Получение имущественного вычета при покупке жилья в 2021 году в разных ситуациях

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получение имущественного вычета при покупке жилья в 2021 году в разных ситуациях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Пенсионеры – как работающие, так и неработающие – могут воспользоваться очень полезной льготой от государства. Они вправе оформить возврат не только за год приобретения квартиры, но и за три года, предшествующих покупке. Главное, чтобы за этот период у пенсионера был налогооблагаемый доход, с которого он перечислил в бюджет НДФЛ.

Расходы на отделку дома после получения свидетельства о праве собственности

НК РФ предусматривает возможность получения имущественного вычета не только при покупке жилого имущества, но и в случае, если такое имущество было построено налогоплательщиком. Для этого необходимо документально подтвердить сумму понесенных расходов, связанных со строительством. Перечень расходов поименован в п. 3 ст. 220 НК РФ, к ним относятся расходы на проектно-сметную документацию, строительные и отделочные материалы, подключение к коммуникациям, услуги и работы по строительству. Также можно купить не оконченный строительством дом, достроить его и заявить право на вычет. Причем срок, за который можно учесть расходы, отсчитывается с момента приобретения земельного участка, на котором будет возведен дом, или с момента покупки незавершенного строительства.

А вот окончание периода, за который учитываются расходы, не связано с моментом регистрация права собственности на объект и получением свидетельства о праве или выписки из ЕГРП. Так, в Письме ФНС от 22.04.2016 № БС-4-11/7253 указано, что расходы, связанные с отделкой жилого дома, произведенные после регистрации права собственности на него, могут быть включены в состав имущественного налогового вычета. При этом не стоит забывать про максимальный размер вычета – 2 млн руб.

Можно ли получить вычет на расходы на отделку жилья

Расходы, которые покупатель квартиры понес для доведения ее до жилого состояния, допустимо включать в состав имущественного вычета. Но с соблюдением ряда условий:

• Квартира должна быть куплена напрямую у застройщика.

При любых других ситуациях (например, покупке квартиры без отделки на вторичном рынке) вычет не положен;

• В документах (договоре, акте приемки) должно быть прописано, что приобретается квартира без отделки.

Если такой записи не будет, в вычете на эти расходы, скорее всего, откажут;

• Часто застройщик по договору выполняет только часть отделочных работ. Например, готовит стены под обои, а дальше покупатель сам завершает процесс. В такой ситуации следует детально расписать в документах на приемку квартиры, какие именно работы уже выполнены.

Включить в состав вычета в дальнейшем можно будет только те расходы, которые придётся нести ещё. Продолжая пример со стенами: в вычет могут попасть закупка обоев и нанесение их на стены (поклейка, нанесение жидких и т. п.). Но будут исключены, например, работы по шпатлевке и грунтовке, как уже выполненные застройщиком при подготовке стен;

• Следует обратить внимание, что именно вписано в договор или акт.

Если термины перепутаны – это тоже может вызвать вопросы при обращении за вычетом на отделку. Например, отделочные работы и ремонтные работы – это разные понятия. И вычет положен на отделку, но не положен на ремонт. Поэтому, если вместо «отделочные работы» с легкой руки застройщика в документации запишут «ремонтные», с вычетом могут возникнуть сложности.

• Разумеется, любые расходы для вычета должны быть подтверждены документами. Кроме того, траты должны соответствовать смете, проекту и акту выполненных работ.

Расчет размера вычета

Размер имущественного вычета при покупке жилья составляет 2 млн. рублей (ст.220 НК РФ). Если приобретенная квартира стоит дороже, человек может вернуть налог только с этой суммы. Максимальная сумма налога, которую можно вернуть при покупке жилья составляет 260 000 рублей. Это 13% от 2-х млн. рублей.

Если квартира по ДДУ приобреталась в равных долях супругами, являющимися налогоплательщиками, каждый из них имеет право на получение налогового вычета в стандартном размере. Например, если стоимость квартиры 4 млн. рублей и более, каждый из супругов может вернуть максимальную сумму вычета – по 260 000 рублей. Если квартира стоит меньше, общая сумма, затраченная на покупку, делится пополам и с нее высчитывается 13% вычета на каждого супруга.

