Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое фонд капитального ремонта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В данной статье мы рассмотрим частые вопросы по капитальному ремонту многоквартирного дома. Ответы даны Андреевой Юлией Анатольевной, практикующим юристом, консультантом Ассоциации ТСЖ, ЖСК и ЖК города Санкт‐Петербург, соавтора нескольких изданий по вопросам жилищно‐коммунального хозяйства.
Фонд капитального ремонта разъяснения
– Надо ли проводить собрание ТСЖ наряду с собранием собственников МКД по капитальному ремонту, как рекомендуется в документах администрации?
– Вопрос о капитальном ремонте решает исключительно собрание собственников: об этом говорится в Жилищном кодексе. Все остальное – вольная трактовка органов власти. Если органы государственной власти все же настаивают на проведении двух собраний и ставят в зависимость от этого получение субсидий для проведения капитального ремонта, то тогда можно провести и оба.
– В ТСЖ два многоквартирных дома, в которых больше 12 квартир. Необходимо ли проводить собрание собственников МКД, чтобы выбрать способ формирования фонда капитального ремонта: спецсчет, созданный региональным оператором только для нашего дома или общий счет регионального оператора?
– Если в ТСЖ два дома, а сумма квартир в них больше 30, тогда ТСЖ не может быть владельцем счета. Собственники могут провести общее собрание и принять решение об открытии спецсчета, владельцем которого будет региональный оператор. Либо перейти к региональному оператору на общий счет. Если собственники не будут проводить общее собрание, то их просто переведут к региональному оператору на общий счет.
– Вправе ли собственники определять подрядную организацию по капитальному ремонту при условии включения данного вопроса в повестку дня?
– Здесь нужно говорить о двух решениях общих собраний собственников. Первое решение принимается на «вступительном» собрании. На нем решаются вопросы о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взносов, выборе кредитной организации. Второе общее собрание, утверждающее список работ и их стоимость, необходимо провести в год, который предшествует году проведения капитального ремонта. Если дом накапливает средства у регионального оператора на общем счете, тогда именно региональный оператор предлагает варианты. А собственники на общем собрании принимают либо не принимают предложения управляющей компании по видам и стоимости работ. Если собственники накапливают денежные средства на специальном счете, то они вправе сами определить подрядную организацию.
В статье 170 ЖК РФ раскрыты понятие и способы формирования фондов капремонта, которым признается совокупность следующих финансовых поступлений:
- ежемесячные перечисления (взносы) на капремонт от владельцев жилых помещений многоквартирных зданий (размер платежей утверждается на региональном уровне с учетом минимально допустимого тарифа);
- штрафные санкции, взысканные за несвоевременное перечисление гражданами взносов;
- банковские проценты, начисленные кредитным учреждением на средства, поступающие и размещенные на специальных расчетных счетах;
- доходы, полученные от размещения и использования средств на спецсчетах;
- средства финансовой поддержки из различных бюджетных и внебюджетных источников;
- заемные средства, привлекаемые для софинансирования капремонта, в том числе для увеличения объекта ремонтных работ.
Кто освобожден от взносов
Не уплачивают взносы на капремонт собственники:
- аварийных домов, включенных в программу расселения;
- многоквартирных домов, земля под которыми изымается для муниципальных или государственных нужд, а граждане подлежат переселению;
- квартир в закрывающихся населенных пунктах.
Законодательством установлен перечень лиц, которым предоставлены 50-% льготы на уплату взносов на капремонт:
- инвалиды и ветераны ВОВ, боевых действий;
- инвалиды 1-2 групп, дети-инвалиды, родители, воспитывающие детей-инвалидов;
- Герои РФ и СССР, полные кавалеры орденов Славы;
- ликвидаторы аварии на ЧАЭС и члены их семей.
Региональные законы могут устанавливать льготы в размере 50 % или предоставлять субсидии на уплату взносов:
- для многодетных и малообеспеченных семей;
- одиноко проживающих граждан старше 70 лет, не имеющих работы;
- собственников старше 70 лет, если в семье только неработающие инвалиды 1-2 групп или пенсионеры.
Граждане, достигшие возраста 80 лет, освобождены от уплаты взносов на капитальный ремонт.
Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы создан в соответствии со статьей 178 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановлением Правительства города Москвы от 29 декабря 2014 года № 834-ПП.
Фонд является унитарной некоммерческой организацией и осуществляет свою деятельность в качестве регионального оператора, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории города Москвы.
Единственным учредителем Фонда является Правительство Москвы в лице Департамента капитального ремонта города Москвы.
