Первоочередное право выкупа доли

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Первоочередное право выкупа доли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие есть особенности кредитования долей?

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Условия выдачи такого кредита:

• Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
• В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
• При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
• Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
• Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
• Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
• Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.

Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.

Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.

Преимущественное право покупки доли в коммунальной квартире — это право, которое имеют собственники уже существующей недвижимости, когда кто-то из владельцев такой же доли жилья хочет ее продать. Покупатель, который имеет это право, может купить долю в общей квартире до того, как она будет предложена постороннему покупателю.

Многие люди не знают, как это работает или как это может защитить их права на жилье. Если вы являетесь собственником доли в квартире и вы хотите продать ее, то вы должны сообщить о своем намерении продать долю всем другим собственникам общей квартиры. Всего участники общей долевой собственности обязаны уведомлять друг друга о своих намерениях купить или продать доли в общей собственности.

Если другой собственник доли в общей квартире решит воспользоваться своим правом на преимущественную покупку вашей доли, то он должен связаться с вами и приготовить договор на покупку. Данный договор необходимо заключить в письменной форме, который должен быть заверен нотариусом. Это имущество может быть заложено и в таком случае ваша доля в праве собственности будет заложена вместе с общим объектом недвижимости.

Если в течение месяца со дня получения извещения о продаже вы не ответили на это извещение, то собственник доли в общей собственности может свободно продавать свою долю некому угодно, а также эту собственную долю передать за наличные средства другой стороне. В противном случае, вы будете иметь преимущественное право на покупку этой доли, а продавец должен будет продать свою долю в соответствии с вашими условиями.

Преимущества использования преимущественного права покупки доли в квартире

Защита прав покупателя

Использование преимущественного права покупки доли в квартире гарантирует покупателю, что он получит желаемую долю в квартире на законных основаниях. В таком случае покупатель первым получает предложение о покупке доли, что позволяет ему иметь преимущество перед другими желающими приобрести эту же долю.

Прямое соглашение между сторонами

Преимущественное право покупки доли в квартире — это договор между двумя сторонами. Это означает, что каждая сторона знакома со всеми условиями сделки и не может быть обманута ни в каком отношении. Это обеспечивает порядок и контроль в ходе сделки, а также минимизирует вероятность обмана и мошенничества.

Удобство и экономия времени

Покупка доли в квартире вправе происходить быстро и без всяких дополнительных затрат на оформление документов. В таком случае нет необходимости искать новый объект недвижимости и проходить процедуру его оформления. Однако, необходимо отметить, что для проведения сделки по преимущественному праву покупки доли в квартире должно быть заключено письменное соглашение, которое включает в себя все условия сделки.

Ограничение сделок с недвижимостью

Владельцы доли в квартире имеют право на продажу только своей доли, а не всей квартиры целиком. Это предотвращает возможность любых потенциальных проблем с продажей квартиры в целом, например, если один из владельцев доли не захочет продавать. Таким образом, общая сумма налогов и коммунальных платежей распределяется равномерно между всеми владельцами, что делает сделку более выгодной для всех сторон.

Отсутствие залога для покупателя

В случае использования преимущественного права покупки доли в квартире, покупатель получает право на приобретение доли без залога. Это значит, что покупатель не оставит свое имущество в залог, чтобы покрыть расходы на покупку. Таким образом, покупатель не рискует потерять свое имущество, если платежи по квартире не будут выплачены вовремя.

Понятие	Объекты, к которым применяется	Кто может воспользоваться
Преимущественное право покупки доли	Доля в квартире	Собственникам других долей и нанимателям
Недвижимость, которую можно купить	Доля в квартире, на которую распространяется право	Только имеющим право приобретения и тем, кто получил извещения о продаже
Срок действия права	30 дней с момента получения извещения	Владельцам долей и нанимателям, которые отказались от покупки в указанный срок
Порядок покупки	В соответствии с договором долевой собственности	Владельцы долей имеют право выкупить долю без оформления нового договора, наниматели — по договору покупки
Продажа доли третьим лицам	Нельзя без согласия всех собственников долей	Остальные собственники долей могут воспользоваться своим правом на покупку
Залог доли	Может быть установлен только с согласия всех собственников долей	Покупатель доли не может продать заложенную долю без согласия других собственников

