Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды разрешенного использования в Москве и Московской области». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первое изменение связано с поправкой официальной формулировки малоэтажной жилой застройки. Раньше под ней понимались частные дома высотой до 5 этажей, а теперь только до 4 включая мансарду. Это очень серьезное уточнение, которое положило конец большому количеству судебных исков. Ведь до сих пор собственники, уличенные в нарушении разрешенного использования земель, мотивировали свои действия тем, что мансарда в качестве 5 этажа не может считаться полноценным жилым этажом. Теперь же таким владельцам не удастся зарегистрировать право собственности на строение, поскольку оно противоречит ВРИ.
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
Немалую часть собственников земель волнует вопрос об изменении ВРИ. Ведь вполне может так сложиться, что намерения собственника не совпадают с тем, что Классификатор разрешает делать на земле. Например, земля сельхозназначения не может использоваться для строительства многоквартирного жилья, а владельцу хотелось бы отдать свой участок под застройку.
Полномочиями по изменению ВРИ для участков земли обладает местная администрация. Для этого нужно обратиться в подчиненный земельный комитет. Если земельного комитета нет, тогда придется обращаться в администрацию вышестоящего территориального подразделения (районного, городского). Многие комитеты имеют свои официальные сайты, где можно получить информацию о времени работы, порядке приема заявлений. Далее необходимо составить заявление, в котором указывают:
- Кадастровый номер земельного участка.
- Настоящий и желательный коды ВРИ.
- Причины, по которым собственник желает изменить ВРИ.
- Информация о владельце земли, а также о том, числятся ли за участком обременения.
Земля распределена на отдельные участки, имеющие кроме установленных законом категорий, еще и конкретный ВРИ (вид разрешенного использования).
Подобное понятие широко применяется в ряде законодательных актов, действующих в РФ. Основная часть упоминаний содержится в Земельном (ст. 7) и Градостроительном кодексах РФ. В зависимости от ВРИ можно узнать, какая деятельность является разрешенной на таких участках.
К примеру, невозможно произвольно выбрать в пределах города или за его чертой территорию и начать там возводить строения (будущего торгового центра или магазина, или же сажать сельхоз. культуры).
Следует выяснить, есть ли возможность ведения выбранной деятельности на участке, и какой вид строительства разрешен согласно городскому (территориальному) планированию.
Особенности Классификатора ВРИ для Москвы и Московской области
Если вид разрешенного использования установили до появления этого документа, он останется действительным, даже если не соответствует Классификатору. Менять его придется, только когда появится такая необходимость.
По новым правилам отсутствует привязка ВРИ и категории земли. Также нет разделения на отдельные виды: вспомогательные, основные или условно разрешенные. Благодаря этому выбрать нужный вариант будет несколько проще, а использовать землю удобнее. На территории с видом ИЖС удастся построить жилище, и допускается выращивание плодовых растений. Второй вид деятельности автоматически станет вспомогательным.
Одна из важнейших особенностей документа – разрешение строительства газопроводов, ЛЭП и иных линейных объектов на территории. Хотя и здесь есть свои оговорки. Эксперты нашей компании дадут детальное описание каждой группы и подгруппы Классификатора. Мы поможем разобраться с применением того или иного вида, а также проведем процедуру изменения быстро и без лишних затрат.
– строительство или реконструкция на земельном участке объекта недвижимого имущества с другим функциональным назначением, нежели предусмотрено в виде разрешенного использования;
– изменение функционального назначения уже существующего объекта недвижимости;
– уточнение вида разрешенного использования неправильно внесенного или в связи с приведением в соответствие с новым Классификатором ВРИ.
Общий порядок изменения ВРИ земельного участка выглядит следующим образом (рис. 1).
Рис. 1 – Процедура изменения ВРИ земельного участка (на основании ст. 36-39 ГрК РФ)
1) Какие выбирать ВРИ земельных участков до внесения изменений в правила землепользования и застройки (до 1 января 2020 г.)?
Все процедуры по установлению и изменению ВРИ земельных участков, описанные в ГрК РФ, основываются на разработанных ПЗЗ. Но согласно новому Классификатору, ВРИ земельных участков после 24 декабря 2014 г. должны определяться в соответствии с Классификатором. Какой ВРИ выбирать: из ПЗЗ или Классификатора (если они не совпадают)?
Ведь согласно Федеральному закону №171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [6] органы местного самоуправления обязаны внести изменения в ПЗЗ в соответствие с Классификатором только до 1 января 2020 г.
Мнения по этому поводу различные, сложившейся практики ввиду относительно недавнего принятия изменений не существует. Некоторые органы местного самоуправления начали заранее подготавливать изменения в ПЗЗ, что можно считать наиболее рациональным решением.
– разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора (фактически до даты вступления в силу изменений в соответствии c Федеральным законом №171-ФЗ, то есть до 1 марта 2015 г.), признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору;
– правообладатель земельного участка вправе подать в уполномоченный на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления заявление об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору.
2) Какие существуют процедуры установления и изменения ВРИ земельных участков, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются?
