Покупка квартиры по военной ипотеке: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по военной ипотеке: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Статья 446 Гражданского кодекса РФ гласит, что единственное жилье должника не может быть реализовано в счет уплаты долга через суд. В случае с ипотечным кредитованием в силу вступает Федеральный закон № 102, который лишает такую недвижимость иммунитета. Если в ипотечном залоге находится ваше единственное жилье, оно может быть реализовано в счет погашения долга.

Возможно ли банкротство военнослужащего при военной ипотеке

Чтобы ответить на этот вопрос, разберем особенности военной ипотеки.

Банк, выдающий ипотеку военнослужащему, получает деньги от «Росвоенипотеки», а не от должника лично. В таком случае кредитор не участвует в банкротстве должника и претензий к нему не имеет. Квартира остается за должником, пока он числится в рядах Вооруженных сил Российской Федерации, т.е. практикуется банкротство военнослужащих с сохранением ипотечного жилья.

Судебная практика складывается таким образом:

1. Военнослужащие, уволившиеся со службы по контракту, исключаются из реестра участников «Накопительной ипотечной системы» («НИС») по программе «Росвоенипотека». Если на дату увольнения из ВС РФ ипотека не была погашена, то гражданину придется возвращать деньги, внесенные ранее по ипотеке, в «НИС». Военнослужащий, который хочет оставить ипотеку, будет вынужден платить в банк. Оба долга можно списать, если продать квартиру в качестве залога.

Приведем пример: дело № А03-4371/2019.

В 2010 году военнослужащий оформил целевой ипотечный кредит сроком на четырнадцать лет. Стоимость недвижимости составила 2 200 000 рублей.

В 2016 году гражданин уволился, поэтому был исключен из реестра «Накопительной ипотечной системы». На него легла обязанность вернуть деньги, перечисленные «Росвоенипотекой», а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Так бывший военный стал должен «Росвоенипотеке» ранее внесенные суммы, а банку — оставшуюся часть задолженности (всего 4 300 000 рублей). Выплачивать такой долг бывший военнослужащий не смог, поэтому обратился в суд с заявлением о банкротстве.

Ипотечную недвижимость продали в качестве залога за 2 700 000 рублей. Долги обнулили полностью.

Если гражданин приобретает жилье через военную ипотеку, то он должен нести службу и дальше. При увольнении раньше, чем по истечении десяти лет, у бывшего военнослужащего появляется обязательство полностью вернуть деньги по кредиту.

1. Военнослужащие, который на момент банкротства проходит службу по контракту, сохраняют свое право на ипотеку.

Приведем пример: дело № А40-236729/18.

В 2018 году гражданин обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о несостоятельности. В отношении должника ввели процедуру банкротства, однако «Связь банк» включился в реестр с требованием в 2 000 000 рублей, обеспеченным ипотечной недвижимостью. На момент банкротства гражданин был военнослужащим, а имущество приобреталось по программе «Росвоенипотеки» и было единственным для должника.

Свои требования предъявила и «Росвоенипотека». Однако суд отказался включать ее в реестр требований кредиторов, так как закон ограничивает причины, по которым военного могут исключить из реестра «Накопительной ипотечной системы». Правила такие:

• пока гражданин несет военную службу, его нельзя исключить из реестра «НИС»;
• банкротство не является основанием для исключения из реестра «НИС».

Военная пенсия при банкротстве

Военная пенсия, также, как и пенсия по старости, при банкротстве гражданина включается в конкурсную массу, что позволяет закрыть долги перед кредиторами.

Список выплат, взыскание на которые не допускается, устанавливается п. 1 ст. 101 ФЗ № 229-ФЗ. Такими выплатами, в частности, являются: пенсионное обеспечение по потере кормильца, суммы единовременной материальной помощи, выплачиваемые в силу некоторых причин, и другие.

