Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Хранение и предоставление
Для большинства юридических организаций, в том числе ЖК и ЖСК, сроки и особый порядок хранения устава не регламентированы законом. Один – оригинальный экземпляр – всегда хранится в регистрирующем налоговом органе. Другие копии находятся в распоряжении объединения жильцов.
Уставом ЖК и ЖСК может быть установлен порядок хранения правоустанавливающих и финансовых документов. Соответствующие пункты вносятся в дополнительный раздел – «Учёт и отчётность кооператива».
Действующим законодательством не прописаны обязательные требования к ознакомлению всех членов организации с уставом. Как правило, устав кооператива оставляют на первом этаже многоквартирного дома или в лифте. Если у членов ЖК/ЖСК не получается ознакомиться с учредительным документом через правление организации, это можно сделать, обратившись в Налоговую инспекцию, где проводилась регистрация юрлица.
Жилищные кооперативы в СССР
Первые жилищные кооперативы появились Советском Союзе в 1921 году, после нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок «Сокол» в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930-му.
Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения. На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману. К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.
Решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, на котором также утверждается устав ЖСК, соответствующий установленной типовой форме. В уставе определяется порядок формирования имущества кооператива, приема в члены кооператива и исключение из кооператива, порядок проведения общих собраний кооператива, компетенция правления, председателя, ревизионной комиссии, порядок выплаты стоимости паев в случае выхода из состава кооператива.
Количество членов ЖСК должно составлять не менее пяти, но не более чем количество квартир в строящемся доме / индивидуальных жилых домов.
В рамках оказываемой поддержки АИЖК осуществляет передачу в безвозмездное пользование ЖСК земельных участков, находящихся в федеральной или муниципальной собственности, для строительства на таких участках многоквартирных домов, домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства и инженерной инфраструктуры.
Также ЖСК могут быть безвозмездно переданы архитектурные проекты и документация на объекты жилищного строительства. Такие документы может выдать Минстрой России, власти субъектов РФ и местные муниципалитеты на основании письменного запроса кооператива.
Следует отметить, что АИЖК в целях предоставления жилищно-строительным кооперативам вовлекает в оборот земельные участки из федеральной собственности, в том числе находящиеся в пользовании у государственных органов власти и учреждений. При этом возможности АИЖК по предоставлению земельных участков под строительство напрямую зависят от активного содействия правообладателей федеральных земельных участков в процессе их вовлечения.
Что такое договор долевого участия. Отношение к ЖСК
Договор долевого участия, или ДДУ, представляет собой схему, при которой квартиры в новостройках продаются посредством регистрации документа в Росреестре. После этого вы становитесь инвестором долевого строительства.
Договор ЖСК является схемой реализации не построенных квадратных метров через паевые взносы.
Ответ на вопрос о том, что лучше — ДДУ или ЖСК, лежит в юридической плоскости. Работа с договорами долевого участия регламентируется Федеральным законом № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».
Деятельность ЖСК регулируется Федеральным законом № 215 «О жилищно-строительных кооперативах». Также особенности правового регулирования описаны в разделе 5 Жилищного кодекса РФ.
Остановимся на ключевых моментах заключения договоров ДДУ и ЖСК, на их достоинствах и недостатках.
Нюансы, на которые следует обратить внимание при подготовке и принятии устава
На основании решения Общего собрания членов Товарищества доход от хозяйственной деятельности Товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные настоящим Уставом. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности Товарищества, предусмотренные настоящим Уставом или решением Общего собрания.
Проект Устава следует разработать Правлению. Затем его необходимо заблаговременно предоставить для ознакомления всем членам товарищества. Финальный этап – созыв общего собрания, проведение его с вынесением на повестку дня решения об утверждении новой редакции Устава. Вся процедура должна быть проведена в четком соответствии с требованиями действующего основного документа СНТ.
Устав ТСЖ: составление, принятие, изменение
Устав ТСЖ — основополагающий документ, которым определяется компетенция, функции и направления деятельности участников товарищества собственников жилья. Устав будущего товарищества создаётся непосредственно владельцами квартир жилого дома как результат принятия совместного решения о необходимости основания организации с целью решения возникающих вопросов.
Вопросы, рассмотренные в материале:
- Какие учредительные документы должны быть у товарищества собственников жилья.
- Для чего нужен устав ТСЖ.
- Какая информация должна быть отражена в уставе ТСЖ.
- Как правильно составить устав ТСЖ.
- В каком порядке принимается устав ТСЖ.
- Что предполагает регистрация устава ТСЖ.
- Нужно ли добавлять в ГИС ЖКХ устав ТСЖ.
- Как внести изменения в устав ТСЖ.
