Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отличия договоров аренды и лизинга». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лизинг – это финансовая аренда. Он представляет собой одну из разновидностей арендных правоотношений, главной особенностью которых является то, что арендодатель в них изначально не является собственником сдаваемого в аренду имущества. На момент оформления лизинга само имущество может даже и не существовать. Имущество и место его приобретения, как правило, выбирает сам арендатор.
Соотношение договора оказания услуг по передаче имущества во временное владение и (или) пользование и договора аренды
Согласно ст. 606 ГК РФ предоставление имущества одной стороной другой во временное владение и пользование или во временное пользование осуществляется по договору аренды. Зачастую сходные отношения оформляются договором возмездного оказания услуг. В связи с чем возникает вопрос о возможности применения к таким отношениям норм, регулирующих договор возмездного оказания услуг, а также о действительной воле сторон и возможности оформления таких отношений с использованием данного вида договора.
Общая характеристика договора аренды
Понятие договора аренды. Договор аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование. Законодательное определение договора содержится в ст. 606 ГК: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Как видно, Гражданский кодекс использует термины «аренда» и «имущественный наем» как синонимы, обоснованно не восприняв предложение ряда дореволюционных цивилистов различать аренду как пользование вещью и наем как не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов. При этом термин «наем» в отличие от «имущественного найма» имеет более широкое применение: им обозначаются и иные виды договоров о передаче имущества в пользование (например, договор найма жилого помещения, который по традиции советского периода не включается в число видов договора аренды, хотя юридически к нему очень близок).
Договор аренды имеет широкое применение в предпринимательской и иных областях экономических отношений. Его хозяйственная цель выражается в том, что он дает возможность удовлетворять потребности лиц, которым по разным причинам необходимо временное пользование вещами, и одновременно предоставляет собственникам вещей, не используемых в определенный период, возможность получать доход — арендную плату. Таким образом, рождение договора аренды обусловлено обычным для гражданского оборота желанием наиболее эффективно использовать имущество. Именно поэтому «законодательство заботливо старается придать возникающим из его отношениям всевозможную определительность».
Договор аренды здания и сооружения
Общая характеристика договора аренды здания и сооружения. По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК). Данный договор представляет собой договор аренды отдельного вида имущества и выделяется законодателем ввиду специфики его предмета: здания и сооружения имеют привязку к конкретному земельному участку, рассчитаны на длительный срок использования и имеют повышенную значимость для гражданского оборота. Договор аренды здания и сооружения является возмездным, взаимным и консенсуальным и в этом смысле не отличается от классического договора аренды.
Правовое регулирование договора аренды здания и сооружения основывается на нормах § 4 гл. 34 ГК и, в субсидиарном порядке, на общих положениях об аренде, содержащихся в § 1 гл. 34 ГК, причем из последних сначала должны применяться общие нормы о договоре аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, п. 2 ст. 617 ГК об особенностях перехода прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора и т.д.). Есть разумные основания в законодательном порядке расширить сферу действия § 4 гл. 34 ГК до аренды всех объектов недвижимости, как это сделано в § 7 гл. 30 ГК относительно продажи недвижимости, однако трудно согласиться с мнением о том, что уже сейчас правила об аренде здания и сооружения могут применяться к аренде иных видов недвижимого имущества, в том числе земельных участков и других природных ресурсов. То, что, например, в п. 2 ст. 22 ЗК содержится указание на регулирование аренды земельных участков гражданским законодательством, еще не означает применения к ней норм § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений.
Объем прав арендатора, как видно из приведенного определения договора, не отличается от обычной аренды (ст. 606 ГК) и включает в себя владение и пользование либо только пользование (примером последнего варианта является договор аренды линий электропередачи).
Элементы договора аренды здания и сооружения. Определение договора не ограничивает круг лиц, могущих быть его сторонами. Как арендодателем, так и арендатором могут быть любые субъекты гражданского права, с учетом некоторых ограничений, изложенных в § 1 настоящей главы. При этом Гражданский кодекс не оперирует термином «балансодержатель» применительно к вопросу о сторонах договора аренды здания и сооружения. Поэтому иногда встречающиеся на практике примеры замещения или дополнения стороны арендодателя, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, некими балансодержателями следует признать не основанными на законе.
