Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мораторий на взыскание неустойки по ДДУ в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Неустойка с застройщика: цена
Многие полагают, что если начать действовать с первого дня просрочки, то сумма компенсации будет слишком мала. Но это не так. Когда происходит взыскание неустойки с застройщика, стоимость рассчитывается до дня подписания акта приема-передачи квартиры.
Размер компенсации для физических лиц составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Иная ставка может быть согласована с дольщиками и прописана в договоре. Сумма начисляется за каждый день просрочки. То есть неустойка с застройщика по ДДУ (договору долевого участия) начинает рассчитываться со дня, следующего за тем, когда вам должны были передать квартиру. Эта дата указана в договоре.
Итак, неустойка за просрочку застройщика считается следующим образом: стоимость квартиры, оплаченная дольщиком, умножается на количество дней просрочки. Результат снова умножаем на 1/150 ставки рефинансирования.
Обратите внимание, что берется ставка рефинансирования, которая была действительна на момент заключения договора.
Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
О нюансах определения размеров компенсации
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
- цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
- стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
- стоимость финишных работ (восстановительных).
Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
Просрочка в новостройке — что делать — Новостройки — Журнал Недвижимости
Что считается просрочкой
В договоре долевого участия (ДДУ) прописывается срок, когда квартира должна быть передана владельцу. До того как передать построенный объект покупателям квартир, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию.
Часто срок передачи квартиры привязан именно к этой дате: например, в договоре может быть написано, что застройщик передаст квартиру в течение 60 дней с момента получения акта ввода объекта в эксплуатацию.
Дата ввода должна быть указана в договоре.
Но всё может быть и проще — в договоре указывают, до какой даты застройщик обязуется передать квартиру. Просрочка начинается со следующего за ней дня. Если застройщик написал в договоре, что сдаст вам квартиру до 1 января 2018 года, то со 2 января его обязательство считается просроченным.
Соглашение о переносе сроков
Если застройщик понимает, что не успевает построить дом вовремя, то он должен предупредить об этом дольщиков не позднее чем за 2 месяца до срока передачи квартир. И может предложить им перенести этот срок, подписав дополнительное соглашение о переносе сроков строительства.
Важно: вы не обязаны подписывать соглашение о переносе сроков. Это совсем не формальность: это выгодно застройщику, но совсем невыгодно вам. Подписанием такого документа вы снимаете все претензии к нарушению сроков. Внимательно прочитайте текст соглашения, которое предлагает вам застройщик, — если вас что-то не устраивает, отказывайтесь подписывать документ
Если вы не хотите спорить с застройщиком и обращаться в суд, но и прощать просрочку не намерены, предложите внести в допсоглашение пункт об уплате неустойки за нарушение сроков, которое допустили строители.
Так застройщик поймет, что с вами можно вести переговоры, и наверняка предложит компромиссный вариант, чтобы вам не пришлось идти в суд. Скорее всего, неустойка будет меньше той суммы, которую вы получили бы, обратившись в суд.
Но и нервов вы потратите намного меньше.
Помните: застройщик должен отвечать за нарушения. Ваше законное право спросить с него за них.
Расторгать или не расторгать договор
Если застройщик задержал окончание строительства на 2 месяца и более, то вы можете расторгнуть договор. Это право дает дольщику закон — 214-ФЗ.
Трезво оцените свою готовность ждать конца строительства и посчитайте реальный срок сдачи дома. Если вы живёте на съёмной квартире, то каждый месяц просрочки ударяет по вам вдвойне.
Расходы на съёмное жилье можно будет взыскать с застройщика, но для этого нужно с самого начала тщательно собирать все документы (договор найма жилья, заполненную платёжную ведомость, в которой хозяин квартиры расписывается в получении денег, или другие доказательства того, что вы платили за найм). Кроме того, нужно будет доказать, что у вас не было других вариантов, кроме как жить всё время ожидания в съёмной квартире. Если вы арендуете жильё, а свою квартиру при этом сдаёте, то лучше на компенсацию не рассчитывать.