Цели и функции Фонда
Целью деятельности Фонда является обеспечение организации и своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории города Москвы, в том числе финансовое обеспечение, формирование средств и имущества для проведения такого ремонта на территории города Москвы.
Предметом деятельности Фонда является выполнение следующих ключевых функций, направленных на достижение уставных целей:
1. Аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете, счетах Фонда;
2. Открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрали Фонд в качестве владельца специального счета;
3. Осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту (привлечение для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядных организаций, заключение с ними от своего имени соответствующих договоров; контроль качества, сроков оказания услуг и (или) выполнения работ и соответствия их требованиям проектной документации; осуществление приемки выполненных работ/услуг);
4. Финансирование расходов на капитальный ремонт с привлечением, при необходимости, средств, полученных из иных источников, в том числе из бюджета Москвы;
5. Взаимодействие с органами государственной власти города Москвы и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта;
Оказание консультационной, информационной, организационно-методической помощи по вопросам организации и проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.
С какого года существует фонд капитального ремонта
ЖК РФ Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 170 ЖК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта, доходы, полученные от размещения средств фонда капитального ремонта, средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со статьей 191 настоящего Кодекса, а также кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, образуют фонд капитального ремонта.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. Доходы в виде процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта, а также доходы в виде процентов, полученные от размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, зачисляются только на специальный счет, счет, счета регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 15.04.2019 N 60-ФЗ)
2. Размер фонда капитального ремонта исчисляется как сумма указанных в части 1 настоящей статьи поступлений в фонд за вычетом сумм, перечисленных за счет средств фонда капитального ремонта в оплату стоимости оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и авансов за указанные услуги и (или) работы.
3. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
4. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:
1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
(см. текст в предыдущей редакции)
4) владелец специального счета;
5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует требованиям, указанным в настоящем пункте и части 2 статьи 176 настоящего Кодекса, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.
4.1. В случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение об определении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и сроки проведения капитального ремонта общего имущества в таком доме определяются в соответствии с региональной программой капитального ремонта. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
4.2. Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете может быть определен размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В этом случае перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемый решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, может быть дополнен услугами и (или) работами, не предусмотренными региональной программой капитального ремонта, а сроки проведения капитального ремонта могут быть установлены более ранние, чем это предусмотрено региональной программой капитального ремонта.
(часть 4.2 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
5. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не менее чем в течение трех месяцев и не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, которая утверждена в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке и в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта. Владелец специального счета обязан обратиться в российскую кредитную организацию с заявлением об открытии специального счета не позднее чем в течение пятнадцати дней с даты уведомления владельца специального счета о его определении в качестве такового, если более ранний срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, за исключением случая, если владельцем специального счета является региональный оператор, считается реализованным при условии открытия специального счета и представления владельцем специального счета в орган государственного жилищного надзора документов, предусмотренных частью 1 статьи 172 настоящего Кодекса. В целях реализации решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, лицо, инициировавшее проведение соответствующего общего собрания, обязано направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания собственников, которым оформлено это решение.
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 20.12.2017 N 399-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5.1. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в данном многоквартирном доме не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.
Фонд капитального ремонта многоквартирных домов
Фонд капитального ремонта МКД – это формируемый на специальном счете из ежемесячных платежей жильцов денежный запас, который может расходоваться только на финансовое снабжение мероприятий по капремонту многоквартирного дома.
Обязанность собственников вносить сборы ежемесячно, процедура накопления и распределения средств и в целом реализация этой программы закреплены следующими законодательными актами:
- Жилищным кодексом РФ. В разделе 9 этого нормативного акта регламентируются основные положения о капитальном ремонте зданий. Они регулируют порядок накопления и распределения денежных средств, устанавливают перечень работ, которые реализуются в рамках проведения капремонта. Также этот нормативный акт закрепляет обязанность собственников помещений содержать принадлежащие им квартиры и имущество, которое находится в общем владении жильцов. В ЖК РФ содержатся и меры ответственности, применяющиеся к владельцам недвижимости, которые эти обязанности не исполняют.
- Гражданским кодексом РФ. Закрепляет обязанность собственника содержать, в том числе и финансово, принадлежащее ему недвижимое имущество. Данное правило пересекается с требованиями ЖК РФ, что подтверждает их законность.
- Нормативными актами субъектов РФ. В них каждый регион самостоятельно закрепляет нюансы реализации программы капитального ремонта домов в субъекте. В частности, в ведении местных законодателей находится определение минимального размера платежа, финансирование капремонта из иных источников, расширение перечня работ, льготы.
