Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могут ли забрать за долги единственную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вы идете в ногу со временем и решили перебраться. Вы пожелали из старой дедушкиной «хрущевки», полученной по наследству, переехать в новые модные апартаменты в стиле LOFT, расположенные в одной из бывших промышленных зон города Москвы. Похвально!
Пример № 2. «Жертва моды» или можно ли жить в апартаментах
Но есть один нюанс — по действующему законодательству апартаменты являются нежилой коммерческой недвижимостью, а не жилыми помещениями. Возможно, вы скажите: «как так, в них же можно жить!». И вы будете по-своему правы.
Жить в них никто не запрещает, но вот сделать постоянную регистрацию в своих апартаментах вы не сможете, вам дадут только временную.
В связи с тем, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, к ним предъявляется меньше требований, связанных, в том числе, с социальной инфраструктурой. Но также на них не распространяется действие имущественного иммунитета.
А это значит, что в случае если у вас не хватит денежных средств или иного имущества для полного погашения задолженности перед кредиторами, то в ходе банкротства ваши апартаменты будут выставлены на продажу. Даже если вам негде будет жить!
Пример № 4. «Самый умный должник» и просто набрал долгов
Чем плох кредит? Тем, что берешь чужие деньги ненадолго, а отдаешь свои и навсегда.
Допустим, человек взял кредит в банке или в долг у друзей, вложился в недвижимость или «замутил» бизнес. А может он просто отправился мир посмотреть. Умом он понимает, что рано или поздно деньги нужно будет возвращать, но не готов с ними расстаться — с деньгами, разумеется, друзей-то можно новых найти еще раз несколько.
И чтобы не возвращать никому ничего герой нашего примера, решил объявить себя банкротом, предусмотрительно раздав перед этим все свое имущество, нажитое непосильным трудом, близким родственникам (ну или почти все).
Важно помнить, что финансовый управляющий вправе оспаривать подозрительные сделки, совершенные в течение трех последних лет до принятия судом заявления о признании должника банкротом, если целью таких сделок был вывод активов из-под носа кредиторов.
Может ли банк забрать единственное жилье за долги по кредиту
- При обращении взыскания за долги по ипотеке банк без проблем продаст заложенную квартиру. Ему достаточно подтвердить наличие зарегистрированного залога. Если после реализации квартиры и погашения долга останется разница, деньги передадут должнику. Сохранить квартиру при взыскании долга по ипотеке практически невозможно.
- Если ипотеки нет, то единственное жилье за кредит не продадут, даже если суммы многомиллионные. Работает иммунитет — на торги пойдут гараж, дача, акции, машина, телевизор и фотоаппарат, но не жилье.
- Не могут забрать за долги квартиру по социальному найму. Такое жилье не принадлежит должнику, так как возникает только право пользования. Распоряжаться квартирой по социальному найму может только наймодатель (например, муниципалитет).
Что такое единственное жилье и могут ли его отобрать
Начнем с понятия. Единственным считается пригодное для постоянного проживания жилое помещение должника и членов его семьи. Это может быть:
-
дом;
-
квартира;
-
комната;
-
доля в праве общей собственности.
Главное, чтобы на имя должника не было зарегистрировано иных объектов жилой недвижимости, в том числе долей в таких объектах.
Такое жилье согласно ст. 446 ГПК РФ признается неприкосновенным. Исключением из этого правила являются случаи, когда жилая недвижимость выступает предметом ипотеки или же находится в залоге для обеспечения другого, не ипотечного кредита.
В этом случае понять, могут ли забрать квартиру за долги по ипотеке, не составит труда. Право собственности на недвижимость должника ограничено залоговым правом банка. И если обременение с квартиры не снято, то даже если она единственная, может быть обращено взыскание:
-
в рамках возбужденного в отношении должника производства на основании судебного акта об обращении взыскания на предмет залога;
-
в рамках рассматриваемого арбитражным судом дела о банкротстве должника.
Этапы взыскания на имущество должника
Кредитор или приставы обращаются в суд. После этого должник не сможет прописать в квартире родственников или продать ее. Два месяца судья изучает документы, выслушивает аргументы двух сторон, мнение органов опеки и выносит решение.
Далее будет установлена минимальная сумма, которую должник получит после продажи жилья и расчета с кредиторами. Если же суммы от продажи жилья не хватит на погашении задолженности, он все равно получит сумму, которую должно хватить на покупку новой квартиры по нормам на каждого члена семьи. Если судья внесет решение о взыскании, квартиру арестуют. В течении 7 дней кредитор поучить предложение купить ее за сумму, установленную судом на основании экспертной оценки. Средства от продажи будут направлены на погашение долга, остальное будет возвращено должнику. Если по прошествии 10 дней продажа квартиры не состоялась, она выставляется на торги по той же стоимости. Если на торгах квартира снова не продана, в течение одного месяца назначаются повторные торги, стоимость жилья при этом не меняется.
