Стоит ли покупать квартиру по ДДУ от подрядчика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли покупать квартиру по ДДУ от подрядчика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Способы оформления между застройщиком и подрядчиком

2. Необходимые документы

3. ✅ Как избежать проблем при покупке

4. ✅ Требуемые документы

5. Приобретение права требования

6. Переуступка от подрядчика строительства

7. Как работают подрядчики и субподрядчики в строительстве

8. Этапы покупки жилья у подрядчика

Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).

Способы оформления между застройщиком и подрядчиком

Существует несколько видов соглашений между девелопером и подрядной организацией. В зависимости от того, каким образом подрядчик получил квартиры, увеличиваются или уменьшаются риски для конечного покупателя.

Инвестиционный договор. Заключается на начальном этапе строительства. Он позволяет реализовывать квартиры еще до сдачи объекта. Переуступить права по договору инвестирования невозможно, однако подрядчик может вписать в документ будущего собственника. В отличие от договора долевого участия, где собственником становится тот, кто подписал ДДУ, договор инвестирования допускает, что лицо, фигурирующее в нем, и собственник будущей квартиры – абсолютно разные лица.

Готовое жилье. В этом случае сначала осуществляется ввод жилого комплекса в эксплуатацию, девелопер оформляет на себя собственность, затем передает квартиры подрядчику по договору купли-продажи.

ДДУ. Договор долевого участия вполне может быть формой взаимодействия между застройщиком и подрядчиком. В этом случае конечный покупатель приобретет квартиру по переуступке прав и получает такие же права дольщика, как и остальные покупатели.

Существует несколько основных рисков, которых стоит опасаться больше всего:

· Двойные продажи. Только зарегистрированный ДДУ может свидетельствовать о том, что права на квартиру принадлежат вам. Только после этого можно переводить деньги. Некоторые подрядчики, желая сразу получить средства, требуют оплаты до регистрации договора – это незаконно. Кроме того, если вы покупаете объект путем вписывания вашей фамилии в договор инвестирования, гарантий того, что квартира останется за вами, не так много.

· Отсутствие необходимых документов – разрешения на строительство, документов на земельный участок. Чтобы избежать таких проблем, нужно заранее проверить всю документацию.

· Претензии застройщика. Во время строительства девелопер может начать судебные разбирательства с подрядчиком, и тот лишится оплаты за свою работу (к примеру, если она была выполнена не в полном объеме). Если квартира еще не достроена, то договор инвестирования никак не защитит покупателя.

Необходимые документы

Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2023 году нужно подготовить следующие документы:

гражданский паспорт покупателя;
договор между подрядчиком и застройщиком;
договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
заявление о государственной регистрации договора;
квитанция об оплате госпошлины;
справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.

✅ Как избежать проблем при покупке

Чтобы избежать разочарования при покупке, покупатель может воспользоваться советами, позволяющими минимизировать риски. Вот что должен сделать покупатель, чтобы подстраховаться:

Узнайте о репутации застройщика. Строитель — это человек, который будет отвечать за весь процесс строительства и конечный результат. Вы можете почитать отзывы в интернете от людей, которые уже купили квартиры у выбранного вами застройщика. Важно убедиться, что застройщик не замешан в судебных делах или крупных скандалах (связанных с обманом покупателей, подрядчиков и т.д.).
Проверьте документы застройщика и подрядчика.
Внимательно проверьте оригинал договора между застройщиком и подрядчиком. Если между ними был заключен ДКП или POA, убедитесь, что он был надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре.
Уточните у генерального застройщика, имеет ли подрядчик право перепродавать недвижимость без согласия учредителей, акционеров и т.д.
Не полагайтесь на необоснованно низкие предложения. За дешевой ценой может скрываться серьезный юридический или технический дефект, который рано или поздно обнаружится.
Проведите визуальный осмотр дома, квартиры и строительной площадки. Если здание находится на начальной стадии строительства, вам необходимо оценить развитие окружающей инфраструктуры и темпы строительства. В идеале дом должен быть расположен в чистом и ухоженном районе, а строительство должно быть активным. Если здание уже построено, вам нужно будет осмотреть саму квартиру и сравнить задокументированную планировку с фактическим поэтажным планом. Важно, чтобы все совпадало друг с другом.

