Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить недвижимость на залог». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Какую проверку проводит банк
Есть несколько основных требований к недвижимости на вторичном рынке, которую банк берет в залог. Однако каждый случай индивидуален и окончательное решение всегда принимается после рассмотрения полного пакета документов.
- Недвижимость должна находиться на территории России.
- Дом не должен быть ветхим, подлежать сносу или расселению (исключение — дома, включенные в программу реновации в Москве).
- Недвижимость не должна быть под арестом.
- При покупке дома с землёй или земельного участка должно быть проведено межевание участка — границы земли должны быть чётко обозначены в документах.
- В жилом помещении не должно быть критичных перепланировок.
- Не кредитуется недвижимость, если будут выявлены риски утраты права собственности.
Как работают аукционы?
Банк выставляет квартиру на публичные торги и устраивают аукцион на повышение цены. Для участия претендент должен подать заявку, выполнив все условия, указанные организаторами, и внести задаток для подтверждения платежеспособности. Проигравшим участникам возвращают задаток в течение нескольких дней после окончания аукциона.
У каждой квартиры есть начальная (минимальная) цена, которую устанавливает оценщик, и фиксированный шаг повышения (в среднем от 0,1 до 10% от начальной цены). Ставка участника должна быть кратной шагу аукциона. Участники аукциона делают ценовые предложения (ставки), и цена лота постепенно растет.
Аукцион прекращается, когда участники перестают повышать цену. Победителем и обладателем лота становится тот участник, чье предложение было последним (то есть тот, кто предложил лучшую цену). Если лот не заинтересовал участников, его цена на следующих аукционах снижается.
Право собственности и другие документы
Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:
-
договору купли-продажи, ренты, мены;
-
дарственной или свидетельству о наследовании;
-
свидетельству о приватизации;
-
решению суда, признающему право собственности.
Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость – свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Наравне с указанными документами продавец должен предоставить:
-
паспорт, а также второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение);
-
свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРН;
-
расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);
-
кадастровый паспорт;
-
выписку из домовой книги;
-
технический план квартиры.
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Что подразумевает собой институт залога недвижимости
Законодатель дал чёткое определение, что такое залог недвижимости, и какие при этом наступают ограничения и выполнение обязанностей лиц, на которых распространяется действие залога. Чаще всего под залогом подразумевается ипотечное кредитование, которое распространяется на недвижимость. Сама ипотека или жилищное кредитование имеют следующие характеристики:
- Кредит носит в себе целевой характер использования денежных средств, исключительно на покупку жилья.
- На весь период, пока действует ипотека, или пока не полностью погашена задолженность, распространяется действие обременения (запрет продажи и передачи имущества другим лицам).
- Ипотечное кредитование, как самостоятельный финансовый продукт приобретения жилья действует в виде залога до тех пор, пока всеми сторонами не будут выполнены условия в полном объёме.
- Запрещено осуществлять какие-либо действия с недвижимостью до тех пор, пока не будут принимать участие заинтересованное лицо, в данном случае банк.
Чем грозит покупка заложенного имущества
Закон не запрещает приобретать заложенную недвижимость. Но, как правило, покупатели не спешат оформлять право собственности на такие объекты. Если права на жилплощадь ограничены, это существенно усложняет возможности нового владельца. Чтобы не приобрести вместе с жильем дополнительную головную боль в виде ипотеки и других обязательств, нужно знать, как проверить недвижимость на залог.
Покупка заложенного имущества связана с такими рисками:
- Невозможно оформить право собственности и зарегистрировать объект в Росреестре — если покупатель не узаконит свои права, он не сможет полноценно распоряжаться недвижимостью, заключать какие-либо юридические сделки;
- Вместе с новой квартирой покупатель получает обязательства по погашению кредита — доказать, что имущество на самом деле в залог передавал предыдущий собственник очень сложно. Поэтому новому владельцу прийдется погашать чужой кредит или распрощаться с жилплощадью.
Как продать залоговую недвижимость?
Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.
Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.
Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре.
Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка.