Если квартира будет продана, ее необходимо освободить в течение 14 дней
Отличия в порядке ареста и реализации недвижимости от других видов имущества
- при введении режима ареста недвижимость не изымается у должника, однако специалист ФССП может указать в постановлении условия пользования квартирой, домом или иным объектом
- оценить стоимость любого объекта может только профессиональный оценщик, его обязан привлечь пристав
- реализация недвижимости проходит только через торги, что означает, что специализированная организация не может продавать объект через коммерческие предложения, объявления в СМИ, иными неконкурентными способами.
Процесс проведения ареста недвижимости
После вынесения постановления и оглашения его должнику и иным лицам, запрещены любые действия относительно объекта, ограничено право пользования. Цель режима ареста – не допустить переоформление объекта на других лиц или его повреждения и уничтожения.
Для обращения взыскания на недвижимость, пристав должен выявить местонахождение объектов, удостовериться в наличии прав собственности в должника. Для этого:
- представить информацию для проверки может взыскатель (например, выписку ЕГРН может получить заинтересованное лицо через Росреестр или МФЦ);
- специалист ФССП может подавать запросы в Росреестр для получения сведений обо всех объектах и долях, принадлежащих должнику, его супруге;
- если объект был приобретен и зарегистрирован до 1998 года, правоустанавливающие сведения можно получить из архива БТИ или нотариуса;
- пристав может проводить выездные мероприятия по месту жительства должника, устанавливать принадлежность квартиры, комнаты или дома;
- может водиться режим розыска, если сведения о должнике или его имуществе неизвестны приставу и взыскателю.
Аналогичная схема действий проводится для выявления нежилой и коммерческой недвижимости, так как все сведения размещены в реестре ЕГРН.
Режим ареста вводится постановлением специалиста ФССП. В документе содержатся:
- дата составления документа, реквизиты производства;
- сведения о должнике, характере, основания и размере обязательств перед взыскателем;
- перечень объектов недвижимости, на которые накладывается арест;
- перечень запретов и ограничений, которые накладываются на распоряжение и пользование;
- ссылки на правоустанавливающие документы, подтверждающие собственность должника;
- подпись представителя ФССП.
Согласно закону № 229-ФЗ на должника возложена обязанность представлять сведения обо всех активах, принадлежащих ему на праве собственности. Отказ от представления информации, либо передача ложных сведений, будет рассматриваться как воспрепятствование работе приставов.
Обращение на взыскание может быть и на доли имущества. Если установить, что должнику принадлежала доля в общем праве или на совместное имущества, пристав или взыскатель имеет право сделать следующее:
- через суд произвести выдел доли на объект, принадлежавший должнику
- арестовать и реализовать на торгах в общем праве.
Будет ли продано единственное жилье при банкротстве?
Могут ли отобрать единственное жилье за долги — вопрос очевидный. За исключением редких случаев, прямо предусмотренных действующим законодательством, продать такой объект не получится. Он останется в собственности должника. Даже если у него нет иной собственности, за счет которой возможно исполнение обязательств перед кредиторами.
Забрать единственное жилье за долги и, впоследствии, реализовать его с торгов могут только если оно куплено в ипотеку. В 2021-2022 годах начала появляться судебная практика, согласно которой продавалась единственная жилая недвижимости, при условии, что ее площадь явно превышает потребности семьи должника. При этом ему приобретался иной объект, соответствующий действующим нормативом. Точку в спорах на тему “могут ли банки забрать единственное жилье” поставил Конституционный суд в постановлении №11-П.
В случае злоупотребления правом суд может лишить должника исполнительского иммунитета в отношении его единственного жилья
Очень часто должники совершают действия, направленные на создание формальной видимости наличия у них только одного жилого помещения. После чего они просят суд распространить на такое жилье исполнительский иммунитет.
Такие действия суд может квалифицировать как злоупотребление правом и лишить должника исполнительского иммунитета в отношении его якобы единственного жилья на основании ст.10 ГК РФ.
Здесь показательно “дело Фрущака” (определение Верховного Суда РФ от 29.11.2018 N 305-ЭС18-15724). В этом деле Фрущак А.В. сделал все, чтобы у него осталось только одна квартира. Еще до возникновения долга он отказался от приватизации своей первой квартиры в пользу своей дочери, но сохранил право пользования этой квартирой и продолжил в ней проживать. После возникновения долга он приобрел другую квартиру, но продолжил проживать в первой. После чего он снялся с регистрационного учета по месту жительства в первой квартире, т.е. добровольно отказался от права пользования ею. Также он попытался вывести спорную квартиру в собственность супруги, а та — в собственность дочери. Верховный Суд РФ направил дело на новое рассмотрение и поручил судам дать оценку доводам кредитора о недобросовестности должника и злоупотреблении им правом.
