Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задаток и аванс при покупке недвижимости: что это такое и как правильно передать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с действующим законодательством срок, в течение которого человек может требовать свои деньги в судебном порядке, составляет три года. При этом отсчет этого промежутка времени начинается с того момента, как человек узнал о возникновении перед ним задолженности у другого лица.
Соглашение об авансе за квартиру: порядок подписания
Важно! Перед подписанием соглашения следует убедиться, что продавец действительно является собственником квартиры, для чего нужно запросить выписку из ЕГРН. Также нужно проверить, не является ли квартира объектом спора.
Когда соглашение составлено, нужно подтвердить передачу денег с помощью расписки, при этом она должна быть написана собственноручно продавцом в присутствии покупателя (желательно и нотариуса). Расписка должна включать:
- Паспортные данные сторон.
- Сумма задатка.
- Указание, что деньги передаются по договору.
- Дата.
- Подпись продавца как в паспорте.
Значения этих понятий участниками договора зачастую трактуются, как взаимозаменяемые. Однако между терминами имеется разница.
Задаток продающий квартиру принимает от покупающего в значении предоплаты. Обозначенная в расписке финансовая величина при купле и продаже засчитывается в окончательную оплату.
Передаваемая расписка в получении задатка при покупке квартиры обладает особенностями:
- она заключается только в написанной форме и становится действительной с наступлением регистрации договора купли и продажи;
- в документе отчетливо прописывается, что взнос признается задатком;
- указываются в заключаемом договорном документе параметры недвижимого имущества, реквизиты сторон, количество финансовых средств в сделке.
У задатка имеются функции:
- обеспечительная – она ответственна за выполнение обеими сторонами условий сделки;
- платежная, гарантирующая включение суммы взноса в полную стоимость;
- доказательственная – она свидетельствует о заключении договора.
Если верно оформить задаток при покупке жилья, удастся застраховаться от непредвиденных обстоятельств.
Что такое аванс? Объясняется термин, как частичная оплата за недвижимость до совершения сделки. Его назначение – платежное и не дает гарантию выполнения сделки. И если она сорвалась, владелец жилья обязан возвратить обозначенные в расписке деньги приобретателю.
При получении аванса продавцом в документе указываются действительная цена, информация о жилье и реквизиты сторон.
Правила оформления расписки о задатке
Главное – правильно оформить задаток при покупке квартиры с учетом условий:
- к моменту составления должен иметься договор купли и продажи с указанием вида оплаты сначала как предварительного и обеспечительного взноса и в итоговой части – как оставшейся денежной величины;
- при нескольких собственниках расписку о получении денег они пишут с указанием своей доли задатка;
- в оформлении обязательны 2 даты – и подписания договора, и вручения наличности, но недопустимы поправки, дописывания, перечеркивания;
- за несовершеннолетнего собственника написать расписку о получении задатка обязаны его родители и лучше при отпрыске;
- документ о задатке для сделки с недвижимостью составляется при всех присутствующих заинтересованных персонах, включая жену/мужа владельца продаваемого имущества;
- текст расписки о получении задатка за квартиру пишут от руки или распечатывают на принтере, но в печатном экземпляре ФИО, адрес, сведения из паспорта, финансовую величину (прописью) вписывают собственноручно шариковой ручкой;
- передавать деньги за проданное жилое имущество предпочтительнее при приглашенных (лучше не родственников).
Для того чтобы оформленный документ имел полную юридическую силу при его составлении следует учесть:
- Расписка должна быть написана от руки, допустимо использование чернил исключительно синего цвета.
- Написать расписку должен тот участник сделки, который в соответствии с основным договором купли-продажи выступает в роли получателя средств от продажи квартиры.
- Если текст расписки был набран на компьютере – документ придется заверить у нотариуса, так как в случае споров повести графологическую экспертизу будет невозможно.
- Заголовок должен содержать четкое указание, что передаваемые средства являются авансом.
- В документе должна быть указана дата и место его подписания.
- Персональные данные участников сделки должны быть указаны полностью, сокращения недопустимы.
- В тексте расписки необходимо указать данные об объекте недвижимости, а также номера и названия правоустанавливающих документов продавца.
- Обратите внимание на то, что подпись получателя авансового платежа должна соответствовать подписи в паспорте.
- Дата фактического получения денег также должна быть указана в составленном документе.
