Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру нерезиденту, проживающему постоянно за границей?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В России действует правило, освобождающее граждан от уплаты налога при продаже квартиры, которая находилась в его собственности 3 или 5 лет (о том, через сколько лет после покупки можно продать квартиру, чтобы не платить налог, рассказывается в этой статье, а о налогообложении сделки, если квартира была в собственности менее 3 лет, рассказывается тут). Советуем нерезидентам запомнить, что согласно положению 17.1 статьи 217 Налогового кодекса, такая льгота предоставляется только резидентам страны. Если же продавец не имеет такого статуса, прибыль от продажи недвижимости будет облагаться НДФЛ по ставке 30% независимо от срока владения.
НДФЛ с продажи недвижимости нерезидентом
НДФЛ начисляется на доход от продажи квартиры физлицом – нерезидентом РФ в соответствии со следующими статьями НК РФ:
- 209 – устанавливается тип облагаемого НДФЛ дохода налогового нерезидента (от источников в России);
- 217 – устанавливаются виды доходов нерезидента, не подлежащие налогообложению;
- 217.1 – приводятся налоговые льготы, положенные нерезиденту;
- 224 – прописываются ставки налога с продажи квартиры нерезидентом РФ.
НДФЛ начисляется на всю сумму, полученную налоговым нерезидентом при продаже квартиры. Налогооблагаемая база устанавливается по одному из двух законных оснований (ст. 214.10 НК РФ):
- По сумме договора – когда доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, равен или больше кадастровой стоимости реализуемого жилья.
- По кадастровой стоимости, помноженной на 0,7, – если доход от реализации жилья меньше кадастровой стоимости жилого помещения или у инспекции ФНС нет сведений о цене сделки.
Если не резидент не уплатит налог с продажи квартиры в России
А. Гордон
Учитывая правила налогового законодательства Российской Федерации неуплата нерезидентами России налога с продажи российской недвижимости вполне реальна и на деле возникает совсем не редко.
Отметим сразу, в публикации рассмотрена ситуация с продажей недвижимости физическими лицами, которые не являются предпринимателями.
Статья об уплате налога на прибыль иностранным юридическим лицом при продаже квартиры в России размещена на сайте ранее.
По правилам Налогового кодекса РФ полученный физическим лицом доход от продажи любой недвижимости в России подлежит налогообложению Налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Это правило относится и к продавцам — гражданам России и к иностранцам.
Для налогообложения доходов физических лиц в России гражданство продавца недвижимости значения не имеет, главное, это налоговый статус продавца – является продавец налоговым резидентом России или нет. Важно знать: налоговый резидент или нет – продавец является налогоплательщиком налога НДФЛ.
Различие в том, что налоговый резидент России (даже если он иностранец) при продаже недвижимости уплатит значительно более низкий налог НДФЛ, а в определенных обстоятельствах будет полностью освобожден от уплаты налога.
Что делать за границей
Когда налоговый резидент России надолго уезжает из страны, он, очевидно, лишается этого статуса. Но как именно работает законодательство при таком сценарии?
Обычно россияне становятся налоговыми резидентами другого государства после полугода проживания на его территории, рассказал доцент кафедры финансового менеджмента в государственном секторе департамента политики и управления НИУ «Высшая школа экономики» Владимир Тютюрюков.
Для примера возьмём несколько стран, куда в последние недели граждане России уезжали наиболее активно.
- Турция: резидентом станет человек с законным адресом регистрации или намерением проживать в стране, если по этим критериям статус резидента спорный, то резидентом признают того, кто непрерывно прожил в стране шесть месяцев в календарном году;
- Грузия: резидентом станет тот, кто проживает в стране 183 дня или более в течение 12 месяцев;
- Армения: 183 дня или более в течение 12 месяцев или имеет в стране центр жизненных интересов;
- Азербайджан: свыше 182 дней в течение 12 месяцев, есть место постоянного проживания или центр жизненных интересов;
- Узбекистан: 183 дня или более в течение 12 месяцев (либо меньше 183 дней, но больше, чем в любой другой стране), при этом можно получить статус и раньше, если подать заявление с копией долгосрочного трудового договора.
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Какой налог уплатит иностранец при продаже недвижимости
Въезд и выезд иностранцев, располагающих видом на жительство в России, осуществляется на основании документа, удостоверяющего личность и вида на жительство (статья 23 закона от 15 августа 1996 года N 114-ФЗ»О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию»). Законность пребывания иностранных граждан в России или временного проживания определяется сроком действия выданной им российской визы или вида на жительство.