Как видно из названия, предмет договора составляют здания и сооружения. Общим признаком можно считать то, что в обоих случаях это разновидности недвижимого имущества, которые неразрывно связаны с земельным участком, необходимым для их использования. Хотя с точки зрения логики понятие «сооружение» является родовым по отношению к термину «здание», на практике обычно под зданиями понимают строения, предназначенные для постоянного нахождения в них людей (как жилые, так и нежилые), тогда как под сооружениями — все иные постройки и конструкции (трансформаторы, тепловые узлы, линии электропередачи, мосты, эстакады, стадионы, бассейны, тоннели, маяки, шлюзы). Однако закон не определяет данные понятия и, более того, не придает значения их разделению (не предлагает их дифференцированного регулирования). Важнее отличать здания и сооружения от построек, не относящихся к недвижимому имуществу (киоски, палатки, павильоны, щитовые домики).
Важным представляется вопрос о том, входят ли нежилые помещения в предмет договора аренды здания и сооружения. С одной точки зрения нежилые помещения технически входят в состав зданий и, следовательно, могут подпадать под действие норм § 4 гл. 34 ГК. С другой позиции нежилые помещения юридически как объекты гражданских прав выделены из зданий, имеют собственные кадастровые номера в системе учета объектов недвижимости и характеризуются весьма опосредованной связью с земельными участками под зданиями. Это лишает их необходимой специфики для применения правил § 4 гл. 34 ГК и оставляет их аренду под действием общих норм § 1 гл. 34 ГК. На наш взгляд, современное гражданское законодательство дает основания скорее для второй точки зрения, и аренда нежилых помещений должна подчиняться общим правилам о договоре аренды. Конечно, это толкование порождает очевидный парадокс: менее ценный объект (помещение) подвергается гораздо большим ограничениям по сравнению с более ценным (здание); например, при таком подходе требуется государственная регистрация любого договора аренды нежилого помещения, даже если он заключен на несколько часов (п. 2 ст. 609 ГК), тогда как для краткосрочной аренды здания этого не требуется (п. 2 ст. 651 ГК). Однако выход из этой ситуации видится один — уточнение действующего законодательства.
Что касается жилых помещений, то их наем гражданами осуществляется на основании норм о договоре найма жилого помещения (ст. 673 ГК), юридическими лицами — на основании общих правил о договоре аренды и только для последующего проживания в них граждан (п. 2 ст. 671 ГК, ст. 17 ЖК).
Наконец, аренда объектов незавершенного строительства вполне допустима, но в этом случае возникающие правоотношения не будут охватываться специальными правилами § 4 гл. 34 ГК, регулирующими аренду здания и сооружения.
Закон не устанавливает особых требований к идентификации предмета договора аренды здания и сооружения. Лишь в общих положениях о договоре аренды установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Очевидно, что здание (сооружение), являющееся предметом договора аренды, по описанию в договоре должно быть идентично зданию (сооружению) как объекту государственной регистрации прав на него и сделок с ним. Следовательно, описание предмета договора аренды здания и сооружения производится с указанием его адреса (расположения на земельном участке), наименования, назначения, кадастрового номера. Напомним, государственный кадастровый учет недвижимого имущества — это как раз действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Соответственно каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер (п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 24 июля 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости»). Желательно также прилагать к договору аренды здания и сооружения копию плана соответствующего объекта недвижимости (для долгосрочного договора аренды, подлежащего государственной регистрации, это является обязательным требованием в силу 3 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При отсутствии этих данных возникает вероятность признания договора аренды здания и сооружения незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК).
Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:
- в договоре не указан срок аренды;
- срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
- истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.
Разница договора оказания услуг и договора аренды
Является ли договор аренды договором оказания услуг? Нет, рассматриваемые договоры имеют отличную друг от друга правовую природу, регулируются разными нормами ГК РФ.
Разграничивая указанные соглашения, необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:
- Если контрагент вступает в отношения ради полезных свойств предмета, то речь идет о договоре аренды.
- Если контрагенту важно не имущество, а результат действий (деятельность) исполнителя, заключается не договор аренды, а договор оказания услуг.
Иногда выяснить, какой вид договора целесообразно применить к отношениям, непросто даже судам. Приведем пример.
В чем разница между договорами?
Все вопросы, касающиеся темы найма жилых помещений, регламентируются Гражданским кодексом РФ. Именно на него ориентируются юристы, составляя договоры найма, оформляя сделки, прописывая порядок заключения и расторжения, решая спорные вопросы в связи с возникающими имущественными отношениями между сторонами и т.д.
Договор найма – это документ, который оформляется при передаче владельцем помещения жилого назначения во временное пользование другому лицу на определенный срок и за определенную плату.
Если хотя бы одна из сторон (а может, и обеими сторонами) в данных отношениях является юридическим лицом, тогда оформляется уже договор аренды.
ВАЖНО! Продукция, полученная стороной-арендатором во время действия соглашения в результате использования арендуемого помещения, является его собственностью. Арендодатель не вправе претендовать на него.