- Передачу средств лучше проводить в присутствии двух свидетелей. Их данные также стоит указать в тексте расписки.
Справка. Сумма аванса не установлена на законодательном уровне. Как правило, ее величина составляет 7–10% от общей стоимости.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
Правила составления расписки
Данный документ формируется в простой письменной форме в произвольном виде на обычном листе бумаги. Допускается печатать расписку и на компьютере, но такой вариант не считается лучшим, поскольку в случае, если возникнет необходимость в проведении графологической, почерковедческой экспертизы, такая расписка станет не самым удобным объектом исследования.
В тексте обязательно должны быть указаны:
- дата и место формирования документа;
- фамилия-имя-отчество человека, который берет деньги, его паспортные данные, адрес места проживания (официальный и фактический). Аналогичным образом в расписку вносятся сведения о том, кто дает деньги;
- сумма – ее нужно обязательно указывать цифрами и прописью;
- если наличность передается в валюте, советуем указать ее курс на текущий момент и то, в каком размере необходимо будет произвести возврат долга;
- срок возврата денежных средств;
- способ возврата: наличкой или по безналичному расчету – на карту или на банковский счет) и способ возврата – единовременно или в рассрочку. Если выбран второй вариант – надо составить подробный график выплат;
- в случае, когда деньги давались, что называется «под проценты» это нужно также обязательно указать в документе (и прописать размер процентной ставки).
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
При приобретении жилья на вторичном рынке с использованием расписки для последующего оформления ипотечного кредита юристы рекомендуют обратить внимание на несколько важных моментов.
- Так, стоит узнать есть ли среди собственников продаваемой квартиры несовершеннолетние граждане. В случае их наличия рекомендуется включить в расписку, что:
- Интересы данного лица представляет его законный представитель, имя и паспортные данные которого отображаются в тексте документа. Такая необходимость существует, если не совершеннолетний не достиг 14 лет и в виду отсутствия паспорта не может заключать сделки сам
- Законный представитель, чьё имя и паспортные данные отображаются в тексте документа, присутствовал при передаче денег. Эти данные указывают, если несовершеннолетний собственник уже достиг 14-летнего возраста и получил паспорт.
- Приобретение квартиры, разделённой между несколькими собственниками, тоже имеет свои особенности. В таком случае каждый продавец должен написать отдельную расписку от своего имени.
- Ни в коем случае не допустимо, чтобы все расписки писало одно и то же лицо.
- Один из самых распространённых случаев, среди требующих особо внимательного подхода – продажа квартиры по доверенности. Если вместо самого продавца на сделке присутствует его доверенное лицо, покупатель должен обратить внимание на такие моменты:
- Наличие, как оригинала доверенности, так и оригинала общегражданского паспорта
- На то, правильно ли отображены в доверенности права доверенного лица. Законодательство требует, чтобы они указывались довольно чётко и когда речь идёт о сделке по продаже квартиры, у доверенного лица должно быть право осуществить эту продажу и право получить деньги. Если последнее не указано, то передавать такому человеку денежные средства не стоит.
- Исключение составляет наличие так называемой генеральной доверенности. Она предполагает передачу доверенному лицу всего комплекса прав по совершению каких-либо операций с недвижимостью доверителя.
- Доверенность должна быть должным образом нотариально заверена, скреплена печатью и подписана.
- Не зависимо, указана ли в документе какая-либо дата, срок действия доверенности – год и не более того.
- Не допустимо использование копий вместо оригинала доверенности.
Следование этим простым советам позволит избежать риска оказаться в руках у квартирных мошенников, которые заключают фиктивные договоры купли-продажи, с целью завладения средствами покупателей.
Оформить расписку, свидетельствующую об уплате продавцу суммы первого взноса за квартиру, покупаемую по ипотеке довольно просто. Это универсальный инструмент, не требующий даже нотариального заверения. Главное, соблюсти все требования, предъявляемые законодательством, к её составлению и не попасться на удочку мошенников.
О купле-продаже недвижимости
Правильная расписка в получении денег за квартиру — это гарант безопасности сделки. Дело все в том, что при заключении соглашения о купле-продаже недвижимости у граждан появляются определенные обязательства. Стороны берут на себя ответственность. Покупатель — передать деньги в оговоренных размерах бывшему владельцу квартиры.
Следует отметить, что регистрация прав собственности не является гарантом передачи денежных средств. Если нет доказательств внесения денег за квартиру, продавец способен аннулировать сделку и не проводить переоформление недвижимости.