Эти вопросы регулируются статьями 5 и 6 закона РФ от 25 июля 2002 года N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». Постоянно проживающий за пределами России ее гражданин в налоговых отношениях с Российской Федерацией не является ее налоговым резидентом, со всеми вытекающими последствиями: доходы от продажи российской недвижимости такого россиянина облагаются по ставке 30 %, отсутствует право на применение налоговых вычетов по НДФЛ.
Налог при продаже иностранцем недвижимости в России, Гордон и Партнеры
К сведениям ЕГРП налоговые органы имеют удаленный доступ онлайн.
В налогообложении иностранцев есть много нюансов, которые зависят от их миграционного статуса и продолжительности проживания в РФ, а также ряда факторов: Работник является ВКС или беженцем; Мигрант прибыл в безвизовом порядке; Иностранец является гражданином одной из стран Евразийского союза.
С 2022 года срок давности владения увеличился до 5 лет. Сумма налога определяется ценой недвижимости в договоре купли-продажи. С 2022 года в Российской Федерации введены новые правила налогообложения доходов от продажи недвижимости, расположенный в России.
Эти новые правила распространяются и на граждан России и на иностранцев.
Для проверки правильности расчета налога НДФЛ налоговые органы с 2022 года сравнивают цену недвижимости указанную в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью этой недвижимости.
Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости этой конкретной недвижимости, налог НДФЛ от продажи недвижимости рассчитывают из предполагаемого дохода, равного 70% кадастровой стоимости.
Если цена в договоре больше 70% кадастровой стоимости этой недвижимости, то налог НДФЛ рассчитывают по доходу исходя из цены недвижимости в договоре.
Налог при покупке квартиры в России иностранцем
Например, государственной регистрации подлежит переход права собственности по договору купли –продажи квартиры от продавца к покупателю.
С января 2022 года покупатель станет собственником купленной квартиры только после государственной регистрации такого перехода права – внесения сведений в ЕГРН, то есть внесения соответствующей записи в отношении прав на купленную квартиру.
Разрешение муниципальных властей, соседей или иных лиц на покупку недвижимости в России так же не требуется. Исключение составляют случаи покупки долей в праве собственности на недвижимость посторонними лицами. В этом случае собственник доли, в силу закона, имеет преимущественное право покупки доли, продаваемой постороннему лицу.
С 2022 года в России введена обязательная нотариальная форма договора в случае отчуждения (купли-продажи, дарения, обмен) для сделок с долями в праве собственности на недвижимость.
Наказание за уклонение от уплаты налога
Если не заплатить НДФЛ от продажи недвижимости своевременно и в полном объёме, то неплательщику будет грозить административная и даже уголовная ответственность. Согласно положениям ст. 122 НК РФ, штраф за неуплату налога с продажи квартиры составляет:
- 20% от неуплаченной суммы налога (ч. 1);
- 40% от неуплаченной суммы налога, если деяние было совершено умышленно (ч. 2).
Если физлицо уклоняется от уплаты налога на доход от продажи недвижимости, а недоимка составляет крупную сумму, то в действие вступает ст. 198 УК РФ. За уклонение от уплаты налогов:
- в крупном размере (от 2 млн 700 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) неплательщику грозит штраф от 100 тыс до 300 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1 до 2 лет, либо принудительные работы до 1 года, либо арест до 6 мес, либо лишение свободы до 1 года;
- в особо крупном размере (от 13 млн 500 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) могут присудить штраф от 200 тыс до 500 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1,5 до 3 лет, либо принудительные работы до 3 лет, либо лишение свободы до 3 лет.
Ндфл с нерезидентов рф в 2022 году
НДФЛ нерезиденты в 2022 году должны платить по ставке, утвержденной п. 3 ст. 224 НК РФ. Однако для некоторых случаев и отдельных налогоплательщиков есть исключения из правил. Рассмотрим их в статье
Согласно п. 3 ст. 224 НК РФ ставка налога на доходы нерезидентов составляет 30%.
Перечислим все возможные случаи, когда ставка НДФЛ для нерезидентов будет составлять отличную от 30% величину:
- Налоговая ставка равна 15%, если любые физические лица, которые не признаны резидентами РФ, получали доходы в виде дивидендов как участники российских компаний (п. 3 ст. 224 НК РФ).
