Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Росреестр об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если лицо имеет землю на праве собственности, в наследуемом владении или в бессрочном пользовании, то оно должно знать – участок могут изъять, то есть “забрать” себе орган местного самоуправления, субъект РФ или государством в целом.
Ст. 56.2. – ст. 56.12. ЗК РФ регламентируют, какие нововведения 2023 в порядке изъятия предусмотрены:
- сначала государство, орган исполнительной власти российского региона или муниципалитет (ст. 56.2. ЗК России) принимают решение об изъятии при наличии соответствующих оснований – как по собственной инициативе, так и по представлению организаций, включенных в перечень, утвержденный Постановлением Правительства № 442 от 6. 05. 2015 года “Об утверждении…”;
- далее осуществляется выявление лиц, имеющих право пользования, владения или распоряжения изымаемым участком в порядке, установленным в ст. 56.5. ЗК РФ, с целью заключения с указанными лицами соглашений об изъятии;
- затем, в соответствии со ст. 56.10. ЗК РФ, правообладателю направляется проект соглашения об изъятии, который он должен подписать (или отказаться от подписания), а далее отправить в орган, утвердивший вердикт об изъятии;
- потом правообладателю земли выплачивается возмещение за изымаемый участок (ст. 56.8. ЗК РФ);
- наконец, право частной собственности или иное вещное право прекращается в установленном порядке в Росреестре и переходит к муниципальным, региональным или федеральным властям.
Несогласие с размером компенсации необходимо обосновать
Должна быть веская причина и приложена копия договора купли-продажи с заключением независимой экспертизы или то, что участок этот куплен по цене выше, чем предлагается. Можно подать свой проект соглашения, в котором прописать ответ: «подписать соглашусь, если измените условия таким-то образом».
Но помните, что за экспертизу вам нужно с собственного кармана заплатить. А если дело доходит до суда и мирно изменить условия не выходит, то взыскать с органа власти стоимость за экспертизу.
Если вы согласны с условиями в проекте соглашения, тогда обратно один экземпляр можете отправить. При получении проекта собственником или правообладателем и игнорированием без отправления своего возражения и отсутствия подписи – орган обращается с иском в суд для принудительного изъятия земельного участка.
Как себя обезопасить от изъятия участка?
Бывает, что участок из земель сельхозназначения «простаивает» по уважительной причине (допустим, вопрос о праве собственности решается в суде), либо имеет признаки нарушений, которые создал не хозяин земли (часть участка – балка, куда местные жители вывезли свой строительный мусор). Но отвечать в любом случае придётся владельцу участка, поэтому принять меры нужно как можно раньше.
То же самое относится к сельхозпроизводителям, которые покупают заброшенные земли в надежде привести их в порядок: у вас есть не более трёх лет на то, чтобы выкорчевать пни и кустарники, извести сорняки – и не более года на то, чтобы убрать мусор и снести самовольные постройки.
Согласно законопроекту Минсельхоза, изменённый порядок использования земли начнёт действовать с 1 января 2023 года.
Подача заявлений на государственный кадастровый учет и регистрацию прав
Напомню, что сейчас подать заявление на кадастровый учет и регистрацию прав можно на бумажном носителе при личном посещении МФЦ, либо ФГБУ «ФКП Росреестра», либо отправить по почте, либо заказать выездной прием за отдельную плату. Или в электронном виде через сайт госуслуг или Росреестра.
С 28.10.2021 года будет доступна подача заявления через нотариуса при нотариальной сделке. Либо выездной прием МФЦ или ФГБУ «ФКП Росреестра» за плату.
С 01.01.2023 будет доступна функция подачи заявления через личный кабинет на сайте Росреестра или через региональные порталы государственных и муниципальных услуг.
Кроме того, с января 2023 года органы государственной власти и органы местного самоуправления, страховые и кредитные организации будут запрашивать сведения, содержащиеся в Росреестре, только в электронной форме.
Как подтвердить собственность на земельный участок с 1 января 2022 года
Изменения в законе об ускоренном изъятии земельных участков Ни для кого не является большим секретом, что призвание средств массовой информации является раздувание даже, казалось, бы ничем не примечательной новости в масштабный апофеоз, который по факту представляет из себя всего лишь поправки в законодательстве, введение в силу которых продиктовано развитием общества. Информационные ресурсы, направленные на получение максимально возможных рейтингов, активно публикуют данные о лишении права собственности на участки земли. Главным образом, упоминая эту тему, СМИ указывают на 251-ый Закон 2022 года. Однако, как нам известно, на дворе 2022 и 251-ый Закон утратил свою актуальность с появлением в прошлом году ФЗ под номером 361.
