Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в рассрочку у застройщика плюсы и минусы в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подавляющее большинство сделок по приобретению жилья в рассрочку оформляется на первичном рынке, как правило, в строящемся доме. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.
Что такое покупка жилья в рассрочку?
Когда человек не располагает полной суммой на покупку жилья — на помощь ему приходят не только банки, но и застройщики. В настоящее время купить квартиру на первичном рынке возможно, воспользовавшись рассрочкой от компании-девелопера. Это — приобретение жилья с поэтапной выплатой его стоимости в течение 1-4 лет.
Сначала покупатель вносит первый платеж, а затем в течение установленного договором срока частями выплачивает оставшуюся сумму. Процентное соотношение первого платежа и оставшейся суммы может быть любым — так действует свобода договора, установленная статьей 421 Гражданского кодекса РФ. Фактически застройщики предлагают внести первый взнос в сумме от 10 % до 50 %. Как правило, чем ниже степень готовности дома — тем ниже и первый взнос.
Длительность рассрочки чаще всего — до момента сдачи объекта недвижимости, но встречаются варианты и с возможностью погасить долг в течение 3-8 месяцев после того, как жилой дом уже введен в эксплуатацию.
Сегодня представлены два вида рассрочки от девелопера — беспроцентная и процентная.
- Беспроцентная рассрочка. После выплаты первого взноса на остаток суммы не начисляется процент — она просто разделяется на несколько платежей. Или же устанавливается обязанность покупателя выплатить весь остаток полностью единым платежом в конце действия срока договора. Первый взнос может быть высоким, 30-50 %.
- Процентная рассрочка. На остаток суммы после первого взноса начисляются проценты, чаще всего это 1-2 % ежемесячно. Процентная рассрочка может предусматривать небольшой первый платеж и более длительной срок договора.
Плюсы и минусы
Плюсы рассрочки:
- Минимум переплаты или полное ее отсутствие — существенная экономия при покупке жилья
- Не важна кредитная история
- Нет необходимости подтверждать официальный доход
- Возможность получить рассрочку ИП и самозанятым
- Быстрое оформление сделки
Минусы рассрочки:
- Необходимы деньги на первый взнос
- Короткий по сравнению с ипотечным кредитованием срок договора
- Необходимость оплаты даже при затягивании сроков строительства
- Возникает обременение (залог) в пользу застройщика до выплаты полной стоимости жилья — в течение 1-4 лет
Плюсы ипотеки:
- Можно получить большую сумму от банка
- Длительный срок кредитования — приемлемые ежемесячные платежи
- Право собственности переходит к покупателю сразу после регистрации сделки
Минусы ипотеки:
- Отказы банков из-за самозанятости, плохой кредитной истории, невысокого дохода
- Необходимо собрать серьезный пакет документов
- Дополнительные расходы на страхование
- Большая переплата — иногда свыше 100 %
- Длительный срок выплат — до 30 лет
- Возникает обременение (залог) в пользу банка-кредитора вплоть до полной выплаты ипотечного кредита — на период до 30 лет
Как оформить квартиру в рассрочку?
Рассрочка может быть оформлена по договору долевого участия (ДДУ) или договору купли-продажи, в котором указывается график платежей и прописывается ответственность сторон. Во втором случае, когда покупка готовой квартиры по ДКП оплачивается в рассрочку, застройщики, как правило, оформляют на квартиру обременение, которое снимают только после полной выплаты задолженности. Для заключения любого из этих договоров клиенту достаточно иметь при себе только паспорт, СНИЛС и денежные средства на оплату первоначального взноса.
Однако покупателю следует внимательно ознакомиться с условиями договора: как правило, по его условиям, за задержку платежей по рассрочке могут взиматься штрафы. Помимо этого, строительная компания также может расторгнуть заключенный договор в одностороннем порядке в том случае, если покупатель перестал погашать задолженность. Если в случае с ипотекой покупатель может рефинансировать кредит или воспользоваться ипотечными каникулами, то в случае с рассрочкой клиент может остаться и без ранее выплаченных денег, и без жилья.
