Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основания для перераспределения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юридическая природа перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключается в возможности изменения местоположения границ земельных участков, находящихся в частной собственности, в том числе с увеличением площади таких земельных участков за счет земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного Кодекса РФ.
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.
Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:
1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
5) для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
Раздел земельного участка
При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
Раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:
1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;
2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Возможна ли прирезка одного и того же участка в несколько этапов
Допустим, есть смежный с находящимся в вашей собственности участком, государственный участок, который не стоит на кадастровом учете. Можно ли осуществить прирезку к государственному участку в пределах 10%, а далее повторить процедуру до полного «исчерпания» государственного земельного участка?
Лично я не вижу ничего в этом ничего противозаконного. Однако, решать этот вопрос лучше предметно на месте и с кадастровым инженером. Собственник ЗУ может любым не запрещенным законом способом определять судьбу данного земельного участка, а именно: увеличивать, уменьшать, делить, выделять, дарить, продавать и т.д. Единственное следует учитывать, чтобы формируемый участок не превышал допустимых пределов по площади (см. ПЗЗ Вашего муниципального образования), а также соответствовал виду его разрешенного использования.
Перераспределение как способ образования земельных участков
Передел представляет собой один из способов создания участков наряду с объединением, разделением и выделом (ст. 11.2 ЗК РФ).
Суть такой трансформации легче всего уяснить путем сравнения. Перераспределение позволяет добиться того же эффекта, какой имеет последовательное объединение и новый раздел.
Логический объем рассматриваемого понятия таков: перераспределение = объединение + разделение. Однако для заинтересованных лиц перераспределение предпочтительней, поскольку позволяет произвести все необходимые действия (объединение и раздел) в ходе процедур одного цикла.
Если бы законодатель не предусмотрел существование перераспределения, для достижения нужного эффекта правообладателям пришлось бы дважды последовательно проходить все бюрократические процедуры:
- инициировать принятие административного акта либо заключать сделку (сначала об объединении, позже о новом разделе);
- разрабатывать проектную документацию и проводить межевание;
- регистрировать новые участки (сначала объединенный, потом разделенные) в органах ГКН, ЕГРП.
Юридические режимы перераспределения участков, пребывающих в частной и публичной собственности, существенно различаются. Правовым основанием в первом случае признается гражданское соглашение, во втором – административный акт компетентного органа.
Правила перераспределения земельных участков
Передел осуществляется согласно общим правилам, оговоренным ст. 11.2 ЗК РФ. Специальные нормы применяются в случае, если в процедуре перераспределения задействованы искусственно созданные земли либо в результате перераспределения создаются многоконтурные участки.
Передел осуществляется в процессе землеустройства. С точки зрения заказчика эти работы направлены на установление границ участков на местности, описание их местоположения. В глобальном масштабе землеустроительные мероприятия призваны обеспечить организацию рационального землепользования и охраны земель.
Регламентация землеустройства, помимо ст. 68, 69 ЗК РФ обеспечивается профильным законом №78 «О землеустройстве», множеством правительственных и ведомственных подзаконных актов. Установление границ участка, образованного в результате перераспределения в натуре, выполняется по координатам характерных точек. Сведения о них содержаться в госкадастре недвижимости.
Объединение земель одного собственника
Для начала необходимо выяснить режим правообладания в отношении смежных земельных наделов каждого из владельцев. Проще, когда производится объединение двух и более участков, принадлежащих одному собственнику, тогда образуется один укрупненный новый земельный участок и вопросов по его владению не возникает.
Результатом объединения является образование нового имущественного объекта с присвоенным кадастровым номером, а старые подлежат исключению из учета земли. Для проведения работ потребуется выполнить межевой план объединения, чтобы внести изменения в кадастр.
Причиной объединения, в большинстве случаев является экономическая выгода
- повышается стоимость земли, в виду увеличения размера участка, так как он становится более привлекательным для инвестирования или строительства;
- упрощается порядок ее продажи, реализовать один легче, чем несколько раздробленных участков;
- происходит оптимизация налогообложения, налог на один участок меньше, чем на несколько.