Если вы не верите, что застройщик возместит вам расходы на съёмное жилье, да и вообще потеряли в него веру, подумайте о расторжении договора. Возможно, этот вариант будет выгоднее остальных.
Расторгаем договор и требуем деньги, проценты и компенсацию
Итак, вы не хотите ждать, пока застройщик достроит дом и сдаст его в эксплуатацию, и решили прекратить отношения с ним. Что делать?
Официально уведомить застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора. В письме нужно сослаться на часть 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ, написать, что вы в одностороннем порядке отказываетесь от исполнения договора, и обязательно указать, какой именно договор расторгается.
Впишите в уведомление все реквизиты договора: дату, номер, данные о государственной регистрации. Обычно отметка с датой и номером регистрации ставится прямо на договоре. Такое уведомление нужно отправить заказным письмом с описью вложения. С того дня, когда вы отправили письмо, договор считается расторгнутым.
Что можно потребовать с застройщика при расторжении договора?
Возврат денег по договору.Застройщик обязан вернуть вам всё, что вы заплатили за будущую квартиру, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора. Если вы забыли или растерялись и не направили застройщику требование о возврате денег, по истечении 10 дней застройщик должен сам зачислить эти деньги на депозит нотариуса и известить вас об этом.
Проценты за пользование деньгами.За то, что застройщик строил дом на ваши деньги, но так ничего для вас и не построил, ему придется заплатить проценты.
Ведь практически он брал у вас займ на строительство и пользовался вашими средствами просто так.
Проценты рассчитываются так: с даты перечисления денег застройщику и до момента их возврата начисляется по 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день. Расчёты производятся на основе ставки ЦБ на дату возврата денег.
Например: 3 января 2015 года вы перечислили застройщику 3 500 000 рублей, а 1 января 2018 года должны были получить ключи от квартиры, но что-то пошло не так.
5 сентября 2018 года вы решаете расторгнуть договор и потребовать назад свои деньги с процентами, о чём и пишете застройщику, который возвращает вам деньги на следующий день.
Это означает, что он пользовался вашими деньгами с 3 января 2015 по 6 сентября 2018 года, то есть 1343 дня. Ставка ЦБ РФ на 6 сентября составляла 7,25%.
3 500 000 × 1343 × 7,25% × 1/150 = 2 271 908, 33 рубля
Эту сумму строители должны заплатить сверх возвращенных 3,5 миллионов рублей. То есть всего вы получите более 5,7 млн рублей.
Посчитайте, сколько застройщик должен вам за просрочку. Возможно, стоит получить с него эти деньги и купить на них готовую квартиру вместо того, чтобы ждать окончания строительства.
Если вы не потребовали проценты после расторжения договора, застройщик всё равно должен их перевести на депозит нотариуса, как и в случае с возвратом уплаченной стоимости квартиры по договору.
Компенсация морального вреда.
Если вам не удалось разрешить ситуацию полюбовно, подавайте на застройщика в суд. Тут можно не стесняться и потребовать не только возврата денег и процентов.
Просите в исковом заявлении компенсацию морального вреда и оплату штрафа за отказ от добровольного исполнения обязательств. Такие права даёт покупателю закон: в этом случае, помимо закона о долевом строительстве, на вашей стороне будет ещё и закон «О защите прав потребителей».
Судебные издержки застройщик тоже должен будет возместить, включая оплату работы вашего представителя в суде.
Если вы хотите дождаться свою квартиру
Вы хотите именно эту квартиру и готовы её подождать. Что можно потребовать от застройщика в этом случае?
Неустойка. Она рассчитывается почти так же, как и проценты при расторжении договора. Только такая неустойка (пени) начисляется не с даты оплаты квартиры, а с той даты, когда застройщик должен был передать вам квартиру.
Возьмем тот же пример: 1 января 2018 года квартиру застройщик не передал вам квартиру и не подписал с вами никакого дополнительного соглашения о переносе сроков. К 6 сентября 2018 года с него можно потребовать неустойку за 248 дней просрочки:
3 500 000×248×7,25% х 1/150 = 419 533, 33 рубля.