Кто может позволить себе покупку жилья в рассрочку
По мнению Марины Лашкевич, рассрочка подходит очень узкой аудитории. Например, тем, кто имеет практически полную сумму наличными и уверен, что за год доплатит остаток.
Как отмечает руководитель отдела продаж ЖК «Героев» Александр Пруцков, такой инструмент как рассрочка хороша для клиента, который находится в процессе продажи своей прежней квартиры или ожидает поступления денежных средств из других источников. Тогда он может не опасаться потерять выбранный объект, а когда на руках будет нужная сумма, закрыть задолженность.
Актуальна будет рассрочка для людей, переезжающих из другого региона, говорит Александр Чернокульский, а также для тех, кто продает несколько квартир, чтобы купить одну.
Чтобы избежать рисков необходимо проанализировать собственную финансовую ситуацию и сделать выводы о возможности обеспечить крупные ежемесячные платежи, которые в среднем составляют 250-300 тысяч рублей. Поэтому участвовать в программах не стоит, если доход позволяет выплачивать только не очень суммы, как в ипотечных программа, подчеркивает Александр Козлов.
Что такое рассрочка от застройщика
Рассрочка от застройщика — это способ расчетов между строительной компанией и покупателем-дольщиком по договору долевого участия. Покупатель вносит часть суммы в момент приобретения недвижимости, а оставшаяся часть выплачивается ежемесячными платежами на протяжении определенного времени.
На вторичном рынке такой способ применяется довольно редко, поскольку владельцы недвижимости неохотно соглашаются на него. Основными условиями рассрочки платежа являются крупный первоначальный взнос и небольшой срок выплаты.
Максимальный срок рассрочки составляет 2 года, но обычно он составляет всего от трех месяцев до полугода. Первоначальный взнос, как правило, составляет 40-50%. Однако если рассматривать все предложения застройщиков в целом, то диапазон составляет 15-70%.
Конечные условия рассрочки зависят от конкретного проекта и степени готовности объекта: чем она выше, тем больше первоначальный взнос.
Остаток выплачивается клиентом равными долями в течение определенного времени или по согласованному с застройщиком графику. Кроме того, возможен и такой вариант: сроки первого и последнего взносов фиксированы, а размер и периодичность платежей определяет покупатель.
Как правило, строительные компании используют этот инструмент, чтобы стимулировать спрос на новостройки. Прибыль заключается в увеличении объема продаж. Этот вариант покупки жилья в новостройке является альтернативой ипотечному кредиту.
Данный вариант покупки может быть предложен менеджерами застройщика:
- в отношении конкретного жилого комплекса;
- для всех строящихся застройщиком ЖК;
- на отдельные объекты (например, на квартиры увеличенной площади).
Как купить новостройку в рассрочку от застройщика – порядок
Покупка квартиры в рассрочку без переплаты в новостройке осуществляется по ДДУ. К нему прикладывается график платежей. Данный документ снижает вероятность продажи объекта повторно. Потенциальным покупателям предлагается недвижимость, возводимая на основании полного пакета разрешительных документов. Строительная компания имеет права собственности на землю под новостройкой. Застройщиком соблюдаются действующие градостроительные нормы и правила. Покупатель защищен от продажи нелегальных объектов.
Законодательно не предусмотрен перечень бумаг для купли квартиры в рассрочку 15 лет или другой срок. Необходимо взять паспорт и идентификационный номер налогоплательщика. Застройщик вправе потребовать бумаги, подтверждающие финансовую состоятельность, но в большинстве ситуаций они не нужны.
