Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Малоэтажное строительство: разбираем вместе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как считает руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор, для развития ИЖС необходимо в первую очередь проработать выделение гражданам земли под застройку — например, распространив программу бесплатной передачи «дальневосточных гектаров» на всю страну. «Если у тебя есть участок, дальше ты будешь уже смотреть, что можно на нем сделать. И вот здесь могут сработать механизмы льготной ипотеки и многие другие вещи», — считает он.
Российское законодательство не дает четкого определения жилым постройкам малоэтажного типа. Можно встретить разные трактовки этого понятия. Однако согласно Градостроительному кодексу установлены следующие виды малоэтажного строительства:
1. Индивидуальный жилой объект имеет не более трех этажей. Здание представлено к использованию одной семьей, которая и является владельцем участка. На территории возможно строительство дополнительных объектов хозяйственно-бытового назначения, разведение плодовых деревьев, овощей, ягод, растений.
2. Блокированный (соединенный) жилой дом. Обладает характерными чертами:
- каждый объект представляет собой блок;
- один блок – одна семья;
- отдельный вход;
- блоки делят общие стены;
- общие стены не имеют проемов.
Изначально строительство малоэтажных жилых объектов было возможно только на земле, отведенной под индивидуальные жилые дома (ИЖС). Что касательно малоэтажного многоквартирного строительства, использовались площадки, предназначенные для возведения среднеэтажных домов.
В итоге застройщики на законных основаниях начинали проекты жилых многоквартирных объектов, доходящих до восьми этажей. Владельцы частных или малоэтажных построек были крайне недовольны сложившейся ситуацией. Местные органы управления получили десятки недовольных отзывов. При этом никакой закон строительными компаниями нарушен не был.
Власти нашли решение возникшей проблемы и добавили новую категорию земельных участков в утвержденный список ВРИ. Таким образом, был создан новый тип – малоэтажные многоквартирные объекты (код классификатора – 2.1.1). Рассмотрим разновидности земельных участков:
1. Участки, отведенные под строительство индивидуальных жилых объектов (2.1). Разрешено:
- строительство частных жилых домов до трех этажей высотой;
- установка построек хозяйственно-бытового назначения, в том числе гаражей для автомобилей, бани;
- облагораживание земельного участка и обустройство хозяйства, также строительство теплиц, выращивание овощей и фруктов, плодовых деревьев, кустарников, ягод и прочей растительности.
Эксплуатационные особенности малоэтажных застроек
Сложности возникают сразу же после окончания строительства малоэтажной жилой застройки и ввода здания в эксплуатацию. Подводит плохо проработанная нормативно-правовая база.
Зачастую в малоэтажных застройках не предусмотрено подключение к центральным инженерным системам водопровода, канализации и отопления. Поэтому приходится заниматься созданием котельных систем и водозаборных скважин. В техническом отношении это довольно сложное оборудование, требующее регулярного профессионального обслуживания. Но многие управляющие компании не обладают надлежащим опытом такого обслуживания.
Для решения организационных вопросов в жилых малоэтажных застройках могут привлекаться не только управляющие компании, но и некоммерческие объединения, состоящие из жильцов. К ним можно отнести товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы.
Осталось определиться, какие виды сооружений входят в категорию малоэтажного жилищного
строительства. Это прежде всего особняки и одноквартирные жилые дома, высота которых не
превышает 3 этажа, жилые блокированные дома, коттеджи, апартаменты, резиденции, виллы, таунхаусы и дуплексы.
Об этом в программе минстроя речи пока не идет. Но предлагается увеличивать площадь участков, предоставляемых под ИЖС. Выделять зоны для «частного сектора» власти должны преимущественно на территориях с развитой инфраструктурой и вблизи «мест приложения труда», в границах застроенных территорий муниципальных образований. Допускается расширение участков за счет земель лесного фонда — если это обосновано социально-демографическим, экономическим и другими прогнозами развития.
При этом отмечается, что стимулировать ИЖС целесообразно там, где есть спрос на это. В первую очередь в городах с населением более 50 тысяч человек или на удалении до 30 км от их границ. Для Москвы и Санкт-Петербурга — на удалении до 50 км.
Малоэтажное жилье в России
Что такое малоэтажная многоквартирная жилая застройка для жителей России? В 2021 году это наиболее оптимальный формат для всех участников рынка — на него приходится 52 % всего объема жилищного строительства. За 20 лет доля ввода в эксплуатацию малоэтажного жилья увеличилась в 7 раз.
В государственных масштабах малоэтажное строительство рассматривается как способ увеличить темпы строительства и повысить доступность жилья для всех категорий населения. Это связано с более низкой стоимостью квадратного метра, чем в многоэтажных проектах.