- Иными нормативными актами. К подобным документам можно отнести акты, содержащие нормы и стандарты проведения работ в рамках капитального ремонта.
В ведении региональных властей находятся также следующие моменты:
- правила определения текущего состояния общего имущества жильцов в МКД;
- составление региональной программы капитального ремонта в субъекте РФ;
- организация мероприятий в рамках реализации программы капитального ремонта жилищного фонда;
- контроль над накоплением и распределением средств на счетах.
Местные власти и региональный оператор обязаны обеспечивать доступность и открытость сведений для граждан, прозрачность системы капитального ремонта МКД.
[3]
Фонд капитального ремонта определенного дома может быть сформирован:
- на специальном счете. По решению жильцов открывается отдельный счет, на котором аккумулируются поступающие ежемесячно платежи. Если этого не сделано, применяется следующий способ формирования фонда;
- на счете регионального оператора. Этот вариант используется по умолчанию, если жильцы дома не организовали отдельный, специальный счет.
При выборе второго варианта средства поступают на общий счет со всех участвующих в программе домов. Однако деньги жильцов каждого конкретного здания тщательно отслеживаются и могут быть использованы только для капремонта их МКД.
Для того чтобы учредить фонд на специальном счете жильцам, следует созвать общее собрание. Процедура проведения подобных мероприятий регламентируется статьей 45 Жилищного кодекса РФ. При этом повестка дня должна содержать вопрос о выборе счета для капремонта.
Далее проводится голосование собственников. Для принятия решения необходимо, чтобы заявленные требования одобрило 2/3 голосов или больше от общего числа квадратных метров в доме. При этом вес голоса каждого собственника зависит от площади принадлежащего ему жилища. После принятия положительного решения собственникам нужно определиться со следующими вопросами:
- размером ежемесячного платежа за капремонт. Он не может быть меньше установленного в регионе минимального размера. Если было принято решение об увеличении ежемесячной суммы сборов, на излишне накопленные средства они могут заказать дополнительные работы. Также увеличение размера ежемесячного платежа может приблизить сроки капремонта;
- перечнем услуг и работ по капремонту. Список мероприятий, которые проводятся в рамках ремонта за минимальный размер ежемесячного платежа, установлен статьей 166 ЖК РФ. Он может быть расширен региональным законодателем или самими собственниками, если они приняли решение об увеличении ежемесячного сбора;
- датой и периодом реализации капремонта;
- с тем, кто будет выступать собственником счета;
- с финансовым учреждением, в котором будет открыт счет.
Далее сведения о принятых жильцами решениях вносятся в реестр специальных счетов госорганом в сфере надзора за жилым фондом.
Принять решение об учреждении фонда на счете регионального оператора граждане также могут посредством проведения общего собрания. Согласно поправкам, вступившим в силу в 2018 году, собственники обязаны определиться со способом учреждения фонда в течение трех месяцев, с момента поступления предложения управляющей компании или ТСЖ. Данное правило отражено в ст. 189 ЖК РФ. УК или ТСЖ, в свою очередь, обязаны выступить с таким предложением перед жильцами.
В статье 170 ЖК РФ раскрыты понятие и способы формирования фондов капремонта, которым признается совокупность следующих финансовых поступлений:
- ежемесячные перечисления (взносы) на капремонт от владельцев жилых помещений многоквартирных зданий (размер платежей утверждается на региональном уровне с учетом минимально допустимого тарифа);
- штрафные санкции, взысканные за несвоевременное перечисление гражданами взносов;
- банковские проценты, начисленные кредитным учреждением на средства, поступающие и размещенные на специальных расчетных счетах;
- доходы, полученные от размещения и использования средств на спецсчетах;
- средства финансовой поддержки из различных бюджетных и внебюджетных источников;
- заемные средства, привлекаемые для софинансирования капремонта, в том числе для увеличения объекта ремонтных работ.
Контроль над наполняемостью указанного фонда осуществляется региональным оператором, либо самими владельцами жилых помещений (если они приняли решение о непосредственном управлении спецсчетом на капремонт).
Собственники, в обязанности которых входит управление домом, коллективно определяются со способом размещения временно свободных средств, необходимых для финансирования ремонтных работ здания или его конструктивных элементов. Выбрать нужно один из двух способов:
- формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;
- поступление средств на счет регионального оператора.