Первый взнос составляет не менее 20-50% стоимости жилья в новостройке или 80% от цены квартиры в рассрочку между физическими лицами. Платежи могут вноситься ежемесячно или ежеквартально. До оформления сделки рекомендуется просчитать собственную платежеспособность с учетом первого и очередных платежей. Условия детально оговариваются в договоре купли квартиры в рассрочку. Рекомендуется предусмотреть:
- особенности передачи прав инвестору;
- возможность заселения в квартиру в рассрочку от собственника до полного погашения долга;
- штрафы при регулярной и однократной просрочке;
- досрочная оплата всей стоимости жилья;
- условия расторжения сделки при невыполнении обязательств сторонами;
- порядок начисления процентов, если они предусмотрены договором;
- первоначальный взнос, срок рассрочки, график выплат, стоимость квартиры-вторички в рассрочку.
Как проходит сделка купли-продажи квартиры в рассрочку
Процесс приобретения жилья условно делится на два этапа. Изначально стороны заключают ДДУ. В нем указывается вся техническая информация и комплектность, которая предполагается на момент сдачи, а также особенности передачи квартиры инвестору. Сделка считается подписанной после заверения договора нотариусом. Документ имеет юридическую силу и может задействоваться в суде при возникновении споров между сторонами.
На этапе строительства инвестор покупает не сам объект недвижимости, а имущественное право на него. Имущественное право не дает права собственности, а является этапом ожидания. Имущественное право переходит полностью к инвестору только после 100% оплаты и оформления акта приема-передачи. Второй этап – передача прав собственности. Он наступает, когда строительство окончено, а новостройка сдана. Право собственности может передано инвестору только после выполнения государственной регистрации новостройки посредством выдачи правоустанавливающих бумаг.
Предварительный документ подписывать не следует, он не является обязательным и силы не несет, достаточно ДДУ. Перед подписанием сделки с застройщиком необходимо оговорить все детали, включить в документ важные моменты. Это позволит уберечь себя от неприятных неожиданностей. При оформлении рассрочки не требуется представлять документы, подтверждающие финансовую независимость. Для застройщика важно, чтобы инвестор смог внести первый взнос, размер которого может достигать 50-80% стоимости квартиры, а также погашать очередные платежи в установленные сроки. Для составления ДДУ следует предоставить:
- гражданский паспорт;
- идентификационный номер налогоплательщика;
- документ о браке, если клиент в нем состоит.
Здесь нужно самостоятельно просчитать собственную платежеспособность, а возможные риски продажи квартиры в рассрочку учесть в документе. Если у клиента возникли финансовые трудности, он имеет право расторгнуть сделку по обоюдной договоренности с возвратом платежей. Это положение желательно в договоре. Покупатель должен осознавать, потянет он поэтапную оплату в течение регламентированного периода или нет. Следует предусмотреть риски со стороны застройщика. Если по каким-либо причинам он не сможет сдать объект, возврат денег обязательно предусматривается.
Все больше предложений от застройщиков
Застройщики предлагают все больше всевозможных вариантов рассрочки. По словам Натальи Шаталиной, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», если до кризиса рассрочка мало применялась в проектах эконом- и комфорт-класса, то сегодня с помощью неё покупают 95% квартир массового сегмента в московском регионе. Эксперт также отмечает, что почти в 90% жилых комплексов застройщики предлагают беспроцентную рассрочку сроком от полугода до сдачи объекта.
Также покупатели жилья в массовом сегменте могут воспользоваться процентной рассрочкой, но на этом рынке она не пользуется большой популярностью.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая подтверждает, что на сегодняшний день практически во всех строящихся домах застройщики согласны предоставить рассрочку платежа без всякой дополнительной платы. Но, как отмечает эксперт, в докризисное время беспроцентная рассрочка практически не предлагалась.
Что касается проектов бизнес-класса, здесь все обстоит несколько иначе, говорит Шаталина. Хотя рассрочка – более привычный продукт для этого сегмента, но на сегодняшний день ее предлагают лишь в 80% новостроек. Здесь также наиболее популярна беспроцентная рассрочка – в 90% случаев у покупателей есть такой вариант. Кроме того, застройщики могут смягчить условия в индивидуальном порядке – как по периодичности оплаты, так и по срокам.