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

Примеры употребления на «Секрете»: интересные примеры из практики

На портале pravo.rf можно найти множество примеров, демонстрирующих употребление преимущественного права покупки при реализации долевой собственности. Ниже приведены некоторые из них:

• Пример 1: Извещение о продаже доли

  В одном из случаев по Кузнецову Федору Николаевичу было размещено объявление о продаже его доли в долевом строительстве на портале «Секрет». Покупатель, обладающий преимущественным правом покупки, получил уведомление о намерении продать долю и мог приступить к осуществлению своих прав в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

• Пример 2: Покупка доли на «Секрете»

  В другом случае одно из лиц выразило намерение приобрести долю в долевом строительстве на портале «Секрет». Сообщение об этом было отправлено продавцу, который обязан был предоставить преимущественному покупателю возможность осуществить своё право.

• Пример 3: Оформление преимущественного права покупки

  В ещё одной ситуации владелец доли в долевом строительстве объявил о продаже доли на портале «Секрет». Претенденты, желающие воспользоваться преимущественным правом покупки, должны были направить свои заявки и предоставить все необходимые документы. Затем был проведен отбор претендентов и оформлено преимущественное право покупки.

Эти примеры демонстрируют, как преимущественное право покупки может быть использовано в практике реализации долевой собственности на портале «Секрет». Сайт pravo.rf предоставляет удобный и прозрачный инструмент для осуществления данного права, обеспечивая справедливость и равные возможности для всех сторон.

Комментарий к статье.

Наделение участников общей собственности преимущественным правом на покупку отчуждаемой доли обусловлено спецификой складывающихся правоотношений между данными лицами.
у участника общей собственности нет свободы усмотрения в осуществлении своих правомочий собственника.
Преимущественное право направлено на прекращение права общей собственности и возникновение права частной собственности или уменьшение количества участников правоотношения общей собственности и, как следствие, сведение конфликтов к минимуму.
Преимущественное право можно обойти, совершив отчуждение либо небольшой части доли, либо всей доли на основании безвозмездной сделки. Преимущественное право в правоотношении общей собственности можно обойти, совершив сделку дарения. Однако и в этом случае правообладатель может его защитить посредством признания данной сделки недействительной. Как показывает анализ судебной практики, основная сложность заключается в доказательстве притворности сделки.
1. Допуская возможность участника долевой собственности распоряжаться своей долей в праве собственности, законодатель в то же время стремиться обеспечить интересы иных собственников общего имущества. Возможность приобрести долю позволяет сособственникам избежать появления среди них нового субъекта. Этому служит преимущественное перед иными лицами право участников долевой собственности приобрести отчуждаемую сособственником долю. Из п. 1 комментируемой статьи следует, что преимущественное право покупки распространяется на возмездные сделки (куплю-продажу, мену). При безвозмездном отчуждении доли — дарении, передаче по наследству, преимущественное право не действует, так как безвозмездные сделки не предусматривают встречного предоставления и совершаются, как правило, в отношении лиц, с которыми у участника долевой собственности сложились определенные личные отношения. Кроме того, преимущественное право действует только при отчуждении доли третьему лицу. При приобретении доли участником общей долевой собственности преимущественное право не действует. Обязательным условием реализации преимущественного права является приобретение сособственником вещи на прочих равных условиях. Действие преимущественного права покупки ограничено сроком, установленным законом (см. комментарий к п. 2 данной статьи).
Преимущественное право не распространяется на случаи отчуждения доли в праве общей собственности с публичных торгов, а также случаи продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Отсутствие преимущественного права покупки при продаже с публичных торгов определяется правовой природой таких торгов: их участники должны иметь равные возможности приобретения имущества.
При этом положения комментируемой статьи не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении доли, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.
2. Исходя из абз. 2 п. 1 комментируемой статьи, а также п. 1 ст. 447 Кодекса, торги по продаже имущества, являющегося объектом общей долевой собственности (при отсутствии согласия всех сособственников), могут проводиться лишь в случаях, прямо предусмотренных законом и в установленном им порядке.
Земельным кодексом РФ установлены специальные правила отчуждения доли в праве собственности на земельный участок, занятый строением. Согласно п. 3 ст. 35 ЗК собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки земельного участка.
3. Обязательным условием продажи доли является извещение сособственников о продаже, которое должно содержать указание на объект продажи и цену. Извещение должно быть сделано в письменной форме. Законом могут быть определены особенности извещения сособственников о продаже доли. Так, Приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2016 г. N 724 утвержден Порядок размещения извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. При нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли в праве собственности на недвижимое имущество проверяется надлежащее исполнение обязанности по извещению сособственников о продаже доли.
По смыслу комментируемой статьи, извещение о намерении продать долю в праве собственности не является офертой, соответственно, извещение не создает обязанности собственника заключить договор продажи доли в праве собственности. Он может отказаться от продажи доли, но не может продать ее третьим лицам, минуя сособственников.
4. Право преимущественной покупки действует в течение установленного законом срока, исчисляемого с момента извещения о продаже доли. Если в установленный срок участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Если все участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее установленных законом сроков.
5. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к ст. 205 Кодекса этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Поскольку предъявление требования о переводе прав покупателя при нарушении преимущественного права покупки является специальным способом защиты, предусмотренным для подобных ситуаций, иск о признании сделки недействительной не будет признан надлежащим способом защиты нарушенного права и не подлежит удовлетворению (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
6. Преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Если приобрести долю в праве собственности изъявят желание несколько сособственников, продавец доли вправе выбрать, с кем из них заключить договор. Доля может быть также куплена несколькими сособственниками.
7. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается, поскольку это противоречит его назначению — обеспечить интересы конкретных лиц — сособственников.
8. Правила комментируемой статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены, если есть возможность предоставить отчуждающему долю собственнику эквивалент того, что он ожидает получить в качестве встречного предоставления.

