Продать долю в доме без выделения в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продать долю в доме без выделения в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?

Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:

• Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
• Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
• Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре

Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:

• Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
• Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
• Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
• Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

   1. Заказчик имеет право:
      1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
      2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
      3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
   2. Заказчик обязан:
      1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
      2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
      3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
      4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
   3. Исполнитель имеет право:
      1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
      2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
         • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
         • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
      3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
      4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
      5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
   4. Исполнитель обязан:
      1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
      2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
      3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
      4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
      5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
   5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.
   1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
   2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
   3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
   4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
   5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

   Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов?

   Статус «единственного» жилья определяется отдельно для каждого из супругов. При этом учитывается не только совместное имущество, но и недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них. Налог рассчитывается индивидуально.

   Рассмотрим на примере. В октябре 2022 года супруги Петровы принимают решение о продаже квартиры, которая приобретена в браке в 2019 году. При этом у Ирины в собственности есть другое жилье, приобретенное до вступления в брак. В этой ситуации она должна заплатить в виде налога 13% от половины стоимости продаваемой квартиры. А вот её супруг Иван налоги платить не будет, потому что квартира для него единственное жилье и срок минимального владения (в этом случае 3 года) уже прошёл.

   ---

   Выделенная доля — объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект». Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.

   Выделенная доля по цене раза в два ( примерно ) дороже невыделенной. Для продавца — хорошо. Для второй стороны, может, и плохо. Выделенная доля может быть реализована продавцом более быстро и успешно, чего при невыделенной.

   Обязательный порядок продажи доли при наследовании

   В законе о жилой недвижимости, который будет введен в 2023 году, предусмотрены изменения, касающиеся продажи доли в помещении при наследовании. Согласно новому закону, при наследовании жилой недвижимости и наличии доли в ней, будет обязательный порядок продажи этой доли.

   Основная цель нового закона о продаже доли в жилой недвижимости при наследовании — обеспечение равенства наследников и предотвращение возможных конфликтов и споров между ними. При наследовании жилого помещения с долей, все наследники будут обязаны согласовывать решение о продаже этой доли.

   Закон предусматривает, что продажа доли в жилом помещении будет производиться на открытом аукционе или через специальные агентства, специализирующиеся на продаже долей в недвижимости. Стоимость доли будет определяться исходя из рыночных цен на жилую недвижимость в данном регионе.

   Продажа доли будет проводиться в течение определенного срока, который будет установлен законом. В случае, если ни один из наследников не заинтересован в приобретении доли, она будет предложена другим заинтересованным лицам. При этом, наследники будут иметь предпочтительное право на приобретение доли по цене, установленной на аукционе.

   Сумма полученная от продажи доли будет равномерно распределена между наследниками, в соответствии с их долями в наследстве. Исполнение этого закона будет контролироваться соответствующими государственными органами и комиссиями.

   Таким образом, новый закон о продаже доли в жилой недвижимости при наследовании создает прозрачные и честные условия для всех наследников, и обеспечивает равные возможности при разделе наследства.

   Инструкция для собственников по продаже своей доли в квартире в 2023 году

   Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:

   1. Гражданский кодекс РФ.
   2. Закон о приватизации.
   3. ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.

   Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.

   Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.

   Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.

   Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

   Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

   В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

   Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.

   Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.

   Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.

   Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.

   Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:

   1. Принятие решения о продаже доли.
   2. Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
   3. Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
   4. В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.

   В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.

   В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.

   Как выкупить долю жилой площади?

   Такое имущество – общая собственность, которую нельзя продать без согласования со второй стороной. Если один супругов предпримет это, то сделку легко опротестовать через суд.

   Исключительные случаи, которые не требуют разрешения:

   • пара оформила брачный контракт, регулирующий права на имущество.
   • признание мужа или жены недееспособными;

   Итак, доля может быть продана одному из совладельцев или третьему лицу, в зависимости от жизненной ситуации. Зачастую в сделке участвуют наследники, которым не выгодно делить жилье с родственниками умершего. Оптимальный вариант – предложить родне выкупить долю. Если бы все умели договариваться между собой, вопросов бы не возникало – но чаще происходит обратное: доля не нужна, совладельцы чинят препятствия, цена никого не устраивает, документы устарели.

   На практике, у других собственников дома не всегда есть финансовая возможность выкупить долю. В этом случае может быть оформлен отказ, который позволит продавцу заняться продажей, не дожидаясь окончания тридцатидневного периода.