Важно помнить: если вы по каким-то причинам не смогли принять квартиру, и застройщик сможет это доказать, то получить неустойку не получится. Например, за время стройки вы переехали и не знали, что на старый адрес пришло письмо об окончании строительства. В этом случае застройщик, спустя какое-то время, может посчитать квартиру принятой в одностороннем порядке.
Компенсация морального вреда.
Компенсацию морального вреда можно потребовать независимо от того, расторгли вы договор или нет, но нужно доказать, что вы страдали из-за действий застройщика.
Почему это постановление на руку застройщикам
Дело в том, что обычно по ДДУ дольщик мог получить компенсацию за задержку срока сдачи дома. А теперь не сможет. По новому постановлению, если застройщик должен был ввести жилой дом в эксплуатацию в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, но нарушил этот срок, то неустойку, штраф и проценты за пользование чужими деньгами он платить не должен.
Поясню на примере. Допустим, вы приобрели квартиру у застройщика по договору долевого участия или уступки прав требования. Квартиру вам должны передать 1 июля 2020 года. Однако застройщик задерживает сдачу дома. В обычной ситуации вы вправе были требовать выплаты неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Я уже рассказывал, как рассчитать и взыскать эту неустойку. Но из-за действующего постановления сделать так вы не можете. Если же застройщик не передаст вам квартиру и после 1 января 2021 года, неустойку можно будет начислять с 2 января.
Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
Если вы купили квартиру в ипотеку, вам надо оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости.
Подробнее о том, как оформить квартиру в собственность
Предоставить эти документы нужно одновременно. Сделать это надо в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности. Крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.
Если застройщик задерживает подписание акта приема-передачи квартиры, а по договору наступает срок предоставления в банк документов о целевом использовании кредита (3 года с даты получения кредита), обязательно сообщите об этом в банк. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи дома застройщиком.
1. Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему?
Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2020 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2022 года.
2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену. Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.
5. Не верьте обещаниям застройщика передать квартиру через день, месяц, полгода. Обещать не значит жениться. Всегда готовьтесь к тому, что объект обанкротится, а застройщик сядет. Это откроет вам глаза. На что?
Представьте сегодня застройщик история. Кредиторы растаскивают его на куски. Что бы вы сделали год назад, если бы знали об этом? Продали бы квартиру, вернули её застройщику, затребовали неустойку? Согласитесь, что-то бы сделали.
6. Не думайте, что сейчас я дождусь ключей и получу неустойку за всю просрочку. Ошпаритесь. Суд выиграете, но останетесь без денег как 69% дольщиков, кто начинает взыскивание как получили ключи. Почему, спросите вы?
Застройщик не сидит сложа руки и ждет, пока дольщик Вася постучится за деньгами. Этот мошенник давным-давно выводит деньги на Кипр. И если просрочка переходит рубикон в полтора года – Вася может остаться в дураках.
Сравните Васю с Петей, который требует неустойку до передачи ключей. Петя за время просрочки берет 400.000 — 600.000 ₽, а Вася ждет ключи, платит юристам и остается с исполнительным листом без рубля в кармане. Что ему, спрашивается, мешало пойти в суд раньше?
7. Не копите неустойку. Накопите 1.000.000 ₽, судья их срежет до 200.000 ₽ и будете сетовать на дураков юристов, купленных судей и несправедливость. Открыли калькулятор неустойки, посчитали более 200.000 ₽ — пошли в суд. Процесс до решения занимает 3 — 4 месяца. За это время неустойка подлетит до 350.000 — 400.000 ₽ после исковых уточнений. В хорошем суде можете рассчитывать на 250.000 — 300.000 ₽. Это отличный результат.