Соответственно, договор аренды/найма – это подтверждение того, что между сторонами достигнута договоренность, с четким и понятным раскрытием условий подобного рода сотрудничества.
Основные отличия договора аренды от договора найма
Для понимания разницы между этими двумя видами договоров для начала вспомним главы Гражданского кодекса РФ, которые содержат правовые нормы, регулирующие рассматриваемые виды договоров.
До сих пор, многие юристы спорят о причинах побудивших авторов первой редакции Гражданского кодекса РФ (1996 г.) разделить договор найма жилого помещения и договор аренды, но на данный момент – это два разных вида договора.
О спойлерах. В серых полосах скрыт различный текст, например правовых норм или комментарии автора. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску — чтобы скрыть, нажмите еще раз.
В настоящий момент Гражданский кодекс РФ содержит Главу 34 «Аренда» в которую включены:
- прокат — §2
- аренда транспортных средств — §3
- которая в свою очередь делится на:
- аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации
- аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации
- аренда зданий и сооружений — §4
- аренда предприятий — §5
- финансовая аренда (лизинг) — §6
Сравнительный анализ лизинга и аренды
Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ арендодатель всего лишь обязуется передать уже имеющееся у него в собственности или на иных основаниях имущество за плату во временное пользование арендатору. То есть аренда — это сделка, требующая заключения только 1 договора между сторонами. Совершение же лизинговой сделки — многоступенчатая процедура, требующая заключения нескольких самостоятельных договоров. Согласно пункту 2 статьи 15 ФЗ № 164, помимо договора лизинга в этом случае требуется обязательное заключение соглашения о купле-продаже имущества, которое будет передано в аренду, а также сопутствующих договоров (страхования, залога, поручительства и т. д.).
В связи со сложностью сделки к договору лизинга применяются и более жесткие требования. Так, ввиду положений пункта 1 статьи 15 ФЗ № 164 лизинговое соглашение, в отличие от аренды, может быть только письменным. Более того, лизинговые сделки, согласно требованиям пункта 3 статьи 10 ФЗ № 164, подлежат занесению в специальный реестр (ЕФРСФДЮЛ). Обязанность по регистрации сделки при этом возлагается на лизингодателя. Договор же аренды может быть и устным — например, в случае краткосрочной (до 1 года) аренды движимой вещи, заключенным между двумя гражданами, согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.
На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности сделок
- Оба договора определяют правовые отношения между собственником жилья и лицом, арендующим эту жилплощадь
- По своей правовой природе аренда и найм выполняют одну функцию.
- Они способствуют установлению правоотношений, по которым, одно лицо (владелец имущества) передает второму, право им пользования за определенное вознаграждение.
- Несмотря на такие схожие функции, они имеют существенные различия между собой.
Порядок заключение договора найма жилого помещения, а также соответствующие права и обязанности регулируются отдельной главой Гражданского кодекса под номером 35. Согласно ей данный договор заключается только между физическими лицами.
То есть с одной стороны его подписывает владелец недвижимости, с другой стороны наниматель.
Его основными принципами являются следующие нормы:
- соглашение может быть долгосрочным, сроком на 5 и более лет, а также, краткосрочным, не более одного года; такое соглашение не нужно регистрировать в специальном государственном реестре;
- для того, чтобы прекратить правоотношения по такому договору, если срок действия его не закончился, нужно решение суда;
- если данное соглашение будет заключено между физическим и юридическим лицом, оно будет недействительным, то есть не порождает никаких прав и обязанностей лиц, которые его подписали;
- для прекращения такого соглашения по решению суда, необходимы четкие основания, перечень которых установлен действующим законодательством.
- Мнение юриста-эксперта
- Одним из отличительных признаков договоров найма от договора аренды жилого помещения является возможность нанимателя жилья зарегистрировать, или по другому — прописать квартиранта и членов его семьи.
- Прописка может быть необходима нанимателям для получения каких либо льгот, в том числе и субсидий, постановку на очередь в детский сад или для обращения в поликлинику по месту жительства.
Разновидности договоров аренды транспортных средств
Существует 2 вида аренды транспортных средств:
- Аренда предоставляется с услугами по управлению и технической эксплуатации (то есть с экипажем).
- Аренда предоставляется без оказания услуг по управлению и технической эксплуатации (то есть без экипажа).
Важно отметить, что договор аренды транспорта с экипажем указывает на то, что арендодателем предоставляется арендатору транспорт за плату во временное владение и пользование и оказываются собственными силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Подобные положения прописаны в статье 632 ГК Российской Федерации.
