Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Иные права на земельные участки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Понятие прав на землю лиц, — несобственников земельных участков. Кроме права собственности как основного титула права на землю земельное и гражданское законодательство предусматривает иные права на земельные участки, на основании которых лица — несобственники земельных участков вправе их использовать. Все эти титулы производны от права собственности на землю.
Общая характеристика прав на землю лиц — несобственников земельных участков
Основанием возникновения таких прав на землю, как правило, являются юридические факты, представляющие собой различные формы распоряжения собственником земли своим имуществом. В одних случаях речь идет о распоряжении земельным участком, находящимся в частной собственности, в других — публичной: государственной или муниципальной. Отличительной чертой прав на землю лиц — несобственников земли является их неразрывная связь с правом собственности на тот или иной земельный участок.
В ходе исследования достигнута его цель, решены поставленные задачи, проанализированы теоретические положения возникновения и прекращения прав на земельные участки, сформулированы выводы о предложения по устранению противоречий норм гражданского и земельного законодательства в части возникновения и прекращения прав на землю.
Юридическая литература не раз подвергала критике низкий уровень законодательной техники ЗК РФ, в том числе неясности и неточности в терминологии. Ст. 1 ЗК РФ предусмотрены основные принципы земельного законодательства РФ. Однако данная статья содержит множество спорных положений. Например, представления о земле в ст. 1 ЗК РФ не согласуются с определением земельного участка как части поверхности.
Объектом земельных отношений выступает только конкретный земельный участок. Термин «земля» довольно абстрактен и может характеризовать только лишь ее связь с природой. Таким образом, понятие земли «есть не что иное, как земельные участки, которые объединены в одну группу по тем функциям, которые они выполняют или по целям их использования; кроме того.
При этом, следует различать землю как природный ресурс и как средство производства, а также как объект гражданских правоотношений. Таким образом, земельный участок — это часть земной поверхности, имеющий границы, которые определены в соответствии с федеральными законами.
Имущественные отношения регулируются нормами как гражданского, так и земельного законодательства. Зачастую данные нормы противоречат друг другу. Так возникает проблема соотношения норм гражданского и земельного законодательства РФ. В данном случае необходимо отдавать приоритет нормам земельного законодательства в регулировании подобного рода отношения.
Земельные участки признаются объектами недвижимого имущества и гражданского оборота. Земельные участки среди объектов недвижимости занимают главное место. При этом анализ юридической литературы показал, что дискуссии о понятии земельного участка продолжаются и по сей день, учитывая, что законодательство в данной области далеко от совершенства. Также, среди исследователей остается актуальным вопрос, что именно является объектом вещных и обязательственных прав земля или земельный участок.
Правовой режим земель представляет собой установленную законом систему общественных отношений по использованию отдельных частей земельных ресурсов. Различают следующие виды правового режима земель: общий правовой режим, который присущ всему составу земель РФ; особый правовой режим, который присущ лишь отдельным категориям земель; специальный правовой режим — обычно присущ конкретным земельным участкам.
Одной из наиболее распространенных причин для отказа в осуществлении кадастрового учета земельных участков является то, что размер земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.
Общая характеристика иных (кроме собственности) прав на землю
Помимо права собственности на землю владение и пользование земельными участками может основываться на иных правах (титулах).
Кроме права собственности гражданское (ст. 216 ГК РФ) и земельное законодательство (ст.22, 23, 24 ЗК РФ) предусматривают такие виды прав как:
- — право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст.265 ГК РФ);
- -право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268 ГК РФ);
- — право безвозмездного пользования земельным участком (ст.24 ЗК РФ);
- — сервитуты (ст.274, 277 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ);
- — аренда земельных участков (ст.22 ЗК РФ).
Иные виды права на земельные участки имеют производный от права собственности характер, так как для их возникновения требуется волеизъявление собственника участка.
В основе аренды лежит договор. По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется передать другой стороне (арендатору) земельный участок во временное владение или/и пользование за плату.