Способы получения денег

Что касается конкретных сумм возврата, то есть такие ограничения:

• Предельная сумму, из которой может быть осуществлен выплата – это 2 млн рублей. При условии, что договор долевого строительства заключен до 1.01. 2008 года. Если позже, то вычет будет производиться из 1 млн.
• Сумма для просчета выплат не может быть больше 2 млн рублей.
• Рассчитывать на возврат средств можно в таких объемах: если расчет возврата 2 млн, то 260 тыс рублей, если 1 млн, то 130 тыс рублей.
• Расчет для каждого дольщика происходит на основании сумм, которые работодатель перечислял на протяжении года из зарплаты. Больше этой суммы взять невозможно.
• Получить средства можно частями, пока не будет достигнута граничная сумма.

Возможен ли вычет, если дом не достроен

Как получить вычет, если строительство многоэтажного дома не закончено?

В данном случае следует обратиться к пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, в которой говориться о том, что подтверждающим документом для получения установленной налоговой преференции является акт приема-передачи жилья.

При ДДУ право на имущественный вычет подтверждается передаточным актом, который подписывает покупатель и застройщик.

Тогда как при покупке жилья традиционным способом в уже существующем доме, за имущественным вычетом покупатель обращается только после того, как оформит жилье в собственность в Росреестре, и, соответственно, получит выписку из ЕГРН, подтверждающую новый статус.

Следует отметить, что на рынке недвижимости нередко возникают ситуации с обманутыми дольщиками, когда застройщик не сдает дом в эксплуатацию и затягивает строительство. В данном случае для получения налоговой льготы покупателю все равно придется дождаться завершения строительства жилья.

Если квартира не достроена получить вычет категорически невозможно.

Застройщик обязан передавать новому жильцу жилплощадь, качество и состояние которой соответствует проектной документации. Не всегда квартира сдается в эксплуатацию с чистовой отделкой, если это не предусмотрено ДДУ.

Однако тогда в соглашении должно быть отдельно прописан пункт о том, что квартира требует улучшений и фактически не пригодна для проживания.

Тогда новый владелец вправе вместе с налоговым вычетом на квартиру получить вычет за ремонт жилья.

При этом все ремонтные траты покупатель должен будет подтвердить документально. В качестве доказательства понадобятся чеки, квитанции, контракт с подрядчиком и т.п.

Оформление вычета по долевому договору: законная неуплата НДФЛ

Чтобы оформить имущественный налоговый вычет при долевом участии в строительстве во втором варианте, нужно:

1. Осуществить те же действия, что перечислены в пунктах 1 и 2 предыдущего раздела статьи.
2. Подготовить документы:

• все те, что перечислены в пункте 3 предыдущего раздела статьи (кроме справки 2-НДФЛ, декларации 3-НДФЛ, а также заявления на вычет);
• заявление о подтверждении права на имущественный вычет (оно значительно отличается от того, что используется в первом случае — они не являются взаимозаменяемыми).

1. Передать соответствующие документы в ФНС (там же следует уточнить — правильное ли заявление подается, и если нет — попросить нужный бланк).
2. Получить из ФНС — в течение 30 дней после подачи документов, уведомление о праве на имущественный вычет.
3. Передать в бухгалтерию компании-работодателя:

• уведомление, полученное из ФНС;
• заявление на предоставление вычета (составляется в свободной форме, но можно попросить у бухгалтеров образец либо узнать то, какие формулировки в данном заявлении желательны).

Стоит понимать, что вы можете получить деньги в счет налогового вычета по договору долевого участия не только за покупку самой квартиры, но и еще за несколько видов работ и трат.