УДК 332.872.45
ФОРМИРОВАНИЕ ФОНДОВ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
Е.Ю. Горбачевская, С.В. Дугарова
Проанализирована проблема формирования и использования Фондов капитального ремонта жилых домов. Рассмотрены возможные способы решения этой проблемы. Выявлено, что наиболее эффективным методом решения данной проблемы является привлечение заемных средств финансово-кредитных учреждений.
Ключевые слова: капитальный ремонт; многоквартирный дом; собрание собственников жилья; кредитование.
FUNDS FORMATION FOR THE CAPITAL RECONSTRUCTION OF BLOCK OF
FLATS
E.Iu. Gorbachevskaia, S.V. Dugarova
We analysed the problem of fund formation and use in capital reconstruction of houses and considered the possible variants and problems. The most effective method of this problem solution is the participation of borrowed means from financial and credit institutions.
Key words: capital reconstruction; block offlats; meeting of the owners; credit provision.
По состоянию на 2014 год, на территории России зафиксировано 77,7% ветхого и 22,4% аварийного жилья [1]. Ветхий жилой фонд представляет собой аварийно-опасный объект и угрозу для проживающих в нем людей. Капитальный ремонт такого жилья не осуществлялся на протяжении длительного времени из-за отсутствия средств. Согласно действующему законодательству РФ обязанность по ремонту помещений общего пользования многоквартирных домов стала возлагаться на собственников [2]. В соответствии с принятым Федеральным законом «О проведении капитальных ремонтов многоквартирных домов» собственники помещений в таких домах теперь обязаны осуществлять уплату взносов на формирование фонда средств, предназначенных для проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, а органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления обязаны организовывать обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирном доме [3].
Для реализации вышеизложенных требований законодательства субъекты РФ обязаны разрабатывать региональные программы капитального ремонта, в которых утверждается перечень всех многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту, перечень работ по капитальному ремонту и сроки их проведения. А также создавать Фонд капитального ремонта, утверждать и принимать нормативные правовые акты, устанавливающие порядок их использования и организации капитального ремонта и минимальный размер взноса на капитальный ремонт, порядок контроля формирования и расходования фондов, обеспечивать контроль деятельности управляющих компаний в сфере жилищно-коммунальных услуг. Фонд денежных средств, предназначенных для проведения капитального ремонта, может аккумулироваться на специальном счете, открытом в кредитной организации Российской Федерации, с капиталом не менее 20 млрд руб. или на счете регионального оператора. Региональный оператор — это юридическое лицо (фонд) субъекта РФ, расходы, на административно-хозяйственную деятельность которого финансируется за счет взносов учредителя.
Если выбранный способ формирования Фонда осуществляется путем перечисления средств на специальный счет, то общее собрание собственников помещений многоквартирного дома обязано принять решение:
— о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт, но не меньше минимального размера взноса, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ;
— о перечне и сроках работ по капитальному ремонту, но не менее перечня и не позднее сроков их проведения, установленных региональной программой капитального ремонта;
— о владельце специального счета, которым может быть определен региональный оператор;
— о кредитной организации, для открытия специального счета.
Если собственники помещений не выбрали кредитную организацию или кредитная организация не соответствует требованиям, установленным законодательством, то ее выбор осуществляется региональным оператором. Владельцами специального счета могут быть товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы или региональный оператор.
Региональный оператор обеспечивает заключение договоров на формирование Фонда капитального ремонта и выполнение капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, выставляет платежные документы собственникам помещений многоквартирного дома, в отношении которых Фонд капитального ремонта формируется на счетах регионального оператора, аккумулирует средства, ведет их учет в разрезе каждого собственника, выполняет функции технического заказчика (разрабатывает проектно-сметную документацию, отбирает в установленном нормативно-правовым актом субъекта РФ порядке подрядную организацию для проведения капитального ремонта, обеспечивает контроль за проведением работ и приемку выполненных работ, их финансирование).
- Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также
- собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решения о способе формирования фонда капитального ремонта,
- в случае, предусмотренном частью 7 статьи 170 «Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда» Жилищного кодекса РФ,
- имеют права и исполняют обязанности, предусмотренные частью 2 этой статьи, начиная с даты, определяемой в соответствии с частью 3 статьи 169 «Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме» и частью 5.1 статьи 170 «Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда» Жилищного кодекса РФ, а
региональный оператор
- должен исполнять обязанности по обеспечению проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренные статьей 182 «Обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» Жилищного кодекса РФ,
- перечислить в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом, денежные средства фонда капитального ремонта на специальный счет или
- выплатить собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям указанных собственников в фонде капитального ремонта, исполнять иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом.