В соответствии со ст. 22 ЗК арендодателем может быть собственник земельного участка, а также законные представители несовершеннолетних лиц. получивших земельный участок по наследству. А также в силу ст. 608 ГК арендодателями являются иные лица, указанные в федеральных законах или уполномоченные собственником земельного участка. Арендатором могут быть любые физические и юридические лица.
Заключается договор аренды в простой письменной форме. Договор аренды и субаренды, заключенные на 1 год и более, подлежат регистрации, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
Различают срочный договор аренды и договор аренды, заключенный на неопределённый срок.
По общему правилу, изменение сторон договора аренды не влечет прекращения договора аренды. Договор аренды прекращается, только если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора.
Возможно заключение договора аренды со множественностью лиц, как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора.
Законодательство предусматривает множественность лиц на стороне арендатора в следующих случаях:
1. при приватизации частей зданий, строений, сооружений, являющихся самостоятельными объектами недвижимости;
2. если здания или помещения в нём принадлежат нескольким разным лицам на праве собственности, либо на праве хозяйственного ведения, или всем лицам помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения.
Существует 2 существенных условия:
1. предмет договора – т.е. в договоре должны быть указаны площадь, местоположение категория земли, целевое назначение, кадастровый (учетный) номер земельного участка (могут быть иные характеристики; прилагается кадастровый паспорт)
2. арендная плата – является одной из форм платы за землю. Она бывает трёх форм: денежная; натуральная; комбинированная.
По действующему законодательству срок существенным условием не является.
В то же время в федеральном законе могут устанавливаться предельные сроки договоров аренды земельных участков. Максимальный срок – до 49 лет (аренда лесных участков, земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Если в договоре нарушены сроки аренды, то считается, что он заключен на предельный максимальный срок.
Для договора аренды для изыскательских нужд максимальный срок 1 год. В данный срок входит время, необходимое для восстановления земельного участка, для приведения его в состояние, пригодное для использовании.
Максимальный срок дл лесных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составляет 49 лет. Земли сельскохозяйственного назначения – не более 49 лет.
Собственнику приватизируемого объекта недвижимости, расположенного на государственном или муниципальном земельном участке, земельные участки предоставляются в аренду на срок до 49 лет, а если такой объект находится на зарезервированном для государственных и муниципальных нужд земельном участке, максимальный срок аренды – срок резервирования, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Если земельные участки зарезервированы для государственных и муниципальных нужд, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть переданы по договору аренды на срок, не более срока резервирования.
Арендатор земельного участка по истечению срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, за исключением случаев, когда:
ü договор аренды подлежит прекращению;
ü если на этом земельном участке находится здание, строение, сооружение, принадлежащее третьему лицу.
При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка, за исключением случаев, когда на земельном участке находится объект недвижимости (здание, строение, сооружение), принадлежащий на вещном праве другому лицу.
Права и обязанности арендаторов и арендодателей.
Права и обязанности по договору аренды определяются статьями 22, 40-42, 30.2 ЗК, главой 34 Гражданского Кодекса.
Арендаторы земельных участков, за исключением резидентов (арендаторов) особых экономических зон, вправе без согласия арендодателя (собственника земельного участка) при условии его письменного уведомления передать все права и обязанности по договору третьему лицу, если иное не предусмотрено договором аренды. Обязанным по такому договору является арендатор. Арендные права передать в залог можно только с письменного согласия собственника земельного участка. Исключение: такое согласие не требуется, если заключен договор аренды государственных и муниципальных земельных участков сроком более 5 лет.
Если договор аренды государственных или муниципальных земельных участков заключен на срок более 5 лет, арендатор вправе передавать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его письменного уведомления. Данное право не может быть ограничено в договоре. Если заключен такой договор, то изменение условий договора без согласия арендатора не допускается, а так же расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке при существенном нарушении со стороны арендатора.