Ко всему прочему, в рамках комплексного освоения удаленных территорий более выгодно возводить невысотные жилые дома. Малоэтажные проекты позволяют улучшить качество проживания: они отличаются безопасностью и более семейным окружением, наносят меньший вред окружающей среде.
Девелоперам малоэтажные объекты нравятся прежде всего высокой скоростью строительства и меньшим количеством согласований.
Форматы малоэтажного строительства
Заграницей строительство малоэтажных домов распространено и богато на вариативность типов возводимых новостроек. В России же в основном встречаются три формата:
- Многоквартирный дом. Стандартный вариант. Обычно в таких зданиях от 2 до 4 этажей, один или несколько подъездов. Кроме своей высотности они мало чем отличаются от типовых новостроек. Среди отличий — отсутствие лифта и мусоропровода, а также упрощенная инженерная система.
- Дуплекс. Жилье, которое предназначено для проживания двух семей. Дом поделен на две части с собственными входными группами. Может быть как одноэтажный, так и двухэтажный.
- Таунхаус. Такой формат многоквартирного жилья популярен в Европе, в нашей стране стали все чаще встречаться подобные предложения застройщиков. Особенность таких жилых комплексов в отсутствие общих подъездов, а также в многоуровневых квартирах. Можно сказать, это расширенная версия дуплекса. Обычно в таунхаусах от 3 до 6 секций, жители каждой из них могут иметь личный гараж на первом этаже, придомовую территорию с палисадником. Единственным минусом жилья такого формата будет цена недвижимости. В остальном — идеальные условия для тех, кто желал жить в малоэтажном доме в пределах города.
На сегодняшний день четкого определения малоэтажного строительства в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ) нет. Существует только несколько уточнений, которые косвенно можно отнести к этому вопросу:
Уточнить понятие помогает Приказ Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014 г., в котором приведены факторы классификации земельных участков по типу разрешенного использования. В документе сказано, что малоэтажная жилая застройка – это строительство жилого дома высотой не более 3 надземных этажей, пригодного для постоянного проживания и не предназначенного для раздела на квартиры. Не стоит путать определение Минэкономразвития РФ с положениями Градостроительного кодекса. В документе Министерства в качестве основного признака указаны только надземные этажи, а в ГрК РФ – общее количество этажей, включая подземные. Однако на сегодняшний день в строительной отрасли сложилось свое неофициальное определение малоэтажного дома. К малоэтажным зданиям относят дома до 4 этажей включительно без лифта и мусоропровода. В редких случаях туда могут отнести даже здание с 5 этажами.
Хорошая экология, неторопливый темп жизни
Одним из основных и неоспоримых преимуществ является близость к природе и хорошая экология. Обычно такие дома строятся в местах, удаленных от промышленных производств, на лоне природы. У их жителей есть возможность дышать чистым воздухом и любоваться прекрасными пейзажами в любое время года. Зачастую малоэтажные дома возводятся в административных границах пригородных деревень и поселков. Жизнь здесь течет неспешно, повсюду царят покой и тишина, не нарушаемая городским шумом.
Низкая плотность населения – большой плюс для тех, кто стремится к уединению. Живя за городом, можно избежать встречи с множеством людей, в отличие от жителей мегаполиса, которые за пределами дома вынуждены контактировать с большим количеством незнакомцев.
А если вообще не хочется никого видеть, то жители малоэтажных поселков всегда имеют возможность выбраться на природу, где их одиночество будет нарушать только птичий щебет и шум листвы.
Недостатки квартир в малоэтажных домах:
- Отсутствие некоторых удобств
Главный минус малоэтажного жилья – в таком доме отсутствует лифт и мусоропровод. Если у вас недавно родился ребенок либо вы относитесь к маломобильной группе населения, данная особенность может стать проблемой. Чтобы такого не произошло, рекомендуется покупать недвижимость на первом этаже.
- Транспортная доступность
Вы не почувствуете данный минус малоэтажного жилья, если являетесь фрилансером и вам не нужно каждый день ездить на работу в город. Однако в противном случае, когда вам необходимо каждый день приезжать в офис, придется стоять в многочасовых пробках либо пользоваться общественным транспортом.
- Скудная инфраструктура в пешей доступности
Может оказаться так, что в поселке будет только небольшой продуктовый магазинчик и детский садик. Если вы захотите пойти в кофейню, закупиться в гипермаркете, посетить больницу, придется ехать в город, на своей машине или на автобусе, а это также временные затраты.