Статья 181 «Формирование фондов капитального ремонта на счете регионального оператора» Жилищного кодекса РФ
- ежемесячно вносят в установленные в соответствии со статьей 171 «Особенности уплаты взносов на капитальный ремонт» Жилищного кодекса РФ сроки и в полном объеме на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт, уплачивают пени в связи с ненадлежащим исполнением указанными собственниками обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;
- принимают решения, участвуют в принятии решений, которые предусмотрены Жилищным кодексом, в связи с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в таком многоквартирном доме;
- участвуют в осуществлении приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту в таком многоквартирном доме;
- запрашивают и получают предусмотренные Жилищным кодексом сведения (информацию) от заинтересованных лиц;
- реализуют иные права и исполняют иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом, иными нормативными правовыми актами РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ.
Методическое обеспечение деятельности регионального оператора в части организации его взаимоотношений с собственниками помещений в многоквартирном доме осуществляется:
Региональный оператор применяет установленные законодательством меры,
- включая начисление пеней, установленных частью 14.1 статьи 155 «Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги» Жилищного кодекса РФ, в отношении собственников помещений в многоквартирном доме, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора,
- в случае несвоевременной и (или) неполной уплаты ими взносов на капитальный ремонт.
В случае, если до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме:
- были оказаны отдельные услуги и были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме, предусмотренные региональной программой капитального ремонта,
- оплата этих услуг и работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и
- при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме повторное оказание этих услуг и повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуются,
- средства в размере, равном стоимости этих услуг и работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих услуг и работ, определенный в соответствии с частью 4 статьи 190 «Финансирование расходов на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ,
- засчитываются в порядке, установленном законом субъекта РФ, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующими фонды капитального ремонта на счете регионального оператора.
На каком основании могут отказать и что тогда делать?
Суд не всегда встает на сторону потребителей. Если есть основания признать регионального оператора невиновным или его действия законными – истцу откажут в удовлетворении иска. В таком случае необходимо в десятидневный срок после вынесения решения, подать апелляцию в суд вышестоящей инстанции. Поэтому рекомендуется собрать как можно больше доказательств вины Фонда капремонта к иску приобщить экспертное мнение.
Фонд капитального ремонта – это своеобразная копилка, куда собственники откладывают деньги на проведение капитальных работ по мере необходимости. Для управления этим Фондом в каждом регионе создана некоммерческая организация. Если собственники МКД решили ей доверить свой фонд, то они могут и требовать проведения качественного ремонта в положенные сроки.
Способы формирования фонда
По выбору собственников помещений в МКД фонд капитального ремонта формируется одним из двух способов (п. 3 ст. 170 ЖК РФ), а именно путем перечисления взносов на капитальный ремонт:
- на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
- на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в МКД в отношении регионального оператора (формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).
Названные способы формирования фонда имеют принципиальные различия.
Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта принимается и реализуется собственниками помещений в МКД с соблюдением установленных порядка и сроков.
О порядке. Согласно пп. 1.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относится принятие решений:
- о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;
- о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт;
- о минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда (в случае если законом субъекта РФ установлен минимальный размер фонда капитального ремонта);
- о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете.
В силу п. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в МКД в указанной части принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД и оформляются протоколами в обычном порядке.
Согласно п. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счета может быть:
- ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких МКД, количество квартир в которых составляет в сумме не более 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;
- жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление МКД.
Одновременно п. 3 ст. 175 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в МКД вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.
Таким образом, мы видим, что собственники помещений в МКД, изначально в качестве способа управления выбравшие управление УК или непосредственное управление и решившие формировать фонд на специальном счете, будут вынуждены назначить его владельцем регионального оператора. Других вариантов у них просто нет.
Любопытный факт. Напомним, что получателями кредитов и займов на капитальный ремонт общего имущества в МКД в соответствии с пп. 1.2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ могут быть и ТСЖ (иные специализированные объединения), и управляющие организации и лица, уполномоченные собственниками при непосредственном управлении домами, то есть даже те лица, которые не могут стать в силу закона владельцами специальных счетов, открываемых для формирования фонда капитального ремонта. При этом принятие решений о погашении кредитных обязательств ТСЖ (УК, иных лиц) за счет средств фонда относится исключительно к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. То есть дома, где введено управление УК или непосредственное управление, можно отремонтировать без участия регионального оператора при условии оформления кредита, но это не отменяет обязанности собственников осуществлять взносы в фонд капитального ремонта согласно выбранному варианту.
Как собственникам определиться, какой из способов формирования фонда капитального ремонта лучше?
- Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
- Решение зависит, в том числе и от того насколько активно собственники участвуют в жизни своего многоквартирного дома, от готовности нести расходы на обслуживание специального счета, а также от возможностей заниматься вопросами проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.
- И на специальном счете, и на счете регионального оператора ведется учет средств, поступивших на счет, в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома, а также в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме
- Каковы преимущества формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора?
- В случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, последний обеспечивает проведение капитального ремонта в полном объеме и в установленные сроки: привлекает подрядные организации, контролирует качество и сроки оказания услуг, осуществляет приемку выполненных работ, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, а также за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта привлеченными им подрядными организациями.
- Каковы преимущества формирования фонда капитального ремонта на специальном счете?
- Собственники помещений в многоквартирных домах, формирующие фонд капремонта на специальном счете, имеют реальную возможность гибко подходить к планированию капитального ремонта.
- Сроки и этапы проведения капитального ремонта зависят от того, есть ли в действительности необходимость в проведении капитального ремонта.
Оценив фактическое состояние элементов общего имущества и определив, соответствует ли их состояние обязательным требованиям надежности и безопасности, нуждается ли тот или иной элемент общего имущества в капитальном ремонте или замене, собственники в любое время могут по собственной инициативе принять решение о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Сроки и объемы капитального ремонта общего имущества в данном доме, установленные региональной программой, служат для собственников, формирующих фонд капремонта на специальном счете, только ориентиром при планировании капитального ремонта. Когда на самом деле проводить капитальный ремонт, определяют только собственники помещений. Нет никаких препятствий, чтобы провести ремонт раньше установленных региональной программой сроков.
- Также, ремонт может быть перенесен по решению собственников и на более поздний срок, если будет признано, что в установленный программой срок такой ремонт не является необходимым.
- Таким образом, у собственников есть возможность принять решение о большем перечне работ, чем установлено региональной программой, а также реализовать и мероприятия по повышению энергоэффективности своего дома, установив необходимый для этого размер взноса на капитальный ремонт.
- Вместе с тем, данный способ формирования фонда капитального ремонта требует ответственного отношения собственников к общему имуществу многоквартирного дома.
Сколько времени есть у собственников, чтобы принять решение о выборе способа формирования счета? И кому направить решение?
Согласно пункту 5 ст. 170 ЖК РФ решение должно быть принято и реализовано собственниками не более чем в течение двух месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта. Дата официального опубликования региональной программы 27.11.2013.
В целях реализации решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, или на счете регионального оператора, собственники помещений в многоквартирном доме должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания таких собственников, которым оформлено это решение.
Адрес регионального оператора: 630099, ул. Каменская 3, каб. 22
Фонд модернизации ЖКХ. Тел. горячей линии 375-07-61
Часы приема: пятница с 8.00 до 13.00 , записаться на прием можно по тел. 223-40-47
В случае, если владельцем специального счета выступает ТСЖ, ЖСК, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив, то уведомление с приложением копии протокола общего собрания собственников и справка об открытии счета подается последними в Государственную инспекцию Новосибирской области.
Адрес ГЖИ НСО для почтовой пересылки документов: 630011, Красный проспект 18, Государственная жилищная инспекция Новосибирской области
Адрес ГЖИ НСО для приема документов: ул. Ленина 1, каб. 315, тел. 211-29-49
- Пошаговые действия собственников многоквартирного дома, для принятия решения о способе формирования фонда капитального ремонта?
- Для принятия решения о формировании фонда капитального ремонта собственникам необходимо:
- Инициировать собрание.
- Инициатором собрания может выступать: председатель и (или) совет МКД, председатель и (или) правление ТСЖ и ЖСК, инициативная группа, созданная из числа собственников, любой собственник МКД, орган местного самоуправления.
- Формирование повестки дня общего собрания собственников МКД.
- Направление сообщения собственникам многоквартирного дома о проведении собрания.
- Сообщение о проведении собрания направляется не позднее 10 дней до даты проведения собрания.
- Проведение собрания.
- Проведение собрания в очной форме.
Немного истории вопроса
В 2012 году государство призналось, что не в состоянии больше нести бремя за капитальный ремонт жилья. Если до этого действовали различные схемы двойного или тройного софинансирования, когда львиная доля расходов ложилась на федеральный бюджет, то с принятием поправок в Жилищный кодекс почетное право ремонтировать свои дома присвоили жильцам оных. После этого регионы стали принимать областные программы. Кто-то, как Самарская область, стартанул в первых рядах в 2014 году, но основная масса субъектов перешла на новую систему финансирования капремонта в этом году. Например, Москва объявила о начале программы 1 июля 2015 года.
