Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка участка в коттеджном поселке. Правовые аспекты.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В поисках дома покупатели загородного рынка зачастую недооценивают важность локации. Привыкнув, что в городе все рядом, многие начинают уделять больше внимания именно дому. Однако нужно понимать, что загородная жизнь — это регулярные поездки и большая зависимость от инфраструктуры. Покупая дома в организованном коттеджном поселке (КП), некоторые клиенты не уделяют должного внимания собственной инфраструктуре места. Отсутствие поблизости основных социальных объектов приведет к большим хлопотам. Нередко покупатели совсем не обращают внимания на карту местности, а ведь спустя пару лет после покупки рядом могут построить, к примеру, многоэтажный микрорайон. Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, советуем хорошо изучить локацию с загородным домом. Приезжайте на просмотр лично и убедитесь в наличии супермаркетов, аптек и других соцобъектов, а также нет ли рядом заводов или потенциальных мест для строительства многоэтажек.
Прежде чем строить, изучите документы
Будущему собственнику земельного участка, который планирует строить жилой дом самостоятельно, важно убедиться в том, что на участке можно строить именно жилой дом и не имеется каких-либо ограничений к застройке.
Возможность строительства жилого дома зависит, прежде всего, от того, к какой категории земли относится земельный участок и от вида разрешенного использования. В соответствии с п. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ «Собственник земельного участка имеет право возводить жилые здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов». Как правило, под коттеджные поселки используются земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования «индивидуальное жилищное строительство».
Но могут встречаться и другие варианты, например, земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для личного подсобного хозяйства или дачного строительства, или земли населенных пунктов, но с разрешенным использованием «для малоэтажного строительства и рекреации». В таких случаях нужно быть очень осторожным и внимательным. Важно разобраться со всеми юридическим нюансами до момента покупки, а не после, когда уже возникнут проблемы с постройкой дома или оформлением его в собственность.
Для этого недостаточно лишь ознакомиться с правоустанавливающими документами на сам земельный участок. Градостроительным регламентом земельный участок может быть отнесен к той или иной территориальной зоне, а вид его использования может не входить в перечень видов разрешенного использования, предусмотренных для данной территориальной зоны.
Более того, земельный участок может быть отнесен к зоне особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Использование таких земельных участков строго регламентировано законом, и строительство на них может быть ограничено или запрещено вовсе.
В соответствии со ст. 11 Земельного Кодекса Российской Федерации, решение вопросов, связанных с земельными отношениями, отнесено к компетенции муниципальных органов власти. Муниципальные органы власти устанавливают правила землепользования и застройки, принимают различные нормативно-правовые акты, касающиеся развития подведомственных им территорий.
В настоящее время можно получить много информации из общедоступных информационных ресурсов. Так в частности, с документами, касающимися застройки и землепользования того или иного муниципального образования, можно ознакомиться на сайте соответствующего муниципального образования. Муниципалитеты обязаны размещать для ознакомления широкого круга лиц на своем сайте такие документы как Генеральный (проектный) план территории, карту планируемого развития транспортной инфраструктуры, карту существующих и планируемых зон с особыми условиями использования территории.
Внимательно ознакомившись с данными документами, можно обнаружить, например, что в будущем рядом с коттеджным поселком пройдет крупная автомагистраль или будет построен транспортный узел или какой-то иной объект инфраструктуры, что планируемый для приобретения участок входит в зону повышенного шума или через него проходят инженерные сети федерального значения. Полученная информация, в конечном счете, может повлиять на решение потенциального покупателя о приобретении земельного участка.
Многие покупатели загородных домов, раньше не имевшие опыта приобретения такой недвижимости, думают, что если загородный дом стоит и ему не 100 лет — то он в нормальном состоянии. Такое мнение складывается при осмотре фасада и интерьеров, после чего покупатели спешат подписать договор купли-продажи. На самом же деле на рынке загородных домов есть достаточное количество неликвидных предложений. Даже если косметическое состояние дома приемлемое, инженерное оборудование и несущие конструкции могут ветшать незаметно даже для хозяев. В результате ремонт таких систем может обойтись очень дорого. Чтобы не оказаться в неприятной ситуации, можно заказать техническую экспертизу. Специалист проверит состояние коммуникаций и конструкций загородного дома, обратит внимание потенциальных покупателей на возможные проблемы и спрогнозирует цену ремонта. Также необходимо проверить подвал, чердак, крышу. Плесень и другие проблемы в этих местах сразу укажут на возможные проблемы в будущем.