- Налоговая ставка равна 13%, если доходы получены от трудовой деятельности в РФ следующими категориями нерезидентов:
- иностранцами, работающими по патенту (п. 3 ст. 224, ст. 227.1 НК РФ);
- иностранцами, являющимися высококвалифицированными специалистами (п. 3 ст. 224 НК РФ);
Не все доходы высококвалифицированных иностранцев облагаются по ставке 13%. Подробнее об этом – в нашем материале.
- соотечественниками, ранее работавшими за рубежом и ныне являющимися участниками госпрограммы по их добровольному переселению в Россию, а также членами их семей (п. 3 ст. 224 НК РФ);
- гражданами зарубежных стран или не имеющими гражданства, если они признаны беженцами или им предоставлено временное убежище в РФ (п. 3 ст. 224 НК РФ);
- членами экипажей тех судов, которые приписаны к портам РФ и ходят под ее флагами (п. 3 ст. 224 НК РФ);
- иностранцами, если их страны входят в Евразийский экономический союз (ст. 73 Договора о ЕАЭС от 29.05.2014, который вступил в силу с 1 января 2015 года). Важный нюанс по этой категории лиц — здесь.
КонсультантПлюс разъясняет:Если работник является резидентом другой страны, обязательно изучите соглашение об избежании двойного налогообложения, заключенное между этой станой и РФ. Например, иностранный гражданин предоставляет российской организации за вознаграждение право использования своего литературного произведения на территории РФ.
Автор — налоговый резидент Республики Кипр. Налоговым резидентом РФ автор не является. Вознаграждение за право использования произведения является доходом от источника в РФ и по правилам Налогового кодекса РФ должно облагаться НДФЛ (пп. 3 п. 1 ст. 208 НК РФ, п. 2 ст. 209 НК РФ). Однако… Читайте продолжение примера, получив пробный доступ к системе К+.
Это бесплатно.
Кто такие резиденты и нерезиденты?
Резиденты и нерезиденты в Российской Федерации бывают двух видов: налоговые и валютные.
Статус налогового резидента определяется Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ) – в ст. 207. Статус валютного резидента – в ст. 1 Федерального закона № 173 «О валютном регулировании и валютном контроле» от 10 декабря 2003 года.
Сегодня поговорим о резидентстве налоговом. Для его определения гражданство значения не имеет: резидент может быть и иностранцем, а гражданин России может быть по налогам и нерезидентом. Значение имеет только то, где человек жил большую часть дней в году.
Налоговый резидент – это тот, кто находился не менее 183 дней на территории Российской Федерации. Запомнить легко: это ровно половина от високосного года. Провели 184 дня на Мальдивах? Вы теперь по налогам – нерезидент. Или вы иностранец, приехали в Россию, к примеру, из Киргизии, но жили здесь не менее этого срока – вы налоговый резидент.
Поскольку мы ведем речь о налогах на доходы физлиц, который платится за прошедший календарный год (к примеру, в 2022-м – за 2021-й), то нам надо обязательно знать: налоговая служба свои подсчеты ведет по конкретному календарному году.
При этом учтем: срок пребывания на территории России не прерывается, если человек выезжал менее чем на полгода на лечение/обучение, а также для «вахтовиков» и других командированных, выезжающих за пределы России для работы на месторождениях нефти-газа.
С какой суммы уплачивается налог
Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.
Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.
При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.
ФНС уточняется, что НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль – разница между первоначальной стоимостью жилья и конечной ценой ее реализации.
В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.
Покупаем квартиру у нерезидента. Есть ли для нас риски?
Добрый вечер, Галина.
По сути Ваших вопросов могу сообщить следующую информацию:
- 1. Бояться совершенно нечего, если все будет грамотно оформлено (поясню ниже). Однако, такая сделка может принести немало проблем, если не будут соблюдены все условия.
- 2. В соответствии со ст. 4 Конституцией Украины должно быть единое гражданство. По правилам, при получении гражданства другой стороны, Украинский паспорт необходимо сдать и уведомить Украинское государство о получении гражданства в другой стране. Однако, это правило часто нарушается, так как ответственность в нашем законодательстве толком не прописана, так как нет прямого запрета.
- 3. Ответ на вопрос «может ли быть загранпаспорт без украинского паспорта», могу пояснить Вам следующее. В Украине нет такого понятия «загранпаспорт», данный документ называется «Паспорт гражданина Украины для выезда за границу». Соответственно, если Ваш продавец больше не является гражданином Украины, тогда его «Паспорт гражданина для выезда за границу» теряет свою правовую силу.