Сама квартира	Налоговый вычет в случае покупки квартиры, а точнее, права требования на нее, высчитывается из цены, указанной в договоре долевого участия. Он не может быть больше 260 тыс. рублей
Ипотека	Также вы можете получить налоговый вычет, в том числе по схеме оформления ДДУ, в случае, если цену договора за вас погасил банк. Эта система работает при получении ипотечного займа. Важно понимать, что вы платите некую сумму ежемесячно, но это не рассрочка у застройщика – это платежи банку, который уже погасил цену договора за вас. В этой ситуации вы можете вернуть налоговый вычет по ипотеке в случае ДДУ, но не больше 390 тыс. рублей
Ремонт и отделочные материалы	Если вы думаете, как получить налоговый вычет при долевом строительстве в 2018 году, то можете ликовать – именно сейчас законодатель благосклонно относится к покупателям жилья в новостройках. Считается, что возможность получения налогового вычета при покупке жилья по ДДУ подтолкнет покупателей выбирать именно первичный рынок. Здесь все просто – вам нужно доказать, что квартира требовала ремонта. В случае с новостройкой по ДДУ это просто, ведь она сдается без отделки. Значит, жить в ней точно было невозможно. Соответственно, право на вычет присутствует. Проблема в том, что расходы на ремонт можно внести в сумму вычета в 260 тыс. рублей, поэтому данный вычет актуален для регионов с недорогим жильем. Подробнее в разделе с расчетами

Срок давности налогового вычета за покупку квартиры

Несмотря на то, что срок давности на вычет отсутствует, он установлен на возврат налога. Это значит, что вернуть НДФЛ можно только за три последние года. Это следует иметь в виду тем, кто планирует сделать перерыв в работе, например, уволиться или уйти в декретный отпуск.

Например, вы подписали акт приема-передачи жилья в 2020 году, но вычет до сих пор не получали. В 2023 году вы можете оформить декларации и получить вычет за 2020, 2021 и 2022 годы. Пенсионеры вправе подавать на вычет за 4 года — год выхода на пенсию плюс три предыдущих года работы.

Обычно камеральная проверка занимает три месяца. Инспектор тщательно проверяет все документы, корректность заполнения декларации, сверяет данные с имеющейся в распоряжении ФНС информацией. Далее отводится 10 дней на решение плюс еще месяц — на перечисление денег на банковский счет заявителя.

С 2022 года ФНС обещает вернуть налог в короткий срок — проверить декларацию и выплатить деньги в течение месяца. Однако, в Налоговом кодексе срок камеральной проверки остался прежний — 3 месяца. На практике, в основном, так и происходит. Из-за большого количества обращений налогоплательщиков за вычетами сроки проверки сохраняются на прежнем уровне.

Существуют основания для отказа в налоговом вычете:

• неправомерно заявлены расходы;
• допущены ошибки в декларации;
• предоставлен неполный пакет документов и другие.

Оформление льготы при незавершенном строительстве

Многих покупателей недвижимости интересует вопрос, можно ли получить налоговый вычет, если квартира еще строится. Ответ зависит от того, есть ли у налогоплательщика доходы, облагающиеся 13% НДФЛ, а главное, оформлен ли в установленной форме акт приема-передачи жилого объекта.

Именно с даты оформления передаточного акта и возникает право на имущественную налоговую льготу. Однако надо понимать, что документ формируется, когда объект (квартира) находится в качественном состоянии, соответствующем проектным документам.

При этом нет необходимости оформлять свидетельство о регистрации прав на квартиру или ждать выписку из ЕГРН. Об этом можно почитать в пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письмах Минфина РФ от 16.03.2015 №03-04-05/13862, от 06.03.2015 №03-04-05/12102, от 10.09.2013 №03-04-05/37207, от 27.02.2013 №03-04-05/7-145, от 26.12.2012 №03-04-05/7-1442, а также в письмах ФНС от 25.05.2009 №3-5-04/647@. Для получения вычета по налогу с доходов за период, наступивший после оформления акта приема-передачи, необходимо написать заявление и обратиться в ФНС.

Например, Савенков П.П. оформил в 2017 г. ДДУ и выплатил застройщику указанную стоимость квартиры. В ноябре 2018 г. состоялось подписание акта приема-передачи, а в марте 2019 г. налогоплательщик стал обладателем свидетельства о регистрации права. Поскольку акт оформили в 2018 г., то при подаче декларации и заявления в ФНС в 2019 г. вычет можно получить за весь 2018 г.