Какие вопросы задать менеджеру
Иногда покупатели стремятся приехать в поселок без предварительной договоренности с менеджером, чтобы избавить себя от его назойливых попыток «как можно скорее продать». Не отказывайтесь от его услуг, он может дать ответы на ряд важных вопросов.
- Состояние электрических коммуникаций. Пусть продавец покажет, где расположены действующие линии электропередачи и откуда они проведены. Также посмотрите, установлены ли учетно-распределительные щиты.
- Поинтересуйтесь, есть ли в поселке центральный водопровод. Казалось бы, странный вопрос, ответ на него очевиден, однако если поселок только что построен, то могут быть варианты. Если подача воды осуществляется через скважины, то убедитесь в наличии двух насосов – основного и резервного. Также попросите менеджера открыть кран и проверьте качество поставляемой жидкости.
- Узнайте, газифицирован ли населенный пункт. В коттеджные поселки обычно проводят газ спустя 2-3 года после старта продаж участков. Если этот процесс еще не завершился, то попросите показать все документы, необходимые для газификации. Если их нет, участок придется газифицировать самостоятельно.
Это основные вопросы, которые обязательно должны быть заданы. Если в процессе осмотра вас еще что-то заинтересует, то не стесняйтесь спрашивать менеджера – это его работа.
Стоит ли приобретать готовый коттедж в поселке
Несмотря на то, что сейчас есть множество вариантов строительных и отделочных материалов, существуют компании, предлагающие готовое решение: обустроенный коттедж со встроенной бытовой техникой и мебелью.
Рассмотрим плюсы покупки загородного дома в коттеджном поселке:
- Круглосуточная охрана и видеонаблюдение. Безусловно, стоимость услуг будет входить в коммунальные платежи, однако, это все равно дешевле, чем обслуживать автономную домашнюю систему безопасности. К тому же, у вас всегда под рукой будет кнопка экстренного вызова полиции, для оперативного решения проблем. Даже воровство будет оплачено страховой компанией, поэтому вы смело можете покидать жилище на долгий период.
Покупка земли и строительство загородного дома с нуля
Если вы полны сил и юридически компетентны, прошли огонь, воду и медные трубы, то, пожалуй, вы можете начать стройку века.
Плюсы покупки участка и строительства своего дома:
- Реализация дизайнерской идеи и выбор технологии строительства. Несмотря на то, что обычно план строительства утверждается задолго до начала возведения фундамента, вы можете вносить свои коррективы и варьировать сроки.
- Для экономии времени, воспользуйтесь услугами профессиональной компании, в которой вам подберут идеальный проект и технологию строительства, исходя из ваших потребностей и бюджета.
- Количество этажей и площадь. Существуют нормы строительства по высоте и габаритам, однако, если вы сможете соблюсти все рамки, то количество этажей и комнат не имеет значения.
Здесь работает тезис Козьмы Пруткова «Не верь глазам своим». То есть не верить в данном случае нужно рекламным баннерам, ярким картинкам и заманчивым обещаниям. Зачастую компании, продающие участки в коттеджных посёлках, предлагают картинки из «будущего», а не из настоящего. И детские садики, школы, магазины, площадки и спорткомплексы — это пока ещё только фантастика, проект, и не более. А проект может быть реализован на протяжении пятилеток, а может и вообще не быть воплощён в реальность.
Поэтому для представления реальной картины очень важна личная визуальная оценка застроенности посёлка. Не стоит выбирать совсем «пустые» посёлки. Однако также стоит понимать, что участок среди ста и более уже сданных в эксплуатацию домов встанет в разы дороже. Посему оптимальный вариант: покупка участка по соседству с 20–30 домами.
Статусы земельных участков
Для начала потенциальному покупателю земельного участка стоит определиться с тем, как он собирается использовать земельный участок и что на нем строить. В зависимости от целей приобретения можно выбрать участок одного из трех статусов.
