Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Есть ли собственник у незарегистрированного ОНС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
Признание объекта незавершенным строительством
Для признания недвижимым имуществом объект незавершенного строительства должен обладать следующими характерными признаками:
- Объект незавершенного строительства должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено;
- Объект незавершенного строительства, являясь одновременно предметом действующего договора и объектом незавершённого строительства, не должен составлять предмет действующего договора строительного подряда. Или он не может быть объектом вещных прав. Объект незавершенного строительства может быть только объектом обязательств, которые определены в договоре строительного подряда. Следовательно, замена сторон этих обязательств допустима лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам.
- Пункт 1, статья 218 ГК ФР трактует, что лицо, приобретающее право собственности на создаваемый объект, обязано в установленном порядке совершить сделку с объектом незавершенного строительства ещё до завершения его создания. Настоящее условие не исключает возможность государственной регистрации на признание собственности на объект незавершенного строительства вне зависимости от совершающихся сделок. Они могут быть направленны как на отчуждение соответствующего право собственности на объект незавершенного строительства, так и на его обременение (ипотечное кредитование).
- В соответствии с п. 2 Временного Положения о порядке реализации ОСН, объекты незавершённого строительства должны соответствует двум следующим признакам: окончание нормативных сроков строительства и приостановка строительства из-за отсутствия финансирования и материально-технического обеспечения.
Стоимость оценки объектов незавершенного строительства
| Оценка недвижимости | Стоимость | Сроки |
| Оценка незавершенного строительства | от 4 000 | 3-5 |
Это здание, строение, сооружение, на котором полностью завершены строительные работы и которое готово к эксплуатации по целевому назначению. Если есть спор, достроен объект или нет, процент его готовности можно подтвердить строительно-технической экспертизой.
Большинство недвижимых объектов получают статус объекта завершенного строительства после того как выдано разрешение на их ввод в эксплуатацию. Этот документ удостоверяет, что строительство полностью завершено и построенный объект соответствует установленным требованиям к строительству (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).
Завершенный строительством объект может быть капитальным и некапитальным. Недвижимостью является только капитальный объект, так как у некапитального нет прочной связи с землей. Только на капитальный объект можно зарегистрировать право собственности в ЕГРН (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Работа инвентаризационной комиссии
Собранная инвентаризационная комиссия осуществляет проверочные работы с целью:
- Определения текущего состояния строительного объекта, степени выполнения работ согласно выработанным критериям.
- Обнаружения того строительного оборудования, систем коммуникации, которые были переданы в строительство, но остались незавершенными.
- Определения фактов завышения или занижения стоимости строительных работ по причинам:
- изначальных ошибок в сметной документации, бухгалтерских документах;
- неправильного применения поправочных коэффициентов, с помощью которых стоимость работ, зарплаты, прочих издержек пересчитывается с учетом актуальных цен на рынке;
- вхождения в общую смету тех пунктов, которые не имеют непосредственного отношения к работам по договору (например, ремонт оборудование, устранение последствий непредвиденных сбоев в работе техники, работы по пуску машин и т.п.).
Акт о приостановлении строительства
По итогу работы комиссии составляется соответствующий документ, который называется акт о приостановлении строительства (форма № КС-17). Документ является основным юридическим подтверждением того, что работа будет приостановлена, а сам объект – законсервирован. В него обязательно включаются такие сведения:
- название объекта, все его паспортные данные;
- цели строительства здания;
- дата начала и предполагаемая дата окончания работ (как предусматривалось изначально);
- полная стоимость всех работ, которая была согласована изначально при заключении сторонами договора подряда (сметная стоимость);
- сметная стоимость работ, которые выполнены по факту до даты прекращения в связи с решением о консервации;
- сумма, которая необходима на работы по консервации и обслуживанию объекта до того момента, когда строительство будет возобновлено.
Акт о приостановлении строительства имеет утвержденную, унифицированную форму и выглядит, как показано на скрине.
Помощь адвоката по регистрации незавершенки в Екатеринбурге
Тема является актуальной, поскольку все чаще организации, индивидуальные предприниматели, принявшись строить какой-то объект недвижимости, оказываются в ситуации, когда не могут завершить строительства из-за финансовых трудностей, но регистрируют право собственности на недостроенный объект, а впоследствии, например, МУГИСО оспаривает зарегистрированное право у лица.
В настоящее время идет разработка упрощенного механизма данного процесса. Предполагается, что в будущем будет достаточным предоставление в органы лишь кадастрового паспорта объекта вместо приведенных выше документов. Наш юрист по недвижимости решит вопрос регистрация прав на объект незавершенного строительства профессионально и в срок. Консультация юриста по вопросам недвижимости поможет решить Вашу проблему уже сегодня.
ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.
Степень незавершённости объекта
Законом не определены строгие критерии незавершённого объекта. Таковым может считаться как здание, у которого возведён только фундамент, так и то, где остались лишь отделочные работы.
Но строительные документы выделяют четыре стадии готовности ОНС:
- Начальная (0-15%). На этой стадии проводят подготовительные работы и возводят временные строения. Строительство основного объекта только начинается.