Сколько можно вернуть

Что касается конкретных сумм возврата, то есть такие ограничения:

• Предельная сумму, из которой может быть осуществлен выплата – это 2 млн рублей. При условии, что договор долевого строительства заключен до 1.01. 2008 года. Если позже, то вычет будет производиться из 1 млн.
• Сумма для просчета выплат не может быть больше 2 млн рублей.
• Рассчитывать на возврат средств можно в таких объемах: если расчет возврата 2 млн, то 260 тыс рублей, если 1 млн, то 130 тыс рублей.
• Расчет для каждого дольщика происходит на основании сумм, которые работодатель перечислял на протяжении года из зарплаты. Больше этой суммы взять невозможно.
• Получить средства можно частями, пока не будет достигнута граничная сумма.

Что представляет собой данный вычет?

Имущественный налоговый вычет по договору долевого участия позволяет гражданину, заключившему соответствующий договор:

1. Вернуть 13% от стоимости построенного жилья по долевому договору, а также 13% от ипотечных процентов, если для приобретения данного жилья оформлялась ипотека.

В случае, если квартира по долевому договору построена в 2014 году и позднее, то при возврате ипотечных процентов в расчет может браться сумма данных процентов, не превышающая 3 000 000 рублей. Если квартира построена до 2014 года, то данное ограничение не применяется (в расчет берется любая подтвержденная сумма ипотечных процентов).

При этом, если человек оформил вычет на квартиру, построенную до 2014 года, то он уже не сможет получить вычет с покупки какого-либо другого жилья.

Пример 1.

Иванов А.А. в феврале 2015 года оформил в собственность квартиру по долевому договору стоимостью 3 000 000 рублей. Из них 1 000 000 он вложил в покупку самостоятельно, еще 2 000 000 — в виде ипотечного займа по ставке в 10% годовых на 10 лет.

Иванов А.А. вправе:

• вернуть 13% от стоимости жилья — 390 000 рублей;
• вернуть 13% от ипотечных процентов за период времени между первым месяцем их выплат и последним (либо до тех пор, пока сумма процентов не достигнет 3 000 000 рублей).

Так, если Иванов.А.А. собирается оформить вычет в 2016 году, то за ипотечный кредит в 2 000 000 рублей сроком на 10 лет по ставке в 10% годовых он уплатит (по аннуитетной схеме) с февраля по декабрь 2015 года порядка 178744,64 рублей. С них он сможет вернуть 13%, данная сумма составит 23 236,80 рублей.

Возврат указанных сумм осуществляется исключительно за счет НДФЛ по ставке в 13%, уплаченного гражданином в бюджет государства — с зарплаты, вознаграждений по гражданско-правовым договорам, доходов от продажи какого-либо имущества. Если у гражданина не было доходов, облагаемых НДФЛ, то вычет оформить не получится.

Пример 2.

Знакомый нам Иванов А.А. в 2015 году заработал 400 000 рублей, работая по трудовому договору в частной фирме. С указанной зарплаты он перечислил государству НДФЛ в размере 52 000 рублей (13% от 400 000).

В связи с этим, Иванов А.А., оформляя вычет в 2016 году, сможет лишь отчасти вернуть расходы на жилье — в величине 52 000 рублей. Но в последующие годы он сможет вернуть оставшуюся часть вычета по стоимости жилья — 338 000 рублей (390 000 — 52 000), за счет уплачиваемых НДФЛ.

Кроме того, у Иванова А.А. может сформироваться приличный неиспользованный вычет по ипотечным процентам (которые суммируются за все месяцы выплат по кредиту). Он может быть исчислен только с суммы процентов за кредит, не превышающей 3 000 000 рублей, поскольку квартира была куплена налогоплательщиком в 2015 году, однако, данное требование с учетом условий по кредиту Иванова А.А. соблюдается: за 10 лет выплаты займом по ставке 10% годовых он перечислит банку порядка 1 171 618 рублей (если не погасит заем ранее).

1. На законных основаниях не уплачивать НДФЛ с собственной зарплаты (и иных доходов) в размере соответствующего вычета.

Пример.

Знакомый нам Иванов А.А. решил оформить вычет не по первой, а по второй схеме. В этом случае он сможет не уплачивать ежемесячный НДФЛ (с зарплаты порядка 33 333 рублей) в размере 4 333 рублей (13% от 33 333):

• до конца года, в котором он оформил вычет по соответствующей схеме;
• до тех пор, пока сумма исчисленных НДФЛ не достигнет цифры, состоящей из 390 000 рублей (13% от стоимости квартиры Иванова А.А.) и 13% от процентов, уплаченных Ивановым А.А. по ипотечному договору.