Новый закон об изъятии земель
136 Федеральный Закон «Земельный кодекс Российской Федерации» был принят депутатами Государственной Думы 28 сентября 2001 года. 10 октября того же года члены Совета Федерации одобрили законопроект. Официальная дата вступления в действие закона приходится на 25 октября 2001 года.
Закон о земельных участках регулирует процесс использования земель. Сохранение земель необходимо для ведения хозяйства и быта населения, проживающих на них.
Условия владения землями регламентируется настоящим 136 ФЗ и Гражданским Кодексом России. В соответствии с рассматриваемым земельным законом, выделяются несколько категорий земель в зависимости от целевого назначения. Земли:
- сельскохозяйственного назначения;
- населенных пунктов;
- промышленности, транспорта, радиовещания, информатики, энергетики, телевидения, связи;
- для осуществления космической деятельности;
- оборонительно-стратегические земли;
- других специальных назначений;
- охраняемых территорий;
- охраняемых объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- запаса.
Основания для изъятия земли
Согласно тексту статьи № 49 ЗК РФ, земельный надел может быть изъят у собственника в пользу государства или муниципалитета, но лишь при исключительной необходимости в этом, а также при наличии следующих оснований:
- Выполнение соглашений международного уровня РФ.
- При строительстве, реконструкции объектов, имеющих важное государственное значение (федеральное и региональное), либо объектов муниципальной значимости. Но при условии всякого отсутствия иных вариантов ведения застройки, работ по реконструкции таких объектов, как:
- объект атомной энергетики;
- объект энергетической системы;
- оборонный объект;
- транспортный объект;
- линейный объект;
- трассы федеральные, муниципальные и региональные.
- При наличии иных оснований, которые прописаны в ФЗ РФ:
|
Ст. № 15 |
ФЗ от 01.12.2007 № 310 – ФЗ «Об организации и проведении зимней Олимпиады в Сочи в 2014 году» |
|
П.10, ст. № 32 |
Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004г. № 188 — ФЗ |
|
П.9,10, ст. № 95 |
Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. № 136 — ФЗ |
|
Ст. № 25.2 |
Закон от 21.02. 1992г. от 21 февраля № 2395 – 1 «О недрах» |
Закон об изъятии земель
В соответствии со ст. 279 ГК РФ, для нужд государственного уровня изъять участок земли можно только в порядке, регламентируемом Земельным Кодексом РФ.
В ст. 282 ГК РФ приводится уточнение, что если землевладелец не заключает договор об изъятии добровольно, то надел изымается в принудительном порядке. Денежное возмещение собственник получает на основании ст. 281 ГК РФ, где указаны суммы возмещения, сроки и другие условия.
Новый закон позволяет местным властям изымать земли сельскохозяйственного назначения с явными нарушениями или неиспользуемые по назначению. Также государство сможет разобраться с невостребованными или неоформленными земельными долями. Они перейдут во владение муниципалитетов, которые найдут им соответствующее применение.
Согласно статье № 49 ЗК России, земля может быть изъята у владельца в пользу государства или администрации, но только серьезной необходимости в этом, а еще при наличии некоторых оснований:
- Выполнение договоров международного уровня России.
- При возведении, реконструкции строений, имеющих важное муниципальное или государственного типа значение.
Но при условии полного отсутствия других вариаций ведения застройки, работ по обновлению таких объектов, как:
- объект энергетики атомной;
- объект системы энергетической;
- оборонный объект;
- транспортный;
- линейный;
- трассы разных типов.
- При наличии других оснований, которые указаны в Федеральном Законодательстве России.
Изъятие имущества для государственных нужд: как его избежать и как получить компенсацию?
Каждый собственник земли и недвижимости рискует получить уведомление об изъятии своего имущества для государственных и муниципальных нужд. То есть недобровольно и в сжатые сроки поменять участок и здания на нём на денежную компенсацию, которая теоретически должна покрывать их стоимость и сопутствующие вопросы. Особенно актуально это для Москвы и Подмосковья, где активно идёт транспортное строительство и поставлены на поток проекты по комплексному развитию территории.
Как понять, законно ли изъятие и как получить компенсацию?
Изъятие земельных участков и зданий для государственных и муниципальных нужд не может быть произвольным. Согласно п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса (ГК) и ст.
49 Земельного кодекса (ЗК) изъятие осуществляется в исключительных случаях, предусмотренным законом. В первую очередь это:
— строительство различных объектов инфраструктуры (транспорт, энергетика, инженерные коммуникации и т.д.) при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов;
— комплексное развитие территории (КРТ). В этом случае под снос могут попасть все объекты в границах проекта развития.