Например, в некоторых регионах использование земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения не для сельскохозяйственного производства, а для осуществления дачного (коттеджного) строительства является более экономически привлекательным. Но ни в законодательстве, ни на практике по поводу изменения ВРИ земель сельскохозяйственного назначения до сих пор не сложилось единого подхода.
До принятия ПЗЗ, но не позднее 1 января 2012 г. на практике (в соответствии с разъяснениями Минэкономразвития [9]) действовала норма, согласно которой изменение разрешенного использования земельного участка, для которого градостроительные регламенты не распространяются, осуществлялась решением органа местного самоуправления с учетом публичных слушаний.
Поскольку на сегодняшний день отсутствует какой-либо нормативный акт, который предусматривал бы порядок изменения разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий, наиболее правильным будет вывод, что осуществляться такой порядок не может. Исходя из этого, изменение ВРИ земельных участков сельхозугодий законодательством не предусмотрено.
Кроме прямых указаний нормативных актов и разъяснений к ним на практике большое значение имеет сложившаяся в РФ судебная практика по данному вопросу. Наиболее часто в судебной практике принимаются решения о невозможности изменения разрешенного использования сельскохозяйственных угодий без изменения категории земель в порядке, определенном Законом о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую [5, 8].
Еще одной практикой, с которой больше всего нужно считаться, являются фактически принятые в последние годы органами местного самоуправления постановления (решения) об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка. Земельные участки с ВРИ «для сельскохозяйственного производства» или «для ведения фермерского хозяйства» довольно часто трансформируются в земельные участки «для ведения садоводства» или «для ведения дачного строительства». При этом такие участки успешно проходят кадастровый учет и регистрацию прав.
Таким образом, ответ на вопрос, разрешено или не разрешено изменять ВРИ земельных участков из земель сельскохозяйственных угодий, зависит от многих нюансов. По законодательству нельзя, но на практике можно. По каждому конкретному земельному участку все документы и правовой режим использования необходимо рассматривать отдельно и желательно на основании сложившейся практики в конкретном регионе.
Можно ли объединить несколько участков?
Объединение участков осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Участки должны иметь общую границу, то есть быть смежными. Каждая территория должна иметь план с уточнением границ и быть зарегистрированной в кадастре.
- Земля должна соответствовать нормативам по максимально допустимой площади.
- Участки должны находиться в одном кадастровом квартале, иметь одинаковую категорию земли и ВРИ.
- Необходимо согласие собственников на объединение земель.
Потребуются следующие бумаги:
- заявление о проведении объединения земель;
- кадастровая документация на участки;
- выписка о праве собственности;
- письменное согласие собственников на проведение процедуры.
Процедура:
- сбор необходимой документации;
- подача бумаг кадастровому инженеру;
- получение плана на объединение земель;
- подача документов в Росреестр или МФЦ;
- получение выписки о праве собственности и кадастровой документации.
Какая информация предусмотрена в классификаторе земель
В государственном классификаторе есть те земельные наделы, виды которых относятся к категории разрешенного использования. С начала текущего года документ данного формата пополнился перечнем способов, с помощью которых разрешается использовать участки определенной категории для проведения работ. В классификаторе существует три основных параметра:
- Наименование вида.
- Полное описание деятельности.
- Подобранный код, который применяется при ведении документации.
Согласно поправке, предусмотренной в Земельном кодексе страны, общий фонд земельных ресурсов по предназначению целевого характера разделен на семь категорий:
- сельскохозяйственные назначения;
- транспортная, энергетическая и промышленная категории;
- для населенных пунктов;
- для земельных участков и определенных объектов, которые требуют тщательной охраны;
- для использования лесным фондом;
- водные ресурсы;
- земли, относящиеся к категории неприкосновенного «запаса».
Действующие акты земельного законодательства основаны на делении земель для каждой категории надела. В ГКН (государственный кадастр недвижимости) должны быть занесены как категории, так и виды разрешенного использования в полном объеме. Для занесения данной информации в государственный документ гражданину страны или юридической особе нужно иметь заявление или акт на землю, который выписывает государственный орган регистрации земель. Эта бумага понадобится, чтобы сотрудники федеральной службы могли фиксировать любые нарушения, если при проверке они будут выявлены.
Какие методы доступны, чтобы узнать вид разрешённого использования
Сделать это можно, запросив получение выписки из кадастра или же посетив территориальное отделение кадастра лично. С собой обязательно иметь паспорт гражданина РФ, знать кадастровый номер участка, относительно которого требуется получить справочную информацию, и на месте написать заявление. Альтернативный вариант – использование сайта Госуслуг, где данные из кадастра может получить каждый гражданин, зная кадастровый номер искомого участка.
Целевое назначение земли создано специально, чтобы определить право и порядок использования этого участка. Эти данные прописаны в кадастровом паспорте на землю и закон призывает строго придерживаться допустимых норм разрешённого использования.
Если же возникла необходимость изменить вид разрешённого пользования землёй, нужно помнить, что инициировать процедуру может исключительно собственник.
Как узнать вид разрешенного использования участка
Узнать, какой вид присвоен ЗУ, можно, только запросив кадастровую выписку по нему или же в территориальном отделении кадастра. При себе в обязательном порядке следует иметь паспорт, нумерацию участка (№ следует выписать заранее), по которому необходимо получение данные. Само заявление пишется здесь же.
