Что такое доля в квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое доля в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

В чем отличие от совместной собственности

Общая совместная собственность — это когда квартира (или дом) в равной степени принадлежат нескольким людям. Но квартира не разделена на доли, и поэтому у всех владельцев равные права на эту квартиру.

Например, по действующему законодательству РФ, всё, что муж и жена покупают в период брака, считается совместным имуществом и принадлежит обоим, а при разводе делится пополам. То есть при совместной собственности один из супругов не может распоряжаться квартирой в одиночку — продать или сдать в аренду. Для этого необходимо согласие второй стороны. При продаже квартиры владельцы должны действовать совместно, так как фактически являются одной стороной сделки.

При долевой собственности квартира находится тоже в общем владении, но каждый из хозяев имеет свою долю и может распоряжаться только ей, а не всей квартирой целиком.

Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие. Выдел доли

Нужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼ в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.

Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.

Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.

В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников. При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте.

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Юристы отмечают, что вне брака формат общей совместной собственности почти не встречается. Недвижимость — это и потенциальный доход, и расходы на жилплощадь: чаще всего люди хотят знать, на какую часть могут рассчитывать, и определяют свои доли. Совместная долевая собственность супругов не менее популярна, чем общая совместная.

Режим совместной долевой собственности предполагает, что доли всех собственников квартиры или дома выделены, но необязательно равны: у одного может оказаться 2/3, у другого 1/3; или у кого-то 70/98, а ещё у пятерых остальное; или те же 70/98 на всех или на каждого, а прочее у другого владельца.

Для управления квартирой в общей долевой собственности владельцы могут заключить соглашение, в котором прописывают порядок управления недвижимостью. Обычно оно определяет, кто и какую часть собственности может использовать и в каком режиме. Но если договориться об управлении не удастся, то спор может разрешить только суд.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Нотариальное заверение купли-продажи доли

От обычного договора купли-продажи недвижимости ДКП доли отличается необходимостью нотариального заверения. Правда, с лета 2019-го в законодательстве появилось исключение, при котором к нотариусу не надо ходить, если все соседи решили продать свои доли в рамках одной сделки. Обойтись без нотариального заверения можно и при продаже доли по московской программе реновации жилищного или в связи с изъятием жилья для нужд государства/муниципалитета.

Удостоверение договора у нотариуса требует оплаты госпошлины, размер которой составляет 0,5% суммы ДКП, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. Вне зависимости от количества участников сделки госпошлина уплачивается единожды, благодаря чему ее сумма делится между всеми собственниками в равных долях.

Госрегистрация сделки с долями

После заверения нотариусом ДКП, документ нужно зарегистрировать в Росреестре, заполнив и подав соответствующее заявление со всеми перечисленными выше документами. С февраля 2019-го весь пакет для госрегистрации должен отправлять сам нотариус, который не имеет права взимать дополнительные деньги за эту операцию, кроме госпошлины в размере 2 тыс. руб.

Также участник сделки по-прежнему вправе самостоятельно отправить документы на рассмотрение в Росреестр, через официальный сайт ведомства, личное посещение этой федеральной службы, МФЦ или сайт госуслуг.

Росреестр регистрирует переход права собственности в течение 3 рабочих дней с даты подачи документов в отделении. При подаче же документов через сайт ведомства или госуслуги рассмотрение сокращается до одного рабочего дня. А вот регистрация через МФЦ потребует пяти рабочих дней.

После завершения Росреестром регистрации перехода права собственности ведомство ставит специальную регистрационную надпись на ДКП и выдает выписку из ЕГРН.

Отвечаем на часто задаваемые вопросы

Вопрос: Можно ли продать только часть своей доли в квартире?

Ответ: Нет, часть доли продать нельзя. Доля может быть продана только целиком.

Вопрос: Может ли быть дробная доля, например 1/5?

Ответ: Да, доля может быть любой – как целой, так и дробной. Главное, чтобы сумма долей всех собственников составляла 1.

Вопрос: Что делать, если один из собственников не платит по кредиту?

