Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сдавать в наем ипотечную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.
Как составить договор аренды (найма) ипотечной квартиры
Договор коммерческого найма жилья — главный документ для обеих сторон сделки. Заключается он в письменной форме. Важно составить его максимально подробно и понятно для всех участников.
Что обязательно надо указать в договоре:
- Предмет договора (что и на какой срок вы сдаете).
- Максимально подробное и конкретное описание жилья с указанием адреса, этажа, площади, количества комнат, мебели и так далее.
- Права и обязанности сторон.
- Условия оплаты.
- Данные сторон сделки.
- Паспортные данные, платежные реквизиты, номера телефонов и иные личные данные наймодателя и нанимателя, которые могут пригодиться.
Если не уверены в том, как составить договор коммерческого найма жилья — обратитесь с юристу или хотя бы скачайте типовой бланк договора в интернете.
Ocoбeннocти apeнды зaлoгoвoй нeдвижимocти
Итaк, coглacнo poccийcкoмy зaкoнoдaтeльcтвy, зaeмщик, пpиoбpeтaющий нeдвижимocть нa кpeдитныe cpeдcтвa, имeeт пpaвo cдaвaть ипoтeчнyю квapтиpy. Нo пpи этoм пpиoбpeтaтeлю жилья cлeдyeт yчecть, чтo в cдeлкy c apeндoй нeдвижимocти бyдyт вoвлeчeны нe двe, a cpaзy чeтыpe cтopoны:
- бyдyщий влaдeлeц, пoкyпaющий жильe в кpeдит;
- apeндaтop, кoтopый бyдeт вpeмeннo пpoживaть в квapтиpe;
- финaнcoвaя opгaнизaция, кoтopaя дo oкoнчaния выплaт бyдeт являтьcя фaктичecким влaдeльцeм квapтиpы (тaк кaк нeдвижимocть нaxoдитcя в зaлoгe y бaнкa дo мoмeнтa внeceния пocлeднeгo плaтeжa);
- cтpaxoвaя кoмпaния, в зaдaчи кoтopoй вxoдит oбecпeчeниe бeзoпacнocти cдeлки и coxpaннocти жилья.
Дaннaя ocoбeннocть нaклaдывaeт oпpeдeлeнныe oгpaничeния пpи зaключeнии дoгoвopa apeнды жилья.
Чтo дeлaть, ecли бaнк нe дaeт coглacия
Ecли зaeмщик peшит cдaвaть нeдвижимocть yжe пocлe зaключeния ипoтeчнoгo coглaшeния, в кoтopoм yкaзaн зaпpeт нa дaннoe дeйcтвиe, peшить пpoблeмy мoжнo тpeмя cпocoбaми:
- Cдaвaть жильe бeз coглacoвaния c финaнcoвoй opгaнизaциeй. 3aпpeт бaнкa нa пpeдocтaвлeниe apeнды нeдвижимocти нocит лишь юpидичecкий xapaктep. Нa дeлe зaeмщик мoжeт взять нa ceбя oтвeтcтвeннocть и зaключить дoгoвop apeнды, нe пpeдyпpeдив бaнк. Нecмoтpя нa тo, чтo финaнcoвaя opгaнизaция ocтaвляeт зa coбoй пpaвo пpoвepять, ктo имeннo пpoживaeт в квapтиpe, нa пpaктикe тaкиe cлyчaи являютcя eдиничными. Кpoмe тoгo, бaнк нe cмoжeт дoкaзaть, чтo жильe cдaeтcя в apeндy, ecли нe yвидит cooтвeтcтвyющeгo дoгoвopa мeждy зaeмщикoм и apeндaтopoм нeдвижимocти.
- Пepeзaлoжить нeдвижимocть в дpyгoй финaнcoвoй opгaнизaции, cпocoбнoй пpeдocтaвить бoлee лoяльныe ycлoвия, в тoм чиcлe вoзмoжнocть cдaчи квapтиpы в apeндy.
- Пoлyчить paзpeшeниe бaнкa. Дaжe ecли в дoгoвope пpoпиcaн зaпpeт нa apeндy жилья, вceгдa мoжнo пoпpoбoвaть нaлaдить диaлoг c финaнcoвoй opгaнизaциeй. Нe иcключeнo, чтo бaнк пoйдeт нaвcтpeчy cвoeмy клиeнтy и cocтaвит дoпoлнитeльнoe coглaшeниe, paзpeшaющee нaйм кpeдитнoй нeдвижимocти.