Текущее состояние дел и ключевые проблемы
Несмотря на постоянный рост и развитие рынка недвижимости, вопрос доступного жилья в России стоит по-прежнему остро. И один из способов его если не полного, то частичного решения – это ускоренное развитие малоэтажного домостроения.
Началом его активного роста можно назвать 2008 год, когда случился экономический кризис. Тогда же многие застройщики стали искать новые пути для развития, а в пригородах начали формироваться пятна застройки, в состав которых входили дома, таунхаусы и другие типы зданий с разным количеством этажей. С тех пор, рядом с крупными российскими городами, обозначился постоянный рост в этом сегменте рынка недвижимости.
По данным аналитиков, рынок малоэтажной застройки сегодня составляет 60% от общего количества вводимого в эксплуатацию жилья. Но, нельзя не отметить и то, что существуют вопросы в этой отрасли, тормозящие ее развитие, и один из них — отсутствие полноценной социальной и инженерной инфраструктуры на новых территориях.
Лэйнхаусы (лейнхаусы)
Исторически лейнхаусами (line house) называли дома, расположенные на границе двух стран. В основном, между Новой Англией и Канадой. Такое строительство приобрело популярность в годы «сухого закона». Самое известное здание этого типа – свободная библиотека и оперный театр Haskell в Рок-Айленде.
Другая расшифровка термина «лейнхаус» – это современное направление в дизайне, акцентирующее внимание на прямых линиях. Зародилось в 10-х года XXI века
На российском рынке «лэйнхаусами» называют сблокированные дома в элитном поселке «Ильинка». Слово «лэйнхаус» было зарегистрировано его девелоперами как торговая марка. Декларируется, что отличие лейнхауса от таунхауса в том, что внешняя отделка каждой секции в нем индивидуальна.
Впрочем, таунхаусы с индивидуальной отделкой фасадов встречаются и не под маркой «лэйнхаусов» (которое занято девелоперами «Ильинки»). Например, поселок «Бремен».
ЖК “Андерсен” от “Десна-Лэнд”
Расположившийся на территории Новой Москвы жилой комплекс “Андерсен” был придуман ещё в 2013-м году, но с тех пор успел сильно поменяться. Сначала он должен был быть полностью малоэтажным объектом бизнес-класса, но сейчас в его составе появились два относительно высоких здания в 8 и 9 этажей, а класс сменился на комфорт. Впрочем, если верить застройщику, это не означает снижение качества “Андерсена” и сказывается только на ценах. И это всё ещё в основном малоэтажный ЖК – несколько десятков уже сданных домов в “Андерсене” достигают в высоту только трёх этажей.
В монолитно-кирпичных домах, выполненных в стиле хай-тек и отличающихся друг от друга только некоторыми внешними деталями, покупателям предлагаются квартиры с одной, двумя и тремя комнатами, с отделкой и без, а редкие варианты идут даже с мебелью от застройщика. Кроме всего этого вместе с квартирой вы получаете множество объектов социальной и коммерческой инфраструктуры и лесной массив прямо на территории. Не зря пару лет назад “Андерсен” был признан лучшим ЖК Москвы! Хотя большая часть комплекса уже заселена, купить в нём жильё вы ещё можете – застройщик просит 73,8-120 тысяч рублей за один квадратный метр, 3,1-11,2 миллионов за квартиру.
Когда не стоит покупать квартиру в малоэтажном доме
Реальный случай из моей практики. Ко мне обратилась потенциальная клиентка за помощью в продаже 2-х комнатной квартиры в городе Видное Ленинского р-на Московской области. Я внимательно изучила маршрут и адрес, на который мне вскоре нужно было прибыть и уже тогда, у меня закрались какие-то сомнения — задницей чувствую неладное, навигатор указывал на частное владение в одном из садовых товариществ. Перезвонила, уточнила — хозяйка ответила, что мол всё в порядке, «у нас обычный многоквартирный дом». Каково же было моё изумление, когда я приехала на объект. Вот, что конкретно я там увидела: земельный участок 20 соток в СНТ, посередине которого стоит трёхэтажный дом, небольшая детская площадка, автомобильная парковка на 8-10 машин, на смежных участках обычные ветхие позаброшенные дачи. И запах, а точнее зловоние. Позже за домом я увидела коллекторный колодец, из которого в прямом смысле выливалось наружу дерьмо. А самое интересное меня ждало впереди. По правоустанавливающим документам, предоставленных мне для ознакомления, выходило, что объект в комплексе представляет собой ни что иное как доли в праве на общее недвижимое имущество: квартира предлагалась к реализации как часть от дома, в придачу к жилому помещению отдавали малюсенький участок в пол сотки как долю от общего земельного надела.