Ответ: Его долю могут обратить взыскание и продать с торгов. Но ответственность по кредиту несут все собственники соразмерно долям.

Вопрос: Можно ли разделить квартиру по долям физически?

Ответ: Да, собственники могут договориться о реальном разделе квартиры на части пропорционально долям.

Могу ли я выделить свою долю собственности в квартире?

Да, вы можете выделить свою долю из общего имущества.

Например, если вам принадлежит ⅓ в трехкомнатной квартире, то вы можете претендовать на одну комнату. Для этого потребуется заключить с другими владельцами соглашение о порядке общего пользования жилым помещением, в котором будет прописано, кто в какой комнате живет и чем можно пользоваться. Кухня, ванная, коридор, туалет, как правило, поступают в общее пользование.

Если договориться не получается, то вам придется обратиться в суд, который разрешит спор. Если суд определит, что выделить вашу долю невозможно (например, имущество нельзя будет использовать по назначению или станет неудобно использовать), то вы получите право на денежную компенсацию от других совладельцев, а ваша доля перейдет к ним. Но такое возможно только при вашем согласии на компенсацию — кроме случаев, когда вас могут обязать продать квартиру.

---

Как возникает долевая собственность

Владельцем доли в жилье можно стать различными путями. К примеру, с приобретением квартиры в долевую собственность (сделка купли-продажи, мены, дарения и др.), либо после приватизации в равных долях с остальными членами семьи. Также долю можно унаследовать или получить по суду.

Право долевой собственности позволяет владеть и распоряжаться определенной частью имущества (в статье рассматривается объект недвижимости) при некоторых ограничениях (ст.244 Гражданского кодекса). Основным ограничением является потребность распоряжения своей долей лишь по соглашению остальных долевых собственников (ст.246 ч.1. Гражданского кодекса). Таким образом, долевладелец вправе продать, завещать, заложить или подарить принадлежащую ему долю в квартире лишь при общем одобрении прочих долевых правообладателей данного жилья.

Принадлежность доли в недвижимости подтверждается ЕГРН-выпиской, если ранее был выполнен ее выдел из совместной собственности (ст.252 Гражданского кодекса), либо она была приобретена у прежнего владельца (ст.246 ч.2 Гражданского кодекса).

Отличие комнаты от доли в квартире

Право собственности на комнату отличается от доли в праве собственности на квартиру тем, что комната – это индивидуализированный объект недвижимости. У комнаты в квартире коммунального заселения имеется номер. И, приобретая такую комнату в собственности, продавец может быть уверен, что в его распоряжение поступает именно эта комната.

В случае же приобретения доли в праве собственности на квартиру покупатель получает всего лишь так называемую идеальную долю. И у него нет преимущества перед другими долевыми собственниками по использованию какой-то определенной комнаты в квартире, долю в которой он приобрел.

В то же время в объявлениях о продаже часто можно встретить: продается комната. Это относительно бюджетный вариант, и потому он привлекателен для многих.

Однако необходимо учитывать: комната может продаваться только в коммунальной квартире. Квартиры коммунального заселения кое-где сохранились в старых домах. Так, в Москве, например, их осталось совсем немного. Квартиры коммунального заселения в Москве прекращают свое существование в связи с их активным расселением (в ходе сноса ветхого жилья или в ходе улучшения жилищных условий жильцам), и создание новых коммунальных квартир, хотя и не запрещено формально, но на практике происходит редко.

Когда в объявлении указано — продается комната, но по местоположению и типу дома понятно, что дом новый, то возникает вопрос: откуда в Москве столько коммуналок?

Ответ прост: на самом деле это продается не комната, а доля в квартире. Но в расчете на простодушие покупателя продавец умалчивает об этом.

Почему продавец «маскирует» долю под комнату? Потому что иметь в собственности комнату выгоднее, чем долю в праве собственности на квартиру. И продавец пытается сделать свой объект более привлекательным.

Комната – это изолированное жилое помещение, и у ее собственника есть вся полнота прав: использовать эту комнату по своему усмотрению, не спрашивая согласия соседей (других собственников жилья в этой квартире); можно регистрировать в ней жильцов в качестве членов своей семьи, можно запереть на ключ, и никого не впускать.