Такие сделки не могут изменяться без согласия арендатора, а также не допускается ограничение прав арендатора
Арендатор также вправе передавать земельный участок в субаренду при условии письменного уведомления арендодателя, если договором аренды не предусмотрено иного. При этом обязанным по договору остается арендатор.
Основания прекращения (расторжения) договора аренды:
1. соглашение сторон;
2. истечение срока, если договор не считается возобновлённым, продленным на неопределенный срок;
3. судебное решение о расторжении срочного договора аренды;
Основания для расторжения содержатся в ст.ст. 619, 620 ГК, ст. 46 ЗК и условиями договора аренды.
4. требование одной из сторон о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (для этого нужно известить другую сторону за 3 месяца, однако в договоре может быть определён иной срок).
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его продажи обладает правом преимущественной покупки за исключением случаев, когда на земельном участке находится объект недвижимости, который принадлежит на вещном праве третьему лицу (ст. 250 ГК).
Общая информация о вещных правах
Земля может быть как природным объектом, так и имуществом. Во втором случае она становится объектом вещного, гражданского права.
Вещные права на земельные участки – это одна из форм воплощения правоотношений с земельной собственностью, дающих их обладателю возможность распоряжаться ею. Проще говоря, это абсолютное правомочие лица, позволяющее ему воздействовать на землю и защищенное от воздействия со стороны других лиц.
Любое вещное право обладает определенными признаками. Оно:
- является абсолютным. Это значит, что, если помимо обладателя права существуют и остальные субъекты, они обязаны не препятствовать такому лицу и не могут воздействовать на принадлежащий ему участок без его разрешения;
- порождает непосредственное отношение правообладателя к вещи;
- может возникать лишь в отношении обособленной недвижимости, например, земельного участка;
- должно быть определено нормами законодательства РФ.
Вещными правами на землю являются любые права, которые вместе или по отдельности дают возможность правообладателю владеть, пользоваться и распоряжаться землей по его собственному усмотрению.
Прекращение вещных прав
ППНВ и ППБП имеют общие основания прекращения. Согласно ст. 45 ЗК, основанием для этого может послужить добровольный отказ землепользователя/землевладельца, заявление о котором подается в Росреестр.
Любые другие основания носят принудительный характер прекращения и могут быть связаны с:
- Нарушениями законодательства при использовании земли, в том числе:
- использованием не по целевому назначению;
- загрязнением и порчей земель;
- неисполнением возложенных законом обязанностей по рекультивации и улучшению земель, по приведению в необходимое состояние;
- возведением самовольных построек или отказом от их сноса в установленные законом сроки;
- неиспользованием земли по назначению на протяжении трех лет и так далее.
- Изъятием земель для государственных или муниципальных нужд.
В отношении сервитута установлены несколько иные правила. Согласно ст. 48 ЗК, сервитут прекращается:
- по истечении срока его действия или отпадении оснований, на которых он был установлен;
- через суд (ст. 276 ГК), если этот вид прав препятствует использованию участка по целевому назначению;
- в случае принятия решения органом, установившим публичный сервитут, если прекращена деятельность, для которой он установлен, за него не внесена плата или сам обладатель отказался от него;
- если собственник участка требует его прекращения, что связано с нарушением порядка установления сервитута, возникновением трудностей с использованием участка и по другим причинам, указанным в ст. 48 ЗК.
Какие должны иметься документы у владельца?
Собственник земельного участка имеет право реализовать разные возможности в отношении территории только при наличии определенной документации, которая подтверждает его статус и наличие прав. К таким документам относится:
- св-во о собственности, которое выдается Росреестром, причем оно содержит основные сведения о самом участке, дату регистрации права и иные важные сведения;
- первичные бумаги, на основании которых земля была передана новому собственнику, причем сюда может относиться договор купли-продажи или дарения, св-во о наследстве или приватизации, судебные решения или другие аналогичные документы;
- технические бумаги на участок, представленные техпланом, выпиской из ЕГРН и планом межевания;
- если имеется строение на территории, то дополнительно должны иметься документы на него, подтверждающие, что оно выступает объектом незавершенного строительства или полноценным жилым домом, хозяйственной постройкой или другим сооружением.