Отличие от других форм правления
Главная отличительная черта ЖСК от ДДУ состоит в объекте, контролирующем денежные средства участников. В ЖСК деньги находятся в распоряжении участников кооператива. При ДДУ средствами распоряжается застройщик, но члены по договору долевого участия являются более защищенными законодательно.
Рассмотрим ключевые отличия между договором о долевом участии и о строительных кооперативах в табличной форме.
| Критерий | Договор долевого участия | Договор участия в ЖСК |
| Регистрация договора | ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Только после регистрации допускается брать деньги с дольщиков | Закон не обязывает регистрировать договоры участия ЖСК, что открывает возможности для мошенничества со схемой двойных продаж одной квартиры |
| Требования к разрешительной документации | Перед заключением первого ДДУ застройщик должен подать в Росреестр установленный комплект документов: проектную документацию, разрешение на строительство и документы о праве собственности на землю | Такие требования к ЖСК не предъявляются, чем часто пользуются недобросовестные застройщики, которые собирают с людей деньги за квартиры без разрешения на строительство |
| Стоимость недвижимости | Остается неизменной, фиксируется в момент подписания договора | Цена квартиры первоначально может быть сильно занижена, а затем после первого собрания пайщиков возрасти из-за инфляционной динамики и увеличения стоимости стройматериалов |
| Наказание за срыв сроков строительства | Дольщики имеют право получить неустойку за просрочку в сдаче дома | Ответственность может быть предусмотрена уставом ЖСК, но необязательно |
Разница между ТСЖ и ЖСК состоит в том, что первые управляют домом, который уже был введен в эксплуатацию, а вторые занимаются строительством недвижимости.
Типовой устав ЖСК — как составить документ по новому кодексу
Что такое жилищно-строительный кооператив, в чем особенности составления Устава ЖСК, его регистрации, и какие изменения должны быть в соответствии с поправками в законы.
Участие в жилищно-строительном кооперативе, или ЖСК, — один из распространенных способов купить квартиру в новостройке. Сущность ЖСК определяет ст. 110 главы 11 ЖК РФ: в законе говорится, что ЖК и строительный жилищный кооператив — это кооперирование физических или юридических лиц на добровольной основе, с целью обеспечения их нужды в жилой площади и руководстве домом. Также там сказано, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы — это потребительские кооперативы.
Все потребительские кооперативы делятся на два вида: те, чьей основной деятельностью является получение прибыли, и те, кто расходует паевые взносы участников. ЖСК — второй вид, они не созданы для получения прибыли. Жилищно-строительные кооперативы, созданные позже 01.12.2011, при приобретении допуска на строительство ЖСК выступают как застройщик.
Чем же отличаются ЖК и ЖСК? Члены жилищного кооператива— это те, кто купил уже готовые квартиры, и средства, собранные с членов ЖК, расходуются на обслуживание здания, восстановление, ремонт и т.д. Члены ЖСК кооперируются для того, чтобы построить дом, в котором они будут жить, и в дальнейшем его содержать. Его правовой статус определяется Жилищным кодексом, а гражданско-правовые свойства — Гражданским кодексом.
Кроме них, статус ЖСК определяется Уставом.
Главный орган ЖСК — общее собрание или конференция, если количество членов ЖСК более 50 человек и такая форма прописана в Уставе жилищного кооператива.
История жилищных кооперативов привела к тому, что гражданам, которые хотели бы таким способом заполучить жилье, оставили довольно мало места для маневра. Фактически, основной мерой, которая была предпринята для обеспечения защиты от мошенничества, является ограничение возможности организации ЖСК — сейчас можно создавать кооператив только в двух случаях, однако даже этот вопрос до конца не отрегулирован. В 2018 году сделан решающий шаг на пути к упорядочиванию строительства жилья за счет средств, привлекаемых от граждан.
Так или иначе, систему жилищно-строительных кооперативов ожидают радикальные преобразования, о сути которых на всем предстоит узнать уже в наступившем 2019 году.
Типовой устав ТСЖ: особенности новой редакции
ТСЖ – это товарищество собственников жилья. По сути, это один из способов управления многоквартирным домом, конкурирующей с «управляющими компаниями».
Деятельность этой организации возможна только после того, как она будет надлежащим образом зарегистрирована. Так как это юр. лицо, то правила его создания регулируются и гражданским законодательством. Основополагающие начала нашли свое отражение и в Жилищном кодексе РФ.
Как и любое другое юридическое лицо, ТСЖ создается на основании учредительных документов, одним из которых является устав. Его типовой образец можно скачать в интернете. Внести изменения в новой редакции ЖК РФ решили в Государственной Думе. Эти изменения коснулись также и устава.
Устав должен быть принят исключительно на собрании жильцов. В нем должны участвовать все, однако решение принимается большинством голосов. Данный документ может быть исполнен как в рукописном варианте, так и в печатном.