Договор аренда транспорта без экипажа указывает на то, что арендодателем предоставляется арендатору транспорт за плату во временное владение и пользование без предоставления услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Это прописано в статье 642 ГК Российской Федерации.
Важные нюансы арендных договоров транспортного средства:
- Предмет выступает в роли технического устройства, которое обладает способностью перемещения в пространстве и уготовлено для того, чтобы перевозить грузы, пассажиров, багаж или буксировать объекты и располагающее свойствами источника повышенной опасности.
- Арендный договор транспорта заключается только в письменной форме. Срок в данном случае не играет никакой роли.
- Арендатор обладает правом сдачи транспорта в субаренду независимо от того, согласен либо нет на это арендодатель. Это происходит только том случае, если договор не предусматривает прочее. Арендатор обладает также правом заключения договоров перевозок арендованным транспортом.
§ 1. Понятие и отдельные элементы договора аренды (общие положения и отдельные особенности) Понятие договора аренды
Новый Гражданский кодекс РФ хотя и дает традиционное определение аренды, но уже охватывает арендными правоотношениями более широкий круг самих экономических отношений: прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, включая аренду предприятий как производственных комплексов, финансовую аренду (лизинг).
Законодатель достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы арендных правоотношений, причем без применения отсылочных норм к специальному законодательству, правда, за исключением двух случаев:
когда особенности аренды устанавливаются в транспортных уставах и кодексах;
когда правила ГК об аренде применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируется специальным законодательством .
См.: Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. М.: МЦФЭР, 1996. С. 330.
Формулировка договора аренды аналогична определению, которое содержалось в Основах гражданского законодательства 1991 г. Так, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
Чем аренда отличается от лизинга
Таким образом, между рассмотренными выше договорами много общего. И аренда, и лизинг – это разновидности найма имущества. Просто в первом случае речь идет об имущественном, а во втором – о финансовом найме. Данное обстоятельство обуславливает ряд различий между этими сделками.
Для большей наглядности представляем таблицу различий между арендой и лизингом.
Отличительный признак
Любые непотребляемые вещи, включая земельные участки и природные объекты
Любые непотребляемые вещи, за исключением земельных участков и природных объектов
Необходимость заключения дополнительных договоров
Требуется только сам договор аренды, содержащий все существенные условия, указанные в законе
Дополнительно требует заключения договора купли-продажи имущества. Также может потребовать заключения дополнительных договоров – договора о привлечении средств, договора залога, гарантии, поручительства и т.д.
Арендодатель и арендатор
Лизингодатель, лизингополучатель и продавец имущества
Аренда широко распространена не только в экономике, но и в сферах, которые не относятся к предпринимательской деятельности
Лизинг распространен преимущественно в сфере предпринимательской деятельности
Допускается устная форма договора аренды
Лизинг всегда оформляется исключительно путем заключения письменного договора
Ответственность за капитальный ремонт имущества
По общему правилу капитальный ремонт осуществляет арендодатель.
По общему правилу капитальный ремонт осуществляет лизингополучатель
Техническое состояние имущества
В аренду сдается уже имеющееся у арендодателя на праве собственности или другом вещном праве имущество. Нередко арендуются уже бывшие в употреблении объекты
В подавляющем большинстве случаев предметом лизинга является новое имущество
Ответственность за выбор имущества
Предметом аренды выступает имущество, предлагаемое арендодателем. Это имущество, как правило, уже имеется у него в наличии
По общему правилу выбор лизингового имущества и конкретного продавца осуществляет сам лизингополучатель
Срок действия договора
Законом допускается заключение бессрочных договоров аренды
Договор лизинга всегда заключается на определенный его сторонами срок
Последствия истечения срока действия договора
Зачастую арендные договоры не предполагают возможности выкупа арендуемого имущества после истечения срока действия договора аренды
В большинстве случаев договоры лизинга предполагают выкуп имущества лизингополучателем по истечении срока действия договора
Величина арендной платы
Плата по договору аренды, как правило, взимается только за владение и пользование имуществом. Такая плата существенно ниже лизинговых платежей
Плата по договору лизинга превосходит плату по обычному арендному договору, поскольку зачастую включает в себя выкупную стоимость имущества
Договор аренды и договор найма жилого помещения — это договоры имущественного найма, то есть договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование.
Если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, — нанимателем. Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (ст. 671 ГК РФ).
В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором. Обратите внимание на то, что организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника (ст. 606, п. 2 ст. 671 ГК РФ).
- Форма и государственная регистрация договора
Как для договора найма жилого помещения, так и для договора аренды жилья обязательна письменная форма (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ).
Обратите внимание!
За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб.
За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).
Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).
Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.
По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ):
- в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.