Необходимость межевания
Независимо от того, при каких обстоятельствах проводится перераспределение земельных участков, межевой план является необходимым условием эффективного решения данного вопроса. Процедура межевания включает определенный комплекс работ, в том числе и участие специалистов, которые осуществляют геодезические измерения конкретного участка. Они также закрепляют временными знаками границы земель.
В результате проведенных работ (в соответствии с требованиями Минэкономразвития) формируется межевой план. Он, в свою очередь, состоит из двух частей. Речь идет о графической и текстовой составляющей.
Текстовая часть необходима для отображения сведений о земельных участках и согласовании их границ. Что касается графической части, то с ее помощью воспроизводятся данные кадастрового плана конкретной территории. Здесь же указывается местоположение образуемых границ.
Порядок действий при перераспределении
Для начала собираем комплект документов. Чтобы выяснить, какие именно документы понадобятся для перераспределения земельных участков именно в вашем случае, следует обратиться в органы местной власти. Статья 39.29 Земельного кодекса гласит, что для перераспределения земельных участков нужно заключить соглашение между собственниками, в целях заключения которого подается заявление.
Заявление о перераспределении земельных участков
Заявление типовое, заполняется легко. Примерную форму можно найти на просторах интернета, однако лучше поинтересоваться в местных органах власти, какой бланк заявления принят в вашем муниципалитете, так как форма заявления не является общепринятой. Также заявление можно подать через госуслуги или по почте.
В заявлении обязательно должно быть указано:
- ФИО, адрес, паспортные данные (для физ.лиц)
- Наименование и реквизиты (для юр.лиц)
- Кадастровые номера участков
Данное основание, на мой взгляд, является самым трудным препятствием на пути получения положительного решения о перераспределении участка.
Попробуем в нем разобраться.
Камнем преткновения может стать размер площади земли, на которую увеличивается участок в результате перераспределения.
Как уже говорилось ранее, Правила землепользования и застройки устанавливают минимальные размеры земельных участков.
Если увеличиваете участок на размер площади больше минимального размера, установленного в ПЗЗ, то это может стать основанием для отказа.
Чиновники, пользуясь вышеуказанным основанием, могут отказать в прирезке по причине того, что из площади присоединяемой земли можно образовать самостоятельный участок.
Например.
Допустим, минимальный размер участка согласно ПЗЗ составляет 4 сотки. Вы хотите увеличить свой участок площадью 6 соток до 10 соток, то есть прирезать к участку дополнительные 4 сотки.
В этом случае, вы рискуете получить отказ, потому что из площади, на которую увеличивается участок, можно сформировать самостоятельный участок.
Есть уже нормы, регулирующие процесс присоединения и установления максимального размера территории, которая может быть присоединена к участку. Такие правила перераспределения, как и ограничения, указаны в статьях 39.28 и 39.29 ЗК РФ.
- Присоединить к участку с постройкой можно землю, если есть необходимость привести площадь участка в соответствие с границами межевания. Но нужно иметь при этом проект, рассматривающий развитие и благоустройство территории.
- Также можно сделать запрос на перераспределение земельной площади, если ваш участок нужно защитить от вклинивания, изломленности. При этом нельзя превышать допустимые максимальные размеры участка под тот или иной вид деятельности.
- Разрешается увеличение общей площади за счет присоединения куска земли, если на участке ведется садоводство, огородничество, развивается личное подсобное хозяйство. Уважительным поводом является и строительство дома для личного проживания, дачное хозяйство.
Что такое Фонд перераспределения земель?
Для перераспределения земельных участков, находящихся в собственности государства, у последнего должны быть в наличии свободные территории, которые в процессе перераспределения передаются юридическим лицам или гражданам. Эти земли могут быть использованы для сельскохозяйственной деятельности и основания на них:
- Фермерского хозяйства.
- Сельского товарищества.
- Сенокосных лугов или выпасов скота.
- Сельскохозяйственного кооператива.