Сделка по приобретению недвижимости имеет многоступенчатую структуру и состоит из нескольких основных этапов, в число которых входят следующие:
- Составление и заключение договора покупки объекта недвижимости.
- Передача денежных средств покупателем продавцу.
- Регистрация права собственности покупателем на купленную квартиру.
Также в число предварительных шагов входят:
- оценка своих финансовых возможностей (важный, но часто пропускаемый покупателями этап);
- выбор объекта недвижимости;
- сбор необходимых документов;
- торги с продавцом и другие многочисленные нюансы, влияющие на результат.
✅ Как написать расписку?
Для расписки не существует единого утвержденного образца. Она составляется в свободной форме, но важно отразить обязательные положения, характеризующие правовые отношения между покупателем и продавцом. Отсутствие этих сведений поставит законность документа под сомнение, соответственно его можно будет признать недействительным.
В расписке о получении задатка, залога, аванса должны присутствовать:
- название «Расписка о получении задатка» (аванса, залога);
- город и дата составления;
- личные данные сторон (ФИО, паспортные реквизиты, адрес официальной регистрации и фактического проживания) с четким указанием кто и от кого получает деньги;
- назначение передачи денежных средств (используются возможные формулировки «в качестве задатка», «как аванс» и т. п.);
- передаваемая сумма в числовом выражении и прописью;
- описание объекта недвижимости, за который передается оплата (при наличии предварительного договора также указываются его реквизиты);
- подпись составителя с расшифровкой.
Что должно быть в договоре задатка?
Чем больше конкретных условий вы пропишите, тем лучше. Прежде всего, в документе должны быть указаны личные данные: ваши и собственника. Если владельцев несколько, упомяните их всех. Кроме того, распишите подробную информацию о квартире, а также список документов, который понадобится для сделки. В договор необходимо внести сумму предоплаты и на какое время вы ее вносите. А также каким образом задаток может быть возвращен. Обязательно пропишите права и обязанности сторон, а также их действия на время внесения предоплаты. Например, покупатель может продавать свою недвижимость, а продавец оформлять документы. Кроме того, укажите в договоре в какое время старые владельцы должны съехать и выписаться. А также, если есть какие-то причины, которые могут помешать сделке, о них тоже следует упомянуть. Тоже самое касается, если жилье находится в ипотеке. И последнее – это место, время сделки и кто будет нести расходы по ее оформлению.
В каких случаях применяется расписка: аванс и оплата по факту
Письменно фиксировать момент платежа необходимо всегда. Особенно это касается взаимоотношений между физическими лицами. При этом расписка – единственный документ, который бесспорно подтверждает факт передачи денег и принимается судом.
Случаи оформления:
- оплата выполненной работы (отдельного вида, комплекса работ или их этапа – в зависимости от условий договора). Расписка составляется в момент передачи денег, после того как работы приняты заказчиком. Важно в тексте указать, что оплата производится за фактически выполненные работы (за конкретный объем).
- аванс – предусмотренный договором платеж до начала ремонта. В тексте обязательно нужно прописать, что это предоплата.
- выдача средств на закупку материалов. Важно указать, что деньги предоставлены для приобретения конкретных товаров (указать, каких и их объем). А также прописать, что исполнитель обязан отчитаться (предоставить оригиналы кассовых чеков) за целевое расходование средств.
- окончательный расчет по договору. В расписке нужно отразить, что с передачей этой суммы взаимоотношения сторон прекращаются, претензий не имеется.
Мнение эксперта Кожевникова Екатерина Сергеевна Юрисконсульт, практикую с 2004 года. Осуществляю полное юридическое сопровождение предпринимательской деятельности строительных компаний и ИП.
Законодательство не содержит строгих требований к составлению расписки. Но есть сложившаяся практика о том, как правильно и юридически грамотно ее оформить:
- документ составляется в письменной форме: можно набрать текст на компьютере и распечатать, заполнив нужные поля от руки либо создать полностью рукописный вариант (оба способа применяются наравне, принимаются судами в качестве доказательств). Более того, текст, полностью написанный от руки в некоторых случаях предпочтительнее (например, когда требуется почерковедческая экспертиза);
- нотариальное заверение расписки не является обязательным. Закон не предъявляет такого требования. То есть, при желании обратиться к нотариусу можно (например, если передается очень большая сумма), но если этого и не сделать, расписка все равно будет иметь юридическую силу;
- расписка составляется лицом, принимающим деньги. Ее оригинал передается на хранение лицу, совершившему оплату. При необходимости можно снять копию либо составить документ в двух экземплярах (для обеих сторон).