В постановлении от 26.04.2021 № 15-П (дело Ревкова) Конституционный Суд РФ подтвердил, что на основании ст.10 ГК РФ должнику может быть отказано в предоставлении исполнительского иммунитета, если по делу установлено, что “само приобретение жилого помещения, формально защищенного таким иммунитетом, состоялось со злоупотреблениями” (например, когда должник купил свое единственное жилье уже после возбуждения исполнительного производства, не вернув долг кредитору).
В определении от 26.07.2021 № 303-ЭС20-18761 (дело Балыкова) Верховный Суд РФ также указал, что если должник в преддверии банкротства изменил регистрацию по месту жительства с исключительной целью создания объекта, защищенного исполнительским иммунитетом, такие действия могут быть квалифицированы как злоупотребление правом и суд вправе отказать в применении исполнительского иммунитета к такому объекту.
Могут ли за долги отобрать единственное жилье
С ростом объемов кредитных задолженностей и злоупотреблений, после принятия закона о банкротстве, некоторые заемщики сознательно накапливают невозвратные долги, имея в собственности недвижимость от 300 м2.
Могут забрать единственное жилье за долги только в одном случае – если после продажи недвижимости человеку будет предоставлена другая жилплощадь, соответствующая установленным Законом требованиям и нормативам.
Например, продадут трехкомнатную квартиру и предоставят одно- или двухкомнатную. Также могут предложить жилплощадь в ином районе населенного пункта или в области.
Утверждение – «банк забрал квартиру за долги» ошибочно. Банк имеет право претендовать на возврат недвижимости, приобретенной по договору ипотеки или на квартиру, которая была предоставлена заемщиком в качестве залога при оформлении крупного кредита.
Поэтому при подписании договора на кредит с залогом недвижимости банки проверяют наличие прописанных на жилплощади несовершеннолетних, иждивенцев, существующие обременения, рыночную оценку.
Единственное жилье за долг по ипотеке банк имеет право забрать, так как ипотечная квартира остается в залоге до полной выплаты кредита. Если заемщик не может дальше обслуживать долг, то ипотечная квартира продается, кредитор забирает свои деньги и проценты, остаток средств выплачивает заемщику.
Важно! По Закону даже ипотечную недвижимость не могут забрать, если сумма задолженности не более 5% или термин просрочки до 3-х месяцев.
Закон об изъятии единственного жилья у должника
Конституционный суд РФ в 2012 году, рассмотрев дело «о проверке конституционности положения абз. 2 ч. 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Гумеровой Ф.Х. и Шикунова Ю.А.», указал на необходимость отмены «абсолютного иммунитета» для единственного жилья. Суд указал на нарушение баланса интересов кредиторов и должника в случае, когда должник располагает шикарным единственным жильем (к примеру, коттеджем площадью 500 м2). При этом должник в своём жилье проживает один и не желает или не имеет возможности платить по долгам. Текущая редакция статьи 446 ГПК РФ не позволяет за долги обратить взыскание на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, если для должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для проживания. Исключение составляет лишь ипотечное жилье, которое могут «забрать» за неуплату ипотечного долга.
В каких случаях могут забрать единственное жилье?
В настоящее время на единственное жилье может быть обращено взыскание лишь в следующих случаях:
- это жилье было предоставлено в залог в качестве обеспечения по обязательствам (кредиту или займу), которые не были выплачены в полном объеме (имеется непогашенный долг по этому кредиту или займу);
- если будет установлено, что данное жилье не является для Вас единственным (к примеру, если Вы зарегистрированы и проживаете по другому адресу в муниципальном жилье). Подобные случаи периодически встречаются в судебной практике, поэтому мы настоятельно рекомендуем быть зарегистрированными (прописанными) в своем единственном жилье.
Единственное жилье: признаки и виды
Чтобы ответить на вопрос «Могут ли выселить из единственного жилья?», сначала нужно разобраться, какие признаки есть у таких объектов недвижимости. К признакам единственного жилья дебитора можно отнести:
- принадлежность объекта недвижимости к жилым помещениям;
- пригодность помещения для жизни в нем;
- должник является собственником жилья;
- собственник не владеет объектами недвижимости, которые пригодны для проживания, включая доли.
Судя по признакам, единственным жильем может являться не только квартира. К видам единственного жилья также относятся:
- дома;
- отдельная зарегистрированная комната;
- доли в квартирах и домах.
Условие 1: Единственное жильё превышает по размерам и стоимости «разумно достаточную» жилплощадь
Согласно статье 1 Постановления (ЕС) № 446, пункт 1 Гражданского процессуального кодекса РФ, единственное жилое помещение (комната, квартира или дом), имеющееся для погашения долга, не может быть отобрано у гражданина-должника. Исключение составляют объекты недвижимости, приобретенные в ипотеку.