Специальные основания для сноса многоквартирных домов, в частности, реновация в Москве, заслуживают отдельного рассмотрения, в данной статье речь в первую очередь о нежилой недвижимости.
Основные вопросы для собственника– законно ли изъятие и если законно, то как получить адекватную компенсацию за имущество.
Законно ли изъятие?
Если собственнику стало известно о предстоящем изъятии – в первую очередь стоит оценить его законность. А именно — на каком основании такое решение принято, действительно ли имеются те исключительные обстоятельства, когда отходит на второй план неприкосновенность частной собственности.
В ряде случаев изъятие можно оспорить именно на том основании, что ситуация не является исключительной. Например – есть сравнимая по стоимости и срокам возможность строительства объекта без изъятия участков. Или же имущество планируется изъять фактически в интересах одного частного лица (например, для строительства дороги до соседнего участка).
Кроме того, даже при наличии законных оснований для изъятия активная позиция собственника может заставит уполномоченные органы подумать об альтернативных вариантах или, как минимум, не занижать цену выкупа.
Верховный суд (ВС) в определении № 309-КГ15-5924 по делу № А07-21632/2013 (вошло в Обзор судебной практики 13 апреля 2016 года) указал:
«…под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества».
На данной позиции основан ряд судебных актов, признающих изъятие имущества незаконным[1]. Также суды учитывают соразмерность масштабов изъятия имущества, целям, в которых такое изъятие производится.
Нужно помнить, что для изъятия участков под инфраструктурное строительство планируемые объекты должны быть предусмотрены соответствующей градостроительной документацией – территориальными схемами, генеральными планами, проектами планировки территории.
Если есть сомнения в законности предстоящего изъятия то могут оспариваться в судебном порядке как решения и действия, связанные с изъятием, так и градостроительная документация, на основании которой оно планируется.
При этом необходимо учитывать, что решение об изъятии может быть оспорено в трёхмесячный срок (п. 14 ст. 56.6 ЗК).
Соответственно, собственнику имущества, желающему его оспорить, необходимо самому обращаться в суд. Если он будет ждать, пока уполномоченный орган обратится к нему с иском об изъятии, то в этом споре заявить довод о незаконности такого изъятия собственник, скорее всего, уже не сможет. Суд будет разрешать лишь вопрос о размере компенсации.
Более того, если предметом спора будет являться только размер компенсации, то суд может сразу принять решение об изъятии имущества, а спор о величине компенсации выделить в отдельное производство. То есть сначала имущество будет изъято по предложенной уполномоченным лицом цене, а потом собственнику, возможно, доплатят компенсацию в соответствии с решением суда.
При комплексном развитии территории могут изыматься все нежилые объекты, попавшие в границы соответствующего проекта. Но и в этом случае не стоит забывать, что решение о комплексном развитии может быть принято только при наличии конкретных предусмотренных законом оснований, границы, на которые оно распространяется, не могут устанавливаться произвольно. В противном случае решение о КРТ может быть оспорено.
Если изъятие законно, то какая будет компенсация?
Рыночная оценка проводится после публикации решения о предстоящем изъятии и извещения о нём собственника. Принципиально важно, что во многих случаях организует оценку и выбирает оценщика ходатайствующее об изъятии лицо (например – инвестор), которое же и будет уплачивать компенсацию из своих средств.
По итогам оценки собственнику направляется предложение заключить договор купли-продажи объекта по соответствующей цене.
Для объектов, находящихся в собственности, компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости, определяемой оценщиком. Такая оценка может быть ниже кадастровой стоимости.
Право аренды участка в соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 56.8 ЗК оценивается исходя из рыночной стоимости права аренды до истечения срока действия соответствующего договора. То есть оценивается стоимость, по которой в отношении участка могло бы быть заключено соглашение о перенайме. Такая оценка осложнена тем, что на практике право аренды на застроенные участки редко фигурирует в сделках отдельно от права собственности на здания на них.
Отсутствует сложившийся рынок, который мог бы являться ориентиром для оценки.
Методика оценки права аренды установлена распоряжением Минимущества от 10 апреля2003 года № 1102-р. Однако данный документ носит весьма общий характер. При этом распоряжением прямо предусмотрено, что право аренды может иметь отрицательную стоимость если арендная палата по договору превышает её рыночный размер.
В связи с этим при оценке права аренды, в отличие от собственности, существенно выше влияние усмотрения оценщика.