21 июня 2013 года Самарская губернская дума приняла Закон под № 60 «О системе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Самарской области», где расписала все правила игры между человеком и региональным оператором программы. Закон очень хитрый. Он сильно напоминает крепостное право вместе с барщиной и оброком. Есть там даже свой «Юрьев день».
Если вы удовольствуетесь моим вольным переводом казенного юридического документа, то, по сути, в нем сказано, что главная и святая обязанность каждого гражданина, проживающего в многоквартирном доме (от 2 и более квартир), платить ежемесячную сумму, рассчитанную исходя из стоимости квадратного метра. Для хрущевок, сталинок и других зданий ниже 5 этажей сумма составляет 5 рублей 7 копеек, для высоток — 5 рублей 84 копейки. От уплаты взносов освобождаются жители аварийных домов или тех домов, кто подпадает под снос.
Стоит заметить, что в Самарской области сумма установленных платежей ниже, чем во многих других регионах. Разбег цен варьируется от 1 рубля до 15 рублей за м2. Однако на вопрос, каким образом просчитали размер взносов, никто из чиновников внятного ответа не дал.
Объективная оценка состояния жилого фонда не проводилась. Для того, чтобы обследовать 18 632 дома, обозначенных в программе капитального ремонта, 10 бригадам специалистов потребовалось бы примерно 5 лет.
Рассказывали, что перед тем, как вводить в регионе плату за капремонт, Фонд капитального ремонта провел исследование, сколько денег готовы платить люди за эту услугу. И сумма до 6 рублей по итогам опроса оказалась самой комфортной. Формула расчета платы за капитальный ремонт должна была сложиться из количества домов, оценки их состояния и средней стоимости основных видов работ. Совершенно очевидно, что объективная оценка состояния жилого фонда не проводилась. Для того, чтобы обследовать 18 632 дома, обозначенных в программе капитального ремонта, 10 бригадам специалистов потребовалось бы примерно 5 лет. Поэтому если вы откроете на сайте Фонда капитального ремонта реестр домов с указанными видами работ, вы всё поймете сами.
Платить или не платить
В Самарской области, по данным губернатора Николая Меркушкина, собираемость средств за капитальный ремонт достигла 65%, а к концу года эта цифра должна составить уже 80%. Таковы оптимистичные прогнозы, которые были представлены на недавнем съезде ФКП. У Николая Ивановича есть оппоненты, которые утверждают, что настоящие цифры гораздо более низкие и составляют, как и в среднем по стране, 30-35%. Проверить мы не можем, потому что информация закрыта. Кому верить на слово, решать вам.
Федеральное законодательство, как, впрочем, и региональное, обязывает нас платить взносы за капитальный ремонт. В законе даже оговорено, что в случае возникновения долгов фонд вправе начислять пени и штрафы за просрочки платежей. Я долго билась, размалывая юридические тонкости нового закона, а также его взаимодействия с другими нормативными актами. Один добротный юрист сказал мне следующее: «Я плачу за капитальный ремонт. Потому что если государство вознамерилось собирать с населения деньги, то оно это право не отменит, а будет добиваться неукоснительной финансовой дисциплины. Будут и пени, и исполнительные производства, и запреты на выезд за границу, и прочие «прелести». Поэтому я занимаю позицию «от греха подальше».
Другой мой знакомый юрист после наших долгих разговоров написал заявление в Фонд капитального ремонта с требованием исключить его из реестра плательщиков взносов на капремонт, найдя больше десятка прорех в действующем законодательстве. Ответа пока нет, но он его поджидает, месяц еще не завершился. Вот текст его заявления.
Статья 170. Жилищного кодекса РФФонд капитального ремонта испособы формирования данного фонда
1. Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственникамипомещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченныесобственникамитаких помещений в связи с ненадлежащим исполнениемимиобязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты,начисленныеза пользование денежными средствами, находящимися наспециальномсчете, образуют фонд капитального ремонта.
2. Размер фонда капитального ремонта исчисляется как суммауказанныхв части 1 настоящей статьи поступлений в фонд за вычетомсумм,перечисленных за счет средств фонда капитального ремонта воплатустоимости оказанных услуг и (или) выполненных работ покапитальномуремонту общего имущества в многоквартирном доме иавансовза указанные услуги и (или) работы.