   По сути, этот вариант дает возможность продать долю в доме с согласия собственников. При этом следует ответственно подходить к оформлению отказа и не допускать наличия в документе неоднозначных формулировок.

   Услуга	Стоимость, руб.
   Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости	400
   Оформление отказа других собственников через нотариуса
   При отправке почтовым сообщением	2000–2500
   Заверение на рабочем месте	1000–1500
   Госпошлина за регистрацию сделки купли-продажи
   При подаче заявки лично	2000
   Оформление через Госуслуги	1400

   Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

   Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

   Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

   Не выделили доли детям

   Не выделили доли детям – а от покупателей утаили.
   Конечно если в сделке интересы покупателей бережёт риэлтор, он быстро “вычислит” ситуацию.
   Для покупателя, купившего недвижимость, приобретенную за счет средств государственных субсидий, в правах на которую не выделены доли всем членам семьи – это мина замедленного действия!

   Да-да, именно так порой оборачивается для Покупателя , использование Материнского(семейного) капитала в предыдущей сделке, по заинтересовавшей его квартире.

   Не стоит забывать, что там где участвуют бюджетные деньги, усилен контроль за их использованием, применением по целевому назначению. Контроль этот возложен на прокуратуру.

   Применение Материнского капитала при покупке жилого помещения, обязывает включать в число собственников всех членов семьи.

   Очень часто бывает, что кроме этих денег, в сделке по покупке жилья, используются и кредитные средства.

   Чтобы обезопасить себя от сложностей выселения детей, в случае нарушения обязательств заемщиком, многие банки не включают детей в число собственников.

   В такой ситуации родители до 15.04.2020 делали нотариально заверенное обязательство о выделении долей детям, после оплаты кредита и передают его в Пенсионный фонд.
   Сейчас обязанность по оформлению нотариального обязательства о выделении долей детям с родителей сняли, но прописали об этом прямо в законе.

   ФЗ-256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» Статья 10
   4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

   Часто родителя доли детям не выделяют, понимая что эту сильно осложняет продажу, а выставляют квартиру на рынок.

   Если средства материнского капитала используются для погашения ипотечного кредита, информацию об этом вы сможете получит только от собственников. И ни как иначе!!!

   Ни факт конечно, что они захотят вам об этом сказать, ведь им надо быстрее продать квартиру.

   В предыдущем договоре купли-продажи об использовании средств Материнского капитала ни слова!
   Ведь он использовался для погашения ипотечного кредита, а не на оплату продавцу!
   Если вы пропустили эту ситуацию – ваша сделка оспорима!

   До сих пор ПФР не передает данные в Росреестр об использовании средств МСК.

   Другие собственники против

   Взаимоотношения владельцев частей одного дома могут быть разные, от дружественных до конфликтных. При самом худшем положении дел другие собственники могут всячески препятствовать в продаже чужой доли.

   Они не хотят ее сами покупать и не хотят, чтобы она продавалась в принципе. Как аргумент против продажи выставляется отсутствие четких границ доли в доме, границ частей участка.

   Это создает массу проблем собственнику и сильно отпугивает потенциальных покупателей – кто захочет начинать жизнь в новом доме с конфликтов и споров. В такой ситуации юристы сферы недвижимости советуют официально выделять свою долю как объект недвижимости. Такое право за владельцами долевой собственности закреплено статьей 252 ГК РФ.

   При отсутствии согласия на выделение отдельных частей здания у других собственников, можно сделать это через суд. Не всегда получается точно ограничить пространство выделенной доли так, чтобы оно соответствовало доле юридической. Иногда нужно компенсировать часть площади деньгами тому или иному владельцу. Компенсация также может быть выплачена в принудительном порядке, через суд.

   ВАЖНО! Как бы не было сложно, продать долю всегда можно даже без согласия других собственников.

   Только иногда это будет связано с решением многих дополнительных вопросов, потребует немало времени и некоторые средства.

   Рекомендуется при конфликтных отношениях с другими собственниками сразу выделять свою часть, чтобы потом сразу можно было продать, завещать, обменять свое имущество. Собственник уже сам решает, кому он будет передавать права собственности и по какому документу.

   Купить долю в квартире – шанс сэкономить на покупке жилья? — Рынок жилья

   Подпишитесь на нас:

   22.09.2014 / 00:00 16538

   Приобретение невыделенной доли в квартире сродни лотерее. Если не повезет – останешься с неликвидными метрами на руках. Но при благоприятном развитии событий такая покупка может стать неплохой инвестицией.

