевого документа.

Перевести землю под жилым домом в собственность можно, когда:

У вас на руках есть документ подтверждающий, что участок был взят в долгосрочную аренду или в постоянное пользование.
Надел под домом попал под программу «дачной амнистии» — разрешение хозяевам незарегистрированных в Росреестре участков и строений с минимальными временными и денежными затратами узаконить имущество.
Собственник недвижимости является льготником (например, ветераном ВОВ, малоимущим, ребенком-сиротой).

Если одно из этих условий соблюдено, человек может рассчитывать на бесплатную приватизацию, во всех остальных случаях, чтобы приобрести права собственности на земельный участок, придется выкупать его у государства за цену, указанную в кадастровом паспорте.

Отказ в бесплатной приватизации бывает в следующих случаях:

надел не является государственной или муниципальной собственностью;
человек ранее в совершенном возрасте уже участвовал в бесплатной приватизации земли;
у собственника дома, нет правоустанавливающих документов на участок.

Какая бы ни была причина отказа, регистратор обязан ее письменно аргументировать. Если собственник дома не согласен с отрицательным решением, то его необходимо обжаловать в суде.

Прекращение права на пожизненное наследуемое владение

Право на пожизненное наследуемое владение бессрочное. Если ничего не предпринимать, можно пользоваться землей до самой смерти и передать это право по наследству.

Фактически разорвать этот условный договор между государством и гражданином можно:

когда владелец умер, а права перешли к наследнику;
если владелец сам захотел отказаться от этого права;
при оформлении участка в собственность — юридически право на владение прекращается и начинается право собственности уже без каких-либо ограничений на распоряжение;
когда государство возвращает собственность себе.

Приватизировать землю бесплатно можно единственный раз в жизни.
Если земля выдавалась до 30.10.2001 г., ее можно оформить в собственность бесплатно. Для этого нужно установить границы земельного участка, заказав межевой план, и обратиться в уполномоченный орган власти для получения соответствующего распоряжения.
Если земля предоставлена после 30.10.2001 г., ее можно перевести в собственность только за выкуп, проведя кадастровые работы с участком для определения его границ.
Льготным категориям граждан возможно получить землю бесплатно, но только после оформления договора аренды, выплаты арендной платы в течение определенного периода и возведения жилого дома.

Возможно ли проведение приватизации земли под домом на двух или трех собственников

Частный дом может одновременно принадлежать двум или трем владельцам. При этом, сам участок возможно разделен на два отдельных владения. Что делать в такой ситуации? Приватизация земли, расположенной под домом, в данном случае также возможна. Процедура ее проведения не отличается от стандартной.

Единственное что нужно знать владельцам — необходимо получение согласия на приватизацию от всех собственников. Без него, вопрос можно решить только в судебном порядке.

Если же все владельцы согласны провести приватизацию, они должны собрать стандартный перечень документов, подав заявку на регистрацию прав собственности в Росреестр.

Когда могут не дать приватизировать земельный участок?

Муниципальные власти города могут отказать в приватизации, если заявитель или надел не будут соответствовать определенным критериям. К участкам, которые нельзя оформить в собственность (в соответствие со ст. 27 ЗК РФ), относятся:

наделы с сооружениями, являющимися собственностью НКО (например, участок под гаражом в гаражном кооперативе);
земли, которые были изъяты из оборота;
кладбища;
участки под стратегическими объектами и воинскими частями;
земли, сведения о назначении и границах которых в разных официальных документах отличаются друг от друга;
наделы в заповедной, прибрежной, береговой, водоохранной или санитарной зоне;
участки без определенной земельной категории;
земли под атомными комплексами;
объекты на красных линиях зон общего пользования;
земли, подлежащие передаче Министерству обороны.

Также отказать в приватизации могут по причине резерва надела местной властью под свои личные цели. Как правило, такое действие незаконно, поэтому запрет на приватизацию подлежит обжалованию в суде, главное – не побояться начать разбирательство, грамотно составить иск и дать развернутое объяснение о том, почему территория нужна именно истцу.

Правовые основания переоформления и вопрос сохранения права

Земельное законодательство, закрепив в Федеральном законе «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ (далее — Вводный закон) требование о необходимости переоформления юридическими лицами рассматриваемого права до 1 января 2006 года, не определило последствий невыполнения этого требования. У землепользователей сразу же возникают вопросы в отношении перспектив сохранения данного титула :

Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.
Вопрос нагнетается и опасениями землепользователей, связанными с ситуацией по аналогичному, в некоторой степени, праву хозяйственного ведения в период введения в действие Гражданского кодекса РФ. Передача имущества на праве хозяйственного ведения частным организациям соответствовала действовавшему ранее законодательству (ст. 5 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР»). Однако со вступлением в силу части первой Гражданского кодекса РФ применение права хозяйственного ведения было ограничено. Так, в соответствии со ст. 294 и 299 ГК РФ обладать имуществом на праве хозяйственного ведения могут лишь государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения. Пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, а также пунктами 11, 12, 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» было специально разъяснено, что за акционерным обществом не может быть признано право полного хозяйственного ведения. Таким образом, принятие Гражданского кодекса создавало ситуацию, при которой организации как бы автоматически лишались права полного хозяйственного ведения на находящееся у них имущество.