Основные изменения заключаются в том, что теперь в устав обязательно нужно внести порядок проведения сборов денежных средств за капитальный ремонт.
Устав тсж по новому жилищному кодексу 2021 образец скачать бесплатно
Хотя компания обязана следить за своевременностью платежей, при вывешивании списков должников возникают сомнения в легитимности действий. С одной стороны, такая мера может квалифицироваться как публичное порицание. С другой стороны, закон не допускает публикации сведений об имени, фамилии должника (закон № 152-ФЗ о защите персональных данных).
Чтобы правление могло выполнять действия по контролю своевременного внесения платы, выходом станет обнародование списков с указанием номеров квартир и суммы задолженности, без указания имени владельца.
Этим, фактически государственным ЖСК, земля и коммуникации достанутся бесплатно.
Жилищные кооперативы существуют и сейчас. Это классические кооперативы, в состав которых входят пайщики, на деньги которых теоретически должны строиться дома. С этими кооперативами, как показывает практика, возникает самое большое количество проблем — они зачастую превращаются в настоящие жилищные пирамиды.
Еще один тип ЖСК — это кооперативы, которые создаются девелоперами с целью обойти 214-ФЗ «О долевом строительстве».
«Наиболее часто используется схема продажи квартир в ЖСК, созданном профессиональным девелопером. При этой схеме продаж покупатель оплачивает членский взнос (несколько тысяч рублей), вступительный взнос (например, 10% цены квартиры) и паевой взнос — 90% стоимости квартиры. В случае покупки по схеме ЖСК возможна переуступка прав, как и при схеме продажи по договору об участии в долевом строительстве» — поясняет Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ».
«После принятия летом 2010 года 119-ФЗ, который ужесточил санкции к застройщикам, привлекающим средства дольщиков по серым схемам в обход 214-ФЗ, рынок немедленно отреагировал появлением большого количества ЖСК в сегменте реализации новостроек. Крупные девелоперы известных брендов тоже перешли на реализацию своих объектов по схеме ЖСК. На сегодняшний день с использованием ЖСК продается порядка 15-20% от всех строящихся объектов», — комментирует директор департамента рисков компании НСКА Борис Шаронов.
Под крылом государства
В четверг, 14 июня, правительство России утвердило типовой устав жилищно-строительного кооператива, что стало логическим завершением законодательной работы, начавшейся в прошлом году.
Напомним, в декабре 2011 года вступил в силу закон «О внесении изменений в Федеральный закон “О содействии развитию жилищного строительства” и отдельные законодательные акты РФ», который позволяет ряду кооперативов получить от Фонда развития жилищного строительства (РЖС) земельные участки на льготной основе.
Каким именно из ЖСК положены такие привилегии, было определено в феврале 2012 года (постановление правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108), когда был опубликован перечень тех категорий граждан, которые имеют право быть принятыми в такие кооперативы.
В целом это представители тех государственных отраслей, для которых государство хотело бы создать более доступное жилье. По расчетам экспертов фонда, цена квадратного метра может быть дешевле на 30-35% за счет предоставления таким кооперативам бесплатной земли и коммунальной инфраструктуры за госсчет.
В списке имеющих право на вступление в льготные ЖСК — молодые ученые, молодые и многодетные семьи из числа работников федеральных организаций, работники федеральных государственных унитарных предприятий, являющихся научными организациями, сотрудники федеральных государственных учреждений, военнослужащие, проходящие службу по контракту, и др.
Для льготных программ предполагается создать новый вид ЖСК, хотя законы, регулирующие все три вида ЖСК, будут одинаковыми.
Права членов «государственных» ЖСК
Члены «государственного» кооператива приобретают паи ЖСК, каждый из которых дает право на приобретение в собственность одного жилого помещения. Это может быть квартира, комната или дом. Утвержденный устав запрещает передачу паев тем, кто не относится к определенной в каждом конкретном случае категории граждан, однако паи можно передавать по наследству.
Устав запрещает ликвидацию кооператива до передачи жилых помещений в собственность всех его членов. Этот пункт и ряд других, по идее, позволит избежать случаев злоупотреблений и нарушений законодательства.
«Когда дом будет достроен, члены кооператива могут получить свои квартиры в собственность, но стоит помнить, что право собственности на жилое помещение возникает у члена кооператива с момента полной выплаты паевого взноса», — поясняет юрисконсульт «НДВ-Недвижимость» Наталья Сергеева.
Однако за время, в течение которого будет строиться жилье, можно и потерять членство в кооперативе. К примеру, устав, который принят правительством, предполагает, что это может произойти или в случае нарушения требований устава, или в случае просрочки взноса на 2 месяца, или в случае трехкратного неисполнения обязанностей, или из-за вступления пайщика в члены другого жилищно-строительного кооператива. При этом вступительные взносы и членские взносы не подлежат возврату.