Обычно при приобретении жилья в рассрочку в клубных кварталах AFI Development необходимо внести первоначальный взнос в размере 50%. По словам Федора Ушакова, директора по продажам департамента жилой недвижимости компании AFI Development, рассрочка на 6 месяцев предоставляется без дополнительной платы. Если покупатель оформляет рассрочку до момента окончания строительства, ему придется каждый месяц уплачивать 0,5% от суммы задолженности.
Рассрочка с точки зрения девелопера: больше покупателей, но выше риски
Застройщику же в целом выгоднее, когда покупатели – ипотечники, чем когда они пользуются рассрочкой. Причина в том, что при ипотеке застройщик сразу получает полную стоимость квартиры, а при рассрочке это происходит через несколько месяцев.
Как поясняет Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость», именно поэтому некоторые девелоперы берут проценты – они компенсируют отсрочку получения средств от покупателя.
Однако эксперты подчеркивают, что благодаря рассрочке застройщики расширяют круг потенциальных покупателей. Инструмент помогает привлечь, например, граждан, которым отказали в ипотеке или у которых проблемы с документами.
Если сравнивать с субсидированной ипотекой, когда девелопер компенсирует банку некий процент, при рассрочке компания не несет затрат, но рискует не получить от клиента полную стоимость квартиры. При этом застройщик не может застраховать себя на случай, если покупатель не выплатит долг по рассрочке.
Рассрочка от застройщика в новостройке: плюсы и минусы
Один из возможных вариантов приобретения квартиры в новостройке – рассрочка от застройщика. Такое кредитование чаще всего выгоднее ипотеки с точки зрения итоговой суммы переплаты, но предоставляется на более сжатые сроки.
Для начала разберемся с определением:
Рассрочка – это метод приобретения какого-либо товара, в том числе, недвижимости, при котором покупатель оплачивает не сразу всю сумму, а производит выплаты частями по договоренности с продавцом. В отличие от банковского кредита, где покупатель получает определенную сумму под проценты, рассрочка предоставляется продавцом, и начисление процентов при таком варианте пролонгированной оплаты не предусмотрено.
Получается, что при оформлении рассрочки деньги можно платить частями в течение нескольких лет без как-либо переплат. В реальности все не настолько радужно. И условия покупки квартиры в рассрочку от застройщика могут включать обязательное страхование и другие дополнительные платежи. Потому перед покупкой жилья стоит тщательно изучить все условия.
Оформляется рассрочка, как ДДУ, с указанием графика платежей и ответственностью сторон. Покупателю не нужно собирать справки с работы и другие документы, подтверждающие его платежеспособность, проходить проверку банка. Клиент должен иметь при себе только паспорт и денежные средства на оплату первого взноса, отмечает Сергей Кузьмичев.
Несмотря на кажущуюся простоту сделки, покупателю следует внимательно знакомиться с условиями договора. Обычно за задержку платежей по рассрочке накладываются штрафы. Кроме того, компания-застройщик также может расторгнуть заключенный договор, если покупатель перестал платить. И таким образом человек остается и без ранее выплаченных денег, и без квартиры.
Страховки в отличие от ипотеки при рассрочке нет, рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Но есть и хорошая новость: при краткосрочной рассрочке санкций за неплатежеспособность стараются не применять. Это ничего не дает застройщику. Как правило, сразу предлагается программа, которая минимизирует риски неоплаты сделки, объясняет Ирина Доброхотова.
Как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры в рассрочку
Приобретение в собственность квартиры для себя и своей семьи позволяет людям достичь стабильности и избежать проблем в виде временного съема жилья в аренду. Ведь владелец ( наймодатель) может изменить свое решение о целесообразности проживания посторонних людей в его квартире в любую минуту.
Процесс оформления договора купли-продажи квартиры требует от собственника (продавца) наличия определенного перечня документов и совершения, установленных Российским законодательством действий.