При банкротстве финансовый управляющий обязан ежемесячно оставлять должнику сумму не меньше прожиточного минимума. Если гражданину нужно больше денег, например, для покупки препаратов, оплаты съемной квартиры и тд., то он вправе обратиться в суд с ходатайством о выделении дополнительных средств.

Таким образом, банкротство военнослужащих имеет свои особенности. Чтобы дело завершилось благополучно, должнику нужно обратиться к грамотному юристу. Компания «Главбанкрот» поможет избавиться от долгов с минимальными правовыми последствиями. Позвоните, чтобы получить бесплатную консультацию.

Можно ли лишиться ипотечного жилья при банкротстве?

Правовой механизм такой процедуры предусматривает несколько условий:

• 80 % от вырученной при продаже залогового жилья суммы идет на погашение долга в пользу банка-залогодержателя;
• Оставшаяся сумма распределяется согласно кругов очередности среди иных кредиторов (при их наличии);
• Часть средств обязательно расходуется на погашение задолженностей, возникших в ходе реализации процедуры банкротства. Сюда можно отнести расходы, понесенные при оценке и обеспечении сохранности недвижимого имущества;
• Если вырученная при продаже жилья сумма превышает общий размер долгов, то остаток возвращается должнику по завершению процедуры банкротства.

Если руководствоваться только положениями и статьями действующих нормативных актов, то ответ на поставленный вопрос очевиден. Банкротство при ипотеке означает, что вы лишитесь квартиры. На практике юристы используют ряд уточнений, которые позволяют существенно продлить момент реализации или вообще отменить его на законных основаниях. Для этого важно обратиться за помощью к адвокатам как можно раньше. Квалифицированный юрист проанализирует ситуацию, изучит документы и оценит перспективы развития дела при признании заявителя банкротом.

Как реализуют ипотечную квартиру?

Ипотечную квартиру включают в имущество для реализации на торгах. Такая же процедура предусмотрена и при продаже квартиры собственника, если он объявляет себя банкротом. Но по закону, нельзя продавать с торгов единственное жилье собственника. На реализацию ипотечной квартиры с торгов выделяется шесть месяцев, но при необходимости срок продлевают после решения суда. Схема продажи ипотечной квартиры выглядит так:

• оценивается объект продажи, во внимание принимается оценка независимых экспертов;

• назначается дата электронных торгов;

• проводятся торги, продается квартира новому собственнику;

• вырученные деньги возвращаются банку, а оставшаяся сумма распределяется между кредиторами и финансовым управляющим.

Сколько времени займет оформление военной ипотеки?

Весь процесс оформления может занять около 2 месяцев. Но максимальный срок ограничен сроком действия свидетельства на право участника накопительной ипотечной системы на получение целевого жилищного займа. Он составляет 6 месяцев. Чтобы ускорить процесс, лучше всего заранее начать присматривать жилье.

---

Что такое военная ипотека

Последние десять лет государство много внимания уделяет повышению престижа службы в российской армии. Важную роль в создании привлекательного образа играет улучшение жилищных условий для военных.

Да, государство готово помочь военнослужащему приобрести собственное жилье, в частности по ипотеке. Но делает это на определенных условиях, которые прописаны в программе «Военная ипотека».

Если коротко, военнослужащий выбирает квартиру («вторичку» или новостройку), банк выдает ипотечный кредит, а платит по нему государство. Но платит до тех пор, пока военный служит.

К примеру, если заемщик решит досрочно уволиться со службы, ему придется вернуть все платежи и выплачивать кредит самостоятельно. Если все условия военной ипотеки соблюдены, то заемщик становится владельцем жилья.

Важно! Кредит по льготной программе могут взять только военные, служащие по контракту, но не призывники.

Что касается местоположения объекта недвижимости, вы можете купить жилье по военной ипотеке в любом месте. К примеру, вы служите на Крайнем Севере, а мечтаете о квартире в Сочи — можете ее приобрести.

Одно из обязательных условий военной ипотеки — участие заемщика в специальной программе накопительно-ипотечной системы (НИС). Участником системы может стать любой военнослужащий-контрактник.