Кто имеет право наложить арест
Право налагать арест на объект недвижимости имеют лишь уполномоченные органы:
- судебные приставы;
- арбитражный суд;
- Федеральная налоговая служба;
- суд общей юрисдикции.
Банк не вправе самостоятельно изъять жилье у должника, но может ходатайствовать об этом перед судом или ФССП.
Не имеет значения, кто наложил арест на квартиру. Ее хозяин в любом случае должен исполнить обязательства, обозначенные в судебном акте, в течение 5 дней. В противном случае пристав выносит постановление о наложении обременения, а жилье может быть арестовано еще до завершения судебного процесса.
Арест квартиры производится:
- Приставом по решению суда, если выдан исполнительный лист и возбуждено исполнительное производство.
- По решению ФНС в случае значительной просрочки по уплате налогов.
- По постановлению следственных органов в рамках уголовного процесса или в случае, когда квартира становится предметом мошеннических действий.
Можно ли продать арестованную недвижимость
Продажа арестованной квартиры практически невозможна, но изредка владелец погашает задолженность перед кредиторами деньгами, которые ему заплатит покупатель. Поинтересуйтесь, где можно узнать об аресте на продажу квартиры, а также личностью покупателя.
Если покупатель хочет купить именно арестованный объект, он может заключить договор о его покупке, а на следующий день подать заявление в УФРС о приостановлении сделки.
Процедура может быть приостановлена на срок около 3 месяцев, в течение которого продавец разберется со своими долгами. Если он этого не сделает, то УФРС (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) сделку не зарегистрирует.
Чтобы убедиться в правовой чистоте недвижимости, целесообразно запросить справки БТИ об отсутствии ареста на имущество.
Как снять арест с автомобиля
Необязательно при аресте машину эвакуируют на штрафплощадку. Ее могут просто опечатать и наложить ограничение на эксплуатацию.
В процессе ареста проводится опись машины:
- Идет опись машины, где указывается марка, год выпуска, нумерация, цвет и другие характеристики транспортного средства;
- Также составляется к акту дополнительное приложение. В нем описывается техническое и внешнее состояние авто.
- Далее, в ГИБДД посылается запрос об аресте машины. Все действия с таким авто невозможны, пока не будет снят с него арест или ограничения.
Проверить авто на арест можно так:
- Есть возможность проверить машину у судебных исполнителей, именно здесь выполняются все решения суда. Представители исполнительной организации имеют полную информацию об аресте автомобиля или ограничения на его регистрацию;
- Также, находится, машина в аресте можно узнать в ГИБДД. По запросу сотрудники организации предоставят вам подробную информацию.
Чем рискует покупатель?
При аресте покупатель рискует тем, что:
- сделку признают недействительной;
- арестованная квартира будет реализована;
- он останется и без квартиры, и без денег (т.к. продавцу-должнику будет нечего отдавать).
При залоге варианты:
- Полученными по ДКП деньгами продавец погасит последний платеж, и покупатель приобретет квартиру без обременений.
- При участии залогодержателя покупатель становится правопреемником продавца, и именно на него возлагается обязанность оплатить оставшуюся часть ипотеки. Стоит изучить договор об ипотеке, в том числе процентную ставку: есть риск переплатить за жилье куда большую сумму, чем если бы покупатель приобрел «чистую» недвижимость.
Залог обременяет квартиру наличием третьего лица, которое имеет право, в случае неисполнения собственником обязательств, истребовать ее и реализовать в свою пользу. Арест же накладывает на недвижимость ограничения, не позволяющие отчуждать или как-либо избавиться от нее с целью избежать погашения долга. Эти сведения отражаются в справке ЕГРН, и потенциальному покупателю следует внимательно изучить ее, чтобы покупка квартиры не обернулась чередой судебных разбирательств.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Как узнать в залоге ли квартира при покупке
Обременение на квартиру обычно регистрируется:
- при покупке жилья за счет кредитных средств;
- при оплате стоимости недвижимости в рассрочку;
- при наложении ареста по решению суда или постановлению приставов-исполнителей;
- при проведении частичных расчетов по договору об отчуждении квартиры.