Размер компенсации не ограничивается одной лишь рыночной стоимостью имущества. В соответствии с п. 2 ст. 56.8 ЗК при определении размера возмещения в него включаются помимо рыночной стоимости участков или прав на них, убытки, причиненные изъятием участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода.
В части доказательств убытков и упущенной выгоды речь может идти как о договорах в отношении самого участка (субаренда, предварительные договоры купли-продажи), так и о договорах аренды помещений в здании и т.д. При наличии на участке действующего предприятия ‑ подтверждённые доходы от деятельности такого предприятия, которые будут потеряны в период его передислокации, штрафные санкции по договорам, которые не будут исполнены и т.д.
При этом в отдельных случаях размер убытков и упущенной выгоды довольно значителен, тогда как во многих других они носят символический характер. Так, в постановлении АС Московского округа от 21 февраля 2018 года № Ф05-21314/2017 по делу № А41-9514/2017 упущенная выгода определена в 3 740 000 руб. при рыночной стоимости участков в 9 900 000 руб. В постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 марта2020 года № 10АП-927/2020 по делу № А41-56695/2019 размер убытков составил боле 1 млн руб. при стоимости участка менее 5 млн руб.
Соответственно, собственнику стоит заранее позаботиться об оформлении документов, подтверждающих обязательства перед контрагентами, которые он не сможет исполнить в связи с изъятием, наличие иных оснований для возмещения связанных с изъятием расходов, упущенной выгоды или иных убытков.
Например, если планируемое к изъятию здание сдаётся в аренду, реальный размер арендной платы должен подтверждаться как договором, так и движением средств по счетам. Аналогично – в отношении выручки действующего на участке предприятия.
Как оспорить размер компенсации?
Не сложно предположить, в какую сторону чаще случаются отклонения размера компенсации от реальной рыночной стоимости.
Соответственно, стоимость, скорее всего, потребуется устанавливать в судебном порядке. И решающее значение будет иметь судебная экспертиза, в рамках которой подлежат установлению как рыночная стоимость имущества, включая право аренды, так и размер сопутствующих расходов собственника, упущенной выгоды.
При этом собственнику изымаемого имущества целесообразно занимать активную позицию с момента получения решения о предстоящем изъятии.
- сначала оценить законность самого факта изъятии и при необходимости оспорить его;
- провести рыночную оценку размера компенсации, включающей как рыночную стоимость имущества, так и расходы в связи изъятием, упущенную выгоду и т.д.;
- после получения предложения о выкупе имущества с указанием размера компенсации – направить встречное предложение о выкупе по цене, соответствующей проведённой собственником оценке;
- при недостижении соглашения оспаривать определённый уполномоченным органом размер компенсации в суде, ходатайствовать о назначении судебной экспертизы.
Несогласие с размером компенсации необходимо обосновать
Должна быть веская причина и приложена копия договора купли-продажи с заключением независимой экспертизы или то, что участок этот куплен по цене выше, чем предлагается. Можно подать свой проект соглашения, в котором прописать ответ: «подписать соглашусь, если измените условия таким-то образом».
Но помните, что за экспертизу вам нужно с собственного кармана заплатить. А если дело доходит до суда и мирно изменить условия не выходит, то взыскать с органа власти стоимость за экспертизу.
Если вы согласны с условиями в проекте соглашения, тогда обратно один экземпляр можете отправить. При получении проекта собственником или правообладателем и игнорированием без отправления своего возражения и отсутствия подписи – орган обращается с иском в суд для принудительного изъятия земельного участка.
Законы РФ об изъятии земельных участков в 2021 году
Депутаты активно обсуждают и еще несколько немаловажных изменений, в частности, введение практики единовременного компенсирования из государственной казны средств в размерах рыночных стоимостей снесенных конструкций тем людям, которые при приобретении участков не знали, что объекты, пусть и зарегистрированные, строились «на свой страх и риск». То же планируют распространить и на общественно важные зоны культурного наследия, пролегания трубопроводов, железнодорожных путей, электроэнергетических кабелей и пр., которые не могли, но почему-то оказались полностью или частично отданы недобросовестными чиновниками в дачное пользование.
Немаловажное нововведение заключается в том, что впредь дачникам придется обращаться к услугам геодезистов для осуществления процедуры межевания. Это необязательно, но рекомендуемо. Только так можно будет установить фактические границы надела, а, соответственно, и занести объект в публичную кадастровую карту в графическом формате. Если не предпринять подобного шага, собственник лишится возможности совершать любые юридические операции с территорией и расположенными на ней сооружениями. Завещать, дарить, продавать их будет запрещено, а, значит, рано или поздно земли все равно отойдут к муниципалитету. Введение такого правила чиновники считают необходимым потому, что сегодня около 1,5 млн. участков являются пересекающимися или накладывающимися друг на друга, что создает трудности в их разграничении.