Как правило, должник ссылается на это правило, требуя освобождения жилья от имущества банкрота в случае неплатежеспособности. Суды опирались на статью 446 Гражданского процессуального кодекса РФ. Они не разрешали продавать квартиры для погашения долгов, независимо от типа жилья (комната в общежитии или многоэтажный дом).
Однако в апреле 2021 года постановление Конституционного суда № 15-П от 26 апреля 2021 года радикально изменило подход к этому вопросу. Гражданин, одолживший деньги знакомому, но не вернувший долг, обратился в Конституционный суд. Кредитор обратился в суд, но судебный пристав не смог помочь.
У ответчика не было имущества, на которое можно было бы наложить арест.
Тем временем должник приобрел квартиру площадью более 110 квадратных метров и объявил о своем банкротстве. Должник через суд потребовал продать квартиру, чтобы погасить свои долги. Суд отказал ему, сославшись на статью 446 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Затем гражданин подал административный иск в Конституционный суд РФ с просьбой пересмотреть конституционность статьи. Конституционный суд РФ отметил, что такой запрет был оправдан, но распространялся только на «разумно подходящие» жилые помещения.
Суды могут конфисковать единственное жилье должника, если он приобрел квартиру в период взыскания долга и превысил площадь, необходимую для комфортного проживания. Суд не вправе оставить должника без места жительства, при этом помещение должно соответствовать стандартам местных органов власти.
В решении от 26 апреля 2021 года Конституционный суд РФ фактически разрешил продажу предметов роскоши в счет долга, даже если № 15-П является единственным местом жительства лица, признанного банкротом. Взамен им должна быть предоставлена или куплена другая квартира с площадью не менее той, что приходится на одного человека, определенной муниципалитетом.
Судебная практика начала формироваться на основе позиции Конституционного Суда РФ. Ранее, однако, Суд занимал аналогичную позицию в делах о несостоятельности; рассматриваются два дела. Один из них относится к периоду «до» решения Конституционного суда РФ, а другой — к более позднему.
Единственное жильё под защитой закона. Но не всегда
Закон гласит, что. Должнику и его семье должны быть гарантированы условия, «необходимые для нормальной жизни».
Проблема, однако, заключается в том, как судьи толкуют закон. Сколько жилья должен оставить должник, чтобы «регулярно присутствовать»? Что произойдет, если должник фактически не проживает в своей квартире, а сдает ее в аренду? А если должник владеет несколькими квартирами, какую из них он может сдавать?
Если имеется несколько квартир, судья разрешит должнику оставить самую дешевую квартиру.
Банкроты часто пытаются сэкономить свои с трудом заработанные средства, быстро разгружая свои дома. Общие стратегии. Например, состоятельный гражданин владеет квартирой или домом. Он знает, что скоро у него все отнимут, и поспешно передает имущество своим детям или продает его друзьям или соратникам.
Есть три возможности
- Если имущество продано необразованным способом, оно конфискуется.
- Покупателю причитаются деньги (опять же, когда недвижимость продается незаконно); и
- Возражений быть не может. Ни деньги, ни квартира не могут быть возвращены. Последний случай встречается редко.
Челябинский бизнесмен решил пойти по первому сценарию. Он продал шесть квартир и роскошный загородный дом. Затем суд аннулировал все сделки и вернул одну из барвихинских квартир и коттедж во владение бизнесмена.
Затем бизнесмен попросил предоставить ему элитный коттедж в Барвихе в качестве «уникальной резиденции». Однако судья отказался удовлетворить эту просьбу, постановив, что «нужно жить скромнее». В результате дом был продан с аукциона.
Элитные квартиры не могут быть уникальным жильем. Его можно продать кому-то другому или обменять на что-то более простое.
Тот факт, что вы владеете домом, не является единственной гарантией того, что должник не обратит взыскание на дом. Вот два варианта.
Во-первых, это самый простой метод. Суд оценивает квартиру по стандартным критериям.
- Какова площадь поверхности?
- Какова стандартная площадь на человека (или «жилищная норма», в зависимости от местоположения жилища)?
Площадь поверхности квартиры делает все понятным. Однако правила для каждого отдельного человека более сложны. Каждый город или поселок устанавливает свои собственные правила. Например, в Москве допустимая норма жилья на одного человека составляет 10 квадратных метров. В Санкт-Петербурге она составляет 9 квадратных метров.
Так, если у должника есть квартира площадью 130 кв. м в Москве, где проживают только два человека, то, скорее всего, у него заберут часть квартиры. Они конфискуют долю, превышающую минимальную сумму, необходимую для «нормальной жизни».
Второй вариант зависит от изобретательности кредитора.