Участки ИЖС (для индивидуального жилищного строительства) находятся в пределах жилых поселений и предназначены для строительства жилых зданий, домов, коттеджей. Плюсами таких участков является то, что в домах, построенных на них, легко зарегистрироваться по месту проживания (прописаться). Также в отношении участков ИЖС действуют нормы по обеспечению жителей социальной инфраструктурой и коммуникациями (хотя на практике не всегда эти нормы четко выполняются). Наконец, при строительстве дома на участке ИЖС можно будет оформить налоговый вычет.
Среди минусов участков ИЖС – более высокая цена по сравнению с другими типами участков, необходимость согласовать проект строительства дома с соответствующими организациями и службами, выполнять существующие нормативы строительства, а также грамотно ввести готовый дом в эксплуатацию.
Участки ДНП (дачного некоммерческого партнерства), как правило, приобретаются для строительства небольшого дачного домика и обустройства сада. Участки ДНП могут находиться как на землях сельхозназначения, так и на землях населенных пунктов. К их плюсам можно отнести более низкую цену по сравнению с участками ИЖС и СНТ и более низкий налог на землю, отсутствие необходимости получать разрешение на строительство и проводить процедуру сдачи построенного дома в эксплуатацию. Кроме того, в доме, построенном на участке ДНП, можно зарегистрироваться (прописаться), однако считается, что это сделать не так легко, как в случае с участком ИЖС.
К минусам можно отнести то, что на земле, предназначенной для ДНП, зачастую не предусмотрено строительство больниц, магазинов, школ, детских садов. Кроме того, не предполагается подведение к участкам дорог, газа, зачастую – электричества и водопровода. Обустройством необходимой инфраструктуры, ка правило, занимаются девелоперы, которые продают участки в коттеджном поселке, расположенном на земле со статусом ДНП.
Особенностью участка со статусом ДНП является то, что собственник земли автоматически становится членом дачного некоммерческого партнерства и получает право участвовать во всех собраниях ДНП.
Участки СНТ (садового некоммерческого товарищества) располагаются на территориях сельскохозяйственного назначения. На участке СНТ не обязательно строительство загородного дома – землю можно использовать только для выращивания сельскохозяйственных культур, если так хочет владелец. К плюсам этого формата можно отнести более низкую стоимость, чем участков ИЖС. К минусам – невозможность регистрации (прописки) и высокие затраты на подведение коммуникаций.
По мнению директора «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислава Азацкого, для последующей перепродажи лучше покупать земельные участки со статусом ИЖС, поскольку они могут использоваться для широкого спектра целей, и круг их потенциальных покупателей больше. Также ИЖС считается более благоприятным статусом с юридической точки зрения.
«Согласно практике, к участкам со статусом ИЖС возникает меньше юридических вопросов. В случае приобретения участка ИЖС клиент подчиняется только общим муниципальным правилам. В других случаях владелец будет являться членом «колхоза» и многое будет зависеть от управляющей компании. Если она ответственно относится к выполнению своих обязанностей, то это одно. Чаще бывает обратная ситуация, когда у собственников возникает множество сложностей», – комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.
Однако, по наблюдениям участников рынка, сегодня в продаже чаще всего можно встретить участки ДНП, участки ИЖС предлагаются реже. Участки СНТ также встречаются редко – по мнению ряда девелоперов, слово «садоводческое» вызывает негативные ассоциации с садоводствами советской эпохи и не вполне соответствует статусу коттеджного поселка.
Договор о инфраструктуре
Вместе с договором купли-продажи земельного участка, как правило, заключается договор на оказание услуг по обустройству инфраструктуры коттеджного поселка, подведению электричества и т.п. Важно, чтобы в таких договорах были прописаны сроки и обязанности девелопера. Не лишним будет проверить, получены ли компанией технические условия по присоединению к электросетям и заключен ли договор на покупку мощностей и строительство линий электропередач и магистральных коммуникаций.
