Нужен ли предварительный договор органам опеки?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужен ли предварительный договор органам опеки?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чаще всего ООП одобряет сделки, которые подразумевают параллельную покупку жилья взамен проданной. Чтобы получить разрешение, стоит грамотно составить сразу 2 предварительных договора купли-продажи. В одном из них будут оговорены условия продажи недвижимости, в другом – приобретения нового объекта. Если удастся доказать, что покупаемая недвижимость не уступает в метраже, стоимости, количестве комнат, благоустроенности, окружающей инфраструктуре предыдущей, то проблем с проведением сделок не будет.

Возможные ошибки при составлении и как их избежать

Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:

• Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме.
• Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества).
• Непонимание различий между задатком/авансом.
• Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.

Цена — уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.

Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником доли: главные шаги

Для успешной и законной продажи жилья, где доля собственности принадлежит несовершеннолетнему, необходимо соблюсти четкий алгоритм действий.

Шаг 1. Coбpать пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.

Это:

• зaявлeниe oбoиx poдитeлeй или иных зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa;
• пacпopт peбeнкa (для детей старше 14 лeт);
• свидeтeльcтвo o poждeнии;
• выпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa на недвижимость;
• пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт (дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe);
• кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй;
• спpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти.

Какие проблемы могут возникнуть у покупателя

Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.

Это грозит проблемами новому собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, нужно перед заключением сделки очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.

«Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе», — рекомендует Кирилл Стус.

«Если речь идет про альтернативную сделку и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу. В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить данный документ у нотариуса — продавцу это обойдется в пределах 2–3 тыс. руб.», — говорит Кирилл Стус.

Потенциальные риски предварительного ДКП

Продажа квартиры по предварительному договору всегда будет надёжнее для сторон, чем без него. Но риски всё равно остаются.

Самое простое — предварительный договор могут признать недействительным. Подобное случается при неправильном оформлении документа или неподписании его одной из сторон. Кроме того, необходимо предварительное соглашение о продаже доли на квартиру, заключённое у нотариуса. Без его визы договор легко признают ничтожным.

Бывает и так, что цену на квартиру перебивают. Новый покупатель предлагает такую сумму, от которой продавец не может отказаться, даже если заключён предварительный договор. Например, стороны договорились о продаже жилья за восемь миллионов рублей, продавец взял задаток в размере ста тысяч, но внезапно ему предложили за квартиру на миллион больше. Даже если придётся отдавать двойной задаток прошлому покупателю, собственник всё равно в плюсе. Покупатель вправе обратиться в суд, но итог разбирательства будет зависеть от условий предварительного соглашения. Кроме того, обычно до суда дело не доходит и всё заканчивается штрафными санкциями.

Может произойти и обратная ситуация: покупателю подвернётся такой вариант, что ему будет не жалко уплаченного аванса. Например, квартира с большей площадью, да ещё и дешевле. Для некоторых проще потерять условные сто тысяч рублей, чем потом жалеть, что не решился на лучший вариант.

Ещё один риск — обременения на квартиру. Потенциальному покупателю нужно внимательно изучить выписку ЕГРН. Владелец жилья может умолчать об обременениях, и для нового собственника окажется неприятным сюрпризом тот факт, что квартира находится под залогом. Дополнительно стоит попросить собственника указать в предварительном соглашении, что квартиру он будет продавать без обременения.

Также продавец способен заключить несколько предварительных договоров. Чтобы избежать такой ситуации, в соглашении необходимо зафиксировать, что продавец не подписывал никаких других договоров на квартиру, а если такое произойдёт, то он должен будет заплатить штраф. В этом случае потенциальному покупателю стоит настаивать на достаточно заметной для кошелька сумме. Добросовестному продавцу она не будет важна, а покупателю станет спокойнее.

Кроме того, попадаются и мошенники, которые забирают задаток и пропадают. В таком случае нужно обращаться в полицию и суд, а при подписании договора — внимательно проверять все документы.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

купли-продажи квартирыг. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, ( далее – «Основной договор»), квартиры принадлежащей Продавцу по праву собственности на основании . Вышеуказанная квартира состоит из жилой(ых) комнат(ы), имеет общую площадь кв.м., общую площадь без учета лоджий, балконов, прочих летних помещений кв.м., в том числе кв.м. жилой площади.

2.Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в простой письменной форме в срок до « » 2020 года.

3.Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики квартиры, включая ее месторасположение, пространственную ориентацию, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а также состояние придомовой территории и общих помещений дома его полностью удовлетворяют.