3. Собственники помещений в многоквартирном доме вправевыбратьодин из следующих способов формирования фонда капитальногоремонта:
1) перечисление взносов на капитальныйремонт на специальныйсчет в целях формирования фонда капитального ремонта в видеденежных средств, находящихся на специальном счете (далее -формированиефонда капитального ремонта на специальном счете);
2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счетрегиональногооператора в целях формирования фонда капитальногоремонтав виде обязательственных прав собственников помещений вмногоквартирномдоме в отношении регионального оператора (далее -формированиефонда капитального ремонта на счете региональногооператора).
4. В случае, если собственники помещений в многоквартирномдомев качестве способа формирования фонда капитального ремонтавыбралиформирование его на специальном счете, решением общегособраниясобственников помещений в многоквартирном доме должны бытьопределены:
1) размер ежемесячного взноса накапитальный ремонт, которыйнедолжен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальныйремонт, установленный нормативным правовым актом субъектаРоссийскойФедерации;
2) перечень услуг и (или) работ покапитальному ремонту общегоимуществав многоквартирном доме в составе не менее чем составперечнятаких услуг и (или) работ, предусмотренный региональнойпрограммойкапитального ремонта;
3) сроки проведения капитальногоремонта общего имущества вмногоквартирномдоме, которые не могут быть позднее планируемыхсроков,установленных региональной программой капитального ремонта;
4) владелец специального счета;
5) кредитная организация, в которойбудет открыт специальныйсчет.Если владельцем специального счета определен региональныйоператор,выбранная собственниками помещений в многоквартирном домекредитнаяорганизация должна осуществлять деятельность по открытиюи ведению специальных счетов на территории соответствующегосубъекта Российской Федерации. В случае, если собственникипомещенийв многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию,в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитнаяорганизацияне соответствует требованиям, указанным в настоящемпунктеи части 2 статьи 176 настоящего Кодекса, вопрос о выборекредитнойорганизации, в которой будет открыт специальный счет,считаетсяпереданным на усмотрение регионального оператора.
5. Решение об определении способа формирования фондакапитального ремонта должно быть принято и реализованособственникамипомещений в многоквартирном доме в течение срока,установленногоорганом государственной власти субъекта РоссийскойФедерации, но не более чем в течение двух месяцев послеофициальногоопубликования утвержденной в установленном закономсубъекта Российской Федерации порядке региональной программыкапитальногоремонта, в которую включен многоквартирный дом, вотношениикоторого решается вопрос о выборе способа формированияегофонда капитального ремонта. В целях реализации решения оформировании фонда капитального ремонта на специальном счете,открытомна имя регионального оператора, собственники помещений вмногоквартирном доме должны направить в адрес региональногооператоракопию протокола общего собрания таких собственников,которымоформлено это решение.
6. Не позднее чем за месяц до окончаниясрока, установленногочастью5 настоящей статьи, орган местного самоуправления созываетобщеесобрание собственников помещений в многоквартирном доме длярешениявопроса о выборе способа формирования фонда капитальногоремонта,если такое решение не было принято ранее.
7. В случае, если собственники помещений в многоквартирномдомев срок, установленный частью 5 настоящей статьи, не выбралиспособформирования фонда капитального ремонта или выбранный имиспособне был реализован в установленный частью 5 настоящей статьисрок,и в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 189 настоящего Кодекса, орган местного самоуправления принимает решение оформировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома насчете регионального оператора.
8. Законом субъекта Российской Федерации может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартир ныхдомов, собственники помещений в которых формируютуказанныефонды на специальных счетах. Собственники помещений вмногоквартирномдоме вправе установить размер фонда капитальногоремонта в отношении своего дома в размере большем, чемустановленныйминимальный размер фонда капитального ремонта.
Когда уплаченные взносы на КР можно вернуть
В соответствии с п. 2 ст. 174 ЖК РФ в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу, средства ФКР, за вычетом сумм, потраченных ранее на капремонт этого дома, и сумм, израсходованных на его снос, подлежат распределению между собственниками пропорционально размеру уплаченных ими взносов.
Аналогичным образом распределяются и возвращаются средства из фонда капитального ремонта, сформированного собственниками дома, расположенного на земельном участке, который изымается для государственных (муниципальных) нужд.
Обратите внимание: право владельца помещения в МКД на долю денежных средств, хранящихся на спецсчете, следует судьбе права собственности на это помещение. То есть при продаже квартиры владелец не может претендовать на возврат взносов, уплаченных им за все время владения этим объектом недвижимости.
Кроме того, при переходе права собственности на квартиру — к новому владельцу также переходит и задолженность по взносам на КР, своевременно непогашенная предыдущим собственником.