Какие расходы на долевое строительство квартиры можно предъявить к вычету?

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса предусмотрено право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса при уступке прав требования по:

• договору участия в долевом строительстве
• по договору инвестирования долевого строительства
• по другому договору, связанному с долевым строительством.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).

В соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение, в частности, следующих имущественных налоговых вычетов:

1. имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 рублей;
2. имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 220 Кодекса данный имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 220 Кодекса в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться, в частности:

• расходы на приобретение квартиры,
• комнаты или доли (долей) в них,
• прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме.

В качестве фактически произведенных расходов может быть, в частности, учтена фактически уплаченная сумма по договору участия в долевом строительстве, заключенному физическими лицами, подтвержденная распиской о получении денежных средств.

Можно ли получить налоговый вычет на квартиру по ДДУ

При покупке квартиры на вторичном рынке можно воспользоваться налоговым вычетом. Договор долевого участия довольно сильно отличается от обычной купли-продажи квартиры. Начнем с того, что вы предоставляете финансовые средства в обмен на обязательства, которые берет на себя застройщик. Более того, вложенные средства вам могут вернуть.

Важно знать, как работает вычет в обычных условиях:

• мы находим нужную нам квартиру;
• подписываем договор с ее владельцем;
• оформляем нужные для купли-продажи документы;
• получаем регистрационный документ на право собственности в государственном органе;
• можем получить налоговый вычет.

Налоговый вычет доступен по факту приобретения недвижимости, простых намерений на это недостаточно. ДДУ является ничем другим, как договором о намерениях, хоть вы изначально и вкладываете в строительство деньги. Налоговый вычет предоставляется лишь после того, как у вас есть документы, подтверждающие ваши расходы и имущество, которое вы получили в результате сделки. Однако его получить можно, просто вычет вам будет предоставлен после того, как застройщик передаст вам в собственность обусловленное имущество.

Из-за того, что вычет доступен лишь по факту покупки и получения нами объекта недвижимости, в процессе строительства мы ничего получить от государства не можем. Сначала мы заключаем ДДУ и выплачиваем застройщику нужную сумму денег. Дальше ждем окончания строительства дома.

После того, как дом оказывается готов к сдаче в эксплуатацию, застройщик начинает передавать квартиры и другую недвижимость с объекта в собственность долевым владельцам. Как только мы подписываем акт приема-передачи квартиры в нашу собственность, можно обращаться в налоговую службу для получения налогового вычета. Для этого нам понадобится собрать специальный пакет документов.

Правовые основания для получения

Действующий на территории всех субъектов РФ Налоговый кодекс, в статье 220 устанавливает порядок получения и регламентирует условия, при которых граждане имеют возможность получать, предусмотренный законом, налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ в новостройке.

• Лица, покупающие себе квартиры в домах на стадии строительства вправе получить имущественный налоговый вычет на строящееся жилье (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ);
• право на вычет возникает с момента подписания передаточного акта (пп.6 п.3 ст.220 НК РФ);
• для получения налогового вычета при долевом строительстве квартиры Вам не требуется дожидаться оформления государственной регистрации жилья.

Возврат налога при покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку

Граждане, воспользовавшиеся ипотечным кредитованием для приобретения собственного жилья в строящемся доме, могут также использовать своё право на возврат налога на доходы физических лиц. Получить налоговый вычет при покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку, не дожидаясь окончания строительства разрешено только при условии, что Вы уже получили на руки и подписали акт приёмки квартиры.

Дополнительно к основной сумме вычета 2 000 000 руб., Вы можете получить имущественный вычет с суммы уплаченных процентов по ипотечному кредитованию до 3 000 000 рублей.

• Возврат по процентам разрешается реализовать после получения основной льготы по покупке;
• вернуть Вы сможете все проценты, даже если ипотечный кредит был взят до оформления квартиры в собственность или подписания передаточного акта.

Похожие записи:

• Осаго по временной регистрации
• Ответственность несовершеннолетних
• Что такое федеральная собственность?