✅ Требуемые документы

Законная и прозрачная сделка требует определенного набора документов. В частности

Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.
Лицензия на строительство.
План проекта дома.
Документы на землю.
Бухгалтерские записи.

Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.
Справка о полной оплате квартиры или документ, подтверждающий получение квартиры в связи с выполненными работами.
Выписка из ЕГРН (не требуется только для договора соинвестирования). Выписка из ЕГРН, подтверждающая, что право на квартиру зарегистрировано в Госреестре РФ. В нем также содержится информация об ограничениях, наложенных на квартиру. Желательно, чтобы покупатель приобретал только юридически «чистое» жилье без каких-либо обременений.
Заявление о том, что в квартире нет зарегистрированных лиц.
Подтверждение задолженности за тепло-, водо-, электро- и газоснабжение.
Письменное согласие Застройщика на завершение сделки или письменное уведомление от Застройщика (в зависимости от того, что требует первоначальный контракт).

Приобретение права требования

Передача подрядчику права требования будущих объектов позволяет им перепродавать его на основании договора цессии. В этом случае у приобретателей возникают те же права требования, что принадлежали самому подрядчику. В этом случае гражданам предстоит учитывать следующие риски:

нарушение подрядчиком обязательств по выполнению строительных работ или поставке стройматериалов может привести к нарушению сроков сдачи многоквартирного дома или прекращению строительства;
в случае нарушения указанных обязательств, заказчик строительства имеет право расторгнуть договор с подрядчиком, что приведет к аннулированию права требования.

Переуступка от подрядчика строительства

Способ покупки квартиры по переуступке — вполне законный вариант сделки с применением ДДУ по 214-ФЗ. Степень риска снижается при грамотной проверке прав того, кто продает их, и всей ситуации на объекте строительства. Продажа квартир подрядчиком до ввода новостройки в эксплуатацию не запрещена законом, при этом имеет ряд особенностей:

по юридической сути это договор цессии, переуступки права;
по процедуре это сделка, требующая одобрения или как минимум уведомления застройщика о переходе права к покупателю;
по степени риска продажа квартиры подрядчиком строительства находится на том же уровне, что и стандартная схема ДДУ, если учесть, что подрядчик по отношению к застройщику является лицом зависимым;
по экономической составляющей это выгодное решение, если покупатель может позволить себе подождать завершения строительства, чтобы купить квартиру дешевле.

Для того, чтобы представить себе все нюансы и риски подобного решения, важно разобраться в цепочке отношений между лицами, от которых зависит строительство нового ЖК. Это застройщик, заказчик, подрядчики, инвесторы.

Главным преимуществом покупки жилья у подрядчика является доступная цена. Если все пойдет хорошо, покупатель может сэкономить на такой сделке до 15% рыночной стоимости. Но перед ее совершением необходимо оценить риски, которые заключаются в следующем:

Строительная компания может обанкротиться до момента сдачи объекта. Покупатель остается без квартиры, а расторжение соглашения и возврат денег – дело непростое.
Существует вероятность, что застройщик предъявит претензии к подрядной организации и расторгнет ДДУ. Результатом может стать длительная судебная тяжба. Если подрядчик окажется не в состоянии возместить убытки, последует процедура банкротства. Кроме того, некоторые подрядные компании просто исчезают в неизвестном направлении, не дожидаясь суда.
Есть риск того, что окажутся не в порядке документы: разрешение на строительство, бумаги на земельный участок.