И вроде бы ничего откровенно криминального в такого рода сделках нет, формально застройщиком учтены все технические нормы и требования законодательства при возведении дома. Однако банки и иные кредитные учреждения не одобряют заёмщику ипотеку под такой объект, да и государственные финансовые институты скорее всего вряд ли разрешат использовать, например, материнский капитал и другие субсидии на такую операцию. Все они категоричны в своих оценках — по документам дом представлен не как многоквартирный, а как многокомнатный, жилые помещения не поставлены на отдельный кадастровый учёт и официально можно лишь определить порядок использования, застройщик ходит по тонкому краю, а покупатель сильно рискует, не ровен час в результате судебной тяжбы здание признают незаконным самостроем и снесут. Да и личные ощущения ущербности, неполноценности недвижимости ещё долго меня не покидали: многоквартирный дом не подключён к центральным инженерным сетям и коммуникациям, водоснабжение — скважина, водоотведение — септик, отопление автономное электрическое, находится у чёрта на куличиках, дороги разбиты, в пешей доступности отсутствуют элементарные блага цивилизации, даже магазина рядом нет, я уже не говорю об объекта социально-бытовой инфраструктуры — больницах, поликлиниках, школах и детских садиках. Добавьте сюда психологический дискомфорт, который испытывают проживающие бок о бок соседи — дом буквально нависает над приватными участками и приковывает яростные взгляды огородников, мечущие молнии, никуда им от него не скрыться, новостройка для дачников как бельмо на глазу. Да к тому же только усилили отталкивающий эффект пытливый, лукавый взгляд хозяйки и её не добропорядочные намерения. Вот такой антураж — неоднозначность ситуации, напряжение и недосказанность чувствовались абсолютно во всём. Как жить и работать в таких условиях?…
Стоит признать сей нелицеприятный факт, что зачастую в малоэтажных домах за городом услуги коммунальщиков обходятся чуточку или существенно, но всё же дороже по сравнению с городским жильём. Лишние финансовые издержки и повышающие коэффициенты при оплате услуг коммунальных служб обусловлены организационно-правовой формой объединений собственников жилья и наличием большего числа посредников между исполнителем/поставщиком услуги/энергоресурсов и непосредственным потребителем, при этом переплачивая втридорога собственники и жильцы получают услуги, мягко говоря, сомнительного качества. Помимо всего прочего, при возведении малоэтажного комплекса в лесу или в поле застройщик вынужден с нуля прокладывать дороги, протягивать километры внешних инженерных сетей, строить вспомогательные технические сооружения и подключать дополнительное оборудование: котельные, подстанции, коллекторы, опоры уличного освещения и так далее. В дальнейшем обслуживание тепло- и энерготрасс ложится целиком и полностью на плечи собственников жилья. Потенциальным покупателям квартир в малоэтажных домах, стоит в очередной раз напомнить, что за личный комфорт придётся таки дорого платить, а иногда даже много переплачивать…
В дали от благ цивилизации
Все современные загородные малоэтажные комплексы спроектированы таким образом, чтобы жильцы ни в чём не нуждались — часть первых этажей запланированы как нежилые, под размещение объектов коммерческой недвижимости: кафе, бары, рестораны, розничные магазины с товарами первой необходимости, аптеки, фельдшерские пункты. точки бытового обслуживания и досуга. Но вот с развлечениями и шопингом в широком смысле, со своевременной помощью в экстремальных ситуациях в малоэтажках за городом дела обстоят немного хуже. Точные координаты местоположения малоэтажных посёлков подчас расположены далеко от элементарных благ цивилизации, поэтому например, скорую неотложную медицинскую или помощь спасателей, пока она доберётся до удалённых заповедных мест, можно ждать часами, да и сходить пешком с девушкой в кино на вечерний сеанс тоже вряд ли получиться — это непреодолимое обстоятельство клиенту также необходимо учитывать в своих расчётах при покупке квартиры в малоэтажном доме. Однако не смотря на все условные сложности, многие потенциальные клиенты делают вполне осознанный выбор в пользу жития-бытия, например, в уютном таунхаусе или дуплексе за пределами гнетущего городского массива, и едут за город специально, чтобы было меньше финансовых издержек, а также искушений и соблазнов, препятствующих основополагающим намеченным жизненным планам, растлевающих личность и отвлекающих от первоочередных задач и насущных дел. Исходя из вышеизложенного в этом абзаце возникает следующий смежный вопрос при покупке квартиры в загородной малоэтажке, от которой пешком не дойдёшь до всех необходимых для полноценной комфортной жизни благ цивилизации и инфраструктуры — о транспортной доступности, возможных способах личного передвижения и доставки.