Инициатором принятия законопроекта была Елена Николаева, сейчас депутат Госдумы, а на тот момент президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). По ее словам, закон и другие нормативные акты «пока распространяется исключительно на земли участков Фонда РЖС, но хотелось бы, чтобы жилищные кооперативы получили самое широкое распространение».
Трудно сказать, как будут реализовываться на практике проекты «государственных» ЖСК, но юристы предостерегают граждан насчет покупки квартиры через ЖСК. Дело в том, что сама форма кооператива несет достаточно высокие риски для пайщиков по сравнению с покупкой по договору долевого участия, утверждают эксперты.
«Как правило, договор на покупку пая в ЖСК не фиксирует окончательную стоимость квартиры и не фиксирует дату завершения строительства дома», — объясняет Олег Сухов, адвокат «Первого Столичного Юридического Центра», член Адвокатской палаты г. Москвы.
Чтобы изменить устав действующего ЖСК, необходимо провести Общее собрание его членов, на котором решается вопрос о внесении изменений в действующий устав, а чаще принимается устав в новой редакции, что намного удобнее для дальнейшего функционирования кооператива.
По итогам проведения собрания составляется протокол, который должен соответствовать требованием действующего законодательства, поэтому составление протокола лучше доверить специалистам.
Документы для регистрации новой редакции устава ЖСК подаются в регистрирующий орган, в Москве – это МИФНС №46.
Для регистрации новой редакции устава ЖСК в налоговую инспекцию подаются следующие документы:
Заинтересованные лица вправе обратиться жилищную инспекцию или орган муниципального жилищного контроля с заявлением о выявленных фактах нарушения порядка создания ЖСК.
К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие доводы заявителя. Надзорный орган может выдать предписание об устранении нарушений, а в случае их неисполнения – привлечь к ответственности.
Если устав противоречит закону, его можно оспорить в суде. Если противоречия неустранимы, суд решит ликвидировать организацию.
- Устав определяет правоспособность кооператива: организация имеет право заниматься только тем, что упоминается в документе.
- Общее собрание утверждает и меняет устав.
- С ним можно познакомиться в ГИС ЖКХ.
- Типового устава нет. Есть типичные разделы.
Приняты законы, которые позволяют ООО применять типовой устав, разрешают не указывать в учредительных документах сведения о филиалах и сокращают срок регистрации юрлиц и ИП
Как известно, устав — это учредительный документ, на основании которого ООО осуществляют свою деятельность (п. 3 ст. 89 ГК РФ, п. 1 ст. 12 Федерального закона от 08.02.
98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее — Закон об ООО). Основным учредительным документом акционерного общества также является устав (п. 3 ст. 98 ГК РФ, ст. 11 Федерального закона от 26.12. 95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», далее — Закон об АО).
В настоящее время типовые уставы можно использовать при госрегистрации вновь создаваемых юридических лиц. Однако осуществлять деятельность организации вправе только на основании уставов, утвержденных учредителями (п. 1 и п. 2 ст. 52 ГК РФ). Один из комментируемых законов меняет эту ситуацию для ООО. Такие организации смогут действовать на основании типовых уставов, не требующих специального утверждения со стороны участников общества.
Отметим, что акционерные общества применять типовые уставы в своей деятельности не смогут. Для этого необходимо будет внести соответствующие изменения в Закон об АО.
Жилищно-строительный кооператив: достоинства и недостатки
Жилищно-строительный кооператив относится к потребительским кооперативам. Его цель – обеспечением жильем всех членов кооператива, согласно размеру паевого участия. Кооператив существует до момента сдачи жилищного объекта в эксплуатацию, либо может продолжить свою деятельность в виде товариществ, контролирующих и осуществляющих всю жилищно-коммунальную деятельность.
У ЖСК имеется ряд достоинств:
- Не требуется уставной капитал.
- Участник ЖСК не обязан непосредственно трудиться в ЖСК, возводя самостоятельно дом (хотя и такой метод «народной» стройки существовал совсем еще недавно).
- Размер паевого взноса определяется из реальных потребностей кооператива, куда входят смета на строительные материалы, труд строителей и прочие расходы.
- Из-за отсутствия заемного процента переплаты по жилью минимальные: они касаются лишь обеспечения деятельности ЖСК во время строительства.
- Минимальное количество участников ЖСК не оговаривается, а это значит, что сравнительно небольшая группа людей может образовать кооператив, выбрав проект застройки: это может быть и дом в два-три этажа по типу коттеджа, и несколько многоэтажных зданий.