Предлагаю Вам ознакомиться со следующим нормативным актом:
В соответствии с Постановлением Кабинета Министров «Про затвердження зразка бланка, технічного опису та Порядку оформлення, видачі, обміну, пересилання, вилучення, повернення державі, визнання недійсним та знищення паспорта громадянина України для виїзду за кордон»:
84. Особа, стосовно якої громадянство України припинено відповідно до Закону України“Про громадянство України”, або її законний представник зобов’язані у порядку, встановленому законодавством про громадянство України, повернути паспорт для виїзду за кордон територіальному органу/територіальному підрозділу ДМС, що його оформив, а якщо така особа проживає за кордоном, — закордонній дипломатичній установі.
Паспорт для виїзду за кордон, отриманий закордонною дипломатичною установою, надсилається до територіального органу/територіального підрозділу ДМС, що здійснив його оформлення, для знищення в порядку, встановленому у пунктах 92-95 цього Порядку.
- 4. «И может ли он совершать сделки продажи с загранпаспортом?» — мое мнение – не может. В сделке должен фигурировать его действующий паспорт, а именно – паспорт гражданина Канады, так как это единственный документ, который имеет юридическую силу и может участвовать в гражданско-правовых сделках. Как я указала выше в п.2 своего ответа, «загранпаспорт» так же необходимо сдать и он теряет юридическую силу.
- 5. Нерезиденты Украины имеют те же права, что и Граждане Украины, кроме принятия участия в выборах и еще есть там перечень, но он Вашего вопроса не касается. Продавать недвижимость нерезидент Украины может практически на тех же условиях, только разница вот в налогах. В соответсвии с Налоговым Кодексом Украины, процент от продажи недвижимости нерезидентном Украины составляет 18%. Данный налог должен оплачивать продавец. Рекомендую внимательно оформлять сделку и проконтролировать, чтоб чётко была прописана обязанность продавца выплатить этот налог.
- 6. Как грамотно все оформить. О чем я писала в п.1? Во-первых, Вам не следует соглашаться на проведении сделки у нотариуса, который предлагает вам продавец. Это касается любых сделок, которые подлежат нотариальному оформлению. К слову, если Вы заключили предварительный договор, то этот договор должен оформляться в той же форме, что и основной. Если договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному заверению (а он должен), то и предварительный договор к основному следует заключать в той же форме, иначе он является недействительным. Если Вы заключили данный договор в установленной форме, то нотариус уже выбран. Надеюсь, что независимый.
Далее, необходимо проверить правоустанавливающие документы. В правоустанавливающих документах должны быть внесены изменения, что имущество принадлежит гражданину Канады. Если иначе, то могут быть большие проблемы, так как по сути, данное имущество принадлежит непонятному человеку, который вообще не числится в Украине. Изменения относительно информации о собственнике квартиры вносится в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.
Следующий этап. Нотариус должен идентифицировать человека. Опять вопрос в документах. Документы, которые связаны с Украиной все являются недействительными при получении нового гражданства. Даже учитывая тот факт, что, у нас нет как такой ответственности, если у человека два паспорта, о чем я писала выше, украинский паспорт все равно теряет свою силу и не может участвовать в гражданско-правовых сделках. Так же предлагаю обратить Ваше внимание на норму Закона, которая так же разъяснит Ваш вопрос, относительно того, может ли «Загранпаспорт» участвовать в гражданско-правовой сделке купили-продажи недвижимости.
Какие налоги платить при продаже недвижимости за рубежом?
В этом вопросе нужно учитывать то, что по условиям практически всех программ по оформлению ВНЖ/гражданства за покупку недвижимости, вы обязаны владеть объектом не менее 5 лет. Только после этого у вас появляется право продать его. Вы можете продать недвижимость и раньше, однако обязаны в короткий срок приобрести другой объект, стоимость которого будет соответствовать условиям программы.
По российским законам, если вы владеете недвижимостью более 5 лет (а это именно ваш случай), то освобождаетесь от налогов при ее продаже.
Если же вы приобрели недвижимость за рубежом вне миграционной программы, то, безусловно, можете продать ее в любое время. Однако при сроке владения менее 5 лет, вы будут обязаны заплатить в российскую госказну налог в сумме 13% от полученного дохода. С деталями ознакомьтесь в статье 217.1 Налогового кодекса РФ.
Учитывайте, что в стране, где находится недвижимость, действуют свои правила налогообложения сделок купли-продажи.
При грамотном и рациональном подходе к владению зарубежной недвижимостью можно минимизировать налоговое бремя. Если вам нужны индивидуальные расчеты, консультации, обратитесь напрямую к нашим специалистам. Мы ответим на все интересующие вас вопросы и поможем сохранить доход.