Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве
Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:
- оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
- оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
- оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
- оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).
Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках
Источник: РБК Недвижимость
Что нужно знать покупателю, прежде чем приобрести квартиру в новостройке по переуступке прав, как заключается сделка и какие подводные камни существуют при данной схеме
Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии).
Прежде всего необходимо оговориться, что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры никакой нет, даже если она фактически построена.
Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект.
Покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги.
Риелторы и юристы рассказали «РБК-Недвижимости» о том, какие подводные камни есть при приобретении квартир по переуступке прав и как лучше подготовиться к такой сделке.
Зачем пользоваться переуступкой
Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.
По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы.
Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.
Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7%) с января по октябрь, меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».
Сделки с новостройками в Москве за период январь — октябрь 2020 года
- Все ДДУ с физлицами, включая оптовые 41 224
- Переуступка от юрлица физлицу 2762 (6,7%)
- Переуступка от физлица физлицу 1766 (4,2%)
- Общее число договоров уступки с физлицами 4528 (10,9%)
В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новострой», реализация ведется только в 12 корпусах.
Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.
) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже.
Когда используется договор уступки права требования
Договор уступки права требования (ДУПТ) — соглашение между дольщиком, застройщиком и третьим лицом, которому передаются права на владение недвижимостью при условии, что дольщик не подписывал акт приема-передачи, а значит, не вступал в собственность.
Этот вид договора также применяется при покупке новостройки, например когда инвестор приобретает у застройщика объекты долевого строительства на стадии котлована. А затем, обычно когда дом уже достроен, перепродает их по договору уступки права требования.
Дольщик заранее договаривается с застройщиком, что не подпишет акт приема-передачи, а значит, не станет собственником. Поэтому при продаже условия сделки остаются теми же, меняется лишь лицо. Покупатель, скорее всего, будет обязан оформить квартиру в собственность, если она достроена.
Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия
Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства.
У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта.
Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?
Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией.
В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры.
В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.
Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.
Данная сделка регулируется не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет.
После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается.
Об оплате за переуступку
Я крайне советую покупателям передавать деньги продавцам только после регистрации договора переуступки. Не стоит передавать деньги продавцам на руки и тем более до регистрации.
Способ оплаты заранее указывайте в договоре переуступки. Опишу 2 самых распространенных способа:
-
Банковская ячейка. В день подачи договора в МФЦ продавцы с покупателями идут в любой банк и на имя покупателей арендуют сейфовую ячейку. Покупатели кладут в эту ячейку деньги за покупку. После этого им выдадут чего им дадут ключ. Сотрудник банка составит соглашение о том, что продавцы могут забрать деньги только когда принесут договор переуступки с печатью о регистрации сделки. Далее покупателям нужно передать ключ от ячейки продавцам. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Ячейку арендуют обычно на месяц.
Если покупатели с ипотекой, обычно ячейку арендуют в их банке. В ячейку покупатели кладут свой первоначальный взнос. Когда продавцы принесут зарегистрированный договор уступки, они забирают эти деньги. Через некоторое время ипотечный банк также перечисляет на счет продавцов остальные деньги по ипотеке. Обычно в течение 1-2 недель.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатели переводят деньги со своего счета на счет аккредитива. После сделки продавцы приносят в банк зарегистрированный договор переуступки, и сотрудник банка переводит деньги уже на их счёт. Цена услуги от 2 000 рублей + комиссии за перевод.
Цессия — уступка прав на квартиру
Уступка требования или цессия – это передача прав и обязанностей стороны по основному договору другому лицу. По этому соглашению передаются права и обязанности участника долевого строительства. То есть, ДДУ продолжает действовать как и ранее, но происходит замена одной из сторон – дольщика.
Пример:
Иванов захотел купить квартиру в новом доме. Он заключил со строительной организацией договор долевого участия, выплатил стоимость квартиры, однако спустя год решился на переезд в другой город. Он нашел Сидорова, который хочет себе приобрести такую квартиру, и они заключили соглашение об уступке требования по ДДУ. Сидоров возмещает Иванову стоимость квартиры, после чего он становится новым участником.
К новому участнику переходят все права и обязанности дольщика, перечисленные в ДДУ, а также во всех дополнительных соглашениях, актах, иных документах, которые подписывал его предшественник.
Право застройщика на изменение проектной документации
Ст. 7 ФЗ-2014 устанавливает требование к застройщику — передачу участникам долевого строительства объекта, качество которого соответствует условиям ДДУ, требованиям проектной документации, технических и градостроительных регламентов.
Компания-девелопер имеет право вносить изменения в проектную декларацию, уведомляя об этом участников долевого строительства через свой официальный сайт. При этом все вносимые изменения:
- должны быть согласованы с дольщиками;
- не должны ухудшать эксплуатационные качества объекта.
Если внесенные застройщиком изменения ущемляют интересы дольщика, последний имеет право предъявить претензию.
- Белов В.А. Сингулярное правопреемство в обязательстве: опыт исторического исследования теоретической и догматической конструкции и обобщения российской судебной практики. М.: ЮрИнфоР, 2001.
- Белов В.А. Изменения и дополнения положений Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве (общий обзор и комментарий) // Закон. 2014. N 9.
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).
- Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2001. Кн. 1; М.: Статут, 2003. Кн. 2.
- Вошатко А.В. Договор уступки и каузальная сделка // Очерки по торговому праву: Сб. науч. тр. / Под ред. Е.А. Крашенинникова. Ярославль: Ярославский государственный университет, 2001. Вып. 8.