Вышеуказанные документы не имеют какой-либо срок действия и годности, поэтому могут храниться в семейном архиве на протяжении длительного времени, хотя при совершении разных сделок с недвижимостью желательно обновить документацию.
Собственник земельного участка имеет право на использование всех недр, поэтому может добывать полезные ископаемые, а также пользоваться пресной подземной водой или наземными водными объектами. Это касается только общераспространенных полезных ископаемых. Их добыча должна осуществляться без взрывных работ, а также важно, чтобы полученные ископаемые не находились на государственном балансе. Другим условием выступает то, что не допускается производить добычу на глубине, превышающей 5 метров.
Собственник земельного участка имеет право собственности на все полученные таким способом ископаемые, но они должны применяться только для своих нужд, например, в процессе возведения разных строений. Если же добыча производится для коммерческих целей, то для этого надо получать лицензию от государства.
Водные объекты могут использоваться также для личных нужд, для чего устанавливаются и используются разные колодцы или скважины. Это дает возможность осуществлять забор воды для постоянного использования граждан. Для этого не требуется получать разрешение.
Огораживание территории
Собственник земельного участка имеет право огораживать свою землю для ее оптимальной защиты. Для этого устанавливаются разные заборы или иные аналогичные ограждения.
Все элементы такой конструкции должны располагаться исключительно на земле, принадлежащей этому человеку, поэтому не допускается заходить за пределы участка. Для строительства могут использоваться разные материалы, а также сам процесс может реализоваться самостоятельно или с помощью строителей.
Также собственник земельного участка имеет право снести строение, не принадлежащее ему. Например, некоторые соседи незаконным способом желают увеличить свою территорию, поэтому во время строительства разных объектов заходят за границы своего участка. Владелец земли может сносить все такие строения, а при этом к нему не могут применяться какие-либо меры наказания.
Виды прав на земельные участки. Субъекты, объекты и участники земельных отношений
Действующее российское земельное законодательство предусматривает следующие виды прав на земельные участки:
- право собственности;
- право постоянного (бессрочного) пользования;
- право пожизненного наследуемого владения;
- право аренды;
- право безвозмездного срочного пользования;
- право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
Такие права, как право собственности на земельный участок, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком) ─ это вещные права на земельные участки. Вещные ─ субъективные гражданские права, объектом которых является вещь, способная обеспечить субъекту возможность удовлетворять свои потребности, непосредственно воздействуя на нее.
Возникновение прав на земельные участки происходит по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и соответствующими федеральными законами.
Субъекты прав на земельные участки ─ это граждане, юридические лица, государство (Российская Федерация и ее субъекты) и муниципальные образования.
Земельный участок является объектом гражданских отношений. Что такое земельный участок как объект права разъясняется в статье 6 «Объекты земельных отношений» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ):
«1. Объектами земельных отношений являются:
- земля как природный объект и природный ресурс;
- земельные участки;
- части земельных участков».
Обладатели сервитута имеют право ограниченного пользования земельным участком (разумеется, чужим). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Законодательство различает частный и публичный сервитуты. Примерами публичного сервитута являются:
- проход (проезд) через земельный участок в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования;
- использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и иных коммуникаций, а также объектов транспортной инфраструктуры;
- размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и другие.
Общая информация о вещных правах
Земля может быть как природным объектом, так и имуществом. Во втором случае она становится объектом вещного, гражданского права.
Вещные права на земельные участки – это одна из форм воплощения правоотношений с земельной собственностью, дающих их обладателю возможность распоряжаться ею. Проще говоря, это абсолютное правомочие лица, позволяющее ему воздействовать на землю и защищенное от воздействия со стороны других лиц.