8. Отказывайтесь от взыскания неустойки в арбитраже через уступку права требования неустойки по ДДУ. Арбитраж взыскивает 20 — 40% неустойки, плюс есть 10 — 15% шанса, что вы проиграете дело. Юристы застройщиков научились оспаривать уступки, из-за чего дело затягивается на 1.5 – 2 года, либо сливается всухую.
Если сумма иска больше 50 тысяч ₽, то такие дела о нарушении прав дольщиков рассматривают районные суды общей юрисдикции. Если меньше — это компетенция мирового судьи. В какой суд обращаться, истец может выбрать сам:
• по адресу своего постоянного проживания или временного пребывания (при условии, что есть регистрация);
• по месту строительства;
• по адресу регистрации застройщика.
Сроки сдачи жилого дома. Риск долгостроя
Одним из обязательных пунктов в ДДУ является пункт о сроках сдачи жилого дома в эксплуатацию.
Согласно 214-ФЗ ст. 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства», застройщик должен указать в договоре точную дату передачи квартиры, что и делается. Невыполнение застройщиком обещаний относительно сроков сдачи может грозить ему выплатой неустойки (в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки).
Разумеется, в том случае, если дольщикам через суд удастся отстоять свои права.
Однако застройщику не нужно искать какие-либо сложные пути, чтобы обойти закон и не выплачивать неустойки. Тот же 214-ФЗ позволяет переносить сроки окончания работ, причем, застройщик может делать это неограниченное количество раз, и случаи, когда сроки переносились на несколько лет (на 3, 5, а то и на 10 лет) не являются единичными. Все, что нужно сделать застройщику, который не успевает закончить работы вовремя – просто предупредить дольщиков об изменении сроков сдачи не менее чем за два месяца до даты, указанной в договоре.
Основания для взыскания неустойки с застройщика
На первый взгляд, взыскание неустойки — самый простой и эффективный способ получения компенсации от застройщика:
- Для этого участник строительства не должен обосновывать причинение ему убытков.
- Размер неустойки, как правило, заранее определен законом[2] или договором и зависит от характера гражданско-правовых отношений и их значения для участников.
Вместе с этим на практике[3] отмечается негативная тенденция: суды часто снижают заявленную сумму неустойки, ссылаясь на ее несоразмерность причиненному ущербу (статья 333 Гражданского кодекса РФ). Возлагая бремя доказывания несоразмерности на ответчика, суды одновременно стимулируют активность в деле истцов. Инвесторы не обязаны, но вправе предоставлять доказательства своих убытков от незаконных действий застройщиков[4]. При таких обстоятельствах грамотная юридическая стратегия уже не роскошь, а необходимость.
Основания для взыскания неустойки с застройщика предусмотрены нормами Гражданского кодекса РФ и ФЗ об участии в долевом строительстве (Закон № 214-ФЗ). Фактическими основаниями являются:
- неисполнение обязательства по передаче объекта строительства;
- просрочка исполнения этого обязательства;
- иное его ненадлежащее исполнение.
Как утверждают специалисты в области строительного консалтинга[5], такое поведение застройщика чаще всего является следствием:
- ведения строительства без надлежащих разрешений;
- возведения объекта недвижимости на земельном участке, не предназначенном для этого;
- нарушения сроков сдачи и подписания акта приема-передачи объекта в эксплуатацию;
- несоответствия здания (сооружения) установленным нормам и проектной документации (техническим регламентам, техническим условиям, обязательным требованиям документов в области стандартизации).
Размер компенсации и неустойки за перенос сдачи дома по дду
При нарушении сроков СК должна заплатить неустойку. Ее размер — 1/150 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. Неустойка за перенос сдачи квартиры рассчитывается на дату подписания акта приема-передачи. Как потребитель дольщик вправе взыскать штраф — 50% от суммы неустойки. Также можно взыскать компенсацию морального вреда и судебных издержек.
Застройщик обязан возместить убытки за весь период, пока дольщик был вынужден снимать жилье. Для подтверждения расходов должны иметься договор аренды и документы, подтверждающие внесение оплаты. При этом необходимо быть готовым к тому, что суд попросит обосновать, почему дольщик не мог проживать по адресу регистрации.