Условиями договора может быть не установлен размер штрафных санкций или возмещения убытков при нарушении контрагентами налогоплательщика договорных обязательств. На практике могут возникнуть споры о том, возникает ли у налогоплательщика внереализационный доход в таком случае, если отсутствуют доказательства признания контрагентами этих сумм, а также судебное решение об их взыскании.

В соответствии с письмом МНС России от 27.09.2002 N 02-4-10/318-АЖ194 если условиями договоров предусмотрены все обстоятельства, при которых возникает ответственность контрагентов в виде штрафных санкций или возмещения убытков, то доходы признаются полученными налогоплательщиком при возникновении этих обстоятельств, с которыми условия договора связывают возникновение штрафных санкций или возмещение убытков, вне зависимости от претензий, предъявленных налогоплательщиком контрагенту. Если подобные обстоятельства не могут классифицироваться однозначно, то подобные доходы признаются по мере признания их должником, либо по мере вступления в законную силу решения суда.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

• Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
• Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
• При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.
• Сумму, подлежащую выплате продавцу истцом при переводе на него прав и обязанностей покупателя доли необходимо внести на депозит Управления Судебного департамента при ВС РФ. Это следует из разъяснения Пленума Верховного Суда РФ в постановлении от 10.06.1980 года (в редакции от 06.02.2007 года) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судом споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

1. Квитанция об уплате госпошлины
2. Правоустанавливающие документы на долю истца (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП, если собственность оформлена после 15.06.2016 года)
3. Выписка из ЕГРП на весь объект недвижимости
4. Справка о регистрации лиц в жилом помещении (по Ф-9)
5. Справка о характеристике жилого помещения (по Ф-7)
6. Квитанция о внесении денежных средств, подлежащих выплате продавцу, на депозит Управления Судебного департамента (подать иск можно и без внесения депозита; это можно будет сделать по определению судьи в ходе рассмотрения дела)
7. Сведения о направлении ответчику и третьему лицу искового заявления с приложением

Судебные дела, связанные с нарушением преимущественного права покупки доли жилья встречаются в практике юристов нашей компании довольно часто.