Совсем другие права (и ограничения) у собственника доли в праве на квартиру. Прежде всего, у собственника доли нет права на преимущественное использование любой части помещения в квартире. Что это означает?

Например, в квартире 2 комнаты и два собственника. И каждый из них имеет право пользоваться обеими комнатами. И не имеет права закрыть одну комнату от второго хозяина квартиры – если только не договорятся об этом добровольно.

Собственник доли может только с согласия всех остальных собственников зарегистрировать в квартире других людей (за исключением своих несовершеннолетних детей) и даже привести гостей, сделать ремонт и расположить мебель. Любые действия, касающиеся пользования квартирой, возможны только при достижении согласия на это между всеми собственниками.

Сдать свою долю в найм другим жильцам собственник доли вообще не может, поскольку предметом найма может являться только изолированное жилое помещение. А доля в квартире таковым помещением не является. Сдача в найм возможна только с согласия остальных долевых собственников, и такой найм может быть скорее «понятийным», а не оформленным юридически, поскольку в договоре найма необходимо указывать конкретное помещение, которое передается в пользование нанимателю, а в случае долевой собственности на квартиру комнаты в ней не приравнены к долям.

Именно поэтому продажа комнат — более выгодный вариант, чем продажа доли в квартире, и словом «комната» недобросовестные продавцы пытаются привлечь покупателя.

Обнаружить обман легко.

В правоустанавливающих документах на комнату так и будет указано: вид жилого помещения/вид объекта недвижимости: комната № такой-то в квартире по адресу.

А в документах на долю объектом недвижимости будет квартира, а также в них будет указана доля в праве, например ½. И, купив такую долю, новый хозяин, грубо говоря, шагу не ступит в квартире без согласования с другим собственником.

Продажа комнаты в коммунальной квартире и доли в праве собственности на квартиру.

Общее, что есть у комнат в коммунальной квартире и у долей в праве собственности на квартиру – при их продаже другие собственники имеют преимущественное право покупки.

Это означает, что продажа как доли, так и комнаты возможна только после того, как другим собственникам было направлено предложение о покупке. В случае, если другие долевые собственники или собственники других комнат в коммунальной квартире ответили отказом либо не ответили на предложение о покупке в течение месяца, то комнату, как и долю, можно продавать сторонним покупателям.

Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ устанавливает преимущественное право покупки для собственников комнат в коммунальной квартире.

А пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ устанавливает преимущественное право покупки продаваемой доли для других участников долевой собственности на квартиру.

Порядок соблюдения данного правила общий и при продаже комнаты в коммунальной квартире, и при продаже доли в праве общей собственности на квартиру.

Пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий ее продажи.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.

До истечения месяца со дня, когда долевых собственников известили о продаже доли, эту долю можно продать постороннему лицу только в случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации своего преимущественного права покупки продаваемой доли.

И если собственник доли продает ее постороннему лицу до истечения месяца, то ему необходимо учитывать, что бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа. Это установлено п. 4.2. Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных Письмом Федеральной Нотариальной палаты от 31.03.2016 N 1033/03-16-3.

Все перечисленные выше требования, касающиеся преимущественного права покупки, установлены для продажи доли в праве общей долевой собственности. Однако все эти условия в равной степени применимы к продаже комнаты в коммунальной квартире; это установлено пунктом 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ.

Наши юристы окажут квалифицированную помощь в приватизации квартиры.

Зачем покупать долю в квартире?

Люди покупают долю в квартире по разным причинам. Такими причинами могут быть:

• Вложение инвестиций, т.к. стоимость жилья со временем растет, и таким образом возможно заработать определенную прибыль.
• Получение постоянной регистрации в определенном регионе, городе или районе, для того, чтобы пользоваться всеми преимуществами и возможностями, которые она дает: прикрепление к определенной поликлинике, оформление определенных пособий, возможность устроиться на работу, оформление детей в детский сад и школу и т.д.
• Собственное проживание — в таких случаях, как правило, покупается доля в двух-, трех- и более комнатных квартирах, чтобы была возможность человеку жить в таком объекте недвижимости самому. Как правило, стоимость на долю в квартире ниже, чем на отдельную комнату в коммунальной квартире, потому что комната в коммуналке — это уже самостоятельный объект недвижимости с отдельным счетчиком и правом собственника сдавать его в аренду и регистрировать в нем своих родственников.
• Выкуп в дальнейшем всей квартиры целиком. Как правило, с такой целью долю в квартире могут приобретать совладельцы этой квартиры, инвесторы или риелторы.