- в тексте нужно указать Ф. И. О. обеих сторон (выдающей и получающей средства), их паспортные данные и адреса регистрации;
- обязательно написание суммы цифрами и прописью;
- следует отразить целевое использование денег (на что или за что выданы);
- документ подписывается личной подписью лица, получившего деньги (и свидетелями – если имеются) с полной расшифровкой Ф. И. О.;
- дата и место составления расписки обязательно включаются в текст. Документ без даты недействителен!
- не допускаются помарки, ошибки, неразборчивое написание. Наличие подчисток или исправлений влечет недействительность документа.
Срок действия расписки в качестве аванса (задатка)
В соответствии с действующим законодательством срок, в течение которого человек может требовать свои деньги в судебном порядке, составляет три года. При этом отсчет этого промежутка времени начинается с того момента, как человек узнал о возникновении перед ним задолженности у другого лица.
Расписка обычно оформляется в качестве дополнения к договору, в котором будут указываться обязанности каждой из сторон, и в частности, это касается обязанности покупателя предоставить необходимую сумму средств для проведения сделки, а также обязанности продавца передать недвижимость именно ему. Если продавец не выполняет свои обязательства, он должен будет вернуть покупателю предоставленную сумму.
Срок действия расписки, соответственно, зависит от того, что было прописано в договоре или самом документе о передаче средств. Если же такая информация отсутствует, документ будет сохранять свою силу в течение года с момента оформления.
Нюансы при оформлении
В процессе оформления аванса с письменной распиской, учитываются дополнительные условия:
- Если вопрос касается недвижимости, то перед написанием расписки на руках должен иметься договор купли-продажи (в предварительном виде) с обозначением оплаты: одна часть, как аванс, следующая – остаток;
- При наличии нескольких собственников, бумага о подтверждении предоплаты пишется всеми, а аванс по частям распределяется;
- Данная бумага должна иметь отдельно дату составления и дату передачи средств, не должны быть исправления, дописки, зачеркивания;
- Если продавцом не достигнуто совершеннолетие, то расписка за него пишется родителями в присутствии ребенка;
- Не составляется преждевременно, расписку должны составить на месте, чтобы при этом присутствовали все заинтересованные лица. Присутствие супругов также обязательно;
- Образец может быть распечатан, а данные сторон и прочая информация расписывается ручкой.
Рекомендовано исключение передачи средств наедине с продавцом, желательно, чтобы присутствовали другие стороны, не заинтересованные в сделке. Это потребуется в качестве свидетельских показаний в суде, если будут проблемы с возвратом аванса.
Стороны могут в расписке указать (это не обязательно) ответственность за то, что будут нарушены условия внесения средств (исключается расторжение сделки). В таком случае предусматривается оплата неустойки в виде процента от договорной суммы в случае, если покупателем не оплачивается первая часть суммы в оговоренный день.
Отличие задатка от аванса и предоплаты
Задаток и предоплата – это совершенно два разных понятия. Характерными признаками первого являются:
|
Признаки задатка |
|
вносят до заключения сделки, например, при подписании ПДКП |
|
в дальнейшем засчитывают в счет оплаты |
|
служит гарантией исполнения обязательств |
|
в случае незаключения сделки, применяются условия возврата, регламентированные ст.381 ГК РФ |
Аванс или задаток при покупке квартиры, в чем разница и что лучше выбрать покупателю и продавцу сделки
Понятно, что для продавца, который ожидает удачной продажи, возврат денег нежелателен. Но если у хозяина квартиры на примете два или более варианта продажи, то в этом случае для него желателен как раз аванс, а не задаток, чтобы в случае отказа покупателю деньги пришлось возвращать не в двойном, а в исходном размере.
Задаток это оптимальный способ обеспечения обязательства для стороны, которая абсолютно уверена в себе, но не вполне уверена в другой стороне. В соглашении о задатке весьма желательно использовать слово «задаток» и сопутствующее условие: покупатель-нарушитель теряет задаток, продавец нарушитель возвращает двойной задаток. Если этого не сделать, то предоплаченная часть цены квартиры будет считаться простым авансом.