Профессиональный подход юриста поможет разрешить возникший спор быстро и эффективно. Юрист быстро и грамотно составит исковое заявление, предъявит его в суд, и защитит ваши интересы в суде.

Люди, обладающие только частью одной недвижимости, практически всегда сталкиваются с определенными сложностями при продаже имущества. Это обусловлено тем, что у других совладельцев имеется преимущественное право покупки доли. К наиболее популярным сложностям и проблемам относится:

• Создаются другими жильцами недвижимости препятствия для продажи комнаты. Например, они прямо заявляют потенциальным покупателям, что будут портить им жизнь, а при этом не желают самостоятельно выкупить долю.
• Совладельцы отказываются принимать специальное уведомление о продаже имущества, поэтому приходится отправлять документ заказным письмом с уведомлением о вручении, чтобы обладать доказательством соблюдения требований законодательства.
• Первоначально дольщики отказываются выкупать долю, но после обращаются в суд для оспаривания уже заключенной сделки с третьими лицами. Но если у продавца имеются доказательства извещения граждан, то суд не удовлетворит исковые требования.
• Сразу несколько дольщиков могут выразить желание приобрести часть квартиры, а в такой ситуации продавец может самостоятельно выбрать, с кем именно будет заключена сделка.
• Можно не уведомлять других совладельцев о продаже части, если имеется договоренность только с одним жильцом, что именно он выкупит долю.

Преимущественное право покупки доли в квартире с несовершеннолетним предполагает, что надо не только получить отказ от выкупа доли от его официальных представителей, но и оформить разрешение на продажу имущества от органов опеки. При этом не допускается, чтобы за счет этой сделки каким-либо образом были нарушены права ребенка.

Правила оповещения граждан

Если владелец доли в одном объекте решает продать свою недвижимость, то им выполняются следующие действия:

• на основании статьи 250 ГК РФ преимущественное право покупки имеется у всех остальных совладельцев, поэтому первоначально доля по определенной стоимости предлагается им;
• далее составляется уведомление в письменном виде, в котором содержится информация о планируемой продаже имущества;
• в документе указывается, по какой цене планируется совершить сделку;
• может предлагаться по этому документу рассрочка или другие возможности, позволяющие другим владельцам квартиры выкупить долю;
• на основании данного уведомления остальные собственники недвижимости составляют отказ или заключают сделку.

Если просто отказываются граждане принимать уведомление, оно отправляется им по почте, причем дополнительно придется оплатить уведомление о вручении, чтобы у продавца имелись доказательства выполнения требований законодательства. При таких условиях оповещение обладает юридической силой даже при условии, если адресат отказывается от получения письма.

Через 30 дней после отправки уведомлений можно начинать продавать долю посторонним лицам, если совладельцы не изъявили желания приобрести ее самостоятельно.

Причины возникновения преимущественного права выкупа доли квартиры

Под первоочередным правом выкупа понимается возможность сособственников приобрести долю до объявления оферты широкому кругу лиц.

Принцип действия:

1. Собственник доли принимает решение ее продать. Он обязан уведомить в письменной форме всех совладельцев. Для этого подготавливается уведомление, которое вручается лично или отсылается почтой. В случае почтового отправления необходимо направлять заказное письмо с уведомлением о вручении.
2. Совладелец изучает предложение и принимает решение. В случае согласия информация доводится до продавца. В случае отказа, лицо должно письменно уведомить о принятом решении.
3. В случае отсутствия информации о решении совладельца в течение 30 дней с момента вручения, продавец недвижимости может продать долю третьим лицам. Для собственников движимой вещи установлен более короткий срок. Он составляет 10 дней.

Как пользоваться преимущественным правом выкупа доли в квартире?