Важно! С суммы неустойки государству положено заплатить НДФЛ в размере 13%.
Обратите внимание! Получить неустойку возможно, если заключался именно ДДУ. В данном случае дольщика защищает 214-ФЗ и закон о защите прав потребителей. Если приобретение недвижимости осуществлялось через вступление в ЖСК или по предварительному договору купли-продажи, то здесь ответственность застройщика за просрочку не прописана.
Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом
Может. Если застройщик докажет, что дольщик намеренно уклонялся от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.
Также как основание в отказе взыскания неустойки в судебной практике встречаются случаи, когда дольщик не выполняет своих обязательств по договору в части оплаты цены договора участия в долевом строительстве. Но это скорее исключение из правил, заключает юрист Кирилл Анискин.
Как правило, в ДДУ указываются 2 даты: срок сдачи дома в эксплуатацию, а позже срок передачи объекта долевого строительства участнику. Дольщику необходимо учитывать, что за нарушение первого срока (срока сдачи) застройщик по закону не отвечает, только за нарушение второго срока предусмотрена ответственность — неустойка за просрочку.
Часто застройщик выделяют срок сдачи дома в эксплуатацию жирным шрифтом, и дольщики неверно считают его крайним сроком. Рекомендуем перед подписанием ДДУ внимательно ознакомиться с условиями и ориентироваться именно на срок передачи объекта, а не ввода дома в эксплуатацию. Как правило, между этими датами застройщики «закладывают» 6 месяцев.
Согласно закону срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Поэтому срок не может устанавливаться, например, указанием на момент исполнения обязанной стороной своей обязанности по договору.
Приведем общие правила исчисления сроков:
- Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. Если окончание срока, исчисляемого месяцами, приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, то срок истекает в последний день этого месяца. Срок, исчисляемый неделями, истекает в соответствующий день последней недели срока. К сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года.
- Если последний день срока исполнения обязательства приходится на нерабочий день (выходной день или праздник в соответствии с производственным календарем), то он переносится на первый рабочий день.
- Период просрочки начинает исчисляться с даты, следующей за последним днем срока. То есть если в ДДУ застройщик должен передать объект не позднее 1 июня, то неустойка будет начисляться со 2 июня. Забегая вперед, отметим, что последним днем просрочки будет дата подписания передаточного акта, то есть она включается в расчет.
В ДДУ предусмотрено: «Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее 31.12.2019 года.» Как исчисляем срок? Считаем 6 месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию (допустим, это 11.05.2019 года, соответственно 6 месяцев истекут 11.11.2019 года). Если данная дата менее крайнего срока «31.12.2019 года», то считаем ее последним днем срока передачи, в противном случае 31.12.2019 года будет последним днем.
В подобной ситуации застройщику необходимо применить все коммуникативные способности, чтобы «удержать» дольщика (точнее, большое число дольщиков) от «соблазна» подать исковое заявление – со всеми вытекающими последствиями.
Даже если риск появления признаков несостоятельности отсутствует, сам факт взыскания денежных сумм с последующим возбуждением исполнительных производств малоприятен для застройщика, поскольку приводит к проблемам с оплатой работ и услуг в рамках строительной деятельности (например, по договорам на геодезические, геологические и экологические изыскания, на выполнение работ по внутреннему и внешнему электроснабжению, а также по устройству монолитного железобетонного каркаса, на организацию системы видеонаблюдения, монтаж и демонтаж башенного крана, оказание охранных услуг, поставку арматуры и т.д.).
Застройщик задержал сдачу квартиры. Как получить компенсацию?
Застройщик, согласно ч. 3 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве, обязан уведомить дольщика за два месяца, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Тут нужно четко представлять, что понимается под «строительством»: это завершение строительно-монтажных работ на объекте, за чем следует «сдача в эксплуатацию» и передача дома дольщику. Все юристы отмечают, что закон в указанной части написан явно неточно, ведь дольщику нет никакого дела, когда будет закончена стройка и дом сдан в эксплуатации госкомиссии. Его должно интересовать только одно — передача ему построенной квартиры (магазина, гаража, парковочного места и т. д.). Полагаем, что именно об этом в действительности хотел сказать законодатель, но почему-то написал иначе.