- Средняя (16-50%). Закончено возведение стен и перекрытий, идут инженерные работы нутрии здания.
- Высокая (51-75%). Основные монтажные и инженерные работы проведены, начались отделочные работы.
- Завершающая (76-99%). Отделочные работы выполнены более чем на половину, начались пусконаладочные работы.
Если объект введён в эксплуатацию и принят соответствующими органами, то его готовность оценивается как стопроцентная. Такой объект уже не будет считаться незавершённым строительством.
Документы для регистрации постройки
Для регистрации владелец незавершённого объекта подаёт заявление и ряд документов:
- Бланк заявления.
- Паспорт.
- Квитанцию об уплате госпошлины.
- Разрешение на строительство.
- Проектные документы (кадастровый и технический паспорта, смета).
- Свидетельство собственности на землю.
- Пакет регистрационных документов юридического лица, если оно является застройщиком.
- Данные о степени готовности строительства.
- Документ о завершении действия договора подряда.
- Документы об отсутствии обременений на данный объект.
- Иные документы, которые запросил регистрирующий орган.
Что такое незавершенное строительство?
Определение «недостроя» или объекта незавершенного строительства нет ни в одном официальном документе. Вот почему в судебных органах рассматриваются тысячи дел, касающиеся статуса той или иной недвижимости. Для упрощения работы суда в 2020 году выпущено Постановление под номером 25, в котором разъяснены некоторые нюансы таких объектов.
Так, в пункте 38 упомянутого Постановления приводится определение объекта незавершенного строительства (ОНС). Здесь указано, что недострой — частично построенный капитальный объект, который к моменту получения статуса должен иметь фундамент. Если участок под строительство просто засыпан камнем, залит бетоном или покрыт асфальтом, такое объект не относится к ОНС, ведь у него отсутствуют признаки капитального объекта.
Документы для регистрации постройки
Для регистрации владелец незавершённого объекта подаёт заявление и ряд документов:
- Бланк заявления.
- Паспорт.
- Квитанцию об уплате госпошлины.
- Разрешение на строительство.
- Проектные документы (кадастровый и технический паспорта, смета).
- Свидетельство собственности на землю.
- Пакет регистрационных документов юридического лица, если оно является застройщиком.
- Данные о степени готовности строительства.
- Документ о завершении действия договора подряда.
- Документы об отсутствии обременений на данный объект.
- Иные документы, которые запросил регистрирующий орган.
Где можно вести капитальное строительство
Подбор территории под строительство зависит от вида и целевого назначения земельного участка. Так, земли распределяются под сельское хозяйство, транспортную инфраструктуру, бизнес, промышленное производство, жилую постройку, возведение общественных и культурных объектов.
На одном участке разрешается несколько видов деятельности. Допускается строить капитальное строение на любой площади согласно его цели, но при условии, что нет ограничений по проценту застройки, сохранению зелёных насаждений. Исключением являются земли заповедников, лесов, выполняющие средообразующие функции. На них капитальное строительство запрещено либо разрешено при строгом соблюдении установленных правил.
Понятие незавершенного строительства
Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно.
Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.
ВНИМАНИЕ! Сумма по незавершенному строительству формируется только из фактических расходов.
Как происходят сделки с такими объектами
Как уже было упомянуто, оформленный должным образом объект «незавершенки» считается недвижимым имуществом. Именно потому любая сделка по купле или продаже незавершенного строительства аналогична сделке с любой другой недвижимостью. Покупатель, желающий приобрести «незавершенку», должен уделить внимание следующим моментам:
— наличию подтверждающих регистрацию объекта документов;
— присутствию решения органов власти о выделении под строительство земельного участка;
— плану вышеупомянутого объекта незавершенного строительства;
— наличию всей полагающейся документации (технической и проектно-сметной) ;
— документам, которые подтверждают расторжение подрядного договора на строительство объекта.
Все данные с характеристиками имущества, включая местонахождение его на территории участка, в обязательном порядке указываются в договоре о купле-продаже недвижимости.
Составляется подобный договор по строго определенному образцу, обязанному к соблюдению всеми участниками сделки.
Объект незавершенного строительства – что это такое
Термины «незавершенный объект» или «незавершенное строительство» используются во многих законодательных актах или нормативных документах. Но нигде нет точного определения этих понятий.
Чтобы разобраться с определением данных понятий, стоит обратиться к ст. 1 Градостроительного кодекса России, где можно найти определение термина «объект капитального строительства». Уже на основании этого определения можно попытаться определиться с теми терминами, к которым есть много вопросов.
В конце 20 века действовала инструкция, относящаяся к государственному наблюдению за капитальным строительством. В этой инструкции было дано четкое определение того понятия, которое сейчас вызывает споры и вопросы.
В частности, в ней говорилось об объекте незавершенного строительства как о том объекте, на котором продолжаются строительный работы. Так же такое определение относилось к объектам, строительство которых временно не ведется или заморожено и по которым еще не было проведено приемки в установленном законом порядке.
К сожалению, этот документ уже не имеет своей силы с января 2008 года. Хотя именно в нем можно найти самое точное определение термина.