Данные можно получить через сайт Госуслуг. Здесь сведения по участкам доступны для любого заинтересованного лица только по точному кадастровому номеру. Назначение участка определяется с целью установления порядка его использования и определения перечня прав его владельца относительно такого объекта.
Подобные сведения размещены в земельном кадастровом паспорте. Закон строг – граждане обязаны придерживаться установленных правил использования участка, отнесенного к конкретному ВРИ, и не выходить за рамки.
Запомните! При необходимости смены ВРИ территории следует знать, что инициировать подобную процедуру вправе только владелец земли.
Как изменить категорию земли
Учтите! Чтобы перевести ЗУ из текущей категории в выбранную, необходимо собрать пакет документов, состоящий из:
- документов, которыми удостоверяется личность заинтересованного лица (собственника). Когда земельным участком владеет несколько граждан, то необходимо предоставить паспорт каждого,
- заверенной доверенности, если в интересах владельца действует его представитель,
- согласия на смену целевого назначения ЗУ (его следует нотариально заверить),
- кадастровых документов по земле (плана, а также паспорта участка),
- выписки, оформленной из реестра,
- документации, являющейся подтверждением законности использования гражданином земли (арендного договора, дарственной и прочего),
- составленного заявления.
Разрешенное использование земельных участков
Разрешенное использование земельных участков – неотъемлемая составляющая их правового режима. Установление разрешенного использования земельного участка служит для определения конкретного, устойчивого способа его эксплуатации, соответствующего целевому назначению земель, из состава которых он образован.
Правовой режим земельных участков определяется несколькими факторами:
- принадлежностью к землям конкретной категории;
- разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий;
- разрешенным использованием в соответствии с требованиями законодательства.
Классификатор видов использования земельных участков
Середина осени 2015 года ознаменовалась вступлением в силу ряда поправок, внесенных Минэкономразвития РФ в утвержденный ранее (12.2015 года) Классификатор ВРИ земельных участков (регламентировано Приказом № 709 от 30.09.2015 г.).
Тип разрешенного использования до момента принятия данного документа не находил своей четкой регламентации и определялся со стороны муниципального органа населенного пункта, основываясь на принятых правилах по землепользованию и застройке, а при отсутствии таковых – в самостоятельном порядке, оказывая влияние на кадастровую стоимость участков и объектов, а также колоссальные диспропорции в кадастровом оценивании таковых.
Сформированный Министерством экономического развития РФ Классификатор дал возможность упорядочивания имеющегося положения с видами разрешенного использования земли.
ВРИ участков земли и дозволенность возведения каких-либо объектов на их территории на настоящий момент устанавливаются, лишь опираясь на Классификатор. Это значит, что в Госкадастр недвижимости ВРИ земельных участков, которые не предусмотрены вышеуказанным классификатором, не будут вноситься.
Рассмотрим внесенные изменения подробнее.
В усовершенствованном Классификаторе осуществлены такие коррективы.
Что такое классификатор, зачем он нужен?
Практически каждый правообладатель ЗУ осведомлён о том, что участок допускает эксплуатацию только соответственно целевому назначению, в соответствии с положениями статьи 42 ЗК РФ.
В 2022 году вступила в силу классификация земельных участков по видам использования, которая позволяет детально рассмотреть нюансы целевого назначения, применяемые для той или иной категории земель.
Классификатор использования земельных участков утверждён Приказом Минэкономразвития РФ, под № 540, 1.09.14г. Здесь каждая категория представлена дробно, с указанием шифров и кодов, определяющих не только раздел категории, но и её подразделы, предлагающие варианты использования земельного участка.
Например, первый раздел – земли сельскохозяйственного назначения. Здесь даются перечнем 18 наименований назначений, в числе которых наделы для сада, огорода, пастбищ, возведения складов и сооружений для переработки сельхозпродукции. Каждое наименование относится к целевому назначению, а классификатор видов использования земельных участков устанавливает шифр для надела 1.1 – 1.18.
В других группах категорий иной номер вида разрешенного использования земельного участка. Например, группа «жилые застройки» укладывается в перечень из 7 видов: 2.1-2.7 Земли, предназначенные под капитальные строения, разделены на несколько групп. Каждая группа подразделяется на перечень, состоящий из нескольких видов.
Следует учесть, что наименование категории и код разрешенного использования земельного участка – это две разные вещи. Более того, группировка шифров по первым числам не совпадает с критерием, предъявляемым к категориям. Если категории разрешенного использования земельных участков дают только общий перечень дифференциации наделов, то виды определяют перечень видов разрешенного использования земельных участков, согласно которому допустимо конкретно применять по назначению земли сельскохозяйственного назначения, пунктов поселений и прочие, соответственно классификатору.
Кроме этого следует понимать различия между классификацией таких параметров земель, как:
- целевое назначение;
- разрешённое использование.
Нередко у правообладателей возникает их неправомерное отождествление. Для того, чтобы выявить существующие различия, подробные сведения о разрешённом, будут предоставлены далее.