Эксперты призывают осторожно относиться к обещаниям девелоперов. По словам Сергея Балуева, некоторые объекты просто не выгодно содержать в поселке, где нет хотя бы 500 домовладений. Кроме того, девелоперу при всем желании будет сложно тяжело согласовать изменение маршрута общественного транспорта, если населенный пункт, в котором строится коттеджный поселок, расположен далеко от основной трассы маршрута. Желательно, чтобы в договоре прописывались все обязанности девелопера по обустройству инфраструктуры в поселке, а в случае их невыполнения у покупателя была возможность расторгнуть договор на покупку участка и вернуть деньги без удержаний.
Кроме того, важно обратить внимание на генплан района, в котором строится поселок. Если рядом с поселком есть крупные неосвоенные массивы с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то велика вероятность, что в ближайшее время они будут застроены, и район окажется не таким тихим и уединенным, как этого хотелось.
Наконец, важно поинтересоваться, есть ли у застройщика управляющая компания. Если такой компании нет, то жители должны будет организоваться для управления поселком сами или искать стороннюю управляющую компанию, а это непросто. При покупке участка также стоит узнать примерную сумму дополнительных платежей (на оформление участка и согласование строительства, подключение к коммуникациям, взносы в ДНП и пр.).
Выбирая коттеджный поселок, в обязательном порядке выясните, подведены ли к нему централизованные коммуникации.
- Канализация. Безусловным плюсом станет централизованная канализация, которая надежнее любой автономной системы.
- Газ. Газификация поселка позволит значительно снизить расходы на отопление и повысить комфорт. Стоимость земли и домов в таких поселках высокая.
- Водоснабжение. Вопрос снабжения дома горячей водой решается относительно просто, но могут возникнуть проблемы с качеством воды в поселке. Заранее уточните показатели воды, которая добывается из местной скважины.
- Отсутствие каких-либо коммуникаций изначально снизит стоимость покупки дома. Но стоит помнить, что самостоятельная прокладка коммуникаций отнимет много времени и средств. Заранее уточните в администрации поселка наличие и срок действия разрешений и технических условий на подключение.
Недостатки покупки дома в коттеджном поселке
- Качество воды в Екатеринбурге и других городах, как правило, оставляет желать лучшего. Поэтому приходится бурить скважину. Но таким способом не всегда удается решить вопрос. Единственный выход — это установить мощный фильтр на весь коттеджный поселок.
- Если в поселке есть централизованная система сточных вод, то это станет большим плюсом. В противном случае устанавливается индивидуальный септик, а он нуждается в периодической откачке.
- В зимний период для отопления многие люди используют отопительные газовые котлы. Но они требуют ухода. Да и к тому же людям, которые большую часть жизни прожили в городе, привыкнуть к этим неудобствам будет сложно. Отапливать дом электрическими отопительными приборами будет очень дорого.
- Дом нуждается в уходе. Если это деревянный дом, он нуждается в покраске. Если протекает крыша, ее придется ремонтировать самостоятельно.
Как оформить и зарегистрировать право собственности
При совершении акта покупки дачного либо земельного участков надлежит четко представлять, какие действия и в какой последовательности необходимо осуществлять на каждой фазе этого серьезного процесса.
Всю процедуру приобретения условно можно разделить на следующие укрупненные этапы:
- сбор и cверка документации;
- составление договора купли-продажи с обязательной проверкой каждого пункта и всех существенных положений контракта;
- расчет с предыдущим собственником имущества – из соображений безопасности лучше использовать банковские сейфовые ячейки;
- регистрация сделки в Росреестре.
Жизнь в коттеджном поселке разительно отличается от жизни в обычном селе или деревушке, так как на его территории обустроены все необходимые коммуникации, а также имеется своя инфраструктура.
Если инфраструктура поселка не такая обширная, то для того чтобы проживание было комфортным и удобным, рекомендуется приобретать участок поближе к городу, чтобы рядом находились все необходимые элементы: торговый центр, больница или учебное заведение. Это очень важный критерий выбора, особенно для тех, кому каждый день придется добираться на работу.
Кроме того, коттеджные поселки имеют собственную систему охраны, так что можно не беспокоиться о собственной безопасности.
Тем не менее, покупать участок слишком близко к дороге или каким-либо предприятиям не стоит, так как в этом случае исходящий от проезжающих мимо автомобилей шум будет постоянно мешать, а продукты переработки заводов портить экологию проживания.