Получение информации об объекте недвижимости доступно двумя способами:
- Путем оформления выписки из Единого государственного реестра. Подать заявление может любое заинтересованное лицо, написав заявление в одном из отделений Росреестра по адресу нахождения квартиры. В документе отражается также полное ФИО собственника и основание возникновения права собственности: договор купли-продажи, судебное решение или акт государственного или муниципального органа, другое. Выписка предоставляется как в электронном – на сайте ЕГРН или бумажном виде – выдается в подразделении Росреестра.
Услуга оплачивается по тарифу 100 руб. за одну выписку. Платеж производится по региону нахождения филиала государственного учреждения в Сбербанке или другой финансовой организации, принимающей такую оплату.
Срок выдачи выписки – 1-2 дня. Бумага заверяется в отделении синей печатью территориального управления Росреестра и подписью сотрудника, составившего документ, или электронной печатью при запросе сведений онлайн. Обязательно указывается дата составления отчета.
- Через сторонние ресурсы, имеющие доступ к единой базе недвижимости за плату, к примеру, ресурс Ктотам.про.
Адрес в базе ЕГРН обязательно должен совпадать с фактическим, который введен в запрос на поиск, иначе сведения будут предоставлены неверные.
Зачем проверять движимое имущество по базе залогов?
Исходя из практики и опыта, есть минимум 3 ситуации, когда необходимо проверить залоги движимого имущества:
- Покупка автомобиля из рук в руки. При покупке новой машины из салона покупатель точно знает, что автомобиль переходит в его собственность с полным пакетом документов. Но если вы собираетесь купить подержанную машину у владельца, стоит проверить, не находится ли она в залоге. Манипуляцию с техпаспортом провернуть несложно. Недобросовестный продавец может обратиться в ГИБДД с заявлением о потере документов на автомобиль и получить дубликат техпаспорта. Сведения о залоге не поступают в службу ГИБДД, поэтому временный или повторный паспорт на машину получить очень просто.
- Прием на работу нового сотрудника. Один из типов проблемных сотрудников – это должники. Во-первых, наличие догов по кредитам, алиментам и залогам плохо характеризует человека с точки зрения ответственности и порядочности. Во-вторых, должника нельзя принимать на материально-ответственные должности и работу, связанную с коммерческой информацией. Слишком большой риск того, что работник подведет, попробует решить свои проблемы в ущерб компании.
- Бытовой заем. Многие из нас часто дают деньги в долг знакомому, другу или коллеге по работе, но при этом не проверяют финансовую состоятельность и кредитный рейтинг человека. Такая практика ошибочна и нередко проводит к проблемам, так как вернуть бытовой заем довольно сложно. Прежде чем дать взаймы, стоит проверить человека на предмет наличия залогов, долгов и кредитный рейтинг.
Проверка проживающих лиц
Необходимо помнить, что право собственности и проживания – это не одно и то же. Бывает так, что владельцем квартиры выступает одно лицо, а по адресу зарегистрировано несколько человек. Если подобный факт заранее не обнаружить, то покупатель приобретает, вместе с недвижимостью, и жильцов, которых впоследствии выписать будет практически невозможно.
- Поэтому чтобы установить, кто проживает в данной квартире, необходимо запросить выписку из домовой книги. Если же объект продажи находится в старом доме, и часто менялись собственники, потребуется запрос на получение расширенной выписки.
- Возможна ситуация, когда человека ранее сняли с регистрационного учёта по причине отбывания наказания в местах лишения свободы, прохождения воинской службы или предоставления служебного жилища. Сложность заключается в том, что такие граждане могут быть прописаны обратно.
Также нужно обратить внимание на то, кто проживал в квартире на момент приватизации. Если среди таковых людей имеются несовершеннолетние граждане, которые не участвовали в передаче имущества в частную собственность от государства, то впоследствии они могут выдвинуть требование о предоставлении положенной им доли в квартире.
Важно! В случае отсутствия сложностей с прописанными в квартире гражданами, необходимо сравнить данные, указанные в выписках из домовой книги, со справками из ЕГРП. Если будут обнаружены расхождения, скорее всего, один из документов не является подлинным.