Фонд распределения земель формируется за счет свободных от права собственности территорий несколькими способами:
- Граждане добровольно отказались от участков, т.к. не имеют возможности или желания обрабатывать их, поддерживать в надлежащем порядке.
- Собственник скончался, не оставив завещания либо наследники по закону отказались от имущественных прав.
- Надел изъят у бывшего владельца принудительно по решению суда.
- Земельный участок выкуплен государством с выплатой компенсации собственнику.
Перераспределение земельных участков частной собственности
Процедура осуществляется на основании проекта межевания территории или схемы расположения ЗУ на кадастровом плане. Требует обязательного заключения соглашения в простой письменной форме. К соглашению заявитель прикладывает кадастровый паспорт на участок. Если в ходе перераспределения площадь нового участка увеличивается, владелец обращается в муниципальные органы для расчета размера платы.
В соглашении обязательно указываются:
- личные данные владельцев смежных участков;
- техническая информация на землевладения;
- данные о праве собственности на перераспределяемую землю;
- сущность процедуры – цель и порядок перераспределения.
- распределение права собственности и иных имущественных прав на новообразованные участки;
- распределение долей в праве собственности;
- распределение расходов на оплату услуг кадастрового инженера;
- согласование сроков вступление в право собственности на новые участки;
- размер и порядок компенсации в случае неравноценного перераспределения либо причинения убытков одному из собственников.
Документ передается кадастровому инженеру, после окончания геодезической съемки направляется в исполнительный орган власти для регистрации права собственности на новый участок и оформления кадастрового паспорта на землю.
Помимо соглашения для заказа услуги в МФЦ или специализированной компании понадобятся:
- Заявление о перераспределении земель.
- Схема расположения земельного участка (только в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой осуществляется перераспределение земельных участков).
- Копия проекта межевания территории и решение об его утверждении.
- Копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица.
- Копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица.
- Заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства.
- Учредительные документы (Нотариально заверенная копия или копия с предъявлением оригинала 1 экз., предоставляется без возврата для юридических лиц).
- Выписка из ЕГРП о правах на здания, сооружения, расположенные на перераспределяемом земельном участке.
- Выписка из ЕГРП о правах на перераспределяемый земельный участок.
- Кадастровый паспорт исходного земельного участка.
Классификация перераспределения земель
Сегодня законодатель предусматривает такие типы возможной смены земельных границ, которые определяются исходя из их владельцев:
- при перераспределении участков, собственниками которых являются граждане и организации. В подобных обстоятельствах изменения границ регулируются посредством оформления специального соглашения о перераспределении земель между их владельцами. В это же время государственными органами подготавливается соответствующая разрешительная документация;
- перераспределение касается только землевладений, находящихся в собственности муниципалитета. Такое возможно в случаях, когда государственные земли переходят от одного ведомства к другому;
- корректировка границ двух соседних землевладений, когда одним из них владеет частное лицо, а второй является собственностью государства. Этот момент четко регулируется законодателем, предусматривающим возможность проведения необходимых межевальных работ. Также важное значение несет назначение муниципальных земель и вид целевого использования земли владельца.
Стоимость перераспределения земельных участков
Расширение изначально установленных размеров частных землевладений, в итоге проведения мероприятий по перераспределению данных объектов и участков, являющихся собственностью государства или муниципалитета, происходит на возмездной основе.
Размер оплаты при этом устанавливается:
- согласно предписаниям Правительства нашего государства, относительно землевладений, являющихся федеральной собственностью;
- согласно установлениям государственных органов субъекта Российской Федерации, касаемо земель, являющихся собственностью субъекта государства, участков с неразграниченной собственностью;
- в соответствии с указаниями муниципальных органов, касаемо территорий, являющихся собственностью муниципалитета.
Данные о стоимости прирезаемой земли определяются исходя из ее оценки по кадастру.
Сумма будет равна:
- 15%, если габариты вашего участка не выходят за пределы установленных нормами законодательства нормативов;
- кадастровой стоимости, если размер земли выше норматива более, чем на 10%.