   Для начала отметим разницу между покупкой доли в коммуналке и в квартире, которая таковой не является. В первом случае доля почти всегда соответствует комнате (либо нескольким комнатам). Если же доля не выделена, то есть квартира является собственностью нескольких лиц, то определить, где заканчиваются владения одного хозяина и начинаются другого, – невозможно.

   Однако и такие невыделенные доли можно продать и, соответственно, купить.

   Неразрешимые противоречия

   Возможность продавать и покупать не только целые квартиры, но и их части возникла у россиян в начале 1990-х, когда был принят закон о собственности. А доли появились благодаря тому, что квартира могла быть приватизирована на несколько человек – как членов семьи, так и просто зарегистрированных в ней граждан.

   Также общедолевая собственность возникает в результате семейных конфликтов, разводов. Если квартира приобреталась в браке, то при его расторжении она делится поровну между бывшими супругами, как правило, через суд.

   Но, бывает так, что договориться о совместной продаже некогда общего имущества у них не получается, и тогда один из них может выставить свою долю на продажу. Другой распространенный случай: родственники, получившие в наследство квартиру, не смогли ее поделить или реализовать целиком.

   Тогда каждый из них имеет право продать свою долю самостоятельно. Казалось бы, на такое предложение разумный покупатель не польстится. Особенно это касается «однушек», где приобретение доли означает перспективу поселиться в одной комнате с совершенно посторонним человеком.

   Однако определенные выгоды из такой покупки иногда извлечь вполне реально. Предположим, квартира оценивается в X млн руб. и разделена на две доли. При продаже каждая из них будет стоить вовсе не X/2 млн руб., а значительно дешевле.

   Конкретный пример из листинга БН: в одном из петербургских домов предлагается к реализации трехкомнатная квартира за 6,5 млн руб. Одновременно в том же доме выставлена на продажу доля (1/2) в аналогичной по площади «трешке» за 2 млн руб.

   То есть можно приобрести «полквартиры» и договориться с другим совладельцем о продаже «трешки» целиком. Тогда каждый выручит по 3,25 млн руб.

   Этой суммы хватит на отдельное жилье: на скромную «однушку» в одном из петербургских «спальников», например, в Лигово или Шушарах.

   «Когда в товарищах согласья нет…»

   Насколько реально достичь консенсуса между ранее незнакомыми людьми, но волею судеб ставшими совладельцами и даже соседями? Разумеется, здесь никто ничего гарантировать не может.

   Однако тот факт, что человеку придется делить жилплощадь с незнакомцем, может серьезно мотивировать к совместной продаже квартиры.

   К тому же экс-родственникам (бывшим супругам), возможно, не удалось об этом договориться по причине личной неприязни. Стало быть, у нового совладельца шансов будет больше.

   Но, если консенсус все же не случился, то сделка по приобретению доли автоматически оказывается не лучшим способом вложения денег. Да и «холодная война» с соседями, если въедете на приобретенные метры, вам обеспечена. Все будет зависеть от размера квартиры и числа хозяев.

   Покупка жилья на вторичном рынке: какие существуют риски?Приобретая квартиру, комнату или дом на вторичном рынке, необходимо досконально проверить историю >>Например, если трем сособственникам принадлежит трехкомнатная квартира, то здесь все более-менее просто. Можно определить порядок пользования имуществом и затем разделить лицевые счета (чтобы каждый платил за ЖКУ в соответствии с размером своей жилплощади). В самом крайнем случае это можно сделать в судебном порядке, хотя примеров таких решений довольно мало.

   Чисто теоретически можно выделить свою долю в натуре (статья 252 ГК РФ оговаривает эту возможность). Однако на практике эта норма скорее подходит только для загородных домов, в обычной квартире сделать это практически невозможно.

   А следовательно, нельзя будет даже зарегистрировать на собственной жилплощади ближайших родственников (за исключением несовершеннолетних детей) – без согласия других совладельцев.

   Впрочем, сам новый собственник «прописаться» в квартире право имеет.

   Выделить доли в натуре в городской квартире сложно. В частности, нужно будет сделать в ней дополнительный вход, санузел и при этом не уменьшить рыночную стоимость жилья

   Подчеркнем, что решаться на такую неоднозначную сделку, как покупка невыделенной в натуре доли, следует лишь будучи уверенным, что продать квартиру целиком впоследствии не составит труда.

   Скажем, заранее обговорив такой сценарий с другими совладельцами (или их родственниками). Кроме того, теоретически можно попробовать принудить вашего соседа продать вам его долю в судебном порядке, разумеется, с выплатой компенсации.