BAЖНO! 3aпpoc нa paзpeшeниe cдaчи жилья в нaeм paccмaтpивaeтcя бaнкoм в тeчeниe нeдeли. B cлyчae пpинятия пoлoжитeльнoгo peшeния, финaнcoвaя opгaнизaция тaкжe мoжeт нaлoжить oпpeдeлeнныe oгpaничeния, нaпpимep, oгpaничить cpoки apeнды или тpeбoвaть пpeдвapитeльнoгo coглacoвaния дoгoвopa o нaймe жилья.
Сдача ипотечной квартиры – большое финансовое подспорье для заёмщика. Это не запрещено законодательством, но банки не всегда приветствуют такие сделки, ведь на время действия договора между хозяином квартиры и арендатором банк теряет возможность распоряжаться жильем.
Поэтому, оформляя кредит на покупку недвижимости, лучше заранее уточнить у банка, на каких условиях можно сдать квартиру, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем.
В этом случае будет полезно проконсультироваться с риэлторами, которые занимаются вопросами аренды квартир. Они помогут грамотно составить арендный договор, но главное – подобрать банк, который наверняка пойдёт на уступки заёмщику. Агентство недвижимости «Азбука жилья» проконсультирует вас, по какой ставке стоит сдавать квартиру в аренду и поможет найти идеальных квартирантов.
Для начала обратимся к текущему российскому законодательству. В соответствии с законом сдача жилой недвижимости без оформления соответствующего договора и уплаты налога с получаемого дохода запрещена. Если вы решили сдавать ваше жилье квартиросъемщику «в темную», вы рискуете попасть под ответственность за незаконное предпринимательство. И получить за это серьезный денежный штраф и пени в дополнение к обязательному возмещению невыплаченного налога за весь срок аренды.
За указанными выше санкциями может последовать требование банка о досрочном погашении всей оставшейся суммы ипотечного кредита. Если вы этого не сделаете, банк получит право обращения в суд. И если судебное решение будет вынесено не в вашу пользу, вы с высокой вероятностью лишитесь имущества, находящегося в залоге у кредитно-финансовой организации. То есть, останетесь без купленной в кредит квартиры.
Согласование аренды с банком
Как показывает реальная практика, обычно на вопрос, можно ли сдавать купленную в ипотеку квартиру, заемщики в настоящее время получают положительный ответ. В большинстве случаев кредитно-финансовые организации готовы сделать шаг навстречу клиенту и разрешить сдачу залоговой квартиры в аренду, если с его стороны поступит официальное обращение. Для этого вам потребуется посетить банковское отделение, где вы оформляли кредитный договор, и заполнить типовое заявление. После чего дождаться соответствующего ответа на него. Например, в Сбербанке для ипотечников предусмотрено обязательное получение одобрения в письменном виде.
Для посещения офиса не забудьте захватить с собой:
- ваш паспорт;
- договор ипотеки;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую ваши права владельца объекта недвижимости;
- проект договора найма жилого помещения с заполненными данными (ФИО арендатора, данные его паспорта, срок аренды).
В проекте обязательно должно быть прописано следующее условие: «объект недвижимости находится в залоге у банка на дату подписания договора аренды». Банковский менеджер по ипотеке может запросить у вас еще какие-либо документы. Выяснить их полный список можно заранее через интернет или по телефону.
Зачем сдавать в аренду ипотечную квартиру?
По оценкам экспертов, самым распространенным случаем сдачи ипотечной квартиры является ситуация когда владелец хочет компенсировать часть ежемесячных платежей по кредиту за счет платы от арендаторов. Такой вариант подходит людям, которым есть где жить на время сдачи купленной недвижимости.
Также очень часто квартиры, сдающиеся в аренду, покупаются родителями для своих детей «на будущее». До тех пор пока ребенок не вступил в самостоятельную жизнь, жилье сдается, а часть дохода отправляется на погашение ипотеки.
С учетом различных факторов, таких как цена квартиры, размер первоначального взноса по ипотеке и величина арендной ставки, ежемесячный доход от сдачи может не только частично покрывать расходы на обслуживание долга, но и полностью компенсировать ипотечные платежи. Можно предположить, что банк должен быть рад такому положению вещей, но на практике кредитные организации в большинстве своем предусматривают некоторые ограничения.