Преимущественное право выкупа доли в квартире является одним из главных прав собственника доли в недвижимости. Если вы являетесь собственником доли в квартире и хотите воспользоваться этим правом, вам необходимо знать некоторые важные моменты.

Во-первых, у вас должно быть предложение от продавца о продаже его доли в квартире. Это предложение должно быть сделано в письменной форме и направлено лично вам. Предложение не должно быть направлено постороннему лицу, так как в противном случае преимущественное право выкупа не будет действовать.

Во-вторых, вы должны быть готовы к приобретению этой доли. Для этого вам понадобятся деньги. Вы можете приобрести долю собственными средствами или с помощью иных источников финансирования, например, взять кредит в банке. Отмечу, что вам необходимо сразу оплатить всю стоимость доли, а не только ее часть.

В-третьих, для пользования преимущественным правом выкупа доли в квартире вам потребуется нотариус. Для совершения сделки по выкупу доли требуется его участие. Нотариус проверит все необходимые документы и проведет надлежащую регистрацию сделки.

Также, не забудьте о том, что вы должны провести определенные действия в порядке, предусмотренном законом. Например, вы должны направить продавцу письменное уведомление о своем намерении выкупить долю. Это уведомление должно быть направлено в течение определенного срока, иначе преимущественное право выкупа может быть признано утраченным.

Если вы желаете узнать больше о преимущественном праве выкупа доли в квартире, воспользуйтесь специализированной литературой или обратитесь к юристу, который поможет разобраться во всех нюансах данного вопроса.

Советы и рекомендации для успешного использования преимущественного права выкупа доли в квартире

Когда речь идет о покупке недвижимости в Москве, преимущественное право выкупа доли в квартире может стать полезным инструментом для покупателя. Если у вас есть такая возможность, не стоит упускать ее.

Для успешного использования преимущественной доли в квартире важно знать все нюансы и законы, регулирующие данный вид сделок. Направления и условия реализации преимущественного права должны быть четко прописаны в письменной форме и подтверждены нотариально.

Если вы планируете продать свою долю в квартире, обратитесь к специалистам в одном из офисов по продаже недвижимости, чтобы получить профессиональную помощь и консультацию по всем вопросам. Продавцу, имеющему преимущественное право выкупа, необходимо учитывать требования закона и соблюдать все правила продажи своей доли.

Если вы наследовали долю в квартире и решаете ее продать, важно быть внимательным и не делать поспешных шагов. Посоветуйтесь с адвокатом или юристом по недвижимости, чтобы быть уверенным в правильности своих действий.

Не заменяйте личных встреч и общения с потенциальными покупателями публичными данными и предложением в интернете. Лучше воспользоваться реальными каналами продажи, такими как агентства недвижимости и офисы по продаже жилья. Таким образом, вы сможете узнать больше о потенциальном покупателе и убедиться в его надежности.

Порядок реализации преимущественного права выкупа должен быть соблюден в полном объеме. Если продавец не соблюдает правила, имущество может быть передано постороннему лицу без преимущественной доли.

Не забывайте о рассылке и публикации предложения о продаже вашей доли в квартире. Чем больше людей узнает о вашем предложении, тем больше шансов найти покупателя. Используйте различные каналы для распространения информации – от объявлений в газетах до рекламы на сайтах.

Определитесь с пределами своего предложения. Если у вас нет возможности выкупить всю долю, обозначьте конкретное количество комнат или определенную часть жилого помещения, которую вы готовы продать.

Приобретение преимущественного права выкупа доли в квартире предусматривает наличие денежных средств для оплаты покупки. Поэтому перед участием в таких сделках важно проконсультироваться с финансовым советником и оценить свои возможности.

Если имеется возможность, сделайте предложение о выкупе доли главным посторонним лицам, имеющим право выкупа. Так вы сможете предотвратить возможные отказы и ускорить процесс реализации преимущественного права.

Похожие записи:

• Положена ли пенсия по потере кормильца жене после смерти мужа
• Особенности оплаты больничного листа совместителю
• Правила въезда и виза в Армению для граждан России