   Ранее подобное было невозможно, но в начале 2013 года Верховный суд России создал прецедент.

   Как правильно купить долю

   Если вы все же решились на такую сделку, следует учесть все юридические нюансы проведения сделки.

   Ключевой момент – продавец обязан оформить уведомление о продаже своей доли и отправить ее всем сособственникам жилья. Технология точно такая же, как и при покупке комнаты в коммуналке: либо получение нотариально заверенного отказа всех совладельцев от преимущественного права приобретения доли.

   Либо отправка уведомления о продаже доли (опять-таки нотариально заверенного) по месту регистрации сособственников ценным письмом с описью вложения. Если спустя месяц никакого ответа не последует, это равносильно отказу от преимущественного права покупки.

   Соответственно, задача покупателя – убедиться, что у продавца имеются вышеописанные документы.

   Собственник невыделенной доли не имеет права без согласия остальных совладельцев зарегистрировать в квартире еще кого-то, за исключением несовершеннолетних детей

   Важный момент: в обращении к совладельцам должна фигурировать цена отчуждаемой доли и продать ее дешевле собственник не имеет права (в договоре купли-продажи может быть прописана аналогичная сумма либо бо́льшая). В противном случае сделка может быть оспорена. Или, скорее всего, она просто не будет зарегистрирована в Росреестре.

   Число совладельцев конкретной квартиры поможет выяснить выписка из ЕГРП – ее обязан предоставить продавец. Он же должен предъявить справки по форме 7 и 9: они покажут, кто зарегистрирован на этой жилплощади. Это могут быть, к примеру, несовершеннолетние дети, наличие которых существенно усложняет любые сделки с недвижимым имуществом.

   Для регистрации сделки, помимо отказов от остальных совладельцев, понадобятся документы, удостоверяющие личность обеих сторон (паспорта), договор купли-продажи доли в квартире в трех экземплярах, квитанция об оплате госпошлины, кадастровый паспорт (если квартира еще не стоит на кадастровом учете). В случае с договором дарения отказы не требуются.

   Отметим, что по действующему законодательству в случае продажи недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, придется заплатить налог в размере 13% от стоимости имущества (правда, часть денег можно вернуть с помощью налогового вычета).

   Это касается и сделок с долями. Однако, если недвижимость стоит менее 1 млн руб., то ничего платить не придется.

   И продавать, допустим, «четверть» стандартной однокомнатной или даже двухкомнатной квартиры (например – в хрущевке на окраине города) можно хоть на следующий день после приобретения доли.

   Как проверить, что предлагает продавец: отдельную комнату или долю в квартире

   Дело в том, что доля в собственности — это не то же самое, что комната или выделенный где-то в квартире уголок. Это просто не определенная физически доля.

   Нужно понимать, что другими долями квартиры владеют другие собственники. Если это не выделенная в натуре доля, то есть отдельная выделенная комната, то вселение в квартиру может быть затруднительно. Это связано с тем, что конкретное место проживания не определено. В таком случае, если собственники не являются родственниками, квартира делится между ними для проживания только выделом в натуре.

   Если доля слишком мала и она не выделена в натуре, то вряд ли можно рассчитывать на вселение в квартиру. Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто, если доля меньше комнаты.

   Какой есть риск. Если продавец продает долю в собственности под видом отдельного жилья, это мошенничество. Иногда под видом отдельной маленькой студии продается доля, то есть даже не отдельное помещение, а только его часть. Бывает, что собственник покупает большую квартиру в старом жилищном фонде и делит одно помещение на несколько обособленных, проводит воду в каждую «студию» и делает там отдельные санузлы с небольшими кухонными зонами, а потом продает их. Нужно понимать, что в договоре купли-продажи будет указана именно доля в праве, а не квартира.

   В таких объявлениях часто указано, что покупка — только за наличный расчет, без ипотеки и материнского капитала. Это связано с тем, что продавец хочет избежать проверок банка.

   Подобные случаи являются предметом судебных разбирательств. Например, в Ставрополе подобную переделку суд признал незаконной, и по решению суда квартиру пришлось привести к первоначальной планировке. В этом случае покупателям таких «студий» придется через суд выделять в натуре доли, которые могут не соответствовать тем квадратным метрам, за которые они заплатили изначально.

   
   

   Похожие записи:

   • Как оформить льготы пенсионерам в Нижнем Новгороде в 2023 году
   • Как перевести ребенка в другой детский сад?
   • Как продать квартиру самостоятельно: пошаговая инструкция