- Горбатов К.А. Абстрактность и каузальность цессии // Вестник гражданского права. 2012. N 3.
- Карапетов А.Г., Бевзенко Р.С. Комментарий к нормам ГК об отдельных видах договоров в контексте Постановления Пленума ВАС РФ «О свободе договоров и ее пределах» // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2014. N 9.
- Крашенинников Е.А. Основные вопросы уступки требования // Очерки по торговому праву. Ярославль, 1999. Вып. 6.
- Крашенинников Е.А. Правовые последствия уступки требования // Хозяйство и право. 2001. N 11.
- Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М.: ГосЮрИздат, 1950.
- Новоселова Л.А. Сделки уступки права (требования) в коммерческой практике. Факторинг. М.: Статут, 2004.
- Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М.: Статут, 2005.
- Скловский К.И. Механизм перехода права и последствия цессии // Хозяйство и право. 2002. N 2.
- Скловский К.И. Сделка и ее действие. 2-е изд. М.: Статут, 2015.
- Слыщенков В.А. Передача проданной вещи как исполнительская сделка (к вопросу о юридической квалификации действий по исполнению договора) // О собственности: Сборник статей к юбилею К.И. Скловского. М.: Статут, 2015.
- Туктаров Ю.Э. Возражения и зачет при уступке требования // Право и экономика. 2006. N 4.
- Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Статут, 1995.
- Эрделевский А.М. Договор мены в арбитражной практике // СПС «КонсультантПлюс». 2002.
- Югай О.Д. Некоторые проблемы уступки права требования (цессии) // Гражданское право. 2006. N 1.
Если дольщик — «упрощенец»
В этом случае денежные средства, полученные по договору уступки права на долю в строящемся доме, организация, применяющая УСНО с объектом налогообложения «доходы», учитывает на день их поступления в кассу или на расчетный счет в соответствии с порядком признания доходов, установленным в п. 1 ст. 346.17 НК РФ (Письмо Минфина России от 12.05.2008 N 03-11-04/2/83).
С выводом главного финансового ведомства согласны и арбитры. Так, в Постановлении от 29.01.2007 N Ф08-6847/2006-1А ФАС СКО указал: из норм гл. 26.2 НК РФ следует, что объектом налогообложения при использовании УСНО признаются реально полученные налогоплательщиком денежные средства. При этом необходимым условием для включения в налоговую базу по единому налогу дохода является его непосредственное получение. Судьи отметили, что законодательство о налогах и сборах не предусматривает отнесение к объекту обложения единым налогом неполученных доходов вне зависимости от причин их неполучения.
В Письме Минфина России от 31.07.2007 N 03-11-04/2/191 рассмотрена другая ситуация, когда право требования по договору долевого участия в строительстве другому юридическому лицу уступает организация-«упрощенец», применяющая объект налогообложения «доходы минус расходы». Вправе ли она в таком случае включить в состав расходов стоимость ранее приобретенного имущественного права? Финансисты ответили на этот вопрос отрицательно. Они указали на то, что перечень учитываемых при определении налоговой базы расходов, установленный п. 1 ст. 346.16 НК РФ, является исчерпывающим и затраты в виде стоимости имущественных прав в нем не поименованы. Следовательно, данные расходы не признаются при расчете налоговой базы.
На что нужно обратить внимание при приобретении квартиры по переуступке? Какие есть риски?
При приобретении и оформлении квартиры по договору переуступки (цессии) необходимо обратить внимание на ряд особенностей:
-
если договор долевого участия не зарегистрирован в ЕГРН, то это может свидетельствовать о нарушениях со стороны застройщика и нужно отнестись к покупке такой квартиры более внимательно;
-
заключить договор уступки прав требования можно только до оформления передаточного акта между застройщиком и дольщиком. Потом уже необходимо заключать договор купли-продажи;
-
как правило, получать разрешение застройщика не нужно. Однако это может потребоваться, если в ДДУ содержится такое условие. Также может быть установлена сумма комиссии за переуступку;
-
если продавец еще не выплатил цену договора полностью долг по договору перейдет на покупателя, поэтому нужно внимательно проверить все платежные документы (обычно их предоставляет застройщик в подтверждение оплаты всей стоимости квартиры);
-
стоит помнить, что при расторжении договора долевого участия или при возникновении нарушений со стороны застройщика компенсация или неустойка будет рассчитываться исходя из первоначальной стоимости квартиры, которая была указана в ДДУ.
Почему цена квартиры по переуступке выше чем первоначальная?
Первоначальная цена может быть ниже поскольку квартира по ДДУ была приобретена на более раннем этапе строительства. Также стоимость может отличаться, если квартира была приобретена компанией, которая занимается перепродажей и купила несколько квартир по оптовой цене.
Что такое переуступка квартиры в новостройке
Переуступка прав на квартиру в новостройке, возможно в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве.
Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.
В остальных случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки не происходит.
Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.
Самым распространенным вариантом такой переуступки является заключение договора цессии с подрядчиком.
Многие компании-застройщики предпочитают рассчитываться с подрядчиками не денежными средствами, а его натуральным эквивалентом — будущими квартирами.
При выполнении строительства застройщик обязуется передать в собственность подрядчику некоторое количество жилой недвижимости.
Именно эти пока еще несуществующие квадратные метры подрядчик может продавать по договору цессии.
В случае возникновения каких-либо разногласий между застройщиком и подрядчиком их договоренности и обязательства друг перед другом могут быть расторгнуты. Соответственно цессионарий не получит ничего.
Выгода для продавца и риски для покупателя
Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).
В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.
Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.