4.В квартире на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: за которыми в соответствии со ст.292 ГК РФ сохраняется право пользования квартирой до их снятия с регистрационного учета. Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета вышеперечисленных лиц не позднее дней после государственной регистрации Основного договора.

5.Квартира должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену не позднее дней после государственной регистрации Основного договора и передана Покупателю по Акту приема-передачи не позднее дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.

6.Цена квартиры составляет рублей. При подписании настоящего Договора Покупатель передал Продавцу денежные средства в размере: рублей. Указанная сумма является авансом за покупаемую квартиру и учитывается Сторонами при взаиморасчетах в день подписания Основного Договора.

7.Оплату всех расходов по сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода права по нему, а также расходы по подготовке проекта Основного договора осуществляет Продавец. Оплата расходов, связанных с государственной регистрацией Основного договора и перехода права по нему, производится солидарно Покупателем и Продавцом. В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.

8.В случае неисполнения Покупателем своих обязательств по настоящему Договору или отказа от подписания Основного Договора (в том числе по причине отсутствия денежных средств для полной оплаты) последний выплачивает Продавцу штраф в размере эквивалентном % внесенного аванса. Факт наступления указанных обстоятельств должен быть подтвержден Актом, составляемым Продавцом и Покупателем. В день составления указанного Акта Договор считается прекращенным в связи с невозможностью исполнения.

9.Продавец обязан вернуть Покупателю все полученные от Покупателя денежные средства (аванс) полностью в случае неисполнения Продавцом обязательств по Договору и расторжения Договора при обнаружении Покупателем обстоятельств препятствующих заключению Основного Договора на согласованных сторонами условиях: .

10.Стороны обязуются информировать друг друга о возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства Сторон, а также невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.

11.Договор заключен на срок включительно до даты, указанной в п.2.1 Договора.

12.Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме, в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к Договору и становится его неотъемлемой частью.

Как получить одобрение ООП?

Чаще всего ООП одобряет сделки, которые подразумевают параллельную покупку жилья взамен проданной. Чтобы получить разрешение, стоит грамотно составить сразу 2 предварительных договора купли-продажи. В одном из них будут оговорены условия продажи недвижимости, в другом – приобретения нового объекта. Если удастся доказать, что покупаемая недвижимость не уступает в метраже, стоимости, количестве комнат, благоустроенности, окружающей инфраструктуре предыдущей, то проблем с проведением сделок не будет.

С гораздо более низкой вероятностью ООП одобрит продажу жилья с внесением денежной суммы на счет недееспособного лица. Если планируется такая сделка, необходимо будет обеспечить прописку в благоустроенном жилье.

После получения одобрения ООП в указанный в предварительном договоре срок необходимо:

• заключить основное соглашение (оно обязательно заверяется нотариально);
• исполнить условия, прописанные в документе;
• осуществить полный расчет;
• зарегистрировать права собственности (госпошлина – 2 тыс. руб.);
• предоставить ООП доказательства того, что интересы недееспособного лица полностью соблюдены, как это было оговорено в обязательстве.

Как и любой договор, ПД не предполагает строгой формы, но он обязан содержать основную структуру и в зависимости от вида сделки могут устанавливаться дополнительные условия, обязательства.

При оформлении ДКП возможны следующие варианты его заключения:

1. Приобретение квартиры от застройщика.

В этом варианте ДКП заключается со строительной организацией – застройщиком дома. Оформление осуществляется только после сдачи дома в эксплуатацию, при наличии на руках у застройщика свидетельства о праве собственности. Если дом еще не сдан, то в этом случае с покупателем можно оформить договор долевого участия.

1. Оформление ипотечного кредита для приобретения квартиры. В этом варианте, в такой сделке выступает третья сторона – в лице банка, выдающего покупателю кредит на покупку квартиры. Здесь заключать ПД рискованно, так как банк может отказать в ипотеке и сделка будет сорвана. Нередко банк требует оформление и заверение ПД нотариусом, на случай появления спорных моментов.
2. Предварительный ДКП квартиры с задатком или с авансом. Здесь возможно оформление ПД, как с задатком, так и без него. Выплата задатка или аванса обеспечивает закрепление гарантии продавцу о том, что сделка по основному ДКП будет выполнена. При этом, в договоре должны быть прописаны условия возврата задатка или аванса, если сделка будет сорвана.

В договоре требуется четко отобразить, что вносится задаток или аванс, так как это разные понятия.

Законодательные основы

Помимо упомянутого выше Гражданского Кодекса имущественные права несовершеннолетнего гражданина РФ охраняются в соответствии с положениями Конституции, Семейного и Жилищных Кодексов. Основным федеральным законом, регулирующим вопрос реализации недвижимости, в данной ситуации является «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

Помимо этого на местном уровне органы исполнительной власти принимают административные регламенты по предоставлению услуги выдачи разрешения органов опеки на продажу доли недвижимости несовершеннолетнего.

Несмотря на то, что данные нормативные акты не содержат указание на обязательный характер предоставления договора купли-продажи, поскольку это являлось бы понуждением к совершению сделки,упомянутое соглашение рекомендовано, как наиболее полное и актуальное подтверждение условий сделки.

Договор купли продажи доли квартиры несовершеннолетнему: разбираемся в деталях

Договор купли продажи доли квартиры несовершеннолетнему ничем не отличается от сделок по приобретению/реализации недвижимости целиком. Только в соглашении, в разделе «Предмет договора» помимо адреса, этажа и других деталей будет указана площадь, подлежащая покупке/продаже.

Чтобы получить разрешение опекунского совета, необходимо собрать полный пакет документов + выполнить ряд действий, включая:

• Оформление справки о зарегистрированных лицах (получает опекун или один из родителей в паспортном столе);

• Посещение органов опеки всей семьей (даже в случае, если родители состоят в разводе), включая подростка, при себе важно иметь свидетельство о праве собственности и техпаспорт;

• Продавцам недвижимости предстоит написать заявление о покупке новой и продаже старой недвижимости;

• В течение 14 дней будет принято решение.

Положительный результат (разрешение на продажу) может быть получено только в том случае, если имущественные права ребенка никак не нарушены (т.е. – он должен получить равные условия проживания).

Договор купли продажи квартиры (покупатель несовершеннолетний) должен учитывать формальные детали, например, прежде чем подписывать соглашение, следует определить, является ли подросток собственником или только имеет право пользоваться недвижимостью. В первом случае речь идет о праве собственности в рамках договора дарения или купли-продажи, или наследования. Во втором – о регистрации в реализуемой недвижимости без права владения ею.

Договор купли продажи квартиры (покупатель несовершеннолетний) может быть заключен без разрешения органов опеки только в том случае, если подросток только прописан в ней, но не является собственником. Казалось бы, идеальный вариант. Но и здесь есть свои недоработки. Прописанного несовершеннолетнего невозможно выписать «в никуда», обязательно его нужно зарегистрировать в другом месте. Разумеется, покупателю приобретать такую «проблемную» квартиру вряд ли захочется даже при условии привлекательной стоимости.

Может ли этот документ противоречить основному ДКП?

Несмотря на временный характер действия, предварительный документ содержит все оговоренные сторонами условия. Эти условия впоследствии переносятся в основное соглашение. Следовательно, оба договора должны соответствовать друг другу.

Процедура продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего заставит собственников побегать по инстанциям. Органы опеки следят за соблюдением прав несовершеннолетних, поэтому рекомендуется предоставить на рассмотрение комиссии наиболее полный пакет документации.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение, которое заключается сторонами с целью подтверждения их взаимных намерений в отношении квартиры. ПДКП несет в себе гарантийные и обеспечительные функции. Благодаря заключению данного документа Продавец подтверждает, что он хочет и готов продать жилье Покупателю на оговоренных условиях. Покупатель же подтверждает, что он хочет и готов приобрести жилье именно у этого Продавца в установленные сроки и по указанной стоимости.

ПДКП – необходимый документ, который нужно будет составить законному представителю несовершеннолетнего. Срок его действия прописан, обычно указывают дату составления основного документа.

Если этого нет, то по ГК РФ срок дается на 12 мес., по прошествии их ПДКП теряет свою силу.

Разрешение на продажу, полученное в ООП действует в течение месяца, но иногда допустимы корректировки.

В ООП могут отказать в одобрении ПДКП, если ущемлены права ребенка, жилищные условия ухудшаются, новые метры предоставляются в аварийномветхом здании, на малозаселенной территории с отсутствием инфраструктуры и пр.

Если опекун считает отказ в ООП неправомочным, он может обжаловать действия сотрудников в районном суде в течение 3-х месяцев.

Какими правами на жилплощадь будет обладать малолетний покупатель?

Полноценное право распоряжения полученной недвижимостью наступает по достижении 18 лет. До этого времени ответственное распоряжение жильём осуществляют законные представители. Таким лицом не обязательно должен быть представитель, оформивший квартиру.

Например, если сделку оформляла мать ребёнка, то вносить платежи и отвечать за эксплуатацию и ремонт в квартире может его отец. С 14 лет, после получения паспорта, ответственное распоряжение может переходить ребёнку, но любое юридическое действие сопровождается уполномоченным представителем. Право собственности даёт несовершеннолетнему ряд преимуществ, которые обязаны реализовать законные представители.

В их числе:

• прописка в квартире;
• проживание на её жилплощади;
• сохранность имущественных интересов.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

3aщитa имyщecтвeнныx пpaв нecoвepшeннoлeтниx — oднa из фyнкций opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Oни кoнтpoлиpyют cдeлкy и тpeбyют, чтoбы peбeнкy пpeдocтaвили:

• дoлю copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя
• coбcтвeнникoм квapтиpы;
• cвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию в нoвoй квapтиpe;

дeньги нa pacчeтный cчeт, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти, либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.

B нeкoтopыx cлyчaяx чacть cpeдcтв oт пpoдaжи квapтиpы пepeчиcляeтcя нa cчeт peбeнкa. B дaльнeйшeм иx мoжнo иcпoльзoвaть c paзpeшeния opгaнoв oпeки нa пpиoбpeтeниe дpyгoгo oбъeктa нeдвижимocти, пpи ycлoвии нaдeлeния peбeнкa coбcтвeннocтью в нeй. Taкжe peбeнoк в пpaвe cнять дaнныe дeнeжныe cpeдcтвa пocлe coвepшeннoлeтия. К тaким cлyчaям oтнocитcя:

• Пepeeзд в дpyгyю cтpaнy. B этoм cлyчae poдитeли мoгyт нe выдeлять дoлю peбeнкy, y кoтopoгo былa дoля в пpoдaннoй квapтиpe. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, нyжнo пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пepeeздa, нaпpимep, oфopмлeннyю визy нa дoлгocpoчнoe пpoживaниe.
• Пepeeзд в дpyгoй гopoд. B этoм cлyчae тoжe мoжнo нe выдeлять дoлю, нo c oдним cyщecтвeнным oгpaничeниeм. Дeньги, пoлyчeнныe oт пpoдaжи дoли нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны быть пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Покупатели произвели осмотр приобретаемой квартиры, всех ее помещений и оборудования перед заключением настоящего Договора, дефектов и недостатков, о которых не были предупреждены Продавцом, не обнаружили, удовлетворены качественным и техническим состоянием указанной квартиры. 7. В соответствии со ст. 556 ГК РФ квартира передается от Продавца Покупателям по передаточному акту, который стороны подписывают в день подписания настоящего Договора. Одновременно Покупатели передают деньги в уплату стоимости квартиры, согласно п.
5 Договора, а Продавец вручает Покупателям все ключи от квартиры. 8. Риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества переходит от Продавца к Покупателям с момента передачи квартиры и подписания передаточного акта. 9. Покупатели осуществляют за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры с момента регистрации права собственности.

Квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с действующим законодательством право пользования указанной квартирой. 11. До подписания настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. 12. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.
13.

АЗЪБКЕМХЕ Я ДПСЦНЦН ЯЮИРЮ оНДЕКХРЭЯЪ Б ЯНЖЯЕРЪУ

• аЕЯОКЮРМН ЯЙЮВЮРЭ НАПЮГЕЖ Х ЯНЯРЮБХРЭ:
• — ОПЕДБЮПХРЕКЭМШИ ДНЦНБНП ЙСОКХ ОПНДЮФХ ЙНЛМЮРШ;
• — ОПЕДБЮПХРЕКЭМШИ ДНЦНБНП ЙСОКХ ОПНДЮФХ ЙБЮПРХПШ;
• — ОПЕДБЮПХРЕКЭМШИ ДНЦНБНП ЙСОКХ-ОПНДЮФХ ФХКНЦН ДНЛЮ;
• — ОПЕДБЮПХРЕКЭМШИ ДНЦНБНП ЙСОКХ-ОПНДЮФХ ФХКНЦН ДНЛЮ Х ГЕЛЕКЭМНЦН СВЮЯРЙЮ;
• — ОПЕДБЮПХРЕКЭМШИ ДНЦНБНП ЙСОКХ ОПНДЮФХ ЦЮПЮФЮ;
• — ОПЕДБЮПХРЕКЭМШИ ДНЦНБНП ЙСОКХ ОПНДЮФХ ГЕЛЕКЭМНЦН СВЮЯРЙЮ;
• — ОПЕДБЮПХРЕКЭМШИ ДНЦНБНП ЙСОКХ ОПНДЮФХ ДНКХ.

б ЯКСВЮЕ ЕЯКХ Б БШЬЕ ОПЕДЯРЮБКЕММНЛ ОЕПЕВМЕ МЕР НАПЮГЖЮ ОПЕДБЮПХРЕКЭМНЦН ДНЦНБНПЮ ЙСОКХ ОПНДЮФХ МЕНАУНДХЛНИ бЮЛ МЕДБХФХЛНЯРХ, ЛНФМН ЯЙЮВЮРЭ НАПЮГЕЖ ОПЕДБЮПХРЕКЭМНЦН ДНЦНБНПЮ ЙСОКХ-ОПНДЮФХ МЮХАНКЕЕ ОНДУНДЪЫЕЦН НАЗЕЙРЮ МЕДБХФХЛНЯРХ Х ОН РЕЙЯРС ГЮЛЕМХРЭ МЮГБЮМХЕ НАЗЕЙРЮ МЕДБХФХЛНЯРХ МЮ МЕНАУНДХЛШИ.

Ведь период ожидания разрешения из органа по опеке и попечительству порой занимает более 10 дней, а Продавец может и передумать или цену повысить. Поэтому почитайте статью:«Как правильно составить предварительный договор«,Посмотрите:видеоурок «Покупаем квартиру у несовершеннолетнего Продавца» Кроме того, для получения разрешения на продажу с одновременной покупкой, в Опеку необходимо предоставить предварительный договор по встречной сделке, то есть по покупке квартиры(дома) на несовершеннолетнего. Удобнее составить предварительный договор с помощью Юридического конструктора, ведь это сложный договор и в него необходимо включить детей и их законных представителей.
Так же вы можете посмотреть построчный комментарий по составлению предварительного договора.Пример составления предварительного договора. Видео урок.

1. Сколько будет стоить оформить 2 предварительных договора купли продажи для опеки.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

В том случае, когда заключить простой договор купли-продажи (ДКП) сразу невозможно, но у сторон существует намерение совершить сделку в будущем, можно заключить предварительный договор купли-продажи. Предметом такого соглашения является обязательство заключить сделку по продаже квартиры, на тех же условиях, которые были изначально закреплены.

В документе обязательно указываются условия сделки, цена, права и обязанности сторон, сумма внесенного задатка, а также сроки и условия оплаты квартиры. Соглашение имеет юридическую силу только если оно заключено в письменном виде.

Предварительный договор также нужен для получения разрешения от органа опеки и попечительства на заключение сделки, если квартира или ее часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Если квартира приобретается с привлечением ипотечных средств, предварительный документ нужно предоставить на проверку банку для получения кредита.

Документ не нужно регистрировать, по желанию его можно заверить нотариально. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем или судебном порядке.

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный ДКП составляется в письменной форме в 2-х экземплярах для каждой стороны сделки. Предметом соглашения является обязанность подписать основной договор в будущем.

В предварительном договоре указываются:

1. Паспортные данные сторон. В договор обязательно вписываются все собственники квартиры. Если собственность совместная — продавец должен предоставить нотариально заверенное нотариусом соглашение на сделку.
2. Точные параметры квартиры. Указывается площадь, этаж, адрес, количество комнат, кадастровый номер.
3. Дата заключения сделки. Срок прописывается цифрами и прописью, чтобы исключить двойное толкование. Если он не указан — основной ДКП должен быть заключен в течение года с даты подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
4. Окончательная цена. Определяется точная стоимость квартиры, после подписания соглашения она остается неизменной.
5. Порядок оплаты. Указывается, в какой форме будет проходить оплата — наличными или по безналу. Если оплата будет проводиться по безналичному расчету обязательно указываются реквизиты банковского счета. Также прописывается срок окончательной оплаты.
6. Ответственность за нарушение договора. Стороны могут прописать штрафные санкции в случае невыполнения договорных обязательств. Участники также вправе добавить в соглашение пункт об его аннулировании.
7. Обязанности сторон по проведению подготовительных мероприятий перед заключением основного договора. Например, выписка из квартиры граждан, расходы на совершение сделки и т.д.
8. Сведения о денежном залоге или авансе. В договоре обязательно указывается сумма внесенного залога от покупателя (как правило не более 10% от суммы сделки).

Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка. Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку. На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке. По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности. Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

Похожие записи:

• Как составить исковое заявление в суд?
• Выплаты на третьего ребенка в Чувашии с 2023 года
• Продление лицензии на оружие в 2023 году: что нужно и какова стоимость