Несмотря на то что застройщик должен уведомить о задержках дольщика, это не означает, что дольщик обязан согласиться с таким предложением. Конечно, стороны могут заключить соглашение о продлении срока передачи квартиры, но на это идут лишь единицы — те, кто не знает, что по итогам лишится достаточно щедрой суммы неустойки за просрочку. По факту просрочки с застройщика можно получить следующее:
- неустойку в размере 1\150 ключевой ЦБ РФ за каждый день просрочки (с 10.09.16 — 10%);
- возмещение убытков (наем жилья, более высокие проценты по ипотечному кредиту и др.);
- компенсация морального вреда.
При этом если написать претензию в адрес застройщика (а это стоит сделать), а тот не выплатит указанные суммы, то, если дело дойдет до суда, есть шанс получить с него сумму в размере 50% от всего того, что Вы просили в претензии.
Если дольщик откажется менять срок в договоре, возможны следующие варианты:
- застройщик передаст квартиру с просрочкой, а дольщик примет ее, забудет про все свои неудобства и простит застройщику неустойку (типичная ситуация);
- застройщик попытается надавить на дольщика, затягивая передачу квартиры. Передача жилья произойдет только в обмен на подписание допсоглашения о продлении срока (его, кстати, нужно зарегистрировать в Росреестре). Или же застройщик уговорит дольщика подписать акт приема-передачи, в котором дольщик согласен со всем и «претензий не имеет». Но и это еще не полное фиаско для дольщика;
Срок договора может быть изменен в суде по требованию застройщика в том случае, если дольщиком допущено существенное нарушение условий договора, например просрочка оплаты платежей или в связи с «существенными изменениями обстоятельств». Кстати, застройщик вправе сам изменить срок передачи «долевки», если дольщик не вносит платежи по договору, а оплата производится с рассрочкой.
Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома и ключевые права дольщиков регламентируются и регулируются сразу несколькими нормативно-правовыми документами, имеющими юридическую силу:
- Законом «О защите прав потребителей» — поскольку каждый дольщик является потребителем производимого товара (недвижимости),
- Гражданским кодексом (ГК РФ) — в ст. 15 ГК указано, что любому лицу (включая участника долевого строительства), право которого нарушено, полагается полное возмещение причиненных ему убытков, включая убытки, связанные с задержкой строительства).
- Федеральным законом № 214-ФЗ. Данный закон (в частности ст. 6-ая и ст. 8-ая) указывает на необходимость соблюдения застройщиком срока передачи объекта строящейся недвижимости и гарантии его качества.
Также юридическое значение могут иметь некоторые поправки, изменения и нововведения, установленные отдельными постановлениями Правительства РФ и Верховного Суда РФ.
Когда взыскивать неустойку и штраф
Когда лучше взыскивать с застройщика за просрочку неустойку? Можно ли это делать до получения жилья или лучше подать иск в суд после подписания акта приема-передачи? Такие вопросы чаще всего задают дольщики. При этом некоторые сначала предпочитают дождаться получения жилья, а только потом подавать на неустойку. Так им кажется «безопаснее», поскольку квартиры приобретаются не каждый день и юридической грамотности в этом вопросе у большинства нет.
Самым лучшим моментом для взыскания штрафных санкций (неустойки и штрафа по закону № 214-ФЗ) является время, пока у застройщика ведется строительтсво или активная фаза передачи построенных квартир. Это время наилучшее поскольку в это время у девелопера максимальная деловая активность и на его банковских расчетных счетах есть денежные средства для расчета по обязательствам перед всеми дольщиками и контрагентами по всем видам обязательств.