Любое вещное право обладает определенными признаками. Оно:
- является абсолютным. Это значит, что, если помимо обладателя права существуют и остальные субъекты, они обязаны не препятствовать такому лицу и не могут воздействовать на принадлежащий ему участок без его разрешения;
- порождает непосредственное отношение правообладателя к вещи;
- может возникать лишь в отношении обособленной недвижимости, например, земельного участка;
- должно быть определено нормами законодательства РФ.
Вещными правами на землю являются любые права, которые вместе или по отдельности дают возможность правообладателю владеть, пользоваться и распоряжаться землей по его собственному усмотрению.
Понятие и виды: что это такое?
Вещными правами признают и ограниченные права на обращение с чужой собственностью. В частности право на постоянное бессрочное землепользование или право на безвозмездное временное использование земли, право на использование жилья членами семьи собственника, сервитут и т.п.
Лицам, которые могут обладать земельным правом, в РФ считаются все граждане. Причем правоспособным россиянин считается с рождения, а вот проводить какие-либо операции с недвижимым достоянием позволено с наступлением совершеннолетия.
Иностранцы и лица без гражданства, тоже могут быть субъектами вещного права на землю, но их возможности будут несколько ограничены. Юридические лица становятся обладателями оговоренного права после госрегистрации. Допустимые границы в управлении земельными участками у организаций будут обусловлены их целями и задачами, которые обозначены в учредительной документации.
Объекты земельного права РФ можно разделить на несколько типов:
- Все земли страны – общий объект.
- Земли с присвоенными им различными категориями (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов и др.) – родовой объект.
- Выделенный участок с обозначенными границами – конкретный объект.
Возможности и ответственность субъектов землевладения зависит от различных факторов.
В каждой отдельной ситуации будет много нюансов, влияющих на эксплуатацию участков. Если разделить такие частные случаи по группам, то полномочия могут находиться в зависимости от:
- позиции субъекта в правовой сфере;
- права на землю у субъекта (собственности, землепользования);
- формы землепользования (постоянное или временное, отчуждаемое или неотчуждаемое и т.п.);
- направленности использования земель (извлечение имущественной выгоды от эксплуатации надела земли).
Чтобы иметь вещное право на землю обязательно быть ее собственником. Такой подход создает необходимость дублирования оформления земельных прав: первичную и вторичную.
Права собственника земельного участка
— право собственника контролировать доступ на свой земельный участок ( ст 262 ГК ) ( может огораживать участок , но если не огорожен , либо ясно не обозначено, что вход на участок без его разрешения не допускается – любое лицо может пройти через участок).
Основное средство реализации права контролировать доступ на ЗУ – огораживание ЗУ путем возведения забора (один из типов закрепления на местности границ земельного участка)
— естественное право на природные объекты, находящиеся на ЗУ.
В одних случаях речь идет о праве пользования природным объектом, в других — о праве собственности на соответствующие природные объекты . права называются естественными – обеспечивают удовлетворение насущных потребностей собственника ЗУ.
Добыча общераспространенных полезных ископаемых возможна только в границах ЗУ, без применения взрывных работ, их добыча должна вестись только для своих нужд, подземные сооружения должны быть сооружены на глубине до 5 метров.
-право на использование воздушного пространства
Собственник вправе использовать все, что находится над его ЗУ.
-право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельхоз продукцию и доходы
— право собственников ЗУ возводить жилье, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения
( при условии соблюдения градостроительных и строительных норм)
— право на оросительные , осушительные , культурно-технические и др мелиоративные работы , строить пруды и иные водные объекты ( в соответствии с установленными законодательством экологическими , строительными , санитарно-гигеническими и иными спец требованиями )
— право на внутреннюю организацию территории своего ЗУ, которое включает право деления ЗУ
Действие осуществляется путем землеустроительных работ.
-право доступа собственника на свой собственный ЗУ (если к ЗУ есть собственный подход, проезд или подъезд )