Как правильно сдать ипотечную квартиру?
Для начала полностью ознакомьтесь с пунктами ипотечного договора, относящимися к данному вопросу. В случае отсутствия особых условий и ограничений вступите в диалог с банком с целью получения официального согласия залогодержателя. В большинстве кредитных организаций такая процедура проводится быстро и без каких-либо затруднений. Уведомить также придется и страховую компанию.
В таком случае в договор аренды стоит включить пункт, в котором указано, что квартира находится в залоге у определенной кредитной организации. Один экземпляр документа передается в банк.
С другой стороны существует вариант сдачи квартиры в аренду без уведомления кредитора-залогодержателя. Делая выбор в пользу такого варианта, стоит иметь в виду, что банк может воспользоваться своим правом на проверку предмета залога или, например, проблемы с арендаторами и соседями приведут к раскрытию информации. Риск того, что это случится на практике и приведет к требованию немедленно погасить текущий долг из-за нарушений условий договора или иным неприятным последствиям не велик, но полностью исключать такую возможность не стоит.
Зачем банкам знать, кто у вас живет и чем чревато неуведомление?
Казалось бы: какая банку разница, кто живет в квартире. Все просто: наличие арендодателей повышает риск порчи имущества. А финансовая организация никогда не забывает, что это имущество у нее в залоге.
Чаще всего неуведомление банка ничем серьезным заемщикам не грозит: максимум, на что пойдет финансовая организация, если вы нарушите условия договора в этой части, вас обяжут повысить отчисления по страховке. Хотя в теории, банк может и потребовать досрочной выплаты или ввести иные санкции.
Практика показывает, что у добросовестного заемщика, своевременно и точно в срок вносящего платежи по ипотеке, проблем обычно не возникает: клиентов у банков много, ресурсы ограничены, и проверять все квартиры, купленные в ипотеку, никто не будет.
Кратко о том: разрешает ли банк сдавать в аренду ипотечное жилье?
-
Банк не запрещает сдавать ипотечную квартиру, но если в договоре прописаны ограничения по поводу сдачи, придется согласовывать свои действия с кредитором.
-
Если в ипотечном договоре нет пункта об аренде, заемщик может сдавать недвижимость и не уведомлять кредитора.
-
За нелегальную сдачу квартиры банк может вынести устное предупреждение, назначить штраф или заставить полностью рассчитаться по ипотеке.
-
При сдаче ипотечного жилья придется платить налоги: 4% для самозанятых, 6% для ИП и 13% для физического лица.
-
На практике банки редко проверяют ипотечные квартиры, поэтому заемщики сдают недвижимость без последствий и не уведомляют об этом банки.
Как относятся к аренде банки?
Главный вопрос заключается в том, как кредитно-финансовые структуры относятся к аренде ипотечной квартиры. Готовы ли они дать свое согласие на проведение подобной сделки с залоговым объектом недвижимости? Одни банки не видят ничего плохого в том, что заемщик будет сдавать кредитное жилое помещение внаем. Ведь в этом случае риск невозврата заемных средств по ипотеке сведен к минимуму, так как у залогодателя, по сути, появляется дополнительный источник дохода.
Основные особенности ипотечного кредита на недвижимость регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» . Статья 29 не запрещает заемщику распоряжаться приобретаемым имуществом. Наложить ограничение на данное право может кредитная организация. Поэтому намереваясь сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке необходимо проконсультироваться с банком.
Единственное, что должен сделать потенциальный арендодатель – известить залогодержателей о предстоящей операции с залоговым объектом. И все же большинство банковских учреждений настроены категорически против передачи в аренду ипотечного жилья. По мнению таких кредитных учреждений, результатом проживания посторонних людей в залоговой квартире может стать снижение ликвидности этой недвижимости. Другими словами, квартиранты могут привести ее в плохое состояние, ухудшить внешний облик жилого помещения. Все бы ничего, но банку нужен ликвидный залог, который можно беспроблемно, быстро и выгодно реализовать на аукционных торгах в том случае, если дебитор откажется или не сможет выплачивать ипотечный кредит.
Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку
Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке, почему банки практикуют запрет сдачи ипотечной жилплощади в аренду? Дело здесь не только в том, что банку нужен контроль. Проблема в законодательстве и мошеннических схемах собственников. По закону:
если вы сдадите в найм (аренду) жилплощадь на длительный срок (от года и более), то потеряв права на квартиру все-равно имеете право получать вознаграждение за аренду, т.к. договор не сможет расторгнуть даже банк;
лица, прожившие в квартире более трех месяцев обязаны в нем прописаться и тогда продавать такую квартиру банку будет очень тяжело.
Теперь вы знаете, почему банки препятствуют развитию рынка аренды, хотя могли бы получать меньше отказов от выплаты ипотечных кредитов.
Можно ли официально сдавать квартиру в ипотеке, условия:
- Кредитная организация прописала разрешение о сдаче в найм или аренду ипотечной квартиры в договоре или не указала в нем пункт о запрете;
- В контракте с банком есть пункт с условиями сдачи квартиры в аренду, например с разрешения кредитной организации. И часто указывается срок аренды и невозможность пролонгации в автоматическом режиме.
Но чаще всего сдача квартиры в аренду собственником запрещена ипотечным соглашением.
Инструмент рассрочки подходит далеко не всем покупателям, хотя имеет свои преимущества. Застройщики предлагают два основных варианта рассрочки: беспроцентная и процентная.
Беспроцентная предоставляется на срок 2-3 года либо до окончания строительства. Размер первоначального взноса, как правило, от 20 до 40%. Схемы оплаты могут быть самыми разными. Беспроцентный вариант оптимален, поскольку вы не переплачиваете за квартиру, а значит с большей вероятностью позволит с помощью сдачи в наем окупить стоимость жилья.
После завершения строительства объекта действуют процентные рассрочки. Переплата по ним будет меньше, чем в случае с ипотекой, поскольку они предоставляются на более короткий срок. Но иногда бывает, что выгоднее взять ипотеку, поэтому лучше просчитать оба варианта.
Выгодно ли сдавать ипотечную недвижимость
Ответ на данный вопрос зависит от следующих факторов:
- условия кредитного договора (процентная ставка, размер ежемесячного платежа);
- тип квартиры, а также район и город расположения (чем больше спрос, тем выше арендная плата);
- наличие иной недвижимости для проживания.
Если повезло приобрести на ипотечные средства хорошую квартиру в престижном районе, арендная плата, скорее всего, будет компенсировать размер ежемесячного платежа.
Но также нужно учитывать следующие факторы:
- понижение стоимости недвижимости, а также аренды в период кризиса;
- сложности с поиском ответственного арендатора, который будет исправно платить за проживание, а также будет согласен на долгосрочный контракт.
Преимущества и недостатки
Сдача ипотечного жилья в аренду имеет свои плюсы и минусы.
К плюсам можно отнести:
- Получение прибыли. Собственники могут жить с родственниками и сдавать оформленное в ипотеку жилье для получения денежных средств (в том числе – на погашение ипотеки). Как правило, размер получаемой прибыли позволяет полностью погашать ежемесячные платежи по займу;
- Приобретение дополнительной недвижимости. Часто граждане изначально имеют жилье для проживания и оформляют покупку квартиры в ипотеку с целью приобретения дополнительной недвижимости, залоговая стоимость которой будет погашаться за счет арендных платежей. Таким образом, ипотека постоянно погашается арендными платежами и после снятия обременения квартира становится полноценной собственностью владельцев;
- Получение военными дохода при переселении. Нередко военнослужащие вынуждены оставлять полученные квартиры по военной ипотеке в связи с переездом в другой город. Выходом из положения становится сдача квартиры в аренду. Вопрос приобретает особенную актуальность, когда по новому месту проживания служебное жилье не предоставляется и возникает необходимость оплаты аренды за жилье на новом месте.
Минусами сдачи в аренду ипотечной квартиры являются следующие факторы:
- Недобросовестные арендаторы. Арендаторами могут оказаться непорядочные люди, которые нанесут вред имуществу, не будут своевременно вносить арендные платежи, создадут задолженность по коммунальным платежам, тайно покинут жилье без оплаты за текущий период и т. д. Единственным вариантом подстраховки от подобных ситуаций является заключение официального договора аренды;
- Проблемы с банком. При нарушении условия кредитного договора, устанавливающего необходимость оповещения кредитора о заключении договора аренды, могут возникнуть неприятные для собственника последствия. К ним относится наложение штрафных санкций, изъятие квартиры, либо требование о полном погашении долга.