Как работают подрядчики и субподрядчики в строительстве

В строительстве, за редким исключением, нет предприятий, самостоятельно выполняющих полный комплекс принятых на себя работ. Поэтому сложились понятия Генерального подряда на строительные работы и частичного или полного субподряда. Чтобы понять, как работают подрядчики, желательно изучить открытые конкурсные процедуры, объявляемые на торговых площадках, на строительство объектов различного назначения проанализировать предлагаемую Заказчиками документацию. В пакете конкурсных материалов часто существуют и специальные отдельные параметры, которым должен соответствовать выбираемый подрядчик. Часто, для того, чтобы выиграть тендер или конкурс требуется не только обладание опытом, наличие указываемого количества законченных и сданных объектов, но и обладание конкретными ресурсами. Это может быть: специальная строительная техника, кадровые ресурсы, контракты с производителями строительных материалов. Чтобы понять, как работают субподрядчики в строительстве, в документации на объект можно посмотреть отдельные перечни работ, как правило, не связанные выполнением и сроками с другими комплексами работ, которые могут быть переданы другим подрядчикам. Часто генподрядчик подбирает себе субподрядчиков тоже с помощью конкурсных процедур. В этом случае можно ознакомиться с документацией и основными параметрами именно на субподрядные работы.

Некоторые особенности при оформлении сделки с подрядчиком обусловлены тем, что покупатель, приобретая недвижимость на этапе строительства, получает не само жилье, а право требования его у застройщика.

Способы покупки квартир:

Договор цессии (ст. 388 ГК РФ) должен быть оформлен в письменной форме и содержать указание на заключенную сделку с застройщиком и перечень условий, которые были определены по ней.
Данный договор подписывается до момента сдачи дома в эксплуатацию и действителен, в случае, если это не запрещается основным договором.
Договор переуступки прав может быть заключен в случае, если в процессе строительства, крупными подрядчиками были привлечены субподрядчики, с которыми расчет осуществляется по договору цессии. Субподрядчики, могут продать квартиру, путем заключения договора переуступки прав. Минусом такой сделки является невозможность проконтролировать и отследить «цепочку» переуступок и выполнения обязательств.
Договор соинвестирования регулируется ст. 4 ФЗ № 39. Согласно данному договору подрядчик может одновременно выступать инвестором, который предоставляет свои услуги застройщику в качестве инвестиции, а взамен получает право на квартиру. В такой ситуации с будущим покупателем будет заключен договор соивестирования, по которому к нему перейдут права на квартиру в тех объемах, в которых принадлежали подрядчику.
Договор купли-продажи является самым безопасным способом совершения сделки и заключается после сдачи дома в эксплуатацию. В данном случае подрядчик уже оформил право собственности на недвижимость, что существенно увеличит ее цену, но риски у данного вида сделки минимальные.

Этапы покупки жилья у подрядчика

Схема покупки квартиры у подрядной организации выглядит примерно так:

Покупатель ищет подходящее предложение. При этом необходимо изучить репутацию застройщика, его историю, проверить учредительные и другие документы. Не стоит соблазняться очень низкими ценами: слишком велика вероятность мошенничества или задержки сдачи объекта.
Внимательно изучается ДДУ между строителями и подрядной компаниями. Нужно выяснить, зарегистрирован ли он в Регистрационной палате, нет ли в тексте запрета на передачу прав или ограничений, требующих выплаты вознаграждения застройщику. Также необходимо узнать, не наложены ли на объект обременения.
Осматривается жилое помещение. Если речь идет о недвижимости на ранних этапах строительства, визуальный осмотр придется ограничить знакомством с инфраструктурой и проверкой, не затягивается ли строительство. При покупке квадратных метров в сданном доме производится полная проверка состояния квартиры и ее соответствия проекту.
Подписывается соглашение. В случае с недостроенной квартирой это будет договор цессии. Готовые квадратные метры передаются по договору купли-продажи.
Госрегистрация перехода права собственности в Росреестре.
Покупатель принимает у подрядчика квартиру с ключами (конечно, если она достроена). Результат приемки оформляется передаточным актом.

Таким образом, при заключении договора в процессе строительства будущему владельцу передается не само жилье, а право его требовать.

Более опасной считается сделка, когда подрядчик и застройщик заключают . Подрядная организация, еще не исполнившая своих обязательств, может быстро найти покупателя и заключить с ним ДКП. При возникновении проблем крайним оказывается обычный покупатель.