Пройдет немного больше времени, застройщик передаст квартиры и в целях ухода от ответственности и максимизации прибыли выведет денежные средства со счетов, тем самым лишив покупателей возможности быстрого исполнения по исполнительным листам непосредственно через банки. Все знают, что исполнительное производство по долгам должника через службу судебных приставов гораздо более трудоемкая и длительная процедура, которая не всегда заканчивается положительно. А в том, что мы живем в России и добросовестность многих компаний под большим вопросом – это, наверняка, ни у кого не вызывает сомнений.
Что касается часто задаваемого вопроса «а не сделает ли мне застройщик что-нибудь плохое, если я подам на него в суд», то здесь ответ очень простой: «обязанность дольщика перед застройщиком считается полностью выполненной после оплаты полной цены договора долевого участия, и далее он ничего больше не должен и не несет практически никакой иной ответственности перед застройщиком, а, наоборот, только сам застройщик должен и обязан дольщику – начиная с завершения строительства без просрочки, и заканчивая надлежащим качеством передаваемых объектов недвижимости. Девелопер не может сделать покупателю ничего плохого в связи с законным обращением последнего в суд с иском за просрочку передачи квартиры (апартамента, машиноместа). А все незаконные действия будут тут же пресечены соответствующими органами государственной власти и за незаконные действия лица, их совершившие, понесут соответствующее наказание. Все застройщики это знают и поэтому злоупотреблений с их стороны, как правило, не возникает. В настоящее время строительная отрасль России хорошо регулируется и контролируется государством, права дольщиков надежно защищены. Единственное, чего не хватает – это квалифицированной юридической поддержки. Однако, для этого и существует юридическое сообщество, специализированные юридические компании, которые в разных областях права предоставляют квалифицированную помощь и защищают права тех или иных лиц.
Таким образом, самым лучшим моментом начала процедуры взыскания неустойки с застройщика за задержку срока передачи квартиры (или апартамента) является начало этой просрочки. При этом не важно передана ли уже квартира по акту приема-передачи, или же дольщик еще только ждет почтового уведомления от застройщика об окончании строительства и необходимости явиться на осмотр и приемку жилья.
Фактически, можно требовать оплату неустойки за просрочку передачи квартиры уже по истечении одного месяца с начала указанной просрочки. Сначала пишется претензия застройщику, а потом (при невыполнении требования о добровольной оплате неустойки) подается исковое заявление в суд.
У такого активного подхода в вопросе взыскания неустойки есть дополнительные плюсы: 1) застройщик обратит внимание на самых активных покупателей и удовлетворит их требования в приоритетном порядке (это факт из практики), 2) дольщики успеют взыскать неустойку пока застройщик финансово состоятелен, в отличие от тех, кто обратится за взысканием не сразу и рискнет столкнуться от отсутствие денежных средств на счете застройщика после завершения строительства и передачи квартир всем покупателям (также из практики).
Важно! Подать иск в суд на взыскание с застройщика неустойки за нарушение сроков сдачи жилья по ДДУ можно и до окончательного подписания акта приёма-передачи объекта, и уже после подписания акта приема-передачи.
Оттягивая момент полного взыскания неустойки, помните о том, что завершение этапа передачи жилья дольщикам продолжается (как правило) обнулением счетов застройщика и уходом от ответственности), помните также и о сроке исковой давности, который составляет три полных календарных года, начиная с первого дня начавшейся просрочки.
Как определяется срок сдачи дома
Срок сдачи жилого дома жильцам является одним из основных пунктов договора долевого участия (ДДУ), который обязателен для исполнения. Если застройщик просрочил сдачу дома, то данный пункт считается нарушенным и строительная компания будет нести всю ответственность согласно ст. 6 Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года.
Срок сдачи жилья определяется компанией-застройщиком и указывается он в проектной документации и в договоре ДУ. Обозначаться срок может несколькими способами:
- Точной датой;
- Указанием годового квартала;
- После ввода в эксплуатацию. После этой даты застройщик обязан в течение 30 дней передать квартиры собственникам.