Оценка размера возмещения производится заинтересованной стороной на основании рыночной информации. Лицо, не согласное с проведенной оценкой своего участка, может обратиться в суд, предоставив данные независимой экспертизы стоимости и возникающих убытков.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – для государственных интересов возможность изымать земельные участки должна быть, или все-таки надо ставить на первое место частную собственность?
|
Как происходит изъятие
Чтобы земельный объект мог быть изъят на легальном основании, должен выноситься распорядительный акт властных органов или судебное решение. Иные документы, в том числе различных государственных служб и ведомств не могут стать причиной для принудительного лишения собственника его имущества.
Порядок изъятия земельного участка у собственника для нужд публичных образований предусматривает выплату возмещения, а последовательность действий будет выглядеть следующим образом:
- властный орган принимает решение об изъятии земельного надела, которое должно соответствовать требованиям законодательных актов;
- принятое решение доводится до сведения правообладателя путем направления письменного уведомления – в этом документе указывает срок, цель и порядок изъятия, а также размер предлагаемой компенсации;
- если правообладатель усматривает нарушение закона при вынесении решения или расчете суммы компенсации, он вправе подать на обжалование в суд;
- если в срок, указанный в уведомлении, правообладатель не выполнит предусмотренные действия, земля изымается в принудительном порядке.
Изъятие земли для государственных нужд: компенсация собственнику
Строительство новых линейных сооружений, в том числе и дорог, затрагивает интересы собственников земельных участков. На случай реализации такого проекта в интересах Общества по заказу государства предусмотрено возмещение при изъятии земли у их правообладателей. Цена определена вполне объективная – рыночная. Это значит, что когда строится дорога, собственник получит N-ую сумму средств. Но так закону.
На самом деле сплошь и рядом встречаются ситуации, когда уже и дорога проложена, и все ею пользуются, а собственник земли остался ни с чем: ни денег, ни участка. Это может быть связано и с низкой квалификацией чиновников, и элементарной халатностью. Результат – нарушен порядок изъятия, нет возможности на законных основаниях оформить принудительный выкуп.
Не застрахованы от подобного развития событий собственники любых категорий участков: с/х, земли промышленности, земли населенных пунктов и др. Что делать в такой ситуации собственнику недвижимости? Можно продолжать терпеть убытки, потому что участок не используется по его первоначальному предназначению.
Причины конфискации земельных участков
Объект может быть изъят как у собственника-гражданина, так и организации, владеющей землёй. При этом немаловажное значение имеют обстоятельства, ставшие причиной для осуществления данной процедуры.
Закон выделяет следующие основания для конфискации земельных участков:
- выкуп муниципалитетом или государственными властями;
- совершение владельцем преступления (например, незаконное получение прав на территорию);
- нерациональное или нецелевое пользование участком;
- возникновение непредвиденной чрезвычайной ситуации, например, вспышки эпидемии (в таком случае речь идёт о реквизиции);
- неисполнение долгового обязательства (например, при неоплате кредита).
Местные власти также вправе изымать определённые территории для муниципальных нужд с целью их дальнейшего развития. При этом фактическому хозяину полагается финансовое возмещение, состоящее из выкупной цены конфискуемого объекта недвижимости и оплаты величины убытков, с которыми столкнётся лицо после потери прав на имущество.
Советуем материал: Кто должен ремонтировать почтовые ящики?
Как происходит изъятие участков
Об опыте работы по изъятию участков с не завершенными строительством незаконсервированными жилыми домами нам рассказали в Смолевичском райисполкоме. В Смолевичах есть районы жилых застроек, где гражданам предоставлялись участки для строительства. Специалисты по землеустройству выезжают на места, проводят инспекцию и выявляют участки с «недостроями». После этого начинается работа по их изъятию.
Сначала изучается вся документация: когда предоставлялся участок и превышен ли 3-годичный срок, в течение которого должен был быть построен дом. Затем исполком письменно уведомляет собственника или владельца заказным письмом о том, что сроки строительства истекли и что им необходимо предоставить в исполком проектную документацию на дом и подтверждение затрат, вложенных в строительство.
После изучения этих документов исполком направляет письмо в агентство по госрегистрации и земельному кадастру с заказом изготовить ведомость технических характеристик капстроения и сделать его оценку. Готовые документы возвращаются заказчику (исполкому), на их основании составляется исковое заявление в суд. Изъятие участка осуществляется по решению суда.