В какие сроки предоставляется, действует и реализуется сертификат

Срок предоставления данного документа зависит от очереди и особенностей работы региональной администрации. При получении сертификата учитываются важные моменты:

• с даты выдачи он действует 2 месяца, причем этот момент прописывается в самом документе;
• с момента передачи его в банк он действует 9 месяцев.

Если вышеуказанные сроки были пропущены, то субсидия возвращается в администрацию, поэтому невозможно будет воспользоваться сертификатом по назначению. После этого можно сделать дополнительный запрос.

Сам процесс использования субсидии делится на этапы:

• деньги поступают на банковский счет гражданина;
• он собирает документы в банк, необходимые для составления договора;
• после предъявления сертификата банковские работники проверяют все сведения, заключается договор и открывается лицевой счет, на который переводятся деньги.

Кто имеет право на получение и реализацию сертификата

1. Первым шагом является открытие лицевого и расчетного счета. На данный счет будет производиться перечисление средств. Данный номер счета нужно предоставить тому структурному подразделению, которое занимается выдачей ЖС по месту пребывания участника. Сообщается данная информация заблаговременно (2 мес. до даты выдачи).
2. Далее необходимо заключить договор оказания услуг с агентством недвижимости. Участник обладает правом распоряжаться ЖС, как для полной оплаты стоимости жилья, так и частичной в качестве первоначального взноса по договору ипотеки.
3. Следующий этап требует много сил и времени – подбор жилой площади. На этапе переговоров с продавцом следует зафиксировать оговоренную сумму покупки жилья. Расплачиваясь по сделке за квартиру сертификатом, будьте бдительны и не допускайте доплаты из собственных средств.
4. Заключите договор о покупке и заверьте его в нотариальной компании.
5. После того как договор заключен, необходимо обратиться в банк, где открыт расчетный счет, и реализовать ЖС. В банке заполняется заявление-требование о перечисление денежных средств на счет продавца, с указанием всей информации по договору.
6. После перевода денежных средств, с продавца берется расписка о получении оплаты и подписывается акт приема-передачи имущества.
7. Данную сделку следует зарегистрировать в едином государственном реестре, после чего в течение двух недель владелец получит свидетельство собственности.
8. После завершения всех вышеперечисленных процедур следует обратиться в орган, предоставивший сертификат и сообщить всю информацию о проведенной сделке.

После того, как вас признали участником программы, необходимо отдать заявление о выдаче сертификата в администрацию. Также обязательно предоставить паспорта всех членов семьи, копию лицевого счёта, выписку из домовой книги. Далее вы сдаёте свидетельство в банк.

Ипотека при банкротстве супруга

Наличие законного зарегистрированного брака при банкротстве супругу должника может принести неприятности. Ипотека чаще всего оформляется одним из супругов, а другой выступает либо созаемщиком, либо поручителем.

В случае банкротства одного из супругов, по общему правилу все имущество супругов является совместным и каждому принадлежит по ½ доли. Могут быть исключения, связанные с определением других долей между супругами, например, заключение брачного договора. Если же доли не определены, брачного договора нет, то все принадлежит супругам пополам.

Соответственно, поскольку супруг-банкрот имеет ½ долю в общем имуществе с супругой, то его доля может быть реализована.

Ипотека является общим обязательством супругов, поэтому ипотечная квартира будет реализована на торгах и часть средств будет выплачена банку, часть поступит в конкурсную массу.

Таким образом, ипотека, оформленная в браке, при банкротстве одного из супругов, не поможет сохранить ипотеку, даже если второй супруг не будет банкротиться.

Погашение ипотеки при банкротстве

Ипотека чаще всего оформляется лицами, которые не имеют своего жилья. Таким образом, ипотечная квартира является единственным жильем для ее собственника. А что будет при банкротстве такого собственника, т.е. стоит ли погашать ипотеку при банкротстве?

Ответ на вышеуказанный вопрос будет утвердительным.