Итак, необходим паспорт жилого помещения. В паспорте указываются:
- Общая площадь квартиры, жилая площадь и площадь кухни, если она обустроена в качестве обособленной комнаты
- Этажность и количество комнат в квартире
- Подключённые коммунальные услуги
- Оценивается состояние самого жилого помещения и дома, в котором оно расположено
- Описываются прочие особенности, знание которых необходимо
Если паспорт жилого помещения отсутствует, в целях его изготовления можно обратиться в государственное Бюро по технической инвентаризации (БТИ).
Изготовление паспорта для квартиры – услуга платная, осуществляется специалистами бюро после рассмотрения заявления о её проведении и предъявлении квитанции об оплате.
Технический паспорт необходим для того, чтобы понять, была ли выполнена перепланировка помещения или нет. Если выполнена перепланировка, то было ли получено разрешение на перепланировку? Ведь после приобретения такой квартиры, бремя ответственности за самовольную перепланировку ложится, на нового собственника.
Кому подходит рассрочка
Приобретение недвижимости в новом доме с условием о рассрочке платежа выгодно тем, у кого:
- есть достаточная сумма собственных средств для внесения крупного первоначального взноса (в отличие от ипотеки, где первоначальный взнос может составлять от 10 до 20 %, при рассрочке он часто равен половине, а то и больше, от рыночной стоимости жилья);
- есть стабильный и хороший ежемесячный доход – ведь выплачивать ежемесячно придется около 100 тыс. рублей, а в отдельных случаях – и больше (зависит от цены жилья и срока рассрочки);
- нет желания обременять себя долговыми обязательствами на долгие годы (ведь, как известно, срок ипотеки может достигать 30 лет – и в течение всего этого времени придется выделять из семейного бюджета ежемесячно сумму в 10000 – 20000 рублей).
Ипотека: плюсы, минусы, особенности
У каждого застройщика есть определенный список банков, которые аккредитовали их объекты — так что выбор весьма ограничен в каждом случае. К тому же банки тщательно проверяют застройщиков для аккредитации, что уменьшает риски.
Основным плюсом ипотеки является то, что оформление собственности осуществляется максимально быстро после сдачи дома.
При оформлении ипотеки сначала нужно предоставить банку сведения о финансовом положении и платежеспособности — как минимум, паспорт и справка 2НДФЛ. После этого банк проверит вашу кредитную историю, и в случае, если все в порядке, даст положительный ответ.
Платежи по ипотеке производятся ежемесячно, и они минимальны за счет продолжительности срока выплат — так, вы платите понемногу, но долго. И в результате выплачиваемая сумма больше стоимости квартиры за счет процентов банку (в среднем ипотеку на новостройки сегодня дают под 13-11% годовых). Выгоднее погашать ипотеку досрочно, — так выплачиваемые проценты будут значительно ниже. Ипотеку можно оформить на 5-10-20, вплоть до 30 лет.
Средства материнского капитала можно распорядиться на погашение ипотечного кредита вне зависимости от даты его получения и от возраста ребенка.
Ипотека подойдет средней семье в Петербурге с подтвержденными доходами.
Чем рассрочка отличается от ипотеки?
Между ипотекой и рассрочкой есть большие отличия:
| Условия | Рассрочка | Ипотека |
| Залог | Недвижимость в залог не предоставляется | Купленная в ипотеку квартира находится в залоге у банка до полного погашения задолженности |
| Кредитор | Застройщик или продавец-физическое лицо | Банк |
| Риски | В основном рискует продавец | Практически отсутствуют |
| Срок оформления | Квартиру можно купить за одну неделю | В среднем оформление занимает один месяц |
| Документы | Требуется минимальный перечень документов | Требования к документам строже |
| Количество участников сделки | Договор заключается только между продавцом и покупателем | Покупатель оформляет ипотечный договор с банком, затем – ДКП с продавцом |
| Срок | На погашение дается в среднем до трех лет | Ипотека оформляется на период до 30 лет |
| Переплата | Отсутствует или минимальна | Может превышать стоимость квартиры, в среднем 8-12% годовых |
| Порядок погашения | Согласовывается сторонами: ежемесячно, раз в квартал, раз в полгода | Ежемесячно аннуитетными платежами |