прекратится ли он автоматически без возможности переоформления на другие титулы в преимущественном порядке;
сохранится ли без ограничений лишь при наличии на участке надлежащим образом оформленных на праве собственности зданий, строений или сооружений;
будет ли принудительно переоформлен в аренду;
будет ли принудительно переоформлен в собственность;
сохранится ли без ограничений;
повлечет ли сохранение права (как до 1 января 2006 г., так и после) невыгодные для землепользователя условия.

Ответы на эти вопросы следует выводить из действующего законодательства, а также судебной практики по схожим ситуациям, поскольку непосредственная практика появится лишь после 1 января 2006 года. Согласно п. 3 ст. 20 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. С другой стороны, в соответствии со ст. 3 Вводного закона юридические лица (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и местного самоуправления) обязаны переоформить данное право на право аренды или приобрести участки в собственность до 1 января 2006 года . Таким образом, из смысла приведенных норм в их системной взаимосвязи следует вывести положение, закрепляющее возможность гарантированного сохранения права постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам лишь до 1 января 2006 года; физическим же лицам — бессрочно.

Возможно ли наследование?

В судебной практике достаточно много подобных прецедентов. Например, споры о передаче дома вместе с участком наследнику. В такой ситуации суд, скорее всего, признает переход права собственности на постройку к новому владельцу, но не на земельную территорию. Это происходит из-за того, что по закону собственником участка бессрочного использования остается орган местного самоуправления, а лицо, которое им пользовалось, не имеет права на распоряжение землей.

Если же на таком участке нет построек, то передать его по наследству будет еще сложнее: только при оформлении права собственности на эту территорию.

Еще один вариант решения проблемы — это договориться с администрацией о продолжении права БП уже на наследника, потому как для него действует переуступка прав аренды.

Кому и когда были предоставлены участки на праве постоянного (бессрочного) пользования?

Множество земельных участков (так же и лесные участки) были предоставлены гражданам и юридическим лицам очень давно, еще до вступления в действия Земельного Кодекса РФ, еще при советской власти, когда частной собственности на землю не было.

Несмотря на давность предоставления — право это действующее, законное, государство его не прекращает. Такое право сохраняется за землепользователями. Об этом говорится в пункте 1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»: «Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется«.

Порядок оплаты госпошлины

Пошлина — это законодательно установленный сбор, который уплачивается за юридически значимые действия госучреждений. Пошлину за регистрацию права собственности (при купле-продаже, ипотеке, дарении недвижимости) должны платить и юридические, и физические лица. Как правило, пошлину оплачивает покупатель. Если покупателей несколько, они могут разделить расходы.

Госпошлину можно оплачивать до и после подачи заявления о регистрации права собственности. Если заявление подается в бумажной форме, то к заявлению на регистрацию перехода прав на недвижимость прикладывается квитанция об оплате пошлины. В этом случае плательщик несет всю ответственность за корректность реквизитов получателя платежа, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба. «При неверном указании какой-то цифры в реквизитах получателя платеж просто не пройдет. В таком случае риск, что деньги уйдут не туда, минимален», — добавила она.

Приватизация земельного участка под частным домом в 2021 году

Законодательство предусматривает два возможных варианта оформления прав собственности на земельный участок. Менее выгодным для будущего владельца становится выкуп земли, который осуществляется по кадастровой стоимости.

Основанием для запуска второго варианта – бесплатной приватизации – выступают:

заключенный с муниципалитетом арендный договор или соглашение о бессрочном пользовании землей;
выделение участка под один из двух видов разрешенного использования — ЛПХ или ИЖС;
участие в так называемой дачной амнистии;
право на получение социальных льгот от государства (для участников ВОВ, малоимущих, членов многодетных семей и т.д.);
владение домом до 1991 года включительно;
принадлежность участка к землям дачного кооператива, садоводческого товарищества или огородничества.

Данный перечень охватывает значительную часть земельных участков, находящихся под частными домами. Поэтому в большинстве случаев владелец жилья имеет право именно на бесплатную приватизацию земли.

Решение о возможности бесплатно приватизировать землю принимается на муниципальном уровне. В числе наиболее частых причин для отказа в проведении мероприятия необходимо отметить такие:

участок не принадлежит муниципалитету. Это означает, что земля выведена из оборота в резерв или передана конкретному ведомству, например, ФСБ или Минобороны;
приватизация проводится повторно. В подобной ситуации требуется восстановить документы на право собственности, которое были оформлены в первый раз;
отсутствуют необходимые документы. Перечень приводится ниже;
земля не подлежит отчуждению в собственность, так как относится к лесному или водному фонду, парковой или природоохранной зоне, месту общественного пользования и т.д.

В зависимости от категории лиц, обладающих возможностью использовать землю любое количество времени, такие участки могут иметь разные документы, подтверждающие такое право.

Если прежде бессрочная аренда предоставлялась с помощью локальных актов, то для юрлиц, перечисленных выше, потребуется составление договора на бессрочное пользование с вышестоящими органами госвласти, в собственности которых находятся передаваемые ЗУ.

Ниже в таблице рассмотрим, какие пункты должен включать в себя договор постоянного бессрочного пользования:

Что указать в договоре
1	Реквизиты сторон.
2	Адрес и площадь ЗУ.
3	Предмет договора.
4	Категория земель.
5	Цели применения.
6	Сроки передачи ЗУ в пользование.
7	Кадастровый план участка.
8	Общие правила пользования ЗУ.