Алгоритм покупки доли в квартире

Для начала необходимо собрать следующие документы:

• документы, удостоверяющие личности сторон,
• экземпляры договоров купли-продажи по числу подписывающих лиц,
• правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы,
• согласие супруга на продажу, если продаваемая доля — имущество, нажитое в браке,
• документы, подтверждающие, что остальные собственники были уведомлены о продаже и отказались воспользоваться правом преимущественной покупки. Этого не требуется, если покупатель — это один из совладельцев квартиры;

Алгоритм приобретения доли собственности в квартире у одного из совладельцев следующий:

1. заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире, а также узнать количество собственников в квартире и их доли;
2. обязательно удостовериться, что другие совладельцы получили письменное нотариально заверенное уведомление о продажи доли в квартир, и они в течение 30 дней не воспользовались своим правом преимущественной покупки, либо они подписали нотариально заверенный отказ от покупки доли;
3. согласовать все условия сделки;
4. проверить юридическую чистоту всех документов на квартиру, желательно привлечь к процессу юриста;
5. подготовить документы для оформления купли-продажи доли собственности в квартире (в конце списка).
6. договориться о дате похода к нотариусу;
7. подписать и заверить у нотариуса договор купли-продажи;
8. оплатить все необходимые государственные пошлины;
9. подать заявку в орган Росреестра на государственную регистрацию сделки — это выполняется нотариусом;
10. получить готовые документы у нотариуса, также новому собственнику придет электронная выписка из ЕГРН о том, что он приобрел долю в квартире и является ее владельцем;
11. произвести окончательный расчет, если по условиям договора полная стоимость жилья оплачивается после регистрации перехода права.

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Определение долей в квартире

В российском законодательстве предусмотрено три типа собственности: индивидуальная (права на имущество принадлежат конкретному гражданину); общая совместная (регистрируется на супругов без выделения долей) и общая долевая, когда одной недвижимостью владеют, пользуются и распоряжаются два и более собственников, у каждого из которых имеется определенная доля. Общей долевой собственности посвящена глава 16 ГК РФ.

Поскольку доля является собственностью, закон наделяет её собственника правом распоряжаться своим имуществом через дарение, завещание и продажу. Законодательно нет минимального размера долей собственности и ограничения количества и качества владельцев. Собственность может принадлежать либо физическим лицам, либо юрлицам, либо гражданам и организациям одновременно.

Владение долями: в чем специфика

Иметь долю в жилой недвижимости — это значит иметь все права собственника относительно пользования, распоряжения и владения. Но для реализации этих прав нужно получать согласие остальных собственников. Из-за этого часто между ними происходят споры, а суды признают неправомочной попытку реализовать то или иное право без учета мнения других владельцев.

У владельца доли в жилой недвижимости есть обязанности: это оплата имущественного налога, услуг ЖКХ, а также оповещение других владельцев о своих планах по заключению сделок со своей долей. Например, если нужно ее продать, сдать в аренду, предоставить в качестве обеспечения по залогу и пр. Даже если по факту собственник доли помещением не пользуется, он обязан содержать собственность в надлежащем виде и устранять аварийные ситуации.

Таким образом, долевая собственность представляет собой ограниченное пользование, и если другие владельцы долей в квартире не живут, то надо помнить — право воспользоваться помещением у них есть в любое время.

Похожие записи:

• Материнский капитал в 2023 году: подробности
• Вычет на приобретение жилья в совместную собственность супругами
• Кому дадут новые выплаты на детей от 8 до 16 лет 2023 — объяснения Минтруда