Квартира в ипотеке находится в залоге у банка пока не будет погашен ипотечный кредит. Если физлицо банкротится, то долг по кредиту никуда не исчезает и банк, конечно же, включить в реестр кредиторов, чтобы получить удовлетворение своих требований. Банк имеет преимущества при продаже ипотечной квартиры, поскольку получит 70% от ее стоимости, так как квартира у банка в залоге.

Правило о единственном жилье не будет действовать в отношении ипотечной квартиры. Следовательно, если физлицо хочет, чтобы при банкротстве ипотечная квартира рассматривалась как единственное жилье, надо погасить ипотеку.

Непосредственно в самой процедуре банкротства затруднительно будет погасить ипотеку, поскольку денег у должника нет, иначе он бы не банкротился, а взять кредит в другом банке, чтобы закрыть ипотеку будет затруднительно из-за банкротства.

Поэтому, если думаете о банкротстве при наличии ипотеки, подумайте, как ее погасить до своего банкротства, иначе можно потерять ипотечную квартиру.

Военная ипотека и судебная практика

Основные тезисы банкротства военных с ипотекой можно сформулировать так:

ипотеку военнослужащему платит государство, поэтому банк не становится кредитором при банкротстве, а физическое лицо сохраняет ипотечное жилье как единственное.

К настоящему времени накопилась определенная судебная практика:

• Военнослужащие, уволенные по контракту, исключаются из участников программы Росвоенипотеки, соответственно, платежи придется возвращать в НИС (накопительно-ипотечная система) или платить ипотеку в банк. При банкротстве этот долг можно списать, но квартиру реализуют на торгах.

• Военнослужащие контрактники, которые находятся на службе в период прохождения банкротства, сохраняют ипотечное жилье.

• Военнослужащего нельзя исключить из реестра НИС во время прохождения службы в ВС РФ,

• Банкротство не может быть основанием для исключения из НИС.

Закон не предусматривает специальных последствий, кроме общих, для военных, ставших банкротами

• повторное банкротство возможно спустя 5 лет;

• информирование о статусе банкрота в течение 5 лет при оформлении новых кредитов;

• запрет на ведение предпринимательской деятельности в течение 5 лет (для ИП);

• запрет на занимание руководящих должностей в течение 3 лет.

Как банкротятся военнослужащие

Можно ли обанкротиться военнослужащему или военному пенсионеру?

• Через суд. Да, служащие и отставные вправе списать долги через Арбитражный суд. Для них нет ограничений или специальных условий банкротства физ.лиц. Военные банкротятся в Арбитражных судах, как обычные гражданские (по месту временной или постоянной регистрации).
• Через МФЦ. Нет. Если гражданин получает стабильное денежное довольствие или пенсию более МРОТа, он не проходит по условиям бесплатного банкротства. Пристав не закроет исполнительное производство по п.4 ч.1 ст. 46 ФЗ №229 (по отсутствию дохода), и право на бесплатное списание кредитов не возникнет.

Признать себя неплатежеспособным можно в судебном порядке. Рассмотрим этот процесс подробнее.

Какой доход военнослужащих включается в конкурсную массу

Первое отличие, на которое стоит обратить внимание: вместо заработной платы военнослужащие получают денежное довольствие. Оно состоит из окладов по званию и должности, а также дополнительных выплат (за особые условия военной службы, материальное стимулирование и другие). Таких выплат, которые прибавляются к окладам, может быть несколько и они составляют большую часть дохода.

При банкротстве военнослужащего денежное довольствие не всегда включается в конкурсную массу в полном объеме. Некоторые выплаты остаются у военного, если они имеют компенсационный характер или целевое назначение. Подробности мы расскажем вам на бесплатной консультации.

Военная ипотека: удастся ли сохранить квартиру?

Актуальный вопрос: что будет с квартирой, которая приобретена по военной ипотеке? Вариантов развития событий несколько. Многое зависит от того, продолжает ли банкрот выполнять свои обязанности в качестве военнослужащего на момент признания финансовой несостоятельности.

Чаще всего квартира, которая куплена по военной ипотеке, остается за военнослужащим. Да, даже ст. 446 ГПК РФ не защищает ипотечное жилье, но на квартиры, приобретенные с участием в программе военной ипотеки, эти ограничения не действуют. Это правило установлено судебной практикой, в частности, делом № А40-236729/18-46-260 Ф АС г. Москва.

Арбитражный суд отказал во включении в реестр требований кредиторов ФГКУ «Росвоенипотека» и исключил из кредиторов банк ПАО АКБ «Связь-Банк». В определении суд сформировал основные аргументы такого решения:

• Военнослужащие обязаны вернуть целевой заем только в том случае, если были исключены из реестра участников накопительно-ипотечной системы (НИС)
• Перечень оснований, по которым это возможно, определен и четко регулируется законодательством
• Банкротства в этом перечне нет, поэтому военнослужащий даже при объявлении о своей финансовой несостоятельности остается участником программы

В результате у ФГКУ «Росвоенипотека» и банка нет оснований, чтобы включаться в реестр кредиторов и требовать от военнослужащего исполнения обязательств.

Расчет суммы сертификата на приобретение жилья

Сумма, на которую военнослужащий может рассчитывать, определяется заранее и не подлежит изменению. Рассчитывается она следующим образом:

1. Определяется нужная военнослужащему и его семье жилая площадь. Если военнослужащий один, то принимается стандартное число в 33 м2, при наличие помимо него еще одного человека – 42 м2. Если членов семьи 3 и более, то жилплощадь определяется как произведение их количества на среднюю норму в 18 м2.
2. Получившуюся квадратуру умножают на среднюю стоимость жилья в выбранном регионе. Данная сумма определяется Министерством строительства РФ ежегодно.
3. Имеются также и ряд специальных коэффициентов, которые могут повлечь увеличение итоговой суммы. Они зависят от региона, например для Москвы используется коэффициент 1,2.

Получившаяся в итоге сумма и будет закреплена в сертификате.

Условия получения сертификата на жильё

Ключевым условием покупки квартиры по военному сертификату является отсутствие в собственности жилья.

Не могут претендовать на данную субсидию:

• те, кто уже владеет жилплощадью (более 18 м² на проживающего);
• военные, чьи ближайшие родственники (супруги, родители, дети) имеют собственное благоустроенное жильё;
• граждане, которые попадает под категорию нуждающихся в улучшении жилищных условий в результате размена недвижимости, полученной от государства;
• военнослужащие, которые приобрели недвижимость по военной ипотеке;
• лица ранее уже реализовавшие военный жилищный сертификат;
• категории граждан, чьи ближайшие родственники уже покупали жильё по ГЖС.

Как используется военный сертификат?

Военный сертификат выдаётся исключительно на приобретение жилья. Нельзя по нему получить наличные средства. Государством предусмотрен механизм безналичной формы расчётов с продавцом, который строго контролирует банк.

Оплата производится только после того, как обладатель сертификата станет собственником указанной в договоре недвижимости. Соответствующим подтверждением становится выписка из базы данных ЕГРН.

Дополнительные требования к покупке квартиры по военному сертификату:

• категория приобретаемой недвижимости – жилая;
• соответствие недвижимости действующим нормам;
• площадь жилья соответствует региональному нормативу (в расчёте на одного члена семьи).

Недвижимость можно приобрести:

• у частного лица;
• в новостройке или на вторичном рынке;
• по договорам долевого участия или купли-продажи с застройщиком.

Не запрещено использование средств сертификата для погашения основного долга или процентов по ипотеке. Но необходимо понимать, что перечисление суммы выполняется только после изменения записей в ЕГРН с указанием нового собственника и снятием всех обременений.

Похожие записи:

• ИП на УСН: как уменьшать авансовые платежи в 2023 году
• Арест имущества — что